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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 29 sept. 2005 : 21:00:44
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Citation :
Les fiches des hypothèques pour tous ces appartements ne sont pas claires du tout:
Elles sont sans doute claire mais il faut être un peu " habituée " pour les exploiter 
Citation :
En ce qui concerne les "pouvoirs" trouvés, signés par notre ancien syndic aux nom et place de copropriétaires, nous avons l'intention d'en référer au procureur de la République:
Ne perdez pas votre temps ! Le procureur, en l'état, n'a rien à voir dans cette histoire. Pour invoquer un faux matériel, il faut pouvoir l'établir, ce qui n'est pas commode. Il est vrai que vous disposez sans doute de signatures de l'ancien syndic. Restez quabnd même au civil si vous pensez utile de plaider.
Quant à l'écheveau des mutations, c'est un clerc de notaire un peu chenu qui vous démeler tout en une heure, réserve faite des vérifications extérieures qui s'avéreraient nécessaires.
A partir des fiches hypothécaires, on travaille sur un terrain solide.
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 10:27:56
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Manja,
Les fiches des hypothèques contiennent les adresses des nus-propriétaires et usufruitiers ... quand les fichiers ont été informatisés. Sur les anciennes fiches tenues manuellement, il n'y a malheureusement pas cette précieuse information. En revanche, sur les anciennes fiches manuelles était indiqué le nom du notaire ayant procédé aux démarches d'inscription, et cette info ne figure plus sur ls fiches informatisées ... Je soupçonne les services de l'Etat d'avoir créé, comme dans le privé, plusieurs niveaux de prestation : la demande basique, qui n'est cependant pas gratuite, ne comporte que le minimum de données et, pour en savoir plus, il faut probablement payer plus ...
L'expression "M. Machin, par M. Truc" signifie, sauf erreur de ma part, que M. Machin a choisi d'élire domicile, pour les impôts, chez M. Truc (peut-être même y habite-t-il). En tout cas, tout courrier envoyé à cette adresse par les impôts est considéré valable puisque le contribuable est supposé aviser les impôts de ses changements d'adresse ...
Concernant le nombre de mandataires à faire nommer, ce sera 1 par indivision différente, donc dans votre cas, si seuls les 4 enfants ont bénéficié du démembrement de la propriété de leur mère, il doit y avoir 4 indivisions distinctes, chacune formée entre la mère et l'un de ses 4 enfants.
Toute la difficulté, je l'ai dit plus haut, est d'établir la preuve, et de l'existence d'un démembrement (ça, c'est le plus facile), et de la non-notification de ce démembrement au syndic par le notaire et/ou de la non prise en compte par le syndic de ladite notification faite par le notaire ou les parties (certains syndics "oublient" bien d'enregistrer les index de compteurs lors de changement de copros, les mêmes sont bien capables de recevoir une notification et de ne pas en tenir compte, surtout quand, comme il semble que ce soit le cas chez vous comme chez nous, un copro majoritaire, parfois même promoteur ou constructeur de la copro, a confié la gestion de ses intérêts ... au syndic)
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 18:37:21
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voici qq nouvelle fraiches :
un des notaires que j'ai contactés (en qualité de pdt du CS) à propos de lots ayant fait l'objet de démembrement a bien voulu me répondre et en recommandé s'il vous plait, pour confirmer la réalité de l'acte de donation-partage passé en son étude en 1981 avec tous les détails dudit acte.
Il précise également : "il ne semble pas que la notification ait été faite en son temps" ...
J'en déduis que la notification n'a toujours pas été faite et je ne suis pas habilité à recevoir cette notification ...
