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seliha
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 11 oct. 2005 : 11:57:17
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.............par rapport au nombre de mois ou j'occupe mon appartement.
ma propriétaire qui possède tous les apparts de mon immeuble m'a donc envoyé une photocopie de sa taxe foncière ou figurait la taxe des ramassages des O M.Elle a joint à cette photocopie une facture (pas détaillée du tout)où sans calcul apparent, elle me demande 57 euros. Suis-je en droit avant de payer cette facture de lui demander le mode de répartition entre chaque locataire?
De plus, je n'occupe l'appartement que depuis juin 2005, dois-je payer cette taxe en fonction du nombre de mois de location en 2005, c'est à dire 7 mois.
Merci pour vos réponses
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 12:22:22
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Seliha, il y a un forum dédié spécifiquement aux charges locatives (sous la rubrique locataire). Vous y trouverez des questions similaires. Mais bon, étant nouvelle, vous êtes pardonnée 
Ayant une mono-propriétaire, cette dernière doit communiquer à ses locataires, la base de répartition pour les charges locatives. La loi ne fixe pas de règles: elle dit en substance que la répartition doit être "équitable" ... 
==> avec ca, vous n'allez pas loin ! mais ceci doit être communiqué lors de la signature du bail. donc réclamez lui et elle doit vous la donner pour tout l'immeuble de facon à ce que ce soit transparent pour tout le monde.
En général, la TEOM est refacturée en fonction du nombre de mois d'occupation par année, donc dans votre cas, ce sera sur 7 mois (puisque normalement elle demandera les autres 5 mois au locataire précédent).
Attention toutefois: Ceci dit, aucun texte légal ne dit précisément que c'est facturable au locataire par an, ni par mois d'occupation! Il est juste dit que c'est récupérable sur les locataires.
La pratique veut que ce soit par mois d'occupation puisque c'est un service que vous recevez du fait de cette occupation de logement.
Un autre moyen de calculer : vous prenez votre avis de taxe d'habitation et la valeur cadastrale pour votre appart (indiquée sous l'intitulé "base").
Vous prenez 50% de ce montant que vous multipliez par le % annoncé sur l'avis foncier (vous me suivez toujours  ). vous aurez le montant a payer pour la TEOM. Plein de discussions donnent des précisions dans le forum indiqué plus haut.
Mais le mieux est de passer un coup de fil à l'admin fiscale et leur demander ce qu'ils en pensent ...
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant.
Autre possibilité de recherche avec Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
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seliha
Contributeur débutant
10 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 14:45:39
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Mes souvenirs sur les questions qui se pose en location sont loin, mais je ne serais pas aussi affirmatif !!!
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un impot annuel des collectivités locales payé par celui qui est en place le 1er janvier de chaque année.
Je ne pense pas que cet impot soit fractionnable par le bailleur entre locataires dans une même année.
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Edité par - gédehem le 11 oct. 2005 14:47:23 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 14:54:33
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la TOM est imputé sur la taxe foncière et non sur la taxe d'habitation... et fait partie des charges récupérables.
c'est pourquoi elle est proratisée au locataire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 18:39:04
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Les modalités de remboursement par le locataire de la TEOM ne peuvent être déterminées que par le bail.
Dans certaines communes il n'y a pas de TEOM mais une redevance d'enlèvement des OM. Elle ne peut être perçue que sur les utilisateurs effectifs mais il me semble que cette règle a été modifiée très récemment.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 21:48:30
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Gedehem: la TEOM n'a rien à voir avec la taxe d'habitation, ni non plus avec le locataire en place au 1er janvier. Un petit tour sur le forum locataire ? 
JPM: ce serait interessant que vous retrouviez cette modification, si elle existe, car jusqu'à preuve du contraire, le décret du 26 aout 87 parle bien de récupérer (je cite):
"la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères"
Je maintiens que le législateur n'a jamais spécifié dans les détails les modalités exactes de récupération de cette charge.
