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gédehem
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 Posté - 14 nov. 2005 : 11:29:05
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...cela fait partie des passages à vide de JPM, des creux de vagues, au cours desquels il affirme au risque de tromper les néophytes et ceux qui le sont un peu moins...
Affirmations personnelles basées parfois sur de vieilles références ... ou sur rien du tout.
Comme celle-ci sur le sujet de l'application de l'art.14-2 :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31810.
JPM : "l'assemblée ne peut pas fixer l'exigibilité des fonds à une date autre que celle de chacun des appels de provisions prévus.."" avec des références de 1989 qui ne démontrent rien du tout (!)
Art.14-2 L : "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'AG", ..en vigueur depuis 1.01.2002...
Cherchez l'erreur !!
Bon .... c'est JPM, faut faire le tri entre les règles qui s'appliquent et son opinion personnelle, sa vision des choses ! |
Edité par - gédehem le 14 nov. 2005 11:33:06 |
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LeNabot
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Posté - 14 nov. 2005 : 17:29:05
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Comme celle-ci sur le sujet de l'application de l'art.14-2 :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31810.
JPM : "l'assemblée ne peut pas fixer l'exigibilité des fonds à une date autre que celle de chacun des appels de provisions prévus.."" avec des références de 1989 qui ne démontrent rien du tout (!)
Art.14-2 L : "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'AG", ..en vigueur depuis 1.01.2002...
Cherchez l'erreur !!
En l'occurence vous sortez les deux affirmations de leur contexte. Il y a, me semble-t-il, un débat sur la notion d'exigibilité et de terme d'une échéance et la position de JPM me semble tout à fait motivée en droit dans le fil que vous citez. |
Edité par - LeNabot le 14 nov. 2005 17:29:38 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 18:20:53
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LeNabot, je ne reviens pas sur le sujet cité abordé longuement par ailleurs.
Mais dans l'art.14-2, la phrase "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'AG", n'est assortie d'aucune restriction, d'aucune limite qui restreindrait le pouvoir de l'AG à fixer des modalités d'exigibilité des sommes dont il s'agit.
Je ne présente pas MON opinion, j'expose un texte.
Il ressort de ce texte qu'il n'y a aucune réserve, que l'AG fait ce qui lui semble bon pour ce qui concerne l'exigibilité des sommes.
La résolution que j'ai proposée n'est pas MA résolution. C'est une résolution qui est conforme aux textes. Mais il peut y en avoir d'autres.
L'affirmation de JPM suivant laquelle " "l'assemblée ne peut pas fixer l'exigibilité des fonds à une date autre que celle de chacun des appels de provisions prévus.."" ne ressort d'aucun texte, d'aucune disposition, d'aucune limite qui serait fixée, imposée.
Ou alors il faut le dire !
Elle n'est étayée par aucun arrêt, la notion d'exigibilité étant une notion juridique qui ne fait pas débat et qui n'a rien à voir avec des modalités de paiements, je l'ai dit.
L'affirmatuion de JPM "L'assemblée ne peut..." se trouve être en contradiction avec cet art.14-2 de L.
Je reprendrais la même conclusion que Pierre Marie : voila comment sous couvert de propos qui semblent sérieux on véhicule des idées personnelles qui peuvent tromper des personnes peu au fait des choses, affirmations qui s'avèrent fausses.
Quant aux procédures en cours qui doivent être mentionnées, c'est une obligation légale qui s'impose au syndic, contrairement à ce qu'affirme ici aussi JPM, affirmation ici encore contraire aux textes.....
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Edité par - gédehem le 14 nov. 2005 18:24:11 |
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LeNabot
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Posté - 14 nov. 2005 : 18:26:52
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Citation :
Initialement entré par gédehem
L'affirmation de JPM suivant laquelle " "l'assemblée ne peut pas fixer l'exigibilité des fonds à une date autre que celle de chacun des appels de provisions prévus.."" ne ressort d'aucun texte, d'aucune disposition, d'aucune limite qui serait fixée, imposée.
