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glj29
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6 réponses |
 Posté - 10 oct. 2005 : 10:51:04
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J'espere que c'est le bon forum pour poser cette question.
Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété. D'apres les dires d'une voisine, il semblerait que mes locataires en déménageant aient abimés la moquette du sas d'entrée de la residence.
1) les dires d'une voisine sont-ils une preuve suffisante?
2) mes locataires ne reconnaissent pas les faits, puis-je dans ce cas etre inquiétée?
3) l'assurance de la copropriété peut-elle prendre en charge la remise en état?
merci de vos conseils.
glj
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 11:15:24
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S'il n'y a pas de preuve, rien de rien, on ne peut rien vous réclamer, ni à vous ni au locataire.
Voir tout de même dans le RDc si n'existe pas une clause dite "Clause d'aggravation des charges". Mais même en présence d'une telle clause, sans preuve et sans reconnaéissance de faute, on ne peut rien vous imputer, rien vous réclamer ... |
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glj29
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 11:24:07
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à part uen lettre d'une voisine, le syndic ne m'a rien transmis d'autre. mais c'est la parole d'une voisine contre celle de mes locataires. Dnc je ne pense pas que ce soit une preuve suffisante.
merci
glj |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 12:24:28
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C'est quoi la "Clause d'aggravation des charges" ?
Mon syndic en a fait mention récemment dans notre immeuble parce qu'il y a souvent des actes d'incivilités.
Cordialement.
fguigui |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 12:25:19
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Bonjour,
C'est un problème récurrent en copropriété, lorsque lors des déménagements, les parties communes sont abîmées, très souvent par des locataires dont c'est le dernier souci ou par des copropriétaires qui font faire des travaux chez eux. C'est au CS de demander au syndic d'écrire à la personne concernée et si elle est joignable et honnête, l'affaire peut se régler entre son assurance et l'assurance de la copropriété. Si ce n'est pas le cas, alors il ne reste aux copropriétaires de supporter les frais de réfection. Equitable?
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 13:18:04
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Equitable ? ..certainement pas ... La copropriété l'est elle ? ..
Une clause d'aggravation des charges c'est un truc dans le genre ..
" Tout copropriétaire qui de son fait ou de ses ayants droits serait à l'origine de l'aggravation des charges de copropriété sera imputé des frais et dépenses occasionnés par leur attitude".
Mais une telle clause a ses limites : pour être opposable aux copropriétaires il faut qu'elle soit prévue dès l'origine au RDC ou, si elle est adoptée ensuite par une AG, qu'elle le soit à l'unanimité.(CA Paris, 27.11.1992=
Dans le cas contraire, on voit certains syndics proposer une telle clause à la maj.art.24, elle n'est pas licite et ne peut donc être opposée aux copropriétaires.
Ceci dit, est-ce équitable de laisser à la charge de la collectivité des dégradations occasionnées lors d'un déménagement (mais non spécifiqiement) ? ... non. |
Edité par - gédehem le 10 oct. 2005 13:18:45 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 17:14:47
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glj29: vous avez ouvert le même sujet sur 2 forums différents 
Si la voisine a écrit au syndic, il s'agit bien d'une preuve.
Transmettez les coodonnées de vos locataires , ainsi que celles de leur assurance au syndic |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 18:26:07
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NON, Nefer .. la lettre de la voisine c'est tout ce qu'on veut, mais pas une preuve. Au mieux, c'est un témoignage soumis à l'appréciation du juge..
Une preuve c'est une photo, une trace identifiable, un constat d'huissier ....
Parce que des lettres au syndic de voisins malveillants, pas besoin de déménager pour en avoir ..... .., lettres qui ne prouvent rien du tout.
Par contre, u signalement à l'instant même au syndic qui vient constater lors du déménagement les dégradations éventuelles, alors là, oui !! ..
Ne faudrait-il pas faire une sorte "d'état des lieux" avant un démanagement ? ... difficile dans des copro importante avec u grand nombre de locataires..
Mais pourquoi pas ? ..
Une résolution d'AG imposant un EDL des communs utilisés aux frais de celui qui déménage serait à mon avis licite. D'autant que c'est l'assureur du déménageur qui sera concerné en cas de dégats, ou celle de celui qui déménage par ses propres moyens ...
