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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 26 oct. 2005 : 16:47:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
Le notaire n'a pas le droit d'ajouter des conditions aux textes sans l'accord des parties concernées.
jcm vous avez un § de l'article 6 de ladite loi Hoguet qui est très clair.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Vous savez très bien qu'indépendemment des clauses suspensives, un compromis peut échouer pour diverses raisons tel un état hypothécaire problématique, une faculté de dédit, un problème de succession insurmontable ou que sais-je encore. Et que le seul moment où peut constater le caractère effectif de l'opération est l'acte authentique par devant notaire. Désolé de vous contredire il applique parfaitement cette loi Hoguet. L'exemple de clause de votre lien est un parfait moyen possible de détournement même si beaucoup d'AI n'osent pas l'appliquer. C'est tout.
PS: Soyouz. Puisque je vois que vous êtes un passionné d'oiseaux, à Toulouse il y a une école vétérinaire très réputée. Vous devriez y faire un tour.
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Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 16:49:59 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 17:12:00
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Extrait du Nabot:
"Vous savez très bien qu'indépendemment des clauses suspensives, un compromis peut échouer pour diverses raisons tel un état hypothécaire problématique, une faculté de dédit, un problème de succession insurmontable ou que sais-je encore. Et que le seul moment où peut constater le caractère effectif de l'opération est l'acte authentique par devant notaire. Désolé de vous contredire il applique parfaitement cette loi Hoguet. L'exemple de clause de votre lien est un parfait moyen possible de détournement même si beaucoup d'AI n'osent pas l'appliquer. C'est tout."
1/..... Un état hypothécaire problématique n'est pas une condition suspensive.
D'ailleurs que veut dire problématique. Il arrive qu'une inscription hypothécaire dépasse le montant de la vente. (saisie etc..)
dans ce casle Notaire négocie avec mles créanciers pour purger les inscriptions.
2/....Faculté de dédit ... connais pas ? Vous parlez d'arrhes et non pas d'accompte.
je connais les promesse de vente sans rapport avec un compromis... encore une invention du Nabot
3/...Problème de succession insurmontable .... rien n'est insurmontable et de toutes façons un compromis ne peut être signés que par les personnes ayant autorité .
Si non, il n'y a pas de signature de compromis ou sous condition suspensive de l'accord de la succession.
Encore un truc tordu à la Nabot
4/..."Que sais-je encore" ... Phrase toute faite quand on a plus rien à dire mais que l'on veut en rajouter une.
Dernière argument du Nabot.
Maintenant si vous voulez je vais vous raconter la dernière d'un Notaire qui m'a fait payer ma commission par son assurance RC.
Il s'était trompé dans un acte 10 ans plus tôt en utilisant une procuration SSP au lieu d'une procuration authentique pour transmettre la propriété d'un immeuble que j'ai vendu 10 ans après, vente attaquée par les anciens propriétaires, une association.
Vous voyez , même eux se trompent.
(J'en ai d'autres aussi bonnes en réserve mais je les garde pour un autre )
Allez le nabot , une bonne douche et demain on repart à la chasse aux A I .
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 17:30:01
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Citation :
Initialement entree par Soyouz
1/..... Un etat hypothecaire problematique n'est pas une condition suspensive.
D'ailleurs que veut dire problematique. Il arrive qu'une inscription hypothecaire depasse le montant de la vente. (saisie etc..)
dans ce cas le Notaire negocie avec mles creanciers pour purger les inscriptions.
Si le notaire y arrive. Nuance.
Citation :
2/....Faculte de dedit ... connais pas ? Vous parlez d'arrhes et non pas d'accompte.
je connais les promesse de vente sans rapport avec un compromis... encore une invention du Nabot
Ou une invention d'un decret d'application que manifestement vous connaissez mal.
article 74 du decret no 72-678 du 20 juillet 1972
Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dedit ou une condition suspensive, l'operation ne peut etre regardee comme effectivement conclue par l'application du troisieme alinea de l'article 6 de la loi susvisee du 2 janvier 1970 s'il y a dedit ou tant que la faculte de dedit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas realisee.
