Citation :

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Initialement entré par glad

Mais enfin, Que fait-on du délai de préavis légal?

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Citation :

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Initialement entré par LeNabot

[quote]Initialement entré par glad

Mais enfin, Que fait-on du délai de préavis légal?

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Citation :

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droit de préemption du locataire
Cour de cassation, 3e ch. Civ., 1er octobre 2003,
N° de pourvoi : 02-12867
n° 1019 P + B, Zborowski c/sté Boîte à logis et a

Le droit de préemption du locataire subsiste même s'il n'a pas ultérieurement réalisé la vente dès lors qu'il a subordonné son acceptation de l'offre de vente à une condition suspensive d'obtention de prêt qui ne s'est pas réalisée.



Un congé reçu avant le 1er janvier 1995 ouvrait, pendant un mois, au locataire le droit de se substituer à l'acquéreur auquel l'immeuble était vendu à des conditions plus favorables. La loi du 21 juillet 1994 a remplacé ce droit de substitution par un second droit de préemption, mais des litiges relatifs aux droits de substitution se rencontrent encore ainsi que le démontre un nouvel arrêt de la Cour de cassation.

Un congé pour vendre avait été délivré à un locataire qui, usant de son droit de préemption, accepta l'offre sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le prêt lui fut refusé et le bailleur vendit l'appartement à un autre, à un prix inférieur. Le locataire, à qui avait été notifiée la vente, entendit exercer son droit de substitution. Bailleur et acquéreur lui répliquèrent que son acceptation de l'offre de vente l'empêchait d'user de son droit de substitution. Rappelant que l'acceptation n'avait été faite que sous condition suspensive d'obtention du prêt, la troisième chambre civile estime fort classiquement, que le défaut de prêt avait entraîné l'anéantissement rétroactif de l'acceptation et que le locataire était donc bien fondé à exercer son droit de substitution.

Statuer autrement priverait en fait les locataires de cette protection car rares sont ceux qui acceptent l'offre de leur bailleur sans condition suspensive d'obtention d'un prêt.
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LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... :

Sur les deux moyens, réunis :

Vu l'article 15-II, alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1181 du Code civil ;

Attendu que lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n'avait pas accepté cette offre, a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 2001, rectifié par arrêt du 29 mars 2001), que Mme X... devenue, depuis le 1er août 1992, occupante sans droit ni titre d'un logement précédemment donné à bail par la société la Boîte à Logis, a assigné celle-ci, ainsi que la société Wallace Investissement, acquéreur de son appartement selon acte reçu le 27 octobre 1997 par M. Y..., notaire, et ce dernier aux fins de faire juger qu'elle disposait d'un droit de substitution ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, Mme X..., locataire ayant accepté mais n'ayant pas ultérieurement réalisé la vente, ne pouvait pas, en toute hypothèse, prétendre à l'exercice d'un droit de substitution en cas de vente à un prix inférieur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... avait subordonné son acceptation de l'offre de vente à une condition suspensive d'obtention de prêt qui ne s'était pas réalisée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 février 2001 rectifié par arrêt du 29 mars 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne, ensemble, les sociétés la Boîte à Logis et Wallace Investissement aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille trois.

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Décision attaquée : Cour d'appel de Paris (2e chambre civile, section B) 2001-02-22 2001-03-29

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Citation :

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Un grand merci pour votre réponse.
Je vais essayer d'etre le plus précise possible.

1/ juin - 1er appel de l'administrateur pour m'informer que la maison allait être mise en vente, et il me précise que j'ai jusqu'au 30 déc pour partir.

2/juillet- Réception du congé avec en mention mon caractère prioritaire, le prix estimé par une agence qui n'a jamais visité cette maison.
3/ Septembre- Cette même agence m'appelle pour m'informer qu'un compromis de vente à déja été signé par des clients et que je ne peux plus acquérir cette maison.

Il se sont permis par deux reprises de faire visiter les lieux (RDC vacant)
sans tenir compte du fait que je sois prioritaire pour l'achat, et locataire du 1er étage.
J'ai envoyer un courrier en AR a l'administrateur en lui indiquant mon droit prioritaire ,mais plus aucune nouvelle.

Que dois-je faire?

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Citation :

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Article 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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Citation :

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Initialement entré par nefer

Glad: vous parlez d'un rez de chaussée vacant et d'un premier étage occupé.Donc 2 appartements.


La maison a t elle été vendue "en entier", c'est à dire en "occupé": auquel cas, votre bail se poursuivra.

aviez vous fait examiner ce congé pour vente, pour savoir s'il était conforme à la loi.

Ne concerne t il que votre appartement???

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Initialement entré par quelboulot

Glad,

Une simple question, à la lecture de votre post [quote] Un grand merci pour votre réponse.
Je vais essayer d'etre le plus précise possible.

1/ juin - 1er appel de l'administrateur pour m'informer que la maison allait être mise en vente, et il me précise que j'ai jusqu'au 30 déc pour partir.

2/juillet- Réception du congé avec en mention mon caractère prioritaire, le prix estimé par une agence qui n'a jamais visité cette maison.
3/ Septembre- Cette même agence m'appelle pour m'informer qu'un compromis de vente à déja été signé par des clients et que je ne peux plus acquérir cette maison.

Il se sont permis par deux reprises de faire visiter les lieux (RDC vacant)
sans tenir compte du fait que je sois prioritaire pour l'achat, et locataire du 1er étage.
J'ai envoyer un courrier en AR a l'administrateur en lui indiquant mon droit prioritaire ,mais plus aucune nouvelle.

Que dois-je faire?

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Initialement entré par LeNabot

[quote]Initialement entré par nefer

Glad: vous parlez d'un rez de chaussée vacant et d'un premier étage occupé.Donc 2 appartements.


La maison a t elle été vendue "en entier", c'est à dire en "occupé": auquel cas, votre bail se poursuivra.

aviez vous fait examiner ce congé pour vente, pour savoir s'il était conforme à la loi.

Ne concerne t il que votre appartement???

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Citation :

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Initialement entré par glad

Pardonnez-moi , mais c comme du chinois pour moi.
Mon bail est bien soumis à la loi de 89,
Il arrivera à échéance le 30 avril 2006 et il me semble que j'ai du 30 oct au 30 déc pour me porter acquéreur de cette maison?

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Citation :

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Initialement entré par JB22

Selon la loi le point de départ du délai dont dispose le locataire est la date de réception du congé.

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