A voir donc ... |
Edité par - gédehem le 10 oct. 2005 18:36:40 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 21:15:44
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tout dépend comment est rédigé la lettre de la voisine.
un constat d'huissier ne fera que constater x trous dans les murs, le tpis arraché....., mais ne pourra pas prouver qui a commis ces dégradations. |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 00:57:43
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Bonsoir,
Je ne pense pas que l'on puisse parler "d'aggravation des charges" lorsqu'il s'agit de dégradations des parties communes lors d'un déménagement ou des travaux. Il s'agit plutôt de "civilité" et le premier mouvement de chacun est de nier mais au fond ce n'est pas la personne concernée qui paie mais son assurance et cela facilite le règlement. Il ne s'agit pas de "dénoncer" mais bien d'informer le syndic et tout membre du CS peut constater les dégradations de visu, se renseigner sur qui a aménagé/ déménagé,fait des travaux etc...Il faudrait plutôt établir des règles simples par écrit sur un "règlement interne" a faire connaître à tous les copropriétaires. Personne ne souhaite détériorer son cadre de vie, ni payer des travaux de réfection à chaque fois, non?
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 08:56:55
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| Oui bon, enfin ... chacun est assuré. Il y a au moins quelqu'un qui sait qu'il a détérioré ! Un peu de civisme svp. Que le coupable fasse une déclaration à son assurance ... faut quand même savoir reconnaître ses fautes sauf à être un délinquant. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 14:02:38
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gédehem, Etant donné que ces problèmes de dégradations des parties communes (souvent l'ascenseur)ainsi que la clause d'aggravation des charges reviennent assez souvent sur ce site ou plus simplement dans les copropriétés quelles sont les grandes lignes de la décision de la CA Paris du 27.11.1992 que vous avez citée le 10.10.2005;car je crois qu'il n'est pas possible d'obtenir sur <legifrance> les jugements des CA.
merci de votre réponse |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 15:31:24
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Faisons le point là dessus :
Il a été d'usage de faire figurer dans le RDC une clause selon laquelle :
"Les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait ou celui des personnes dont ils doivent répondre devront supporter seuls l'intégralité des dépenses et frais supplémentaires engagés."
C'est ce qu'on appelle "Clause d'aggravation des charges.
Bien que de portée plus générale, la clause est (était) souvent destinée à s'appliquer plus particulièrement aux frais que le syndic doit exposer au nom du syndicat pour parvenir, amiablement et au besoin par voie de justice, au recouvrement de charges demeurées impayées.
En vérité, la jurisprudence a subordonné l'application d'une telle clause à la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité. En outre, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 9 juillet 1991 réformant les procédures d'exécution, la clause ne présentait qu'un intérêt très limité.
L'art.10-1 de L prévoit désormais que les frais exposés par le syndicat pour le paiement des charges communes sont imputables au copropriétaire débiteur ; de ce point de vue, la clause d'aggravation des charges perd sa raison d'être. (Nous savons en fait que l'application/la compréhension de cet art.10-1 par les tribunaux est pour le moins contestatble !!)
En conclusion, une "clause d'aggravation des charges" ne sert pas à grand chose. On ne va pas devant un tribunal pour une porte d'ascenseur rayée ou une moquette déchirée ....
Je n'ai pas sous le coude l'arret du 27.11.92, que je vais essayer de retrouver. Mais c'est une constante : Une clause d'aggravation des charges est convention entre les copropriétaires. Lorsqu'elle est mentionnée au RDC, elle est donc opposable à tous ! (Le RDC est 'convention').
Une telle clause qui serait proposée à une AG, comme toutes les clauses conventionnelles modifiant de RDC ou le complétant, elle doit être adoptée à l'unanimité. C'est ce que rappelle l'arret rapporté.
Pour résumer : Si un copropriétaire cause des dégâts aux parties communes occasionnant une aggravation des charges (…déménagement, …..autres ….), le syndicat peut lui en demander réparation et lui imputer les frais de remise en état. Si le copropriétaire ne conteste pas, il n’y a pas de difficulté.
Mais si le copropriétaire conteste, un acte extrajudiciaire (commandement à payer) ne sera pas recevable. Le syndicat devra obligatoirement engager une action devant un tribunal, lequel a seul pouvoir de constater effectivement une faute et mettre à charge du fautif tout ou partie de la réparation des dégâts.
Un Syndicat n’engagera pas d’action en justice pour obliger un copropriétaire à payer 75 € (500 frs) ou plus de remise en état. Comme il est dit ci-dessus, une clause d’aggravation des charges ne présente en fait qu’un intérêt très limité....voire aucun, y compris si elle est mentionnée au RDC ou adoptée à l'unanimité ..