Citation :
3/...Proble½me de succession insurmontable .... rien n'est insurmontable et de toutes facons un compromis ne peut etre signe que par les personnes ayant autorite.
Si non, il n'y a pas de signature de compromis ou sous condition suspensive de l'accord de la succession.
Encore un truc tordu a la Nabot
Les tordus comme vous dites ce sont quelques fois les AI qui n'arrivent pas a bien cerner une succession et lorsqu'on a a faire a des heritiers du genre teigneux, c'est mission impossible.
Citation :
4/..."Que sais-je encore" ... Phrase toute faite quand on a plus rien a dire mais que l'on veut en rajouter une.
Derniere argument du Nabot.
Ils valent autant que la narration de vos guerres. Tiens si vous publiez le jugement qui vous a permis de "secher" un notaire qu'on rigole. En contrepartie, je vous fournirai quelques liens de legifrance, rapport a quelques AI qui y ont laisse des plumes.
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Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 17:48:12 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:13:54
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Le notaire n'a pas le droit d'ajouter des conditions aux textes sans l'accord des parties concernées.
jcm vous avez un § de l'article 6 de ladite loi Hoguet qui est très clair.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Vous savez très bien qu'indépendemment des clauses suspensives, un compromis peut échouer pour diverses raisons tel un état hypothécaire problématique, une faculté de dédit, un problème de succession insurmontable ou que sais-je encore. Et que le seul moment où peut constater le caractère effectif de l'opération est l'acte authentique par devant notaire. Désolé de vous contredire il applique parfaitement cette loi Hoguet. L'exemple de clause de votre lien est un parfait moyen possible de détournement même si beaucoup d'AI n'osent pas l'appliquer. C'est tout.
PS: Soyouz. Puisque je vois que vous êtes un passionné d'oiseaux, à Toulouse il y a une école vétérinaire très réputée. Vous devriez y faire un tour.
Oui, sauf que c'est votre interprétation, celle de la jurisprudence est que l'acte écrit est le compromis.
jcm |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:18:53
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Il est à point leNabot... il part au quart de tour !
Allez je suis sympa je vous le prête un moment.
Mais pas de bêtise rendez le parceque demain il y a chasse à courre .
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entree par Soyouz
1/..... Un etat hypothecaire problematique n'est pas une condition suspensive.
D'ailleurs que veut dire problematique. Il arrive qu'une inscription hypothecaire depasse le montant de la vente. (saisie etc..)
dans ce cas le Notaire negocie avec mles creanciers pour purger les inscriptions.
Si le notaire y arrive. Nuance.
Citation :
2/....Faculte de dedit ... connais pas ? Vous parlez d'arrhes et non pas d'accompte.
je connais les promesse de vente sans rapport avec un compromis... encore une invention du Nabot
Ou une invention d'un decret d'application que manifestement vous connaissez mal.
article 74 du decret no 72-678 du 20 juillet 1972
Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dedit ou une condition suspensive, l'operation ne peut etre regardee comme effectivement conclue par l'application du troisieme alinea de l'article 6 de la loi susvisee du 2 janvier 1970 s'il y a dedit ou tant que la faculte de dedit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas realisee.
Citation :
3/...Proble½me de succession insurmontable .... rien n'est insurmontable et de toutes facons un compromis ne peut etre signe que par les personnes ayant autorite.
Si non, il n'y a pas de signature de compromis ou sous condition suspensive de l'accord de la succession.
Encore un truc tordu a la Nabot
Les tordus comme vous dites ce sont quelques fois les AI qui n'arrivent pas a bien cerner une succession et lorsqu'on a a faire a des heritiers du genre teigneux, c'est mission impossible.
Citation :
4/..."Que sais-je encore" ... Phrase toute faite quand on a plus rien a dire mais que l'on veut en rajouter une.
