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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 25 sept. 2005 : 10:25:24
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Bonjour,
Notre CS a relevé, en examinant le fichier des hypothèques, que certains lots avaient fait l'objet de donation ou succession, pour certains depuis plus de 20 ans, sans que le fichier des copropriétaires ait été mis à jour (par voie de conséquence, certains copropriétaires usent depuis tout ce temps d'un pouvoir de vote qui ne leur appartient pas en propre).
Certes, le syndic ne peut mettre à jour le fichier que s'il reçoit notification du démembrement par les parties ou par le notaire.
Toutefois, peut-on admettre que, 20 ans après, le syndic, qui est toujours le même, ne soit pas au courant de ce genre de situation ni n'ait procédé à aucune vérification auprès des coprorpiétaires ?
Par ailleurs, est-il crédible que, dans le cas d'une succession (décès), le notaire ne notifie pas ce genre de démembrement au syndic et comment savoir s'il a procédé à ces formalités ou pas quand on ne connait pas les coordonnées dudit notaire ?
Enfin, y a-t-il prescription classique de 2 mois, quand de nombreuses AG se sont tenues avec des droits de vote contestables, sachant que le fichier ne mentionne ni le détail des indivisaires des lots démembrés, ni le nom de leur mandataire commun ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:18:49
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si aucune notification n'a été faite par un ou plusieurs notaires, le syndic, quelqu'il soit, ne peut pas l'inventer.
les convocations sont donc conformes par rapport aux notifications reçues par le syndic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:24:44
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Nefer a tout à fait raison.
Je considère que le syndic doit prendre des initiatives pour mettre à jour la liste mais encore faut-il qu'il ait des raisons de les prendre.
A la vérité, Mallo35m ne nous donne pas de précisions suffisantes à l'appui de ses observations. L'indication : " certains copropriétaires usent depuis tout ce temps d'un pouvoir de vote qui ne leur appartient pas en propre " ne se suffit pas à elle-même.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:35:50
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| JPM: et si un syndic prend l'initiative d'établir la liste des copropriétaires en suivant les informations fournies par la fiche immeuble?????? |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 12:00:56
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Totalement d'accord avec vous mais vous en conviendrez le syndic n'est pas blanc-blanc.
La feuille de présence devrait faire apparaître le mandataire et la signature du mandaté. On pourrez imaginer que quelqu'un signe en lieu et place ce qui est un faux et usage de faux.
Par ailleurs, qui paie les charges ? avec quel chèque ?
A qui le syndic envoit-il les convocations ???
Cette convocation RAR ne pouvant-être retirée que par la personne en titre que devient l'AR
Que font les préposés au contrôle de la feuille de présence? qui la signe? Il y a probablement des lacunes à ce niveau !
Dans un tel cas la prescription des dix ans ne pourrait-elle pas être invoquée ???
Pourquoi ne pas s'adresser au notaire qui pourrait dire si les mutations ont bien étaient faites dans les règles!
Georges
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 13:47:42
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à la question qui lui était posée concernant la mise à jour du fichier, le syndic a répondu que le fichier comportait le nom des personns qui s'acquittaient des charges ....
Par ailleurs, si je suis d'accord avec le fait que le syndic ne peut inventer les modifications intervenues, et je l'avais souligné, ma question touche à dse situations de plus de 20 ans d'ancienneté. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 13:50:10
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| j'ajoute que le syndic a été informé de ces anomalies en début d'année et qu'il lui a été demandé de faire le nécessaire auprès des copros concernés mais qu'il n'a rien fait : en tout cas, il n'a pas avisé le CS des modifications éventuellement intervenues comme cela lui était demandé. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 14:41:36
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la liste des copropriétaires n'a rien à voir avec l'identité de celui qui payent des charges de copropriété.
C'est commme pour les impôts, personne n'empêche un copropriétaire de faire régler ses charges par une autre personne: cela ne confère aucun droit au payeur.
Celle là , je ne l'avais pas encore entendu ou lu. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 15:04:45
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Les différentes observations de Nefer sont tout à fait justes.
M. Dupont a parfaitement le droit de règler les charges dues par sa copine Mlle Durand. Pour autant il n'est pas copropriétaire. La réponse du syndic est saugrenue.
Dans votre cas il faudrait effectivement repartir des toutes les fiches immobilières des lots.
Votre syndic doit par ailleurs détenir en archives toutes les notifications qu'il a reçues, mais également, s'il y a lieu, celles reçues par ses prédecesseurs.
Il serait alors possible de rétablir une liste potable, quitte à demander à tel ou tel personne " réputée copropriétaire " la consultation de son titre de propriété.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 18:38:56
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quand je disais "à la question qui lui était posée concernant la mise à jour du fichier, le syndic a répondu que le fichier comportait le nom des personnes qui s'acquittaient des charges ....", je pensais que mes points de suspension suffiraient pour comprendre qu'on était dans l'absurde. Je n'attendais donc pas de remarque à ce sujet mais bien sur les questions de départ, les élements donnés par la suite n'étant là que pour préciser l'historique du problème, car notre CS n'est pas resté les bras ballants 
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 21:39:47
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Mallo, même si votre syndic n'est ps blanc-blanc-blanc, il n'empeche qu'au regard des textes les réponses de vefer et JPM sont les seules possibles ... y compris si la justification de votre syndic est une idiotie !!!
