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Peu nombreux sont les syndics, professionnels ou bénévoles, qui continuent de procéder par appels de charges à terme échu et non pas par appels de fonds découlant du budget prévisionnel adopté par l’A.G.
Pour des copropriétaires, habitués dans le passé, à être gérés par l’appel trimestriel des charges échues, un problème se pose en ce qui concerne la répartition d’appels de fonds se rapportant à la prévision budgétaire des dépenses d’eau.
En effet, la copropriété comprenant deux commerces, boulangerie et crèmerie, forts consommateurs (plus du double des consommations des autres lots), les copropriétaires trouvent inacceptable de faire l’avance d’une partie de la facturation des consommations d’eau des commerces par une répartition budgétaire par millièmes !
Serait-il légal d’adopter une répartition établie sur la base d’une consommation moyenne des occupants du lot, approuvée par l’A.G. ?
Dans ce cas, sur quelles bases s’appuyer concernant les nouveaux acquéreurs de lots ? Si le vendeur était seul occupant et que la famille de l’acquéreur se compose de trois personnes est-il juste de multiplier par trois la précédente moyenne ?
J’aimerais avoir votre point de vue sur cette question.
C'est à définir et à adopter par une AG (L.art.14-1)
S'agissant de fonds 'provisionnels', ils sont généralement calculés 'à la louche' sur les tantièmes généraux. La ventilation individuelle se fera en fin d'exercice.
Lorsqu'il a des différence inmportantes, l'AG doit préciser, sur la base du budget prévis voté, la part de ces provisions, qui peut être différentes entre les lots 'commerces' et ceux 'habitation', sur la base des parts de l'exercice précédent. C'est l'AG qui décide de la grille de ces provisions. Ex : " Le budget prévisionnel pour un montant de ..... € est adopté. Les charges trimestrielles seront : - lots commerces : lots 1 à 4 : .... €/trim, Lots 5 à 9 .... €. - Lots appartements : aux tantièmes généraux pour la part provisionnelle restante " Qque chose dans ce genre ... et ceci chaque année, bien entendu ...
Bonjour Cléo, Vous évoquez deux points dans votre topic : _appel des charges: Il y a lieu de se conformer aux textes et au RC. Si les appels sont quand même faits à terme echu cela voudrait dire que le syndicat dispose d'une provision (ex fonds de roulement) et alors où serait le problème ? _répartition de la charge : consommation eau. Vous avez le choix entre les tantièmes et la consommation réelle relevée sur les compteurs si leur installation a été décidée par l'AGO.Mais même dans cette deuxième hypothèse il n'est pas impossible que le total des compteurs individuels ne soit pas égal au chiffre du compteur général.Il faudrait répartir la différence selon la solution adoptée et votée par l'AGO et figurant dans le RC et l'EDD sous réserve du respect de la procédure (notaire+fichier immobilier). Vous avez ainsi du pain sur la planche et de la crème pour le tartiner. Que demande le peuple sinon d'autres avis sur vos questions
Bonjour Gedehem, Merci pour votre réponse, je ne manquerai pas de suivre vos recommandations !
Bonjour Oldman, merci également d'avoir répondu. Le problème soulevé par les copropriétaires ne concerne pas la répartition des charges d’eau, puisque nous avons des compteurs individuels.
Ce qui leur semble injuste c’est que les appels de fonds trimestriels pour les budgétiser soient appelés par millièmes et non suivant les consommations.
J’ai, par conséquent procédé, et je vois que Gédéhem est en accord avec moi, à une répartition basée sur une moyenne des consommations de l’exercice précédent. Ainsi qu’il me l’indique, j’aurai du en faire voter la décision en A.G. C’est ce que je ne manquerai pas de faire dorénavant.
Vous aurez noté que la ventilation des provisions trimestrielles adoptée par l'AG n'a pas besoin de faire l'objet d'une question particulière inscrite à l'ODJ de l'AG. S'agissant d'une résolution complémentaire au vote du budget prévis., elle peut être valablement abordée en séance. Il en est ainsi de toute question complémentaire, induite par une question régulièrement inscrite à l'ODJ.
Prévues par L.art.14-1, ces modalités pratiques sont directement induites par le vote du budget. Cela ne vous empeche pas pour la première année, au contraire, d'inscrire cette question, ou au moins de faire une note explicative préalable pour cette question abordée en séance.
Comme pour le budget prévis et bon nombre de questions en copropriété, c'est la maj.art.24 qui s'applique.
Bonjour Cléo, Si les appels de fonds sont faits sur la base de clés de répartitions figurant dans le RC ou l'EDD je ne pense pas que vous puissiez adopter une autre clé ,dans laquelle vous remplaceriez" ex -abrubto "les tantièmes par la consommation moyenne en eau , Il ne semble pas possible de le faire sans décision préalable de l'AGO et avant incription au fichier immobilier tenu par le consevateur des hypothèques , afin d'être opposable aux tiers. Enfin, le problème de la date d'envoi des appels trimestriels, ou éventuellement semestriels,lorsqu'il en a été décidé ainsi, reste posé. Il serait interessant de connaître d'autres avis à ces sujets
Il est question ici du provisionnement du budget prévisionnel, dont les modalités et le montant peuvent être précisés par l'AG, ..... et non de la répartition individuelle des charges de copropriété en fin d'exercice suivant la ou les répartitions prévues au RDC.....
J'ose espérer que vous ne faite pas inscrire tous les ans au fichier immobilier votre budget prévisionnel ni vos quotes-parts de provisionnement ......
Bonsoir, Avec ou sans lunettes, c'est ahurissant ! Au cas particulier on peut se poser la question de savoir s'il n'y a pas lieu d'utiliser des jumelles en prenant soin de ne pas se tromper de côté pour regarder les sujets évoqués plus haut.
Budgétiser les consommations d'eau
Forum fermé
Posté - 20 sept. 2005 : 12:30:11
Cléo
sinon d'autres avis sur vos questions
Nettoyage de lunettes !...