Soit je demande au notaire de bien vouloir procéder à cette notification au syndic (vérification faite, l'obligation faite aux parties ou à leur notaire de notifier tout démembrement figurait déjà dans la version d'origine de l'art. 6 du décret de 67), soit je communique la réponse du notaire au syndic en LRAR, ce qui n'empêche pas évidemment de faire les 2
Il reste qu'il y a, de la part des "nouveaux propriétaires indivis" (nouveaux depuis plus de 20 ans qd mm !) une faute vis à vis de la copro puisque cette obligation de notification de démembrement leur incombe autant qu'à leur notaire, si l'on en croit l'art. 6 du décret, et que le RdC en remet une couche en précisant "qu'en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le pdt du TGI à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic" (ceci n'est d'aileurs qu'une recopie du second alinéa de l'art. 23 de la loi de 65).
Ainsi, depuis près de 25 ans, l'ancien propriétaire en pleine propriété continue de voter ou de désigner son mandataire, sans que la copro ait été avisée de l'existence du démembrement et encore moins d'un mandataire commun.
Question très concrète : peut-on, lors de la prochaine AG qui devrait se tenir en novembre, récuser l'ancien "propriétaire en pleine propriété" (qui sera celui que convoquera comme d'habitude le syndic, qui justifiera sa convocation par le fait qu'il dira n'avoir jamais reçu la notification du démembrement - le CS se réserve en effet de ne communiquer la lettre du notaire qu'au moment de l'AG) au motif qu'il n'a respecté ni le décret ni le RdC qui lui fait obligation, à lui et à ses indivisaires, de notifier le démembrement et de nommer un mandataire commun ? En d'autres termes, l'AG peut-elle récuser un proprio (ou son mandataire) qui se présente en vertu d'une convocation qui lui a été régulièrement adressée par le syndic, aux motifs évoqués ci-dessus, c'est-à-dire pour simplifier, au motif qu'il n'est pas le vrai proprio ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 21:27:22
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Non, Mallo, l'AG n'a rien à dire du tout !!
Il me semble que nous l'avons dit et redit : est considéré membre du syndicat celui qui a notifié au syndic la mutation intervenue, peu importe sa forme.
l'information que vous donne ce notaire, sur votre demande, n'apporte rien de plus !!!
"Tant que le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat." (Ccass. 3°c, 3.10.1972, 3..07.1974, ..31.03.1993, CA Paris23.09.1994, 30.03.2000, ..CA Aix en P, 9.03.2000... etc etc .....
".....même si le syndic a pu avoir connaissance personnelle de la mutation." (Ccass.3°c, 22.05.1990, Ccass.3°c, 22.03.2000) ..
Si vous en voulez une deuxième couche :
"Le notaire en ne se préoccupant pas de la notification, en ne vérifiant pas si ses clients y avaient procédé et en ne la faisant pas lui-même, a violé l'art.6 du décret et commis ainsi une faute professionnelle susceptible d'engager sa responsabilité civile." (TGI Paris, 29.10.1979.)
Tant que la notification d'une mutation n'a pas été faite, ... comme tant que le changement de domicile n'a pas été notifié, c'est l'ancien propriétaire qui est toujours considéré comme copropriétaire membre du syndicat, .. comme c'est toujours l'ancien domicile qui est toujours le domicile..
Vouloir sur cette affaire mettre en cause le syndic n'a donc pas de sens ...
C'est aux parties (vendeur/acquéreur, usufruitier/nus-propriétaires) et surtout au notaire, de notifier au syndic la mutation, l'art.6 du D. est clair, sans aucune ambiguité ainsi que le montre la jurisprudence sur ce point. |
Edité par - gédehem le 15 oct. 2005 21:31:11 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 23:33:54
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Merci, gédehem pour ces jurisprudences très, très précieuses.
Nous avons le même problème avec une mère usufruitière qui aurait donné la nu-propriété à ses 4 enfants, il y a vingt ou vingt-cinq ans, alors que l'ancien syndic l'avait toujours fait figurer toute seule sur les feuilles de présence.
N'y a-t-il pas tromperie évidente du syndicat des copropriétaires (ou même escroquerie?) si l'ancien propriétaire, devenu usufruitier seulement, se fait passer pendant une vingtaine d'années comme propriétaire?
