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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
 Posté - 30 sept. 2005 : 16:56:32
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Les raisonnements exprimés ici, pour être utiles pour vous et pour les lecteurs membres d'un CS, se doivent d'être clairs, concis et basés sur les textes et pour aller en justice encore plus, quitte à se faire débouter.
Personne ne discute le remboursement des frais du CS. Lorsque le CS entretient de bonnes relations avec le(a) comptable du syndicat des copropriétaires les dépenses avec justificatifs ( même consultation d'un technicien) sont remboursées sans problème. Dans votre cas, il est donc exact que l'AG a refusé. Pourquoi S'agit-il des dépenses d'un exercice antérieur
Et, il ne faut pas oublier que l'AG est souveraine et que le "délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation".
Personne ne discute non plus que le syndic doit communiquer les pièces au CS. On essaye de comprendre, c'est tout.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:07:41
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Les frais présentés au syndic en mai n'avaient pas fait l'objet d'un refus préalable de l'AG. Cette AG (2004) avait "seulement" rejeté le projet de règles d'organisation et de fonctionnement du CS ainsi que le budget alloué au même CS.
Le syndic a refusé le remboursement des frais de mai (affranchissements, achat de papier, acquisition d'extraits aux hypothèques, ...) en arguant que l'AG avait refusé de voter un budget au CS en 2004 et qu'il convenait donc de soumettre ces frais à la prochaine AG. Or, budget ou pas budget, le remboursement de ces frais n'est ni discutable ni sujet à vote prélable de l'AG : tout au plus l'AG peut-elle contester a posteriori le remboursement de frais qu'elle jugerait n'être pas en rapport avec les missions du CS.
Vous n'avez probablement pas deviné que nos rapports avec le syndic sont devenus exécrables et qu'il n'est plus question pour nous d'aller quémander quoi que ce soit, fût-ce à une accorte secrétaire ou comptable  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:51:20
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..désolé pour l'art.27 ancien .. ..mais le nouveau ne change rien sur le fond, si ce n'est qu'il est plus explicite !
Vous aurez noté que ce 'nouvel' art.27 n'est entré en vigueur que fin mai 2004 et que les remboursement demandés auntérieurement sont sur la base de l'ancienne mouture..
Encore une fois cela ne change rien sur le fond.
Si vous avez un courrier du syndic, une preuve irréfutable de son refus de vous rembourser, l'IDF au syndic serait fondée. Si vous n'avez aucun élément qui montrerait son refus personnel, c'est pour le syndicat.
C'est, il me semble, ce que j'avais relevé plus haut... |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:02:45
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le syndic a été assez malin pour ne pas écrire qu'il refusait le remboursement mais que "le budget de fonctionnement du CS ayant été refusé lors de la dernière AG, il appartiendra à l'AG de voter le remboursement de ces factures" .....
Bon, moi je m'arrête là : de toute façon, mon IdF va partir, on verra bien ! quand on ne croit plus en rien, on ne peut avoir que de bonnes surprises |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:40:31
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Pour mallo35m
Les syndics ont trouvé, grâce au "paternalisme" du législateur qui veut tout décider et au "désintéressement" de la plupart des copropriétaires, un moyen assez facile de "gagner" leurs vies. Néanmoins, l'attitude de l'AG est étrange car pourquoi réfuter les diligences du CS?
Donc, l'AG de 2004 a rejeté les règles et le budget du CS et le syndic s'appui sur ce rejet pour refuser de vous rembourser? Il ne peut faire autrement car si la prochaine AG refuse encore de rembourser il devra payer de sa poche et il va sûrement faire état de ce rejet devant le Tribunal comme sa lettre l'atteste.
Mais, si ces frais sont antérieurs à l'AG de 2004, cela suppose qu'ils correspondent à une délégation de 2003 au CS? Dans ce cas, le rejet ne semble pas fondé.
Si en plus, comme l'affirme gédehem, ils sont antérieurs à la publication du décret d'application, vous avez de chances de gagner mais il faudrait diriger votre demande au syndicat.