Derniere argument du Nabot.
Ils valent autant que la narration de vos guerres. Tiens si vous publiez le jugement qui vous a permis de "secher" un notaire qu'on rigole. En contrepartie, je vous fournirai quelques liens de legifrance, rapport a quelques AI qui y ont laisse des plumes.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:19:14
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Citation :
Initialement entré par jcm
Oui, sauf que c'est votre interprétation, celle de la jurisprudence est que l'acte écrit est le compromis.
jcm
Comment constatez vous de façon incontestable que les clauses suspensives sont bien levée alors ? Même question quant à la faculté de dédit que ne semble pas connaître votre confrère Soyouz. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:30:58
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Une jurisprudence toute chaude pour le camarade Soyouz sur la faculté de dédit. Monsieur Z c'est l'agent immobilier qui a vu s'envoler quelques 13000 EUR de commission.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 22 mars 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 02-13887
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;
Attendu que suivant acte sous seing privé du 12 décembre 1997, modifié par avenant du 9 janvier 1998, Mme X..., en qualité de vendeur, et les consorts Y..., en qualité d'acquéreurs, ont conclu, avec le concours de M. Z..., agent immobilier, une promesse synallagmatique de vendre un bien immobilier ; qu'une clause de cet acte stipulait que si les acquéreurs ne réalisaient pas l'acquisition dans les conditions et délais prévus, le dépôt de garantie versé par ces derniers serait conservé par Mme X..., "les présentes conventions devenant nulles de plein droit si bon semble au vendeur", celui-ci ayant également la faculté de poursuivre la réalisation de la vente, qui, par dérogation aux stipulations de la condition suspensive faite dans son intérêt, deviendrait définitive par la délivrance aux acquéreurs d'une sommation d'avoir à signer l'acte de vente en l'étude de leur notaire ; que l'acte authentique n'ayant pas été signé par les consorts Y... dans le délai imparti, Mme X... a manifesté sa volonté de ne plus leur vendre l'immeuble ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à M. Z... le montant de la commission prévue par le mandat et les consorts Y... à garantir Mme X... du paiement de cette condamnation, l'arrêt énonce que l'acte sous seing privé du 12 décembre 1997 constate l'accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte authentique ne saurait priver, en l'absence de faute de sa part, l'agent immobilier du droit acquis à sa commission et que le défaut de régularisation de la vente est dû à la carence des acquéreurs, qui s'étaient engagés envers Mme X... à payer cette commission ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à M. Z... la somme de 13 339,29 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 1999 et condamné in solidum les consorts Y... à garantir Mme X... du montant de cette condamnation, l'arrêt rendu entre les parties le 15 janvier 2002 par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille cinq.
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Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 18:39:41 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:56:53
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Sans même lire la fin du jugement , il s'agit d'une "promesse synalagmatique".
Comme tout le monde le sait, une "promesse " n'est pas un compromis.
Par conséquent , pas de droit à commission tant que la" promesse" n'est pas levée et devient donc une "vente".
Ou est donc le problème dans tout cela ?
C'est qu'il commence à trop chauffer Lenabot , il va nous pêter un plomb.