Je pense que mallo35m pourra, au début de l'AG, accuser cette personne de tromperie et présenter et faire acter au PV la fiche du service des hypothèques qui indique clairement que cette personne n'est plus propriétaire. Le mandataire éventuel de cette personne n'aura peut-être plus envie d'assister à l'AG si on lui dit fermement qu'il pourrait être accusé de complicité d'une tromperie s'il reste et signe la feuille de présence???? Pourquoi pas essayer????
Il y a quand-même un vrai problème qui peut se poser lorsque quelqu'un qui n'est plus propriétaire fait croire qu'il l'est toujours: si des travaux importants sont votés, c'est, en principe, le (les) nu-propriétaire qui doit les financer. Quel garantie aura le syndicat des copropriétaires que les travaux seront réellement payés alors que la seule personne connue du syndicat est l'usufruitier (qu'il ait participé au vote ou non, peu importe) alors que les travaux devront être payés par le (les) nu-propriétaire inconnu et peut-être pas solvable? |
Edité par - manja le 15 oct. 2005 23:35:13 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 09:21:31
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Ces 2 dernières interventions sont précieuses, même si celle de manja est plus en phase avec ma dernière question, qui se rapportait effectivement à l'aspect tromperie, escroquerie, défaut d'obligation ou tout ce que vous voulez, de la part des copropriétaires concernés.
En effet, gedehem, sur mon dernier post, il n'était pas question de "
Vouloir sur cette affaire mettre en cause le syndic n'a donc pas de sens ..." mais bien de mettre en cause les copropriétaires eux-mêmes puisqu'il s'avère, selon les différents échanges que nous avons eus précédemment, que le syndic ne peut pas l'être quand on ne peut prouver qu'il a reçu notification.
Cela dit, les références de la cour de cass sont intéressants.
Mais je persiste à croire que, les textes indiquant que tout démembrement est notifié au syndic soit les parties, soit par le notaire, on peut admettre une certaine responsabilité desdites parties, à charge pour elles de se retourner contre leur notaire si elles estiment (probablement à juste titre) qu'il n'a pas fait son boulot.
Avez-vous d'autres références de jurisprudence liées au défaut de notification et à la responsabilité des notaires ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 11:31:29
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Vous semblez, les uns et les autres, être face à un problème identique : une liste des copropriétaires qui n'est pas en conformité avec le fichier immobilier, certains démembrements du propriété n'ayant pas été notifiés au syndic.
Faîtes porter vos efforts sur la remise en ordre de cette liste. C'est le plus important. Il appartient au syndic de faire le boulot. Vous pouvez toujours lui apporter un coup de main et, surtout, veiller à ce que le nécessaire soit fait.
Ne perdez pas de temps à faire ressortir des fautes anciennes et a fortiori des escroqueries (?????). Même s'ils ont commis de fautes, ne heurtez pas les notaires consultés. Votre intérêt est qu'ils vous fournissent les indications nécessaires.
Ne pas oublier que lorsque une acquisition en indivision est notifiée, la notification doit comporter la quote-part de chaque indivisaire,
et que dans une indivision il peut y avoir un indivisaire en toute propriété, un autre en usufruit, un troisième en nue propriété.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 18:45:23
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| pour ma part j'ai relancé, un peu moins courtoisement, 2 autres notaires qui n'ont pas donné suite à ma demande d'il y a 15 jours en leur rappelant que la notification au syndic était une obligation qui leur était faite par le décret de 67 : j'espère ainsi qu'ils vont se bouger un peu, sinon je m'adresse à la chambre des notaires. Après, on verra |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 23:02:10
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enfin du nouveau !
tous les notaires ont finalement répondu : peut-être se sentaient-ils un peu le nez crotté
il s'avère en effet que sur 4 cas de démembrement, seul un a été notifié en LRAR au syndic à l'époque du transfert, ce qui n'a pas empêché le syndic de ne pas en tenir compte ...
