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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 06 nov. 2005 : 21:20:50
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Je relance ce sujet car nosu avons maintenant confirmation officielle que le syndic a reçu, courant octobre, notification, par LRAR des notaires concernés, des démembrements n'apparaissant pas comme tels dans le fichier des copropriétaires ni sur la feuille de présence aux AG.
La convocation à la prochaine AG va partir dans les prochains jours. Ceci m'amène qq questions concrètes :
1. à défaut d'avoir obtenu désignation d'un mandataire commun par les indivisaires, le syndic est-il tenu de convoquer tous les indivisaires, maintenant qu'il ne peut plus faire croire qu'il n'est pas au courant des démembrements ?
2. les copropriétaires et/ou le CS peuvent-ils exiger, avant le début de l'AG, que soit produit l'acte par lequel les indivisaires auront (si le syndic l'affirme) constitué un mandataire commun pour les représenter ?
3. s'il s'avère, en début de séance, que la représentation des lots démembrés n'est pas régulière (soit parce que tous les indivisaires ne sont pas présents alors qu'il n'y a pas eu désignation de mandataire commun, soit parce celui qui se présente pour représenter les indivisaires ne peut pas faire état d'un document par lequel il est effectivement mandaté, soit encore parce que le syndic n'aura pas convoqué les indivisaires au motif qu'ils n'avaient pas préalablement désigné leur mandataire commun ... désolé mais j'essaie d'imaginer tous les chausse-trappes possibles), quelle est la démarche pratique pour faire interdire aux intéressés de participer à l'AG ou, à tout le moins, de voter ? et quid s'ils reçoivent le soutien du syndci ou d'autres copropriétaires ? devrons-nous, si ces personnes votent malgré tout à l'AG, passer une nouvelle fois par une procédure pour en demander l'annulation ? Ne peut-on décidément jamais prévenir plutôt que guérir ?
Merci de vos réponses pragmatiques, le droit ne m'est plus d'aucun secours à ce stade, je sais qu'il risque encore d'être bafoué en toute impunité 
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 01:33:06
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Claude,
Comme je vous le relatais dans ce post nous avons 6 lots en indivision dans ma copro.
J'ai alerté l'administrateur Judiciaire qui m'a bien précisé qu'il convoquerait d'une part : chaque indivisaire du lot et que d'autre part : pour pouvoir voter il demanderait à chacun d'eux de nommer un mandataire commun, faute de refuser leur représentation.
J’avais fait parvenir à l'Ad Jud. Les notes recueillis sur le site Inglèse, Marin § associés,1er site en haut de page obtenues en Cliquant, sur le club puis sur copropriété et vers la fin de la page vous avez les références légales sur l'indivision.
Lors de l'A.G. du 4 novembre dernier, j'ai vérifié la liste et les pouvoirs.
Les indivisaires s'étaient pliées aux exigences de l'AD en nommant le mandataire commun. Chacun avait écrit avant l'A.G à l'AD notifiant la personne désignée et les lettres que j'ai pu viser étaient bien paraphées des indivisaires.
Je ne sais pas si cette façon de procéder était légale mais elle a satisfait l'ADJ. Ces personnes ont toutes votées contre l'ancien syndic.
Georges
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 11:43:30
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merci Georges,
Merci pour les références du site, il semble très bien fait.
J'observe toutefois que, dans votre cas, c'est un administrateur judiciaire qui pilotait votre dernière AG, ce qui lui confère en principe neutralité et exigence, ce qui ne sera pas notre cas; notre syndic cherchera probablement, comme d'habitude, à décréter qu'il n'y a pas lieu de récuser telle ou telle représentation illégale et c'est là que j'ai besoin de la marche à suivre pour que le conseil syndical et les copropriétaires qui le soutiennent obtiennent le respect de la loi. Sinon, nous n'aurons plus d'autre choix que de demander une nouvelle fois l'annulation de l'AG et je ne suis pas sûr qu'il y aura beaucoup de candidats pour le faire; pour ma part, j'ai déjà donné. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2005 : 11:54:17
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Mallo35m a tout a fait raison de dire que j'ai mélangé les Dupont et les Durand dans mon exemple.
Et il a tout à fait bien rectifié les données du problème.
Mille excuses  |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 03:21:28
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Bonsoir,
Je ne vois ni le mal, ni le problème ....
Les usufruitiers doivent être considérés comme mandataires,
au bout de vingt ans sans que le nu propriétaire se manifeste,
le mandat est évident. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 08:42:09
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l'art. 23 de la loi de 65, l’art 6 et 32 du décret de la loi de mars 1967 et les recommandations N° 3, relatives à la copropriété sont force de loi pour ce qui est, de l'indivision.
La 3ème ch. civ. de la Cour de cass. du 19 juillet 1995 avait jugé que :
"la délégation de vote à un mandataire ne peut résulter que d'un mandat écrit, ce qui exclut l'existence d'un mandat verbal et apparent."
