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Vero5
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 24 oct. 2005 : 12:46:50
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Bonjour,
Je viens de m'inscrire sur ce forum que j'ai découvert ce matin en faisant des recherches afin de vous poser ma question.
Voilà, samedi matin, j'ai reçu un courrier non recommandé de ma propriétaire m'annonçant une hausse de 19 % à compter du 1er janvier 2006.
Je ne conteste pas l'augmentation en elle-même, mais ce qui me chagrine c'est sa forme de calcul.
Elle a prit l'indice du coût de la construction de notre date d'entrée en 1994 ????? A t'elle le droit de remonter si loin svp ???
D'après ce que j'ai lu ce matin, l'augmentation de loyer doit se faire à la date anniversaire du bail, hors ns avons signé en Juin. Sa demande est elle recevable svp ???
Merci beaucoup pour votre aide.
Bonne journée.
Véronique
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 14:00:33
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L'augmentation se fait en effet a date anniversaire du bail.
Elle ne peut etre appliquée retroactivement que sur les 5 dernieres années. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 16:23:14
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vero5: voulez vous dire que votre propriétaire n'a pas appliqué d'indexation depuis 1994?????
Est ce uniquement le montant du nouveau loyer à compter de..?
y a t il un calcul pour les majorations es 5 dernières années??
la clause d'indexation est elle prévue dans votre bail??
Est ce un bail loi 89???
Merci de nous donner des précisions.
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Vero5
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 16:36:01
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Merci Ahuy pour votre réponse et Nefer voici les précisions demandées :
Effectivement ma propriétaire n'a pas appliqué d'indexation depuis 1994.
Oui c'est uniquement le nouveau loyer à compter du 1er janvier 2006.
Elle a noté notre loyer actuel l'a multiplié par le nouvel indice et divisé par celui de 1994 qui est sur le bail.
Non il n'y a pas de calcul pour les majorations des 5 dernières années.
Oui la clause d'indexation est prévue dans mon bail.
Sur mon bail il est noté : LOI NUMERO 89.462 DU 6 JUILLET 1989 donc je pense que c'est un bail loi 89.
Concernant la révision du loyer il est noté ceci :
Le loyer ci-dessus fixé sera révisé au terme de chaque année du bail (9), selon la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. L'indice de référence sera celuidu 4EME T93 dont la valeur est de 1016 dernier indice connu à la date de prise d'effet du bail, trimestre de chaque année.
(9) Une autre date peut être convenue.
Mon bail a été signé le 27 juin 1994 donc pour moi la révision du loyer doit se faire à cette date vu ce qu'il est noté dans le bail. Est ce que j'ai raison svp ???
Merci beaucoup pour votre aide.
Véronique
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 16:47:06
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| Si vous n'avez pas eu de régularisation depuis 1994, c'est difficile de contester cette augmentation même si elle est en cours d'année. Si vous rappelez à votre propriétaire qu'il doit le faire à date anniversaire du contrat, il pourrait bien faire un rappel depuis juin. Dites-vous que votre proprio vous a fait un beau cadeau depuis 11 ans. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 17:27:58
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Citation :
Initialement entré par Ahuy
L'augmentation se fait en effet a date anniversaire du bail.
Elle ne peut etre appliquée retroactivement que sur les 5 dernieres années.
Attention Ahuy,
En fait le bailleur peut toujours utiliser l'indice de référence initial (donc celui de 1994) pour calculer le loyer indexé. Il n'y a aucune prescription pour l'indexation: par contre le bailleur ne pourrait pas demander les augmentations de loyers non réclamées depuis plus de 5 ans. Il est donc toujours possible de réactualiser le loyer même si on n'a pas réclamé l'augmentation chaque année ( Cour d'appel de Paris 12 mai 1993)
La prescription de 5 ans concerne donc donc les "impayés" de loyer et non le calcul par rappport à l'indexation. |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 09:08:08
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Je pensais que la prescription touchait aussi l'application de la hausse de loyer...
J'ai été induit en erreur par certaines discussions sur ce forum que j'avais mal interprétée. Mea coulpa.
Un post avec un temoignage ou l'ADIL a confirmer ce que dit Sand12 :
http://universimmo.lbn.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19798 (application de l'indice insee) |
Edité par - Ahuy le 25 oct. 2005 09:24:44 |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 09:39:12
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Citation :
Initialement entré par Ahuy
Je pensais que la prescription touchait aussi l'application de la hausse de loyer...