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Une jurisprudence toute chaude pour le camarade Soyouz sur la faculté de dédit. Monsieur Z c'est l'agent immobilier qui a vu s'envoler quelques 13000 EUR de commission.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 22 mars 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 02-13887
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;
Attendu que suivant acte sous seing privé du 12 décembre 1997, modifié par avenant du 9 janvier 1998, Mme X..., en qualité de vendeur, et les consorts Y..., en qualité d'acquéreurs, ont conclu, avec le concours de M. Z..., agent immobilier, une promesse synallagmatique de vendre un bien immobilier ; qu'une clause de cet acte stipulait que si les acquéreurs ne réalisaient pas l'acquisition dans les conditions et délais prévus, le dépôt de garantie versé par ces derniers serait conservé par Mme X..., "les présentes conventions devenant nulles de plein droit si bon semble au vendeur", celui-ci ayant également la faculté de poursuivre la réalisation de la vente, qui, par dérogation aux stipulations de la condition suspensive faite dans son intérêt, deviendrait définitive par la délivrance aux acquéreurs d'une sommation d'avoir à signer l'acte de vente en l'étude de leur notaire ; que l'acte authentique n'ayant pas été signé par les consorts Y... dans le délai imparti, Mme X... a manifesté sa volonté de ne plus leur vendre l'immeuble ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à M. Z... le montant de la commission prévue par le mandat et les consorts Y... à garantir Mme X... du paiement de cette condamnation, l'arrêt énonce que l'acte sous seing privé du 12 décembre 1997 constate l'accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte authentique ne saurait priver, en l'absence de faute de sa part, l'agent immobilier du droit acquis à sa commission et que le défaut de régularisation de la vente est dû à la carence des acquéreurs, qui s'étaient engagés envers Mme X... à payer cette commission ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à M. Z... la somme de 13 339,29 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 1999 et condamné in solidum les consorts Y... à garantir Mme X... du montant de cette condamnation, l'arrêt rendu entre les parties le 15 janvier 2002 par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille cinq.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:04:16
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Sans même lire la fin du jugement , il s'agit d'une "promesse synalagmatique".
Vous oubliez une chose. Une promesse synallagmatique n'est pas une promesse unilatérale. La promesse synallagmatique est signée des deux parties. Et une promesse n'est pas levée comme vous dites. C'est une obligation. Le droit civil n'est pas votre fort je pense. |
Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 19:06:38 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:20:58
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Oui, sauf que c'est votre interprétation, celle de la jurisprudence est que l'acte écrit est le compromis.
jcm
Comment constatez vous de façon incontestable que les clauses suspensives sont bien levée alors ? Même question quant à la faculté de dédit que ne semble pas connaître votre confrère Soyouz.
En général c'est l'urbanisme et le financement. On a un CU et une copie d'offre de prêt correspondant aux indications du compromis.
Quant à la faculté de dédit, ou elle est dans le compromis ou elle n'y est pas.
jcm |
Edité par - jcm le 26 oct. 2005 19:22:32 |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:23:28
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Ce débat me semble vain.
En effet, dans la pratique, les honoraires de négociation sont payés par le notaire lorsqu'ils sont à la charge du vendeur lors de la signature de l'acte authentique, et par l'acquéreur lorsqu'ils sont à sa charge, également lors de la signature de l'acte.
Cordialement.
Gilles |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:27:42
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Ce débat me semble vain.
En effet, dans la pratique, les honoraires de négociation sont payés par le notaire lorsqu'ils sont à la charge du vendeur lors de la signature de l'acte authentique, et par l'acquéreur lorsqu'ils sont à sa charge, également lors de la signature de l'acte.
Cordialement.
Gilles
C'est exact, y compris quand l'agence perçoit le dépôt de garantie, ce qui est mon cas.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:31:02
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Ce débat me semble vain.
En effet, dans la pratique, les honoraires de négociation sont payés par le notaire lorsqu'ils sont à la charge du vendeur lors de la signature de l'acte authentique, et par l'acquéreur lorsqu'ils sont à sa charge, également lors de la signature de l'acte.
Cordialement.
Gilles
Comme vous dites. Dans la pratique. Mais le juridisme contractuel des AI maintient les clauses contestables du style de ce que l'on a vu dans le lien de jcm. En conclusion, les notaires font très bien de prévoir dans les compromis qu'ils font signer le versement de la commission lors de l'acte authentique. Avant c'est de l'aléatoire au vu des risques. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:41:42
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Tiens. Encore une jurisprudence toute chaude pour egayer le prochain casse-croute de Soyouz. Cette fois un compromis. Qui a volé en éclat suite à un droit de préemption exercé par la commune. Et 66000 francs de commission sur lequel peut s'assoir l'AI. Malgré que la vente se soit réalisée aux conditions prévues par le compromis. Certes avec un autre acheteur, mais réalisée quand même.