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Edité par - gédehem le 19 oct. 2005 15:39:05 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 10:38:56
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extraits du code de la copropriété (Litec 2000)
<Est licite la clause mettant à la charge des copropriétaires responsables l'aggravation des charges provenant de leur fait(pour les exemples d'application:Cass.3è civ.02.06.1981 - CA Versailles 21.06.1998 - CA Paris 29.05.1992 - CA Paris 11.06.1992 - CA Paris 25.09.1992)
Mais cette clause ne peut recevoir application que dans le cadre des règles générales de la responsabilité civile.L'existence de la faute relève de l'appréciation des tribunaux et non de celle de l'assemblée.Il en est de même de ses conséquences et de la réparation du préjudice causé(rep.min.02.04.1990)
Cette clause pourra être utilisée pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire:mais elle n'autorise pas à imputer directement à son compte des sommes arbitrées unilatéralement par le syndicat>
En résumé, comme indiqué par gédehem, sauf gros pépin et poursuites judiciaires cette clause que l'on trouve régulièrement dans les ODJ ne sert pas à grand chose si le "coupable" est récalcitrant |
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glj29
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 10:54:26
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l'ADIL m'a repondu le meme chose que felix1930.
le syndic ne peut demander au propriétaire de payer, sauf à intenter une action en justice, avec preuve et depos de plainte, et gagner cette action. Ensuite au propriétaire de se retourner vers le locataire pour etre remboursé.
Faute de preuve, ou de reconnaissance des dégradations, les frais seront imputés aux copropriétaires en fonction des quantiemes.
C'est le syndic, si j'ai bien compris, qui doit intenter cette action en justice. Il semblerait pouvoir le faire meme si à ce moment là il n'a pas le quitus de l'AG pour le faire. cela peut etre regularisé à l'AG suivante.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 14:07:51
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glj29,je pense que vous voulez dire < si le syndic n'a pas l'accord de l'AG > car le quitus c'est tout autre chose.
Le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour recouvrer les charges impayées mais dans le cas de dégats il doit avoir l'accord de l'AG car comme précisé précédemment la copropriété ne va pas engager une action judiciaire pour récupérer qq euros si rien n'a été constaté au moment des faits
En cas d'état des lieux des parties communes qui va le faire et surtout qui va payer?(n'est pas licite le clause imposant le paiement d'indemnité forfaitaire en cas de déménagement pour compenser des dégats éventuels) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 18:16:18
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La conclusion de toute cette 'histoire', c'est qu'une "clause d'aggravation des charges", c'est comme faire les gros yeux : ça peut faire peur à certains, mais c'est en fait totalement inefficace, qui plus est pour des dégradations lors d'un déménagement ou de gamins qui jouent au ballon et cassent une vitre ....
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geob
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 17:02:03
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N'est-il pas possible de faire voter en AG une indemnité forfaitaire à payer par le propriétaire d'un lot sur ses charges pour chaque déménagement .A lui de le récupérer sur son locataire .Si c'est le propriétaire qui déménage suite à une vente ,lors de la passation du compte cette somme pourrait lui étre retirée.Qu'en pensez-vous????
Vous allez me dire encore augmentation de charge!!!,mais celui qui loue et donc qui a des déménagements successifs sur son lot,c'est normal qu'il participe plus à l'entretien des parties communes!!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 18:11:06
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reprendre mon post précédent cette clause a été jugée illicite (TGI Chambéry 06;12;1967 - CA Lyon 22.01.1969)je le regrette car nous avons un problème similaire de dégats à un ascenseur (le déménagement s'est poursuivi tard dans la nuit ou tôt le matin 2h1/2)et pas de solution miracle en vue.
Vous pouvez toujours faire voter cette résolution l'appliquer est un autre problème |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 18:49:24
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Bonsoir,
Une idée : le vote en AG d'un règlement intérieur précisant les règles de vie applicables à tous les copropriétaires ( pour les bailleurs à leurs propriétaires), copie à communiquer à tout acheteur lui signalant son obligation de le faire connaître à son locataire éventuel - affichage en vitrine - concernant: bruits ( référence aux chapitres du RDC sur le sujet; fuites
( expliquant ce qu'il faut faire - beaucoup pensent que c'est au syndic de s'en occuper obligatoirement), dégâts sur parties communes ( mentionné sur RDC également), nouveaux arrivants: se faire connaître, combien de noms sur la boîte..) enfin "tout ce qu'il faut savoir pour vivre en harmonie"? Une fois voté, ce "carnet de route" serait applicable à tous, non?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 19:12:16
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cela existe déjà partiellement
article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989
< lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété,le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du RC concernant la destination de l'immeuble,la jouissance et l'usage des parties privatives et communes en précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la bviolation des dispositions dudit article>
Le problème n'est pas le texte "clauses d'aggravation" ou "règlement intérieur" ou les deux mais l'application hors action judiciaire pour un occupant (de bonne ou mauvaise foi)qui refuse de payer sauf pour un locataire à retenir sur la caution mais je crois que se n'est pas non plus légal en cas de contestation |
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Sujet |
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Dégradation partie commune - pas de preuve
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