Bon.... ce débat est étranger au fil, mais je note que vous oubliez de dire aussi qu'une dette exigible n'est affectée d'aucun terme. Or vous voulez rendre exigible une dette dont l'échéance se trouverait dans le futur. C'est du pur contorsionnisme. |
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gédehem
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Posté - 15 nov. 2005 : 01:10:58
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| C'est effectivement un autre sujet... mais je note que vous parlez d'une dette qui serait exigible (?) ... alors qu'il s'agit d'une créance rendue exigible, ce qui n'est pas la même chose ...... |
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LeNabot
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Posté - 15 nov. 2005 : 08:47:57
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Citation :
Initialement entré par gédehem
C'est effectivement un autre sujet... mais je note que vous parlez d'une dette qui serait exigible (?) ... alors qu'il s'agit d'une créance rendue exigible, ce qui n'est pas la même chose ......
Le problème de fond je crois, c'est que la réforme de septembre 2004 ne vous plait mais vraiment pas du tout pour des raisons que je n'arrive pas bien à saisir. Votre position consiste tout simplement à faire barrage au droit par défaut voulu par le législateur en imposant lors des délibérations la rédaction d'une clause obscure. Comme vous le disiez le syndic et le syndicat sont étrangers aux rapports entre vendeur et acquéreur. Une telle résolution peut simplement être censurée par un Tribunal ou la C.Cass avec exactement les mêmes motifs que la jurisprudence toute fraiche concernant les honoraires dus lors de la vente d'un lot, et qui a été commentée ici.
Je vous met au défi alors d'expliquer très clairement lors d'une prochaine AG et en tant que syndic, les conséquences juridiques d'une telle clause. C'est à dire la retenue sur le compte vendeur lors de la vente d'un lot. Sincèrement faites le. Vous allez simplement vous faire caraméliser lors du renouvellement de votre mandat. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 08:51:19 |
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gédehem
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Posté - 15 nov. 2005 : 10:33:29
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.... sauf que dans telle copropriété de 50 lots, je vous fiche mon billet qu'il n'y a pas plus de 2 ou 3 mutations par an, et encore,
Seuls les 2 ou 3 copropriétaires vendeurs sont concernés par la résolution très claire que je propose, résoliution conforme à l'art.14-2, j'insiste !!!
Je ne vois pas les 47 ou 48 autres copropriétaires, qui ne sont pas du tout concernés par une telle résolution, caraméliser le syndic !!!
Au contraire !!! Ils seront enfin heureux et sécurisés de savoir que lorsque des travaux sont votés, c'est celui qui est propriétaire à la date où l'exibilité est décidée, dans ma proposition à la date de l'AG, qui devra régler la totalité de sa quote-part en cas de mutation.
Ils seront rassurés, sécurisés, et avec eux le syndic qui n'a plus à se poser de question sur ce point lors des mutations, le fameux "qui paye quoi ?".
LeNabot : si c'est votre voisin qui vend, la résolution ne change rien du tout pour vous... Vous serez content de savoir que le syndicat n'aura pas à souffrir en raison d'une résistance du vendeu, ou pire de l'acquéreur pas informé, puisque c'est le notaire qui réglera le syndicat sur la base de la créance globale exigible mentionnée par le syndic sur l'état daté....
Pour vous, aucun changement !!!! Exigibilité ou pas, vous vous en moquez ! Vous payerez suivant le calendrier que vous (l'AG) aurez prévu, rien de moins, rien de plus ..
Et le syndic ne sera pas caramélisé mais aura les félicitations du jury ...!!!
Si c'est moi le syndic, je demanderais même une augmentation, pour avoir défendu efficacement les intérets du syndicat et par là celui de tous les copropriétaires ....
(L'arret sur les honoraires n'a rien à voir : l'honoraire "mutation" n'avait pas été rendu 'exigible'. Relisez l'arret !)
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 11:02:18 |
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LeNabot
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Posté - 15 nov. 2005 : 12:19:01
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Citation :
Initialement entré par gédehem
résoliution conforme à l'art.14-2, j'insiste !!!
Cet article ne vous oblige à rien. La résolution que vous proposez systématiquement contourne la réforme de sept 2004 tout bonnement.
Citation :
Au contraire !!! Ils seront enfin heureux et sécurisés de savoir que lorsque des travaux sont votés, c'est celui qui est propriétaire à la date où l'exibilité est décidée, dans ma proposition à la date de l'AG, qui devra régler la totalité de sa quote-part en cas de mutation.