Georges |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 09:14:51
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Va encore se poser la question de la présence à notre prochaine AG, dans 15 jours, au moins pour le contrôle de la feuille de présence, d'un spécialiste du droit de la copropriété, qui sera doté d'un pouvoir de sorte à ne pas être récusé. Connaissant notre syndic, il est en effet tout à fait capable d'affirmer haut et fort que tout ça n'est que formalisme et obtenir, à défaut d'accord, un silence approbateur de certains copropriétaires, ce qui le confortera pour ouvrir l'assemblée sans souci de la régularité de la représentation de certains copropriétaires.
Il est pour nous indispensable d'obtenir que seuls les copropriétaires présents ou régulièrement représentés puissent prendre part aux votes.
Pour info, le syndic refuse constamment, y compris lors la récente réunion du CS préparatoire de la prochaine AG (réunion qui s'est tenue au bureau du syndic), de fournir au CS le fichier à jour des copropriétaires et copie des documents par lesquels les indivisaitres d'un lot auront éventuellement désigné leur mandataire commun ...
Une tentative d'injonction de faire a déjà échoué et on en revient toujours au même problème : aligner moult Euros pour espérer se faire enfin entendre .... dans quelques années, quand tout cela n'aura plus aucun sens ! |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 09:46:48
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Pourtant la loi est là. Mais uniquement pour les gens honnête qui ne peuvent pas s'en éloigner.
La feuille de présence (article 14 du décret du 17 Mars 1967, modifié par l’article 9 du décret du 27 mai 2004).
La feuille de présence devient un document dont le contenu est précisé et acquiert une valeur de preuve renforcée, puisqu’elle doit désormais être annexée au procès-verbal. La feuille de présence peut contenir plusieurs feuillets et être tenue sous forme électronique. Ainsi, tout copropriétaire peut en demander copie et obtenir la liste des copropriétaires, ce qui n'était pas possible avant.
Bon courage claude
Georges
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 09:57:20
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Merci Georges, mais vous savez que je connais parfaitement ces dispositions.
Je ne veux pas, une fois de plus, me trouver devant le fait accompli d'une irrégularité à contester ultérieurement dans des conditions de coût et de délai qui, non seulement, ôtent une grande partie de leur intérêt mais usent ceux qui font l'effort de porter ce genre de démarche.
Cette fois, je veux prévenir et éviter que ne se fasse ce que l'on sait ne pas devoir être fait.
Toutes les suggestions pratiques sont donc les bienvenues |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 10:56:13
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Je viens de lire ce qui s'est dit sur ce forum à propos de la présence d'un tiers à une AG. Peut-être y a-t-il une solution de ce côté.
Nous sommes bien d'accord que la présence d'un tiers, fût-il un professionnel, si ce professionnel n'est pas pourvu du mandat d'un copropriétaire ou d'une décision de justice (je pense ici à l'huissier), doit recevoir l'accord de la majorité de l'assemblée à l'art. 24.
Ce qui demeure toujours flou, c'est "quand exactement peut-on considérer qu'une AG commence ?" : certains diront que ce n'est qu'à la désignation du président de séance mais la loi ne le dit pas aussi nettement("Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, ... , son président") : "au début" signifie que l'élection du président de séance précède toute autre décision, mais cela n'indique pas que la signature de la feuille de présence ne constitue pas un acte d'assemblée.
Considérer que l'AG débute avec l'élection du président, c'est faire fi de la valeur du contrôle de la feuille de présence, grand oubli de nos chers législateurs !
Se pose alors la question du contrôle de cette feuille de présence, qui conditionne bien évidemment, non seulement l'élection du président de séance mais l'ensemble de l'AG.
Notre CS, faute de texte sur le sujet, souhaite effectuer un contrôle rigoureux de cette feuille et des mandats de toute nature permettant aux personnes présentes de représenter valablement leurs mandants (je rappelle que cette action est justifiée par le fait que le syndic refuse obstinément de nous communiquer ladite feuille à jour et la copie des mandats).
La solution pourrait être de faire intervenir un huissier, juste pour la phase de contrôle de ces documents, donc jusqu'à ce que l'assemblée décide l'élection du président de séance, mais sans participer ni même assister à cette décision. (inutile d'envisager des choses très compliquées comme l'arrivée tardive d'un copropriétaire, après l'élection du pdt de séance : l'essentiel est de s'assurer, au moment du début de l'AG, de la régularité des présences et représentations).
Dans une telle hypothèse, l'huissier interviendrait à la demande du CS. Selon moi il n'aura pas besoin d'un accord de l'AG si ladite AG est supposée ne commencer qu'à partir de l'élection du pdt de séance (mais comment être sûr de ce point ?).