Soyouz vous devriez le lire en entier.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 25 janvier 2005 Cassation sans renvoi
N° de pourvoi : 02-10764
Inédit
Président : M. RENARD-PAYEN conseiller
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 21 septembre 1995, la SCI Magenta Résidence a donné à la société Euro conseil immobilier, agent immobilier, mandat de rechercher un terrain à vendre à Châlons-en-Champagne au prix maximum de 720 000 francs, commission incluse ; que ce mandat, d'une durée de trois mois renouvelable, ne précisait pas le montant de la commission mise à la charge de l'acquéreur ; que le 29 mai 1997 un compromis de vente a été signé entre la SCI Magenta Résidence et les consorts X... prévoyant le versement par l'acquéreur d'une commission de 66 330 francs à la société Euro conseil immobilier ; que par arrêté municipal du 19 août 1997, la ville de Châlons-en-Champagne a exercé son droit de préemption au profit de l'Office public d'aménagement et de construction ; que la vente a été réalisée par acte authentique du 29 décembre 1997 ; que la société Euro conseil immobilier a assigné la commune en paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes ;
Condamne la société Euro conseil immobilier aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi qu'aux dépens de la présente instance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille cinq. |
Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 19:44:43 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:50:16
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Bon, on va reprendre à zéro.
Le droit à commission de l'AI dépend du mandat et du compromis.
Si le mandat est nul = pas de commission.
Le mandat doit comporter l'indication de la partie qui a la charge de la commission, son montant ou son mode de calcul.
Le compromis doit comporter l'indication du débiteur de la commission et son montant.
Il doit y avoir cohérence entre le mandat et le compromis (même débiteur par ex.).
Le moment où la commission est due est la levée de la dernière clause suspensive, et l'absence de clause de dédit pouvant jouer.
Si tout est fait dans les règles, la commission est due même en cas de préemption. La préemption est simplement une substitution d'acquéreur.
Dans le cas présenté ici le mandat était nul, inutile de chercher plus loin.
jcm |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 19:51:39
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Celle là c'est la meilleure de toutes.
Les compromis "Tissot" que vous aimez tant, prévoient le paient de la commission en cas de préemtion.
Raison pour laquelle par exemple , le montant de la commission doit figurer dans la DIA.
Mais l'A I a commis une erreur en mettant la comission à la charge des acquéreurs et c'est un piège à éviter dans ce cas.
Normalement, un compromis bien établi avec de bons imprimés Tissot , ceux que vous aimez, cela ne se serait pas produit.
Au fait ? c'était quoi la question au départ .......
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Tiens. Encore une jurisprudence toute chaude pour egayer le prochain casse-croute de Soyouz. Cette fois un compromis. Qui a volé en éclat suite à un droit de préemption exercé par la commune. Et 66000 francs de commission sur lequel peut s'assoir l'AI. Malgré que la vente se soit réalisée aux conditions prévues par le compromis. Certes avec un autre acheteur, mais réalisée quand même.
Soyouz vous devriez le lire en entier.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 25 janvier 2005 Cassation sans renvoi
N° de pourvoi : 02-10764
Inédit
Président : M. RENARD-PAYEN conseiller
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 21 septembre 1995, la SCI Magenta Résidence a donné à la société Euro conseil immobilier, agent immobilier, mandat de rechercher un terrain à vendre à Châlons-en-Champagne au prix maximum de 720 000 francs, commission incluse ; que ce mandat, d'une durée de trois mois renouvelable, ne précisait pas le montant de la commission mise à la charge de l'acquéreur ; que le 29 mai 1997 un compromis de vente a été signé entre la SCI Magenta Résidence et les consorts X... prévoyant le versement par l'acquéreur d'une commission de 66 330 francs à la société Euro conseil immobilier ; que par arrêté municipal du 19 août 1997, la ville de Châlons-en-Champagne a exercé son droit de préemption au profit de l'Office public d'aménagement et de construction ; que la vente a été réalisée par acte authentique du 29 décembre 1997 ; que la société Euro conseil immobilier a assigné la commune en paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes ;
Condamne la société Euro conseil immobilier aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi qu'aux dépens de la présente instance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille cinq.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 20:00:55
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
Mais l'A I a commis une erreur en mettant la comission à la charge des acquéreurs et c'est un piège à éviter dans ce cas.