Il faut bien préparer vos documents car si vous perdez, comment obtenir ensuite ce remboursement, sauf à faire appel ?
Cordialement
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:34:39
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soyons un peu pragmatique et laissons les "si" de côté : les frais datent du début de l'année 2005 et l'IdF sera adressée à l'encontre du syndicat, représenté par son syndic, comme il a été dit plus haut, après discussion sur ce forum et ailleurs.
Le syndic sera enjoint directement, pour sa part, sur d'autres sujets où il n'aura pas la possibilité de se retrancher derrière l'AG parce que la loi l'y contraint.
Quant à dire qu'un syndic serait obligé de payer de sa poche parce qu'il serait allé outre une décision d'AG contraire à la loi, j'aimerais bien voir ça ! déjà payer de sa poche, il ne sait pas bien ce que ça veut dire; et s'il a le droit pour lui, il ferait bon voir que le syndicat obtienne gain de cause. Un syndic n'a pas à appliquer une décision contraire à la loi : il lui suffit pour cela d'en faire état en AG (après tout c'est son boulot) et de le mentionner dans le pv ou la lettre d'envoi du pv. |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 22:24:32
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OK. Bonne chance. Tenez-nous au courant du résultat.
Cordialement
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 22:45:31
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....Pour savoir, .. z'auront internet dans les maisons de retraite, dans 10 ans ?... |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 23:59:44
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pour BBH
Citation :
Néanmoins, l'attitude de l'AG est étrange car pourquoi réfuter les diligences du CS?
La réponse est très simple : il existe des copropriétés peuplées de copropriétaires qui n'ont pas la moindre idée de ce que doit faire un conseil syndical. Concomittament, étant eux-mêmes plus que très "limités", ils mettent leur syndic sur un piedestal et le prennent pour un dieu infaillible. Ils n'ont aucune notion de ce qu'est un patrimoine. Ils n'ont jamais rien géré dans leur vie (ni maison, ni appartement, ni réunion, ni personnel, ni quoi que ce soit !). Simultanément, ils sont pingres, par nécessité car n'ayant pour beaucoup pas vraiment les moyens d'être copropriétaires (ils ont acheté sans avoir la moindre idée qu'il leur faudrait payer les gros travaux, comme s'ils étaient propriétaires de leur propre maison).
Citation :
Donc, l'AG de 2004 a rejeté les règles et le budget du CS et le syndic s'appui sur ce rejet pour refuser de vous rembourser? Il ne peut faire autrement car si la prochaine AG refuse encore de rembourser il devra payer de sa poche et il va sûrement faire état de ce rejet devant le Tribunal comme sa lettre l'atteste.
Vos affirmations vont à l'encontre de tout ce qui a été dit dans ce fil de discussion : le syndic doit obligatoirement rembourser au CS ses frais courants ; l'AG n'a aucun avis à donner à ce sujet. Par contre, pour d'éventuelles dépenses qui seraient dispendieuses, l'AG a le droit d'émettre un vote et de refuser la dépense. Il paraît normal que le syndicat refuse de payer un éventuel gueuleton de fin d'année du CS encore que ..... de nombreux CS, compte tenu du temps énorme qu'ils consacrent à leur copropriété, mériteraient bien un petit geste de reconnaissance de la part de ceux, qui grâce à un CS dynamique et performant, se la "coulent douce" dans la copropriété.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 09:39:48
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elisabeth,
j'adhère totalement aux propos de votre dernier post.
J'ajouterai toutefois que, précisément pour une dépense de type gueuleton annuel du CS, quand il existe (le gueuleton, pas le CS ), c'est l'exemple de dépense qui doit, à mon sens, recevoir l'aval de l'AG. Dans notre cas particulier, on est loin de se voir offrir un gueuleton par la copropriété, les copropriétaires étant dans l'ensemble tels que vous les avez décrits .