J'ai été induit en erreur par certaines discussions sur ce forum que j'avais mal interprétée. Mea coulpa.
Un post avec un temoignage ou l'ADIL a confirmer ce que dit Sand12 :
http://universimmo.lbn.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19798 (application de l'indice insee)
Moi aussi, je pensais cela avant. |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 11:07:54
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| Me coucherai moins bete ce soir |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 21:48:41
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Je ne connaissais pas non plus cet aspect.
Mais dans ce cas, une question :
L’indice d’évolution des loyers actuels étant entre 4 et 5 %, je souhaite, en tant que propriétaire, n’augmenté que 2.5 à 3 %. Cela peut vouloir dire que l’année prochaine ou l’indice sera plus faible, je pourrais faire une augmentation plus forte que l’évolution de l’indice sur la base de ce rattrapage afin de lisser les augmentations dans le temps.
Quel est votre avis, si j’ai été clair.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 23:09:27
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l'indexation se fait en prenant comme référence la moyenne de l'indice concernant le même trimestre à un an d'intervalle:
loyer x indice moyenne 1er trimestre N+1
______________________________________________ = nouveau loyer
indice moyenne 1er trimestre N
cette règle de 3 est impérative |
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Vero5
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 08:57:33
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Citation :
Initialement entré par questionappart
Si vous n'avez pas eu de régularisation depuis 1994, c'est difficile de contester cette augmentation même si elle est en cours d'année. Si vous rappelez à votre propriétaire qu'il doit le faire à date anniversaire du contrat, il pourrait bien faire un rappel depuis juin. Dites-vous que votre proprio vous a fait un beau cadeau depuis 11 ans.
Merci à vous tous et toutes pour vos réponses et votre aide.
Questionappart mon loyer augmente de 150 € j'aurais préféré que ma proprio se réveille avant en faisant une augmentation tous les ans ou tous les 2 ans plutôt que d'avoir une telle somme supplémentaire d'un coût à sortir.
Lorsque vs dites qu'elle pourrait faire un rappel depuis Juin cela veut il dire qu'en Octobre elle peut me dire : j'ai oublié de vous augmenter à la date anniversaire qui était juin donc je le fais maintenant et vous me devez 600 € ?????
En parlant de date anniversaire du bail je pensais qu'elle ne pouvait pas appliquer l'augmentation avant Juin 2006 mais absolument pas qu'elle pouvait revenir en arrière sur cette année.
Merci pour votre aide.
Bonne journée.
Véronique |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 09:09:31
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non seulement elle pourrait vous réclamer les 150 X 4 mais également comme l'ont dit les autres intervenants : Un rappel sur les cinq années antérieures. Autant dire que ce serait plus chaud.
vous auriez préféré qu'elle vous augmente tous les ans ou tous les deux ans : c'est sur, vous auriez du lui demander |
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Vero5
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 09:36:33
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Merci Dobaimmo pour votre réponse.
Encore un gros merci à tous pour votre aide.
Bonne journée.
Véronique |
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corwin10
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 13:13:03
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Bonjour à tous,
J'ai suivi le cas de Véronique et vos réponses avec la plus grande attention car étant moi même dans une situation quasi identique, sauf que j'ai eu un changement de propriétaire en cours de bail.
En effet j'ai pris une location le 1er novembre 2002, le propriétaire étant un ami nous avions convenu de na pas appliquer l'indice INSEE, malheureusement l'appartement a été vendu à un investisseur le 31 janvier de cette année.
Celui-ci a essayer de m'augmenter de 40% au renouvellement du bail qui s'effectuera donc le 01 novembre, il a été débouter par la chambre des conciliation, en les faisant bien rire d'ailleur.
Bien sur, il est revenu comme je m'y attendais avec l'indice INSEE.
Il me réclame donc les augmentations des annéées précédentes comme il en a malheureusement le droit, mon loyer passant de 460 à 508 euros, mais en plus il me réclame les arriérés de loyers, et ce même sur la période où il n'était pas propriétaire.
Ma question est donc en a t'il le droit ?
Merci d'avance. |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 13:31:33
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| Je ne vois pas comment il pourrait demander un arrieré de loyer sur un loyer qui ne lui est pas du!!! |
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corwin10
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 13:46:01
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Tout à fait d'accord avec toi, mais il est un peu spécial, et en fait il n'a qu'une envie c'est que je parte pour mettre quelqu'un d'autre à ses conditions, mais là n'est pas le sujet.