Il semble que puisque c'est un "service", ce soit considéré normal de payer pour l'utilisation mais encore une fois, la DGI ne précise rien à ce sujet.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 22:02:19
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Ce sujet déjà évoqué http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11649 a fait jurisprudence et exonère les locataires des frais de confection des rôles et de certaines autres charges locatives :
La Cour de cassation et les charges récupérables
Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 01-14.439, n° 373 P + B,
Sté nouvelles résidences c/ Verger et a.
La TVA et la marge bénéficiaire des entreprises de nettoyage, les dépenses de téléalarme des ascenseurs, ainsi que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes ne sont pas des charges récupérables.
La Cour de cassation confirme une nouvelle fois que la liste des charges récupérables fournie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 a un caractère limitatif. Le bailleur ne peut récupérer sur ses locataires les dépenses qui n'y sont pas expressément énumérées. Ainsi, ne sont pas récupérables :
la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise chargée du nettoyage et de l'entretien de l'immeuble, seuls les frais de personnel pouvant être exigés des locataires ; il appartient par conséquent au bailleur de répartir les charges y afférentes selon qu'elles sont ou non récupérables ;
les dépenses liées au système de téléalarme installé dans les ascenseurs, puisque le bailleur est tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible et la sécurité des équipements mis à sa disposition ;
les frais de confection des rôles (que le bailleur peut déduire de son revenu foncier) et de dégrèvement des taxes.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion immobilière• Bulletin 353.
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De plus, confirmé par Ministère de réponse: Logement - Publiée dans le JO Senat du 24/01/2002 page 240.
Définition des charges récupérables sur le locataire
Ministère de dépôt: Logement
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Question écrite Nº 35605 du 11/10/2001 page 3258 avec réponse posée par BAUDOT (Jacques) du groupe UC.
M. Jacques Baudot faisant suite à la réponse qui lui a été apportée le 12 avril 2001 à ses questions n° 21681 du 30 décembre 1999 et n° 28641 du 20 octobre 2000, expose à Mme le secrétaire d'Etat au logement que la définition des charges récupérables sur le locataire a été donnée par l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 31 décembre 1986 et que parmi celles-ci figurent, sans aucune restriction, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Cette définition a été reconduite par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462). Néanmoins, se référant à la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui ne mentionne que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la doctrine administrative exclut de la récupération le prélèvement fiscal de 8 % pour frais de gestion de la fiscalité locale.
Or, la jurisprudence accepte bien les charges non mentionnées lorsqu'elles apparaissent en contrepartie de services rendus liés à l'usage d'éléments de la chose louée, principe posé par la Cour de cassation en matière de réparations locatives (Cassation civile III - 7 avril 1994). Ce prélèvement, généré par la mise en recouvrement d'une taxe reconnue récupérable, ne peut donc, de ce fait, être isolé quant à sa nature ; ce d'autant plus que l'article 1644 du code général des impôts précise qu'il s'ajoute au produit des taxes auxquelles il s'applique. Ainsi, automatiquement, il entre dans la catégorie des impositions visées à l'article 18 de ladite loi, cette qualification ne pouvant lui être retirée par le décret d'application. Il lui demande, en conséquence, si cette analyse ne lui paraît pas mettre fin à des litiges qui durent depuis plusieurs années et ce, sans qu'il y ait lieu de modifier en quoi que ce soit le décret de 1987.
Ministère de réponse: Logement - Publiée dans le JO Senat du 24/01/2002 page 240
La récupération de la quote-part des frais de confection des rôles afférente à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un problème récurrent sur lequel le Gouvernement s'est prononcé à plusieurs reprises en indiquant que ces frais n'étaient pas récupérables auprès des locataires. Il ne s'agit pas d'une doctrine administrative, mais d'une jurisprudence, puisque cette position a été confirmée dans un arrêt du 14 juin 2001 par la cour d'appel de Paris qui s'est fondée sur le caractère limitatif de la liste réglementaire des charges récupérables.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 22:26:18
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Joulia : je ne vois pas très bien où vous avez pu lire que je parlais de la TEOM avec la taxe d'habitation ... puisque c'est un impots 'foncier'....
Mathi : ce que vous rapportez n'apporte, si je lis bien, rien de plus.