Pour les dépenses nécessitées par l'action du CS, tout a été dit. |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 14:03:58
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
pour BBH
Citation :
Néanmoins, l'attitude de l'AG est étrange car pourquoi réfuter les diligences du CS?
Initialement entré par Elisabeth
Citation :
La réponse est très simple : il existe des copropriétés peuplées de copropriétaires qui n'ont pas la moindre idée de ce que doit faire un conseil syndical. Concomittament, étant eux-mêmes plus que très "limités", ils mettent leur syndic sur un piedestal et le prennent pour un dieu infaillible. Ils n'ont aucune notion de ce qu'est un patrimoine. Ils n'ont jamais rien géré dans leur vie (ni maison, ni appartement, ni réunion, ni personnel, ni quoi que ce soit !). Simultanément, ils sont pingres, par nécessité car n'ayant pour beaucoup pas vraiment les moyens d'être copropriétaires (ils ont acheté sans avoir la moindre idée qu'il leur faudrait payer les gros travaux, comme s'ils étaient propriétaires de leur propre maison).
D'accord, il y en a beaucoup qui sont comme ça pour toutes les raisons que vous indiquez et également par ignorance ou par paresse et parfois par jalousie envers ceux qui ont des idées.
Mais, si vous demandez aux gens ce qu'ils pensent de leur syndic, presque tous répondront négativement. Il y a des syndics obtus et malintentionnés qui s'en prennent aux copropriétaires membres du CS qui osent leur demander le respect du RDC et de la Loi, mais si le syndic est simplement borné et inefficace, il vaut mieux essayer avec diplomatie de le contraindre à faire.
Citation :
Donc, l'AG de 2004 a rejeté les règles et le budget du CS et le syndic s'appui sur ce rejet pour refuser de vous rembourser? Il ne peut faire autrement car si la prochaine AG refuse encore de rembourser il devra payer de sa poche et il va sûrement faire état de ce rejet devant le Tribunal comme sa lettre l'atteste.
Initialement entré par Elisabeth
[quote]Vos affirmations vont à l'encontre de tout ce qui a été dit dans ce fil de discussion : le syndic doit obligatoirement rembourser au CS ses frais courants ; l'AG n'a aucun avis à donner à ce sujet.
Le propre d'un forum n'est-il pas de permettre l'expression d'avis hétérogènes J'ai trouvé très enthousiasmant de voir un CS qui s'attaque au syndic parce que la plupart de temps cette démarche est individuelle. Il m'a semblé intéressant d'explorer toutes les options de cette procédure en tenant compte de tous les textes qui régissent le fonctionnement du CS et en tenant compte du point de vue de l'adversaire pour mieux le contredire. Dans mon expérience, rien n'est gagné d'avance sauf si le(s) texte(s) d'appui est tellement "cristallin" qu'aucun juge ne peut le réfuter. Le texte existe ici mais il est contrecarré par d'autres concernant le rôle de l'AG.
Cordialement
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 15:39:23
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D'après un certain nombre d'interventions ces derniers temps, il s'avère, ce qui est heureux, qu'un CS a des moyens de pression, ne serait-ce que par l'injonction de faire utilisée de façon adéquate.
Malheureusement, étant redevenue simple copropriétaire (parce que des irresponsables ont demandé ma révocation du CS et m'ont "contrainte" à la démission), je n'ai aucune possibilité d'agir (sauf évidemment à utiliser les grands moyens).
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 17:32:00
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| Oui, ça m'est arrivé aussi lorsque j'étais président du CS sauf que je n'ai pas démissionné. A la prochaine AG un "potiche" a été nommé président et une "incompétente" par la suite. Depuis et jusqu'à maintenant le CS n'a plus de président. En tout cas, si vous décidez d'aller en justice assurez-vous de le faire lorsque la "faute" du syndic soit facilement démontrable et qu'aucun juge ne puisse la rejeter. A mon avis, rien ne s'oppose à ce qu'un copropriétaire puisse agir seul. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 17:50:31
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ben moi en tant que simple copropriétaire (sans faire partie du CS) j'ai pu faire directement une déclaration au greffe du TI (et gagner).