Pour les 3 autres cas, les notaires, à ma demande, ont notifié au syndic, ces jours derniers, les démembrements qu'ils avaient actés il y a parfois plus de 20 ans. Il e reste plus qu'à verifier que le syndic aura fait le nécessaire pour la prochaine AG de novembre et aura également remplacé les quote-parts de charges communes par les quote-parts de copro sur la feuille de présence ...
Et dire qu'on paie un syndic pour faire ce travail et que quand c'est le CS qui s'y colle, on ne lui rembourse mm pas ses frais !!
à propos, mes demandes d'injonction de faire ont été rejetées : je n'en suis pas plus surpis que ça. PLus de détails sur ce sujet ds qq jours. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 23:32:29
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Rappelez à votre syndic qu'il doit faire désigner des mandataires communes s'il y a des indivisions ou autres démembrements nouveaux.
Vous pouvez aussi lui indiquer qu'en vertu d'un arrêt du 12 octobre 2005 de la Cour de cassation les demandes en nullité de décisions de l'assemblée fondées sur des irrégularités de convocation doivent être formées dans les deux mois de la notification du PV, comme dans les autres cas.
Adieu donc dans ces cas au délai de dix ans. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 21:22:51
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nous avons bien l'intention de rappeler au syndic, à l'occasion de la prochaine réunion conjointe syndic-CS de préparation de l'AG de novembre, que cette désignation de mandataire commun est obligatoire, non seulement de par la loi mais aussi de par notre RdC qui, comme souvent, se complait à réccrire la loi ...
Ceci m'amène une nouvelle question : le syndic est-il tenu de demander la désignation d'un mandataire commun avant d'envoyer les convocations, sachant qu'il aura reçu les notifications de démembrement aux alentours du 20 octobre et que la convocation devrait partir vers le 10 novembre ?
S'il argue qu'il a fait la démarche mais qu'il n'a pas reçu de réponse ou qu'il n'a pas disposé de suffisamment de temps, peut-on réagir et que peut-on faire concrètement en début d'AG pour vérifier que tout est en règle de ce côté-là ? (nous avons prévu de demander au syndic de produire, à l'appui de la feuille de présence, le document par lequel les indivisaires auront désigné leur mandataire commun : peut-on l'exiger et en cas de défaut, que peut-on faire ?) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 11:16:43
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Le CS peut sans aucun doute exiger de contrôler l'évolution de la régularisation de la liste des copropriétaires et ayants droit. Il peut donc exiger de voir les désignations de mandataire commun.
Il est vrai que dans la pratique cette régularisation retarde la convocation d'une assemblée mais, puisque vous êtes sur la bonne voie, il vaudrait mieux aller jusqu'au bout pour avoir un dossier "nickel".
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 12:24:19
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| ça ne me dit pas comment nous pouvons éventuellement contester une feuille de présence qui ne comporterait pas les modifications notifiées ou qui ne serait pas accompagnée des documents prouvant la désignation effective de mandataires communs |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 16:49:46
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Claude,
la situation qui est la mienne est quelque peu analogue.
J'ai déjà averti l'Ad. Jud. que suivant l'art. 23 je n'accepterais la condition illégale d'indivisaire sans mandataire commun.
Celui-ci, m'a répondu qu'il convoquerait conformément à cet art., tous les indivisaires des lots.
Que ceux-ci, devront présenter leur mandataire commun afin, de participer légalement à l'A.G.
Si l'un des indivisaires, n'a pas répondu favorablement en se conformant à la loi, je demanderais, qu'il ne puisse participer aux délibérations.
L'administrateur, ne désirant pas entamé faute de temps, les démarches de nomination par le Tribunal, d'un mandataire commun
Georges |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 17:32:45
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Bonjour Georges et merci de ces élements très concrets. Mais, quand vous dites :
Citation :
Initialement entré par G.G
Si l'un des indivisaires, n'a pas répondu favorablement en se conformant à la loi, je demanderais, qu'il ne puisse participer aux délibérations.