Il est bien mentionné dans la question posée par le sénateur BAUDOT :
"Cette définition a été reconduite par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462). Néanmoins, se référant à la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui ne mentionne que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ..... "
La TEOM est donc bien une charge récupérable ....
Pour autant, je n'ai pas de réponse pour les modalités de sa récupération ..Annuellement, à celui qui est locataire le 1.01 ? Proratée ? ....
C'est, il me semble, la question précise qui est posée. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2005 22:27:08 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 22:53:00
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Gédéhem,
Continuez à reproduire la phrase entière du sénateur BAUDOT la doctrine administrative exclut de la récupération le prélèvement fiscal de 8 % pour frais de gestion de la fiscalité locale.
D'autre part, la jurisprudence de 2004 est claire, nette et précise sur ce point. "La TVA et la marge bénéficiaire des entreprises de nettoyage, les dépenses de téléalarme des ascenseurs, ainsi que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes ne sont pas des charges récupérables."
Elle peut être demandée mensuellement au locataire (à réception de la TF ou sur la base de l'ancienne TF suivant l'entrée dans les lieux du locataire) ; ainsi si un locataire s'en va en cours d'année, avec régularisation au moment du départ et le montant sera ensuite demandé mensuellement au nouveau locataire avec régularisation également au moment du départ.
Comme les charges locatives qui sont basées sur l'exercice écoulé et régularisées en fin d'exercice.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 23:20:41
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..Pardon, Mathi, ..mais j'ai beau changer de lunettes, je ne vois pas du tout où, et c'est sans polémique, la TEOM peurrait être confondue avec "le prélèvement fiscal de 8 % pour frais de gestion de la fiscalité locale." ....ou "..La TVA et la marge bénéficiaire des entreprises de nettoyage, les dépenses de téléalarme des ascenseurs, ainsi que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes "... que vous citez !!!
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 23:22:19
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Gedehem: j'ai fais l'amalgame puisque vous parliez du 1er janvier, date bien spécifique à cette taxe d'habitation.
Sommes nous bien d'accord qu'un locataire entrant dans un appart au 1er mai devra aussi payer la TEOM ... au prorata des mois d'utilisation ?
Revenons au débat: c'est bien ce qui se passe en usage mais encore une fois, aucun texte clair ne le précise  et aucun texte ne dit le contraire non plus
***
mathi: Je ne vois pas en quoi il y a un lien de cause à effet dans votre dernier post ...
pourquoi le fait que la "TVA, etc... ne soient pas des charges récupérables sur les locataires" vous autorise à traduire que la TEOM est payable mensuellement ????
là, ca me semble tiré par les cheveux.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 00:04:59
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Gédehem,
Vous avez raison de changer de lunettes. La jurisprudence exonère 3 charges locatives différentes entre elles ; c'est vous qui confondez les 3. Pas la jurisprudence :
a) la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise chargée du nettoyage et de l'entretien de l'immeuble
b) les dépenses liées au système de téléalarme installé dans les ascenseurs
c) les frais de confection des rôles (que le bailleur peut déduire de son revenu foncier) et de dégrèvement des taxes.
Les bailleurs ont l'habitude de demander le montant de la TEOM figurant sur la TF sans déduire les 8% de frais de confection des rôles. Le sénateur BAUDOT confirme cette exonération : "La récupération de la quote-part des frais de confection des rôles afférente à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un problème récurrent sur lequel le Gouvernement s'est prononcé à plusieurs reprises en indiquant que ces frais n'étaient pas récupérables auprès des locataires."
Quant à la proratisation elle se fait aussi http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30527
Joulia,
Sur le lien cité plus haut http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11649 vous étiez d'accord avec ces positions.
Pour ce qui est des paiement mensuels, il s'avère que j'ai vu souvent pratiquer par des bailleurs. Aucun problème puisqu'ils font la régularisation en fin d'occupation de l'appartement.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 09:35:18
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| oui Mathi et je maintiens tjs ma position; mais ce n'est pas le debat de ce post. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 09:46:21
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Citation :
Initialement entré par mathi
Les bailleurs ont l'habitude de demander le montant de la TEOM figurant sur la TF sans déduire les 8% de frais de confection des rôles.