D'après moi il ne peut me demander des arriérés que sur la période février 2005 à octobre 2005, car suivant le procédé des indices Insee mon loyer aurait du être de l'odre de 490 euros à partir de novembre 2004.
Payant 460, je lui devrais donc 30*9 mois= 180 euros ce qui est déjà pas mal.
Grâce à ta réponse, maintenant j'ai juste besoin de savoir si mon raisonnement est bon, ou si ma méthode de calcul est fausse, avant de lui écrire une bonne petite lettre salée ;-).
Merci |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 13:51:17
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Citation :
Initialement entré par corwin10
Tout à fait d'accord avec toi, mais il est un peu spécial, et en fait il n'a qu'une envie c'est que je parte pour mettre quelqu'un d'autre à ses conditions, mais là n'est pas le sujet.
D'après moi il ne peut me demander des arriérés que sur la période février 2005 à octobre 2005, car suivant le procédé des indices Insee mon loyer aurait du être de l'odre de 490 euros à partir de novembre 2004.
Payant 460, je lui devrais donc 30*9 mois= 180 euros ce qui est déjà pas mal.
Grâce à ta réponse, maintenant j'ai juste besoin de savoir si mon raisonnement est bon, ou si ma méthode de calcul est fausse, avant de lui écrire une bonne petite lettre salée ;-).
Merci
Légalement, seul le propriétaire peut réclamer les impayés de loyers. Par conséquent, le nouveau propriétaire ne peut réclamer les hausses de loyers qu'à compter du 31 janvier 2005. Seul l'ancien propriétaire pourrait réclamer éventuellement les hausses deloyers non réclamées dans la limité de 5 ans.
Effectivement si le calcul des indices INSEE donne 490 euros à compter de novembre 2004, alors tu lui dois bien 30 euros par mois depuis le 31/01/2005. |
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corwin10
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 13:55:13
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Merci beaucoup d'avoir éclairé ma lanterne, car j'ai fait 2 jours de recherche infructueux sur le net avant de trouver ce forum, et surtout merci pour pour votre réactivité.
Bonne journée et passez un très bon week end.
Corwin. |
Edité par - corwin10 le 28 oct. 2005 13:59:07 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 14:12:18
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Pour Vero5
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28834&SearchTerms=rappel
http://www.chez.com/jurisfac/prive/civil/c15civil2.htm
Voir article du CODE CIVIL Citation :
Chapitre I : Des quasi-contrats
Article 1371
Les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l'homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties
Et suivants.
Vous pouvez donc inviter votre nouveau propriétaire à consulter immédiatement un avocat, car vouloir vous faire payer des arriérés de loyer sur une période ou le logement ne lui appartenait pas, cela s’appelle : de l’enrichissement sans cause.
Pour Mathieu 68. Citation :
Je ne connaissais pas non plus cet aspect.
Mais dans ce cas, une question :
L’indice d’évolution des loyers actuels étant entre 4 et 5 %, je souhaite, en tant que propriétaire, n’augmenté que 2.5 à 3 %. Cela peut vouloir dire que l’année prochaine ou l’indice sera plus faible, je pourrais faire une augmentation plus forte que l’évolution de l’indice sur la base de ce rattrapage afin de lisser les augmentations dans le temps.
Quel est votre avis, si j’ai été clair.
Vous pouvez fort bien ne pas augmenter le loyer au niveau prévu par l’indice Insee.
Par contre vous ne pouvez pas ultérieurement l’augmenter à un niveau supérieur à la réactualisation que vous permets cet indice.
Mais vous pourrez fort bien calculer votre augmentation ultérieure selon le mode de calcul prévu au bail, càd, selon le rapport indice Insee initial – indice Insee du trimestre considéré.
Vous pourrez alors « récupérer » une partie de l’augmentation que vous avez « refusé » l’année, ou les années précédentes.
Mais attention, contrairement aux règles du Code Civil, vous ne pourrez pas demander le « rattrapage » des X dernières années (jusqu’à cinq) puisque, contractuellement, c’est vous à qui avez accordé et proposé une augmentation inférieure à l’indice.
Ai-je été aussi clair que vous ?
Christophe |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 14:15:44
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Pardon, au lieu de Vero5, lire Corwin10
Christophe |
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Sujet |
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Hausse de loyer de 19 %
Forum fermé