Un syndic se doit d'être vigilant sur le mouvements. Il peut vérifier une information ... voire une notification réglementaire d'une mutataion ou d'un démembrement.
Mais il n'a pas à prendre l'initiative des recherches et des modifications de la liste des copropriétaires ... |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 15:02:35
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admettons ! mais quand le syndic, informé par le CS, qui a fait des recherches aux hypothèques, que tels lots ont fait l'objet de démembrement suite à succession ou à donation, qu'il est demandé au syndic de se rapprocher des intéressés ou de leur notaire pour faire le point de leur situation et mettre à jour le fichier (ceci étant d'autant plus aisé que le syndic gère les biens de ces gens depuis plus de 20 ans) et qu'il ne fait rien et continue de profiter de majorités favorables à ses positions, grâce à des votants qui n'ont peut-être aucun droit .... alors permettez moi de ne pas rester zen.
Je n'ai jamais dit qu'il devait aller à la pêche, j'ai suggéré que, s'il avait des informations, il devait les vérifier et faire son boulot de mise à jour du fichier des copros. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 18:40:10
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Je comprends difficilement vos explications de Mallo !!
Vous indiquez que le conseil syndical a effectué des vérifications à la conservation des hypothèques, puis alerté le syndic sur certaines situations.
Si le syndic a en main la fiche immobilière du lot 27 indiquant que M. Gedehem a vendu son appartement en conservant l'usuifruit, il est bien évident qu'il doit réagir même s'il n'a reçu aucune notification. Il a sur la fiche le nom et la résidence du notaire rédacteur. Pas de problème.
Si M. JPM a fait donation de la moitié indivise de son lot, c'est pareil. Avec peut être la réserve qu'il peut y avoir une condition suspensive. Ce là n'empêche pas un contrôle chez le notaire.
Alors qu'en est-il exactement des indications données par le CS ? S'il n'y a rien sur les fiches, c'est ... qu'il n'y a rien.
Et par voie de conséquence, je ne vois pas ce qu'il en est des gens qui assisteraient aux assemblées sans droit.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 11:55:38
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Citation :
Initialement entré par mallo35m
Notre CS a relevé, en examinant le fichier des hypothèques, que certains lots avaient fait l'objet de donation ou succession, pour certains depuis plus de 20 ans, sans que le fichier des copropriétaires ait été mis à jour (par voie de conséquence, certains copropriétaires usent depuis tout ce temps d'un pouvoir de vote qui ne leur appartient pas en propre).
Mon post débutait ainsi : nous avons donc la preuve formelle des changements intervenus au moins sur les lots contrôlés et cette information a été communiquée au syndic dès le mois de février en lui demandant de faire le nécessaire pour qu'au moins les lots ayant fait l'objet d'une vérification aux hypothèques et révélé des transferts de propriété fassent l'objet d'une mise à jour des fichiers.
Je ne peux pas ête plus clair. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:39:18
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C'est très clair, Mallo ... Mais les réponses des uns et des autres sur ce point aussi...
Si le syndic, alerté par le CS, n'a pas procédé aux vérifications nécessaires, il commettrait sans doute une négligence que l'AG peut éventuellement sanctionner.
Mais vis à vis du syndicat, en l'absence des notifications prévues, on ne peut que lui opposer un manquement, une négligence ...
Car encore une fois, en létat des textes, le syndic n'a pas obligation d'aller à la peche aux information et qui plus est de modifier la liste des propriétaires ou titulaires de droits ....
Par dela la question que vous posiez, une convocation d'AG faite sur la base d'une liste des propriétaires à jour, suivant les notifications prévues, n'est pas contestable.
dans votre cas, même si les désordres durent depuis 20 ans et que le syndic est négligeant, un indivis qui n'aurait rien notifié au syndic ne serait pas recevable d'une action en contestation... même si le CS a alerté le syndic sur ce point.
Je crois résumer ici les réponses des uns et des autres ...
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:43:17
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| reste à vérifier quze le syndic n'a effectivement pas eu une seule de ces notifications : ce ne sont pas les copros concernés qui nous le diront et probablement pas leur notaire non plus ... puisqu'ils n'ont de compte à rendre qu'au syndic ... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:51:47
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Mallo !!! lorsque vous contestez un point, ici une convoc d'AG, il faut arriver avec des billes dans les poches ...
Si un indivis veut contester une AG au motif qu'il n'a pas été convoqué, il faut qu'il présente au juge la copie de sa notification et l'AR qui prouve qu'elle a bien été notifiée !
Ce n'est pas au syndic (ici c'est le syndicat !) de prouver qu'il y a eu notification ... au contraire.
Que les archives soient mal 'archivées' et les dossiers pas à jour, c'est une chose.