Ils seront rassurés, sécurisés, et avec eux le syndic qui n'a plus à se poser de question sur ce point lors des mutations, le fameux "qui paye quoi ?".
Un jour ou l'autre ils seront vendeurs. Si chaque année vous faites voter une telle résolution, expliquez surtout ça et vous constaterez votre "caramélisation".
Citation :
(L'arret sur les honoraires n'a rien à voir : l'honoraire "mutation" n'avait pas été rendu 'exigible'. Relisez l'arret !)
Et si. Car le motif sera que vous modifiez le "droit par défaut" pour le copropriétaire qui ne voudra pas d'un du régime tel que vous l'imposez et que si un compromis prévoit explicitement les travaux à la charge de l'acquéreur, un appel de fonds exigible avant l'échéance prévue crééra des difficultés pour le vendeur, et pour le syndicat. Tout comme les honoraires dues à l'occasion de la vente d'un lot qui n'a pas reçu le consentement explicite du vendeur et encore moins de l'acquéreur.
Par ailleur un passage intéressant le l'arrêt en question :
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Citation :
Ils seront rassurés, sécurisés, et avec eux le syndic qui n'a plus à se poser de question sur ce point lors des mutations, le fameux "qui paye quoi ?".
Faux problème. La réforme est très claire : par défaut, c'est celui qui est propriétaire à la date de l'appel c'est à dire l'exigibilité selon les échéances prévues qui doit payer.
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Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 12:35:23 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 14:00:15
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On ne va pas poursuivre ce débat ici, il est hors du sujet abordé.
mais permettez moi pour ma conclusion, de relever que vous faites des amalgames qui sont autant d'ambiguités, de confusions.
Art.14-2 "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale."
Vous dites : " Cet article ne vous oblige à rien" ...
Alors selon vous, lorsqu'un texte dit : .. "...Sont fixées...",... "sont exigibles...", "sont notifiés ..." , que l'AG doit faire ceci ou cela, comme L'AG "désigne son président", ..que "le CS élit son pdt "... que "les règles du CS sont fixées par l'AG ", si rien n'existe dans le RDC, ... " le syndic délivre copie ou extraits ..." ...etc, etc ....
...ce ne sont pas là, pour vous, autant d'obligations qui s'imposent ?????
Alors nous n'avons pas les mêmes références et lectures ...mais, pardonnez-moi, vous me semblez là à coté de la plaque.
Lorsqu'un texte dit "ces dépenses sont exigibles selon ce qu'en décide l'AG..... c'est qu'il n'y a pas d'autre façon de fixer l'exigibilité des fonds pour travaux autrement que par une décision d'AG.... , décision que le texte impose à l'AG..
C'est à défaut, faute d'une décision d'AG, que le syndic appelle des fonds .... A défaut de décision d'AG ...!!!!
Le passage de l'arret que vous rapportez concernant les honoraires n'apporte rien de plus. C'est une constante : tant qu'une somme n'a pas été rendue liquide et exigible, que ce soit ici par appel de fonds ou là par décision d'AG comme il est dit art.14-2, on ne peut rien 'exiger'. CQFD.
Il ne montre rien de plus, si ce n'est qu'il insiste sur la convention vendeur/acquéreur qui ne concerne en rien le syndicat.
Quant aux travaux qui nécessitent une résolution telle que je la propose, j'ose espérer que vous n'en faites pas à répétition, tous les ans, du moins pour des sommes importantes !!! Elle n'est donc que ponctuelle, lorsqu'il y a travaux.
Enfin, compte tenu du fait que l'AG a maintenant obligation de décider de l'exigibilité des fonds nécessaires aux travaux, suivant la ou les modalités qu'elle souhaite, vous aurez noté qu'il n'y a plus d'appels de fonds.... !
Comme vous le précisez : "La réforme est très claire : par défaut, c'est celui qui est propriétaire à la date de l'appel c'est à dire l'exigibilité selon les échéances prévues qui doit payer."
Vous insistez, moi aussi : la réforme est "A DEFAUT" ..de décision d'AG pour fixer les modalités d'exigibilité.