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Mathi: FAUX
vous ne pouvez pas affirmer des généralités, qui sont inexactes.
Tous les bailleurs n'imputent pas les frais de gestion.
d'autant plus que le montant de la TOM est indiqué en clair sur la taxe foncière, et que les frais de gestion sont indiqués en bas de la feuille, dans une autre colonne.
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Edité par - nefer le 12 oct. 2005 09:47:33 |
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seliha
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 11:41:09
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bonjour à tous
Je dois payer la part ordures ménagères qui se trouve sur la taxe foncière de ma propriétaire, sur ce point il n'y a pas de problème.
suis-je en droit (car nous sommes plusieurs locataires à se partager cette taxe) de lui de demander le mode de répartion entre chaque locataire avant de la payer? apparemment oui, de plus çà me semblerais injuste de payer quoique ce soit sans facture détaillée.
dois-je payer cette facture uniquement au nombre de mois d'occupation? je me suis installée en juin 2005, donc cela fait 7 mois
La réponse est toujours oui.
Derniers points très important: il est interdit par le propriétaire d'augmenter de 8 % le montant de la part "ordure ménagère" figurant sur sa taxe foncière (ma propriétaire a fait cette augmentation de 8 %)
Voilà exactement ce que je voulais savoir et ce que j'ai pu comprendre par vos réponses donc je vous remercie à tous de m'avoir éclairer
ps: si j'ai de nouveau fait une erreur, n'hésitez pas à me corriger |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 17:11:45
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Nefer,
Vous avancez des mots comme FAUX et en plus en majuscules.... "TOUS les bailleurs"....
Attention moi j'ai dit que je l'avais "souvent vu pratiquer" : c'est différent de ce que vous avancez non ?
Tous les bailleurs ou propriétaires savent où se trouvent la TEOM et les frais de gestion dans une TF... Ca c'est pas nouveau !!
Et vous n'avez retenu que ça ?
Par contre contre, la jurisprudence est incontournable et ce que dit le sénateur BAUDOT. Je ne suis ni l'auteur de cette jurisprudence ni le sénateur...
D'ailleurs Seliha indique s'être fait gruger sur les 8% comme beaucoup d'autres locataires que ce soit en mono ou copropriété.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 18:08:15
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mathi: vous avez écrit (mot à mot):
"Les bailleurs ont l'habitude de demander le montant de la TEOM figurant sur la TF sans déduire les 8% de frais de confection des rôles."
"ont l'habitude" = cela sous entend bien qu'ils le font....
"sans déduire": il n'y a pas "à déduire", puisque les frais de gestion (8%) sont indiqués dans une autre colonne que la TOM: ce sont 2 montants différents, inscrits à 2 endroits distincts et non un montant incluant ces frais de gestion....
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 20:53:23
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Seliha
il est difficile d'affirmer que vous auriez une augmentation de 8%, cela parait énorme.
Si l'on regarde la feuille d'imposition cela représenterait le pourcentage du global de l'impôt foncier réclamé. Car je vais de 12,10% à Cannes jusqu'à 5,70 % à Paris. Ceci a bien sûr une influence sur le total de l'impôt à payer, Nous ne sommes pas du tout égaux sur cet impôt. pour la même surface cela donne donne 59 ou 183€ à débourser pour la TEOM.  
Par contre je ne trouve trace de ce 8% de frais??????? sur la ligne frais de gestion?
LN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 20:58:30
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Par contre pour répondre plus concretement à Seliha, je pense qu'elle devrait payer aux millièmes car un studio a moins de poubelles qu'un 4 pièces.
-Comment les charges générales sont-elles réparties?
-combien d'appartements ? 4 ou 12 ou 23?
- s'est-elle rapprochée des autres locataires ?
LN |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 20:59:14
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nefer,
Les textes sont la. Vous jouez avec les mot ? Amusez vous bien !!!
Point à la ligne
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Sujet |
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la TROM doit elle être fractionnée................
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