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Les textes imposent un formalisme stric tant aux convoc aux AG, aux tenues des AG, à leur PV et à sa notification. Pourtant, une AG non contestée da,s les délais fixés devant le TGI est valide. Une AG totalement irrégulière, une décision prise n'importe comment, sans tenir compte de rien, sera valide aussi longtemps que personne ne dit rien, c'est à dire dans les 2 mois qui suivent la notification du PV aux opposants et défaillants. C'est à s'interroger parfois sur ce formalisme, de fait inutile !!!
Reste que pour ce qui vous concerne, n'ayant jamais reçu de convoc, le syndic n'étant pas en mesure de justifier l'envoi effectif de la convoc (càd le récépicé AR avec tampon d'envoi de la poste), vous avez la possibilité d'engager une action en annulation devant le TGI dans les 10 ans qui suivent la tenu de ces AG. A vous de voir ....
Vous parlez aussi de "non distribution", qui est autre chose que ne pas être convoqué ..... Mais c'est tout de même très curieux que les 2 copros habitant l'immeuble ne soient pas convoqués ...pparce qu'ils sont majoritaire à eux deux ? ...
Il ne serait pas un peu plus bandit que certains autres, votre syndic ? ...
Nous venons de vivre une histoire très semblable à la vôtre:
Le syndic bénévole, nouvellement élu en avril 2005, a enfin reçu (après avoir introduit le référé nécessaire) une petite partie des documents et archives de l'ancien syndic professionnel.
Dans ces documents, le syndic bénévole vient de découvrir que 5 (!) copropriétaires habitant à l'étranger (dont l'adresse exacte figure pourtant bien sur les feuilles de présence), n'avaient pas reçu leurs covocations pour la dernière AG en avril 2005 qui devait renouveler le mandat du syndic professionnel : les 5 enveloppes fermées contenant les convocations, les autres pièces et les pouvoirs à renvoyer, se trouvent, en effet, dans le dossier !!!La poste les avait renvoyées au syndic professionnel parce que ce malin avait envoyé les 5 convocations non pas aux 5 adresses à l'étranger mais à l'adresse de l'immeuble en France, où ces copropriétaires sont bien évidemment inconnus de la poste car ils louent leurs appartements!!!!
Mais pour les charges et tout le reste, l'ancien syndic savait très bien où il fallait envoyer les courriers
L'ancien syndic voulait, en effet, éviter que ces 5 personnes qui habitent à l'étranger n'anvoient leurs pouvoirs. Ainsi il pouvait être sûr que, pour notre copropriété, les 2 copropriétaires français presque-majoritaires qui magouillent depuis toujours avec lui allaient lui permettre de renouveler son mandat pour trois ans!!!
Nous avions, de notre côté, dès réception de la convocation pour cette AG d'avril, envoyé des pouvoirs supplémentaires aux autres 22 copropriétaires(22 copropriétaires sur 24 solidaires contre l'ancien syndic magouilleur). Nous avons ainsi pu recevoir les pouvoirs de tous, même des 5 qui n'avaient pas reçu leur convocation!!!!
Le jour de l'AG, l'ancien syndic avait un gros sourire sur les lèvres, mais, petit à petit, en voyant la feuille de présence se remplir de plus en plus, il commençait à comprendre que son stratagème de non-envoi de convocations et de pouvoirs avait échoué:
Nous, les 22 autres, nous avions effectivement réussi à avoir la majorité à l'article 25 (5.016 contre 4.984/10.000ièmes pour les deux presque-majoritaires) et notre ancien syndic pourri a été viré
Votre syndic a peut-être eu la même "bonne idée" en ne vous envoyant pas les convocations à la bonne adresse
Il faut aussi se souvenir qu'un groupe de copropriétaires représentant plus d'un quart des tantièmes peut provoquer de droit la convocation de l'assemblée.
Il ne faut pas oublier qu'en application de l'article 65 du décret de 67:
"En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble."
Le syndic doit donc exiger du copropriétaire habitant à l'étranger de choisir un domicile comme indiqué ci-dessus.
Trop peu de syndics appliquent cet article du décret.
Il faut aussi se souvenir qu'un groupe de copropriétaires représentant plus d'un quart des tantièmes peut provoquer de droit la convocation de l'assemblée.
Hes , nous sommes 4 proprietaires sur 5 soit 880/1000° a vouloir nous debarrasser de ce syndic véreux ...et il possible de convoquer une assemblée et de reprendre tous les points de la derniére ou nous n'etions pas present ?( approbation des comptes , quitus , budget previsionnel et surtout renouvelement des fonctions du syndic ...)
Vous pouvez : Il suffit d'envoyer une LRAR au syndic : "Conformément à l'art.8 du décret de 1967 nous vous demandons de convoquer une AG des copropriétaires de notre syndicat. L'ODJ sera le suivant : - Approbation des comptes ..art.24 - Quitus au syndic pour sa gestion ...(art.24) - Révocation du syndic (art.25/25-1) - Nomination du syndic (art.25/25-1) - bla bla - bla bla ... (les questions que vous souhaitez, anciennes comme nouvelles)
nom eet signature des demandeurs."
Seule difficulté, : que le syndic ne s'exécute pas et ne convoque pas ..... Il faudra alors le "mettre en demeur" de convoquer, avec délai de 8 jours. Dans ce cas, passé ce délai sans effet, les 4 signataires sur 5 ne peuvent que constater la carence du syndic (art.18 dern.alin. L'AG demandée étant "de droit", il y a carence du syndic à ne pas la convoquer). Il faut alors mettre en œuvre l'art.49 du décret et assigner le syndic en référé pour faire désigner ..l'un ou l'autre des 4 sigantaires comme administrateur provisoire afin de convoquer l'AG..
A.G et convocations
Forum fermé
Posté - 07 oct. 2005 : 16:38:21