Ce n'était pas le problème. Comme l'a souligné jcm le mandat était nul.
Citation :
Normalement, un compromis bien établi avec de bons imprimés Tissot , ceux que vous aimez, cela ne se serait pas produit.
Je suis à peu près sur que l'AI de la dernière jurisprudence en a utilité un.
Citation :
Au fait ? c'était quoi la question au départ .......
La question de départ, enfin celle que j'avais soulevée est qu'il est anormal qu'un compromis prévoit que la commission soit du et prélevée sur le DG dès la réalisation de la dernière clause suspensive. Dans la jurisprudence citée, il y a eu un droit de préemption, et que si ce droit est purgé avec retard à cause par exemple d'un notaire distrait ou négligent, cette purge vient après la réalisation de la dernière clause suspensive. Indépendemment des autres aléas encore.
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Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 20:07:59 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 20:43:47
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Tiens une autre que j'ai trouvée. J'arrête là. Cela va donner de mauvaises idées. Mais instructif quant à la notion d'opération effectivement réalisée. Je concède que l'arrêt est curieux, mais il est là ! De quoi donner une dysenterie à mon ami Soyouz.
Contexte. Mandat de recherche. Pour faire plaisir à mon ami Soyouz, un compromis. Pas une promesse ! Une acheteuse qui néglige de demander son prêt. Donc civilement fautive. Et vendeurs qui renoncent à la procédure de vente forcée. Bref. Un torche bugne "TISSOT" probablement en cause.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 3 juin 2003 Cassation partielle sans renvoi
N° de pourvoi : 01-01282
Inédit titré
Président : M. LEMONTEY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mlle X... du désistement de son pourvoi formé contre M. Y... et Mme Z... ;
Attendu que, par l'intermédiaire de la société Agence immobilière Dechaux à laquelle elle avait donné mandat de rechercher un bien et de solliciter en son nom plusieurs prêts, Mlle X..., qui a déposé entre les mains de l'agent immobilier la somme de 39 000 francs, a signé un compromis de vente d'une maison à usage d'habitation sous la condition suspensive de l'obtention par elle d'un ou plusieurs prêts, les frais de négociation d'un montant de 35 000 francs étant à sa charge ;
que les vendeurs ont assigné l'acquéreur en réparation du préjudice né de son refus de réitérer la vente par acte authentique à la date convenue ; que Mlle X... a appelé l'agent immobilier dans la cause ;
Sur le second moyen, qui est préalable, pris en ses deux branches :
Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt attaqué confirmatif de ce chef de l'avoir déboutée de son action en responsabilité exercée contre l'agent immobilier ;
Attendu qu'ayant constaté que Mlle X... n'avait pas rempli l'obligation contractuelle qui pesait sur elle de fournir à son mandataire les pièces nécessaires à la constitution des dossiers de prêts, la cour d'appel, qui a relevé que la mandante avait agi ainsi parce qu'elle ne souhaitait pas la mise en oeuvre du financement, ce qui excluait la faute de l'agent immobilier, a, ainsi, répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte qu'aucune somme d'argent ne peut être acceptée, à quelque titre que ce soit, par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui ne s'est pas effectivement réalisée ;
Attendu que, pour condamner Mlle X... à payer à l'agent immobilier la somme de 35 000 francs à titre de frais de négociation et ordonner à l'agent immobilier de ne lui restituer que la somme de 4 000 francs sur celle de 39 000 francs déposée, l'arrêt retient que Mlle X... a empêché la réalisation de la condition suspensive qui est réputée réalisée à ses torts ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acquéreur avait renoncé à l'achat et que les vendeurs avaient renoncé à poursuivre l'exécution forcée de la vente, ce dont il résultait l'absence de réalisation effective de l'opération, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que l'arrêt a condamné Mlle X... à payer à l'agent immobilier la somme de 35 000 francs à titre de frais de négociation et a ordonné à l'agent immobilier de ne lui restituer que la somme de 4 000 francs sur celle de 39 000 francs déposée, l'arrêt rendu le 21 novembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Et statuant à nouveau :
Dit que la société Agence immobilière Dechaux doit restituer à Mlle X... la somme de 39 000 francs ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des parties ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille trois.
