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 Sujet  |
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Elisabeth
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1905 réponses |
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felix1930
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5611 réponses |
 Posté - 09 oct. 2005 : 14:59:09
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| d'après notre syndic cela lui rapporte de l'ordre de 5% ;sauf erreur de ma part cela à déjà fait l'objet de réponse dans un sujet sur le compte séparé |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 10:24:14
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Il serait intéressant aussi de connaître le solde après prélèvements fiscaux et assimilés. Il me semble qu'il y a dans ce domaine un prorata plafond mais je n'en sais pas plus et j'ignore si la mesure est toujours en vigueur
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Elisabeth
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1905 réponses |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 19:42:46
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| moins de 2% en ce qui me concerne |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 20:05:33
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Les honoraires des syndics professionnels sont libres.
Dans ces conditions ils varient selon les copropriétés, les décisions prises par les copropriétaires réunis en AGO,après avis des conseils syndicaux.
J'ai constaté que certains syndics proposaient de 10 à 20% pour effrayer les copropriétaires.
Je pense que de nombreux syndics préfèrent le" compte unique " afin de disposer de" moyens plus souples",dans la gestion de plusieurs copropriétéset,( sur lesquels je ne ferai pas de commentaires).
François |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 21:48:12
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Oldman: Elisabeth parlait du taux de rémunération du compte bancaire.... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 23:06:21
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Nefer
Quelle différence faites vous entre une rémunération
et des honoraires fixés par le contrat de mandat des syndics  .
N'est ce pas toujours le moyen de recevoir de l'argent quelle que
soit la terminologie |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 14:52:21
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à la réflexion répondre 2% n'a pas beaucoup de sens
disons plutot que la rémunération de tous les comptes, hors fonds de réserve des copropriétés mais incluant : le compte propre de l'agence, le compte gestion locative et le compte copropriétés, est d'environ 8000€ par ans pour 4000 € de frais bancaires soit un gain net de moins de 4000€
le compte gestion locative étant celui qui rapporte le plus et le compte copropriétés celui qui génère le plus de frais bancaires...
ce n'est donc pas comme vous l'imaginez la rémunération de ces fonds qui me motive à conserver un compte unique mais bien la facilité de gestion et le gain de temps ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 15:35:34
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Dans la question posée initialement il y a en fait 2 questions :
- les honoraires de gestion courante des syndics
- la gestion d'un compte séparé au nom du syndicat.
Sur ce dernier point, la remarque de Baghirati doit être lue et relue, même si cela chagrine certains.
Certes, il ne faut pas négliger les produits financiers générés par des comptes globaux .. sorte de "rémunération accessoire" ...
Mais je crois qu'il faut bien regarder en face l'inadaptation des services bancaires à la spécificité de la copropriété.
On l'a vu par ailleurs pour le livret A.
On le voit tous les jours pour le compte courant séparé au nom du syndicat.
Un exemple simple : avec un compte pivot ou global, peu importe son nom, un sydic a vite fait de sortir 450 lettres chèque pour le paiement des factures EDF des 450 compteurs sur les 80 résidences qu'il gere.
Avec 80 'comptes séparés' nominatif, c'est 450 chèques à faire à la main et à signer..Pourquoi ? parce que les lettres chèques se payent, et cheres (le banques ne sont pas des philantropes, ça se saurait ....) : on ne va pas payer 5 lettres-chèques pour les 5 compteurs de telle copropriété.
Donc on fait des chèques ...
Alors qu'en appuyant sur un bouton, le syndic en sort 450 d'un coup sur le compte pivot.!
Le premier point est donc l'inadaptation des banques à la copropriété, comme sont (ont été ?) l'inadaptation des chemins d'accès aux banques par les Ste de transports de fonds, afin de les protéger, de les séciriser ( Sas, bateau, etc ...) Vous ne pouvez pas savoir comme les banques ont trainé des pieds sur cette mise en sécurité ...qu'elles ont réussi à faire payer par d'autres, les Ste de convoyage, la commune , etc .. (Ca ne vous fait pas penser aux ascenseurs ?? .. )
Alors les comptes séparés et leur difficulté de gestion, la banque n'en a rien à f .. fiche !
Le second point, lié au premier, c'est le niveau des honoraires des syndics, honoraires de gestion courante.
On l'a dit et redit ici : : les honoraires de gestion courante actuellement pratiqués sont trop bas de 15 à 20 %.
Certains peuvent trouver curieux sous mes doigts cete affirmation, mais c'est la réalité.
Et c'est ici que les choses sont faussées. Honoraires de gestion courante trop bas = imputation d'honnoraires eb sus, même si les taches relèvent de la gestion courante : remise du dossier au successeur, carnet d'entretien, ..j'en passe et des meilleurs ..et le fameux compte séparé. (obligation de gestion courante, il faut le rappeler.)