Mais ici, c'est au demandeur d'apporter la preuve de ses affirmations. Pas d'élément apporté par l'indivis ou le nouveau titulaire du droit prouvant une notification de la mutation il y a 20 ans ou 6 mois = procédure abusive ..!
Si par contre la preuve est apportée qu'il y a eu notification de la mutation, l'action en annulation fondée, le syndicat sera condamné par la faute du syndic. Mais vous n'en êtes pas là . |
Edité par - gédehem le 28 sept. 2005 19:54:54 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:14:39
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| moi je cherche juste à prouver que des indivisions ont bien été notifiées au syndic et que les convocations adressées à l'ancien copro pleinement propriétaire sont nulles. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 22:55:17
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les seuls moyens de prouver cette ou ces notifications:
- retrouver dans les documenst ou archives du syndic ces notifications
- demander au notaire une copie de ces notifications avec l'AR dument signée par le syndic |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 11:35:16
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encore faut-il que le syndic accepte que le CS consulte les archives ! et c'est loin d'être le cas.
La demande d'information aux notaires est prévue. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:49:30
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Nous avons un problème tout à fait analogue dans notre copropriété.
L'ancien syndic n'a pas remis les documents concernant une indivision au nouveau syndic, bénévole. Le référé pour réclamer tous les fonds et documents est en cours.
Sur la "liste des copropriétaires " soi-disant à jour à début septembre 2005, selon l'ancien syndic, figure le nom d'une dame qui, selon les dires de son neveu, également copropriétaire, ne serait qu'une usufruitière ayant quatre enfants qui seraient les nu-propriétaires des 26 appartements dans notre copropriété.
Certains "pouvoirs" que nous avons trouvés dans les quelques documents que l'ancien syndic "professionnel" a transmis avec les derniers PV d'AGs avaient été signés par ce syndic à la place de cette dame; pour les deux AGs suivantes, nous avons trouvé quatre pouvoirs aux noms, apparemment des quatres enfants qui ne figurent ni sur la liste de présence ni nulle part alleurs. Ces quatre pouvoirs sont également tous signés par l'ancien syndic. Pour l'AG suivante encore, c'est un des fils de cette dame qui a signé le pouvoir de sa mère et qui était venu la représenter, etc.
Le nouveau syndic bénévole a donc demandé les fiches d'hypothèque de ces 26 appartements.
Les fiches des hypothèques pour tous ces appartements ne sont pas claires du tout: il y a marqué:
USUFRUITIERE, puis les nom et prénoms de cette dame, suivi de : "par Monsieur Machin (nom prénom) suivi de l'adresse de ce monsieur qui est, apparemment, un des fils de cette dame.
Serait-elle sous tutelle? Nous n'avons pas le nom du notaire correspondant et l'ancien syndic prétend n'avoir aucun document concernant cette indivision.
Puis sur chaque fiche, il y a le nom d'un des quatre enfants de cette dame, en tant que nu-propriétaire. Chaque enfant (??) possède donc 6 ou 7 appartements en nu propriété.
Si le nouveau syndic s'adresse au tribunal pour faire nommer un mandataire commun pour chacun de ces 26 appartements, combien de mandataires doit-il faire nommer?
Un seul pour l'usufruitière possèdant l'usufruit de 26 appartements?
26 mandataires pour chacun des appartements?
Quatre mandataires pour les quatre nu-propriétaires, possédant 6 ou 7 appartements?
Le ou les mandataires "commun(s)" pourraient-ils déléguer des pouvoirs à d'autres personnes?
Un de ces enfants, peut-il détenir à la fois le mandat de sa mère, usufruitière, et les trois pouvoirs de ses frères et soeurs nu-propriétaires sans que l'usufruitière ne signe les pouvoirs????
Cette famille magouillait avec l'ancien syndic qui s'occupe d'ailleurs toujours de la gestion de leurs appartements. Ils ne donnent donc aucune information au nouveau syndic concernant ce problème de représentation.
Que faire pour ces personnes qui se désintéressent totalement de ce qui se passe dans la copropriété et qui ont laissé faire l'ancien syndic?
En ce qui concerne les "pouvoirs" trouvés, signés par notre ancien syndic aux nom et place de copropriétaires, nous avons l'intention d'en référer au procureur de la République:
L'ancien syndic s'est signé tout seul ces pouvoirs pour obtenir, de 2001 à 2004, la reconduction de son mandat pour trois ans, par exemple. Tous les autres copropriétaires avaient voté contre ce renouvellement. Bien évidemment, le pouvoir signé en 2001 par le syndic avait été donné à une personne que nous ne connaissions pas (un ami de l'ancien syndic) qui avait été élu (par ses propres voix représentant 4950/1000ièmes) président de séance. Il était donc IMPOSSIBLE pour tous les autres copropriétaires de contrôler les pouvoirs et la feuille de présence....
Malgré plusieurs mises en demeure, le syndic refusait bien évidemment au conseil syndical le contrôle de ces documents
A ce jour, l'ancien syndic est toujours un membre haut placé de la CNAB
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fichier pas à jour, convocations irrégulières
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