C'est une disposition protectrice, dont on ne peut qu'être satisfait,mais qui n'existe qu'à défaut, faute de décision d'AG !!!!
Conclusion : que l'AG décide comme le lui impose le texte, qu'elle décide ce qu'elle veut, mais qu'elle décide, pour protéger le syndicat.
C'est ce que fait très légalement la résolution que je propose, entre autres résolutions qui seraient protectrices pour le syndicat ....
Point final pour moi .
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 14:28:48 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:01:08
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Alors selon vous, lorsqu'un texte dit : .. "...Sont fixées...",... "sont exigibles...", "sont notifiés ..." , que l'AG doit faire ceci ou cela, comme L'AG "désigne son président", ..que "le CS élit son pdt "... que "les règles du CS sont fixées par l'AG ", si rien n'existe dans le RDC, ... " le syndic délivre copie ou extraits ..." ...etc, etc ....
...ce ne sont pas là, pour vous, autant d'obligations qui s'imposent ?????
Alors nous n'avons pas les mêmes références et lectures ...mais, pardonnez-moi, vous me semblez là à coté de la plaque.
Désolé de vous le dire crument : vous ne savez pas lire. Quand un texte dit que les "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale", je persiste je n'y vois aucune obligation. Si l'AG décide rien du tout, et bien il y aura le droit commun. Par contre en voilà un bel exemple d'obligation : "Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Cela n'a rien à voir avec le sujet, mais c'est un exemple je le répète.
Citation :
Quant aux travaux qui nécessitent une résolution telle que je la propose, j'ose espérer que vous n'en faites pas à répétition, tous les ans, du moins pour des sommes importantes !!! Elle n'est donc que ponctuelle, lorsqu'il y a travaux.
Sauf que dans ce forum, un intervenant a souligné le côté systématique de la résolution dans sa copropriété. Donc vous ferez croire à qui vous voulez votre pensée, mais pas à moi.
Citation :
Enfin, compte tenu du fait que l'AG a maintenant obligation de décider de l'exigibilité des fonds nécessaires aux travaux, suivant la ou les modalités qu'elle souhaite, vous aurez noté qu'il n'y a plus d'appels de fonds.... !
L'obligation n'existe que dans votre imagination débordante. Appel de fonds ou pas, l'exigibilité d'une somme impose l'absence de terme. On apprend cela dans les amphithéatres de 1ere année. !!!!
Citation :
C'est ce que fait très légalement la résolution que je propose, entre autres résolutions qui seraient protectrices pour le syndicat ....
Votre résolution n'est qu'un concentré de jus de boudin. Quand vous décidez par exemple que les appels de fonds pour des travaux seront effectués le 1er mars, 1er avril, et 1er mai, l'exigibilité c'est le 1er mars, 1er avril, et 1er mai, lorsque la tranche ne sera affectée d'aucun terme. Si vous décidez, parce qu'un copropriétaire VEND son lot, que la totalité sera exigible à la date de la vente par exemple le 1er mars, vous dénaturez la définition de l'exigibilité qui impose l'absence de terme, et vous imposez que lesdits travaux soient à la charge du vendeur, ce qui n'est pas forcément la volonté des parties. N'importe quel étudiant de première année serait susceptible de vous administrer une leçon de droit civil.
Citation :
Point final pour moi.
C'est ce que disait l'adjudant Malusard dans les Morfaloux. Cela ne l'empêchait pas de reparler ensuite. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 15:06:54 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:36:33
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Sur le fond et la solution pratique je suis entièrement d'accord avec Le Nabot.
Je suis toutefois d'accord avec Gedehem lorsqu'il indique qu'un texte de loi tel que " Le propriétaire fait ceci ... ", ou " le syndic fait celà ..." est un texte impératif même en l'absence de sanction précisée. Ainsi pour moi l'adaptation des règlements de copropriété est une obligation. Elle pourra être sanctionnée si la carence du syndicat occasionne un préjudice à quelqu'un.
L'indication d'une sanction spécifique n'est nécessaire que lorsqu'elle doit répondre à un but précis : sic pour la nullité de plein droit du mandat du syndic.
C'est aussi pourquoi je considère que l'assemblée est tenue de fixer les modalités de préfinancement d'un chantier décidé et, par la même occasion, comme le dit Le