Cela signifie-t-il que vous demanderez que cet indivisaire ne participe pas à la réunion mais que les autres le pourront ? Ou bien voulez-vous dire que vous demanderez que l'indivision toute entière ne sera pas admise à participer à la réunion, faute d'avoir préalablement désigné son mandataire commun ? (d'ailleurs, je m'interroge car la loi ne donne pas de délai aux indivisaires pour désigner ce mandataire, ce qui laisserait entendre qu'ils peuvent très bien le faire en début de séance avant le 1er vote ...)
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 18:00:42
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Claude,
L’Adm m'a confirmé qu'il convoquait tous les indivisaires.
Le jour de l'A.G, ceux-ci devront être présents et ensemble désigner le mandataire parmi eux ou étranger qu'ils auront désigné pour participer à l'A.G.
Faute par eux, de ne pas remplir ces conditions ex. : Un seul se présente et, n'a pas de mandat officiel le nommant mandataire il ne participe pas aux débats.
Etant donné, qu'ils ont été passifs pendant des années, l'ex syndic, mis au courant, conformément à l'Art. 23 aurait dû saisir le TGI pour la nomination du mandataire commun.
C’est dire la gravité des faits et leurs importances.
Notre A.G, étant le 4 novembre, repoussée une première fois, pour vice de forme (prévue le 21 octobre) l'Adm nous a dit ne pas avoir le temps matériel, d'une procédure pour nomination du mandataire commun mais, nous a dit prendre les mesures pour que les indivisaires soient au pied du mur et se conforment aux dispositions législatives.
Georges
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 21:10:00
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merci Georges,
je vais m'inspirer de cette démarche : mais qu'est-ce qu'il ne faut pas faire pour simplement faire respecter le droit !!! Quand la justice sera faite pour les justiciables honnêtes et de bonne foi et non plus pour les professionnels du droit, on aura fait un grand pas ... mais je crains que nous ne soyons plus de ce monde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 22:08:33
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Mallo35m écrit Citation :
Quand la justice sera faite pour les justiciables honnêtes et de bonne foi et non plus pour les professionnels du droit, on aura fait un grand pas
Voici un exemple tout frais qui montre qu'indépendamment des insuffisances des professionnels dans la tenue des listes de copropriétaires, il y a aussi des pièges inattendus :
Cass 1ere 21/09/2005
M et Mme Dupont font donation-partage à leur fille, épouse Durand, d'un lot de copropriété avec stipulation d'entrée de ce bien dans la communauté légale existant entre les époux Dupont.
A l'occasion d'un litige entre les époux Dupont [sans intérêt pour notre propos] la Cour de cassation dit et juge qu'en conséquence de la clause, les parents Dupont ont ainsi fait donation à la communauté des époux Durand et non à leur seule fille.
Dans un tel cas le notaire notifie au syndic le transfert de propriété à Mme Durand
alors qu'en réalité il doit indiquer comme bénéficiaires M. et Mme Durand.
Ce genre de finasserie n'apparait pas tous les jours chez un syndic mais plus fréquemment qu'on ne croit à l'occasion des démembrements.
Je précise que j'ai transposé les faits qui, dans l'affaire jugée concernaient des parcelles de terre mais la solution est identique.
Ceci dit je souhaite que vos assemblées se passent bien |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 12:02:47
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JPM,
cet exemple eût été plus compréhensible si vous n'aviez pas fait quelques inversions
En effet, quand vous dites "M et Mme Dupont font donation-partage à leur fille, épouse Durand, d'un lot de copropriété avec stipulation d'entrée de ce bien dans la communauté légale existant entre les époux Dupont." vous voulez probablement dire "... communauté légale existant entre les époux Durand".
Et quand vous dites "à l'occasion d'un litige entre les époux Dupont " vous voulez probablement parler d'un litige entre les époux Durand.
Merci de cet arrêt quand même
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