Décision attaquée : cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile) 2000-11-21
Titrages et résumés (Sur le 1er moyen)
AGENT D'AFFAIRES - Agent immobilier - Commission - Affaire non réalisée - Mandat d'acheter donné à un mandataire - Acquéreur ayant renoncé à l'achat et le vendeur à poursuivre l'exécution forcée de la vente.
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Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 20:49:57 |
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Soyouz
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609 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 21:00:41
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Vous voulez nous démontrer quoi exactement leNabot ?
Si un A I ne remplit pas correctement un Mandat et que ce Mandat est par conséquent "nul" , c'est la faute de l' A I qui n'a droit à aucune commission .
Tout le monde est d'accord.
Si un A I pour une raison ou une autre change le débiteur de la commission en accord avec les vendeurs et acquéreurs alors qu'une préemption est possible, c'est également une erreur.
Tout le monde est d'accord.
Mais si une vente synalagmatique (pas une promesse simple) signée correctement intervient après levée des conditions suspensives éventuelles , la commission est due à l'A I.
D'ailleurs les cas que vous avez trouvés soulignent tous qu'un élément manquait au contrat pour le rendre définitiF
Mais fort heureusement les dizaines milliers de ventes réalisées par les A I se terminent bien sans aucun problème, ne vous en déplaise.
Alors marmonez marmonez,..... il en restera bien quelquechose.
Plus rien n'étant à l'ordre du jour, la séance est levée à 21H07
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Soyouz
Mais l'A I a commis une erreur en mettant la comission à la charge des acquéreurs et c'est un piège à éviter dans ce cas.
Ce n'était pas le problème. Comme l'a souligné jcm le mandat était nul.
Citation :
Normalement, un compromis bien établi avec de bons imprimés Tissot , ceux que vous aimez, cela ne se serait pas produit.
Je suis à peu près sur que l'AI de la dernière jurisprudence en a utilité un.
Citation :
Au fait ? c'était quoi la question au départ .......
La question de départ, enfin celle que j'avais soulevée est qu'il est anormal qu'un compromis prévoit que la commission soit du et prélevée sur le DG dès la réalisation de la dernière clause suspensive. Dans la jurisprudence citée, il y a eu un droit de préemption, et que si ce droit est purgé avec retard à cause par exemple d'un notaire distrait ou négligent, cette purge vient après la réalisation de la dernière clause suspensive. Indépendemment des autres aléas encore.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 21:09:59
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Citation :
Initialement entré par Soyouz
D'ailleurs les cas que vous avez trouvés soulignent tous qu'un élément manquait au contrat pour le rendre définitif.
Commentez donc moi l'arrêt du 3 juin 2003 de la cour de Cassation que j'ai cité en dernier. Mandat de recherche apparemment valable. Compromis. Défaillance de l'acheteur dans l'instruction de sa demande de prêt. Et malgré toutes ces circonstances favorables, l'AI s'assoit sur ses commissions. Lesquelles avaient été pourtant été accordées par les juges de la Cour d'Appel. Lesquels magistrats ont été désavoués par la Cour de Cassation. Le métier d'AI est vraiment dur et ingrat.
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Edité par - LeNabot le 26 oct. 2005 21:25:45 |
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