Je ne pense pas que qu'il soit nécessaire de faire partie du CS pour pouvoir entreprendre ce genre de procédures (déclaration, injonction).
Cordialement
fguigui |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 18:59:07
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fguigui
Effectivement, j'ai bien l'intention d'utiliser l'injonction de faire, pour ce qui concerne les répartitions de charges totalement fantaisistes appliquées chez moi.
Par contre, je ne sais pas s'il y a moyen de faire quelque chose concernant les comptes. Depuis quelques années, le président-potiche du CS atteste, signature à l'appui, que les comptes sont "bons" et qu'il n'y a rien à signaler. Or pas un seul membre du CS n'a regardé les comptes. Ils ont juste "feuilleté les classeurs" qui "étaient bien rangés" (c'est écrit noir sur blanc dans le rapport). Conclusion : les comptes ont été vérifiés !
Or, j'ai enfin pris le temps cette année, de mettre mon nez dans les comptes. C'est du n'importe quoi, c'est bourré d'erreurs.
Un président de CS risque-t-il quelque chose le jour où on découvre de grossières erreurs dans les comptes ?
Et je viens de vérifier le dernier PV. Le syndic-secrétaire a écrit noir sur blanc dans la rubrique "Rapport du conseil syndical" : "Il constate (le CS) que les classeurs mis à disposition sont bien tenus. Les factures et les extraits de comptes sont bien tenus."
Voilà un syndic qui n'a pas peur du ridicule ! Et il est bac + 4 (filière droit) !!!!
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
Edité par - Elisabeth le 02 oct. 2005 19:06:42 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 19:54:25
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pour fguigui:
Pourriez vous nous donner quelques indications sur la manière de procéder?
Pour Elizabeth
Le CS n'est pas juridiquement responsable. Tout copropriétaire a la possibilité de consulter les comptes aux jours et heures indiqués obligatoirement par le syndic avant chaque AG.
Cordialement
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 21:44:59
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Oui, je sais bien que tout copropriétaire peut aller chez le syndic avant l'AG, mais il me semble qu'il ne peut que consulter les factures.
Moi, j'ai de la chance : quand j'y vais, j'ai le droit de voir les extraits de compte ; par contre, le grand livre des comptes, pas question de le voir.
Tout çà, c'est bien beau ! Mais compte tenu que le syndic ne me porte pas dans son coeur (il n'aime pas les gens qui y comprennent quelque chose et qui en savent même plus que lui en matière de copropriété), que puis-je faire quand je me rends compte qu'il y a des erreurs ?
Cela fait des années que je lui siganle des erreurs et il ne procède à aucune rectification !
De plus, j'ai beau le signaler au conseil syndical, mais celui-ci n'y comprend strictement rien !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 18:37:11
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Bonsoir,
Nous n'avons jamais vu ce "grand livre" comptable non plus. En fait, la tenue des comptes est électronique mais l'on peut consulter les différents dossiers factures, contrats, correspondances… Mais, quand vous parlez d'erreurs vous faites allusion aux erreurs de répartition
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 23:26:53
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Non, là je ne parle absolument pas des erreurs de répartition.
Il s'agit par exemple d'une somme que la copropriété doit encaisser ; mais le syndic n'a pas fait le nécessaire pour l'encaissement, ou bien de sommes qui sont créditées sur le compte et qui ne figurent dans un aucun état de recettes, puisque malgré mes demandes insistantes, il campe sur ses positions et s'obstine à ne pas fournir l'état des recettes chaque année. Mon insistance en AG pour qu'il respecte ses obligations, m'a d'ailleurs valu d'être traitée publiquement, en pleine AG, de "paranoïaque" !
Il y a également, par exemple, une erreur d'imputation : une facture privative imputée à la copropriété ; au bout de 4 exercices, il n'a toujours pas rectifié, alors que cela lui a été signalé avant la tenue de l'AG !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
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injonction de faire : TI ou juge proximité ?
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