Par ailleurs, le syndic peut-il refuser à un huissier, accompagnant, à leur demande, les membres du CS, l'accès à ses locaux, dans lesquels se tiendra l'assemblée ? Si oui, nous n'avons plus, en effet, que la possibilité de demander, en urgence, au tribunal, la nomination d'un huissier ... avant l'AG mais j'aimerais bien ne pas devoir en passer par là. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 11:09:29
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"Par ailleurs, le syndic peut-il refuser à un huissier, accompagnant, à leur demande, les membres du CS, l'accès à ses locaux, dans lesquels se tiendra l'assemblée ? Si oui, nous n'avons plus, en effet, que la possibilité de demander, en urgence, au tribunal, la nomination d'un huissier ... avant l'AG mais j'aimerais bien ne pas devoir en passer par là."
oui l'accès peut lui en être refusé.
Il ne dispose pas d'une mission ordonnée par le tribunal.
Même si votre huissier est le mandataire d'un copropriétaire ,il ne pourra pas agir en tant qu'huissier .
de plus un huissier nommé par le tribunal se contentera de dresser un constat sur le déroulement et la tenue de l'AG, il ne jugera pas de la légalité des pouvoirs.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 11:26:40
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eh ben ! si un huissier, nommé à cet effet par un tribunal , n'est pas en mesure de vérifier la qualité d'une feuille de présence et des pouvoirs des mandataires, à quoi servent tous ces huissiers qui hantent les ag d'actionnaires des importantes sociétés ???
Désolé, néfer, mais pour cette fois j'attendrai d'autres avis avant d'adopter le vôtre
sans rancune, j'espère . |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 11:46:21
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suis d'accord avec vous.
Traditionnellement, l'Huissier de Justice a trois fonctions classiques, :
* Signification des actes judiciaires et extra-judiciaires
* Exécution des titres exécutoires
* Constatations
Ce que je disais, c'est par expérience.
L'huissier constatait l'ouverture de l'AG, les pouvoirs....mais pas la qualité des pouvoirs.
l'huissier doit s'en tenir à la mission fixée par le tribunal |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 20:01:34
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Claude,
Vous pouvez demander sur requête d'ordonnance la nommination d'un huissier par le Tribunal avec la mission que vous aurez pris soin d'établir. Ce constat fera force de loi. C'est très rapide.
Par ailleurs l'huissier est à même de vous conseiller sur les différents éléments
Je comprend votre désarroi, mais le code de la copropriété répond à certaines règles.
L'huissier pourrait très bien se voir refuser par votre grigou sa fonction.
Pas celle de mandataire représentant un copropriétaire, mais s'il établissait un constat, celui-ci n'aurait devant un Tribunal pas plus de valeur que sa seule fonction de mandataire représentant un copropriétaire.
Georges |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 21:29:54
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Georges,
pouvez-vous m'indiquer sur quel site je peux trouver la procédure pour engager la fameuse requête d'ordonnance ?
Je fatigue, je fatigue .... |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 01:48:13
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Claude,
Allez dans : 'perso.wanadoo.fr/copropriete.info/copropriete.htm' puis dans contentieux et cliquez sur rédaction.
En descendant la page vous aurez un modèle de rédaction de requête. voyez également ces sites
1)www.tgi-bonneville.justice.fr/reqcom.htm
2) sur Google 'requête sur ordonnance'
3) perso.wanadoo.fr/ar.copropriete/ Allez dans le site de l'avocat
4) lexinter.net/NCPC/ordonnance_sur_requete_tc.htm
Par contre, l’huissier peut avoir ses propres formulaires de demande de nomination d’huissier sur requête.
Georges
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 08:28:50
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merci Georges,
je vais voir ça dans le courant de la semaine. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 19:40:46
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apparemment la requête sur ordonnance exigerait le recours à un avocat s'il n'y a pas "péril" ... |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 01:23:04
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Claude j'ai trouvé ceci :
Si vous êtes coïndivisaire, vous pouvez également agir au nom de l'indivision si vous vous êtes déclaré comme mandataire commun au syndic de sorte à être destinataire de la convocation ; les tribunaux considèrent alors que vous avez un mandat d'ester tacite (Cass. 3e civ., 11 octobre 2000) ; à défaut vous serez déclaré irrecevable (CA Paris 23e ch. B, 25 mai 2000
georges
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 14:10:45
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Georges,
je suppose que le pourvoi en cassation auquel vous faites allusion est le 99-10216 : à vrai dire j'ai un peu de mal à en comprendre toutes les subtilités. La cour rappelle l'existence du mandat tacite à défaut de preuve apportée du contraire. Toutefois, la cour de cass semble dire que, si la cour d'appel avait recherché et trouvé qu'il n'existait pas de mandat tacite avant de prononcer son jugement, ce jugement n'azurait probablement pas été cassé ...
En revanche je n'ai pas trouvé le jugement d'appel auquel vous faites référence (CA Paris 23e ch. B, 25 mai 2000) : avez-vous un numéro d'affaire à me communiquer ? merci.
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