Regardez les honoraires de votre syndic : gestion courante ..mettons 10.000 € (un chiffre au hasard), chiffre sur lequel les copropriétaires vont mégoter pendant 3 heures lors des AG. Mais au final, en fin d'exercice, faites le total des honoraires ponctionnés par votre syndic : mettons 15.000, 18.000, 20.000 ...€ ... Pourquoi ? parce qu'il a fait passer en "gestion particulière ou privative" une partie des honoraires gestion courante.
Un syndic qui demande 20 % de plus pour gérer un compte séparé ne fait en fait que rattraper le niveau des honoraires "gestion courante" tel qu'il devrait être ...gestion courante qui comprend le compte séparé..
Avouez-le : vous êtes surpris de lire ça de la part de Gédehem ... Ben .... c'est tout bêtement parce que c'est la réalité des choses ...
Lorsqu'on paye bien son syndic, on peut (doit) avoir des exigences !!!
Lorsqu'on lui donne des clopinettes, faut pas s'etonner qu'il en fasse juste pour les clopinettes .....
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Edité par - gédehem le 13 oct. 2005 15:42:00 |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 16:35:49
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Dans la question posée initialement il y a en fait 2 questions :
- les honoraires de gestion courante des syndics
- la gestion d'un compte séparé au nom du syndicat.
Sur ce dernier point, la remarque de Baghirati doit être lue et relue, même si cela chagrine certains.
Certes, il ne faut pas négliger les produits financiers générés par des comptes globaux .. sorte de "rémunération accessoire" ...
Mais je crois qu'il faut bien regarder en face l'inadaptation des services bancaires à la spécificité de la copropriété.
On l'a vu par ailleurs pour le livret A.
On le voit tous les jours pour le compte courant séparé au nom du syndicat.
Un exemple simple : avec un compte pivot ou global, peu importe son nom, un sydic a vite fait de sortir 450 lettres chèque pour le paiement des factures EDF des 450 compteurs sur les 80 résidences qu'il gere.
Avec 80 'comptes séparés' nominatif, c'est 450 chèques à faire à la main et à signer..Pourquoi ? parce que les lettres chèques se payent, et cheres (le banques ne sont pas des philantropes, ça se saurait ....) : on ne va pas payer 5 lettres-chèques pour les 5 compteurs de telle copropriété.
Donc on fait des chèques ...
Alors qu'en appuyant sur un bouton, le syndic en sort 450 d'un coup sur le compte pivot.!
Le premier point est donc l'inadaptation des banques à la copropriété, comme sont (ont été ?) l'inadaptation des chemins d'accès aux banques par les Ste de transports de fonds, afin de les protéger, de les séciriser ( Sas, bateau, etc ...) Vous ne pouvez pas savoir comme les banques ont trainé des pieds sur cette mise en sécurité ...qu'elles ont réussi à faire payer par d'autres, les Ste de convoyage, la commune , etc .. (Ca ne vous fait pas penser aux ascenseurs ?? ..)
Alors les comptes séparés et leur difficulté de gestion, la banque n'en a rien à f .. fiche !
Le second point, lié au premier, c'est le niveau des honoraires des syndics, honoraires de gestion courante.
On l'a dit et redit ici : : les honoraires de gestion courante actuellement pratiqués sont trop bas de 15 à 20 %.
Certains peuvent trouver curieux sous mes doigts cete affirmation, mais c'est la réalité.
Et c'est ici que les choses sont faussées. Honoraires de gestion courante trop bas = imputation d'honnoraires eb sus, même si les taches relèvent de la gestion courante : remise du dossier au successeur, carnet d'entretien, ..j'en passe et des meilleurs ..et le fameux compte séparé. (obligation de gestion courante, il faut le rappeler.)
Regardez les honoraires de votre syndic : gestion courante ..mettons 10.000 € (un chiffre au hasard), chiffre sur lequel les copropriétaires vont mégoter pendant 3 heures lors des AG. Mais au final, en fin d'exercice, faites le total des honoraires ponctionnés par votre syndic : mettons 15.000, 18.000, 20.000 ...€ ... Pourquoi ? parce qu'il a fait passer en "gestion particulière ou privative" une partie des honoraires gestion courante.
Un syndic qui demande 20 % de plus pour gérer un compte séparé ne fait en fait que rattraper le niveau des honoraires "gestion courante" tel qu'il devrait être ...gestion courante qui comprend le compte séparé..
Avouez-le : vous êtes surpris de lire ça de la part de Gédehem ... Ben .... c'est tout bêtement parce que c'est la réalité des choses ...
Lorsqu'on paye bien son syndic, on peut (doit) avoir des exigences !!!
Lorsqu'on lui donne des clopinettes, faut pas s'etonner qu'il en fasse juste pour les clopinettes .....
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 16:37:15
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| zut ma belle réponse s'est perdue , je reviendrai plus tard |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 16:45:01
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| .. voila ce que c'est que de pianoter sur le clavier avec des gants de boxe ..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 17:57:15
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On peut aussi signaler à Baghirati qu'il est inutile de repasser en petits caractères une contribution de Gedehem qu'on peut lire au dessus en caractères normaus.
Je ne peux qu'approuver la position que nous reprenons en choeur tous les deux : quand un syndic pro demande 10 000 en compte unique et 12 500 en compte séparé, c'est que 12 500 correspond aux honoraires normaux de gestion courante et qu'il estime récupérer 2 500 en rémunération des fonds de mandants déposés. On passe bien sur sur les pratiques courantes tendant à demander plus pour avoir moins.
Il ne faut donc pas parler de " rémunération pour compte séparé ". Cette expression n'a aucun sens.
Je suis moins d'accord avec Gedehem sur les difficultés d'exploitation des comptes séparés. Elles étaient réelles en 1985. Vingt ans après la donne a un peu changé. Il y a plusieurs années, il était déjà possible, avec les chèques postaux, de faire des virements par disquette. Par exemple payer les salaires de 120 concierges par virements débités sur 120 comptes postaux séparés au profit de 120 comptes bancaires ou postaux des concierges. On pouvait aussi bien régler de la même manière des fournisseurs et entrepreneurs. Il y avait d'autre part les prélèvements automatiques pour EDF et autres comptes d'a&bonnement. Je pense que ces procédures subsistent et ont été améliorées.
Il est par contre vrai que certains syndics isolés dans des petites villes peuvent être moins bien servis de ce chef.
Mais encore une fois, le solution existe : le compte séparé obligatoire. Ainsi tout le monde sera logé à la même enseigne. Les frais et les problèmes techniques seront identiques. C'est la bonne concurrence.
Si votre syndic demande 20 % de plus pour passer en compte séparé, il faut les lui accorder, en pinaillant un peu les détails bien sur. Celà n'interdit pas d'élaguer les prestations exceptionnelles. Si le syndic vous compte des frais d'exploitation des compteurs, vous pouvez biffer la ligne, quitte même à remettre 1 % dans la louche. C'est de la gestion courante.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 18:08:33
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pour avoir aidé un syndic à faire les réglements en période de pointe, à la deuxième fois ,il a demandé des TIP (facile avec le compte séparé) ou des prélévements pour edf, France telecom ETC DE QUOI LIMITER LES CHèQUES AU MINIMUM.
c'est du pipo la complication du compte séparé mais la facturation éhontée de ce respect de la Loi (entre 1500 et 2000 euros pour des copros de moins de 80 lots est scandaleuse...
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 19:58:35
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"Mais encore une fois, le solution existe : le compte séparé obligatoire."
la seule raison à mon avis défendable pour l'obligation du compte est celle des faillites de syndics indélicats, mais ce débat n'est pas le thème du sujet |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 23:19:09
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Merci pour toutes vos réponses très instructives, mais revenons à nos moutons car manifestement ma question n'a pas été comprise ou alors je me suis mal exprimée !
Donc j'essaie de reformuler plus clairement : j'avais cru comprendre que lorsque le syndic avait un compte unique ou "assimilé", toute sa masse financière étant regroupée sur un même compte, ces fonds déposés lui rapportent des intérêts comme sur un livret de caisse d'épargne.
Je voulais donc avoir un ordre de grandeur de ce taux de rémunération.
Ayant constaté que chez moi, le solde moyen du compte était de l'ordre de 20 000 € (alors qu'il y a de nombreux et importants débiteurs) et que le syndic avait même eu un "commandement de payer" (donc avec des frais conséquents) pour une grosse facture d'eau, je me demandais s'il n'était peut-être pas plus rentable pour lui d'encaisser les intérêts et de payer occasionnellement (à sa charge) quelques frais pour retard de paiement.
Je suis aussi à me demander si cette rémunération de son compte unique ne serait pas liée à l'obligation de laisser un minimum sur chaque compte.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 10:06:56
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C'est bien comme celà que j'avais compris la question, d'où ma première observation :
Si le taux actuel de rémunération est de 3,5 %, combien reste-t-il effectivement au syndic après les prélèvements ?
Sur le taux je ne sais pas.
Pour les ristournes sur travaux, Il a été indiqué à l'occasion des procédures récentes que les syndics payaient la TVA et l'impôt classique.
Sur un chantier de 30 000 € (197 000 francs), si le syndic perçoit une ristourne de 5 %, il resterait en moyenne au final 600 € (3 950 francs), d'après certaines indications .
Avis divers ????
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 11:36:08
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"Je voulais donc avoir un ordre de grandeur de ce taux de rémunération."
à cela j'ai répondu moins de 2%
>je me demandais s'il n'était peut-être pas plus rentable pour lui d'encaisser les intérêts et de payer occasionnellement (à sa charge) quelques frais pour retard de paiement.
ce que je surveille surtout c'est d'avoir la trésorerie suffisante pour pouvoir payer les fournisseurs rapidement malgré les retards de paiement des copropriétaires ...
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 11:38:37
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" Sur un chantier de 30 000 € (197 000 francs), si le syndic perçoit une ristourne de 5 %, il resterait en moyenne au final 600 € (3 950 francs), d'après certaines indications ."
je ne comprends pas ce que vous entendez par ristourne, un pot de vin à l'avantage du syndic ? |
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Taux de rémunération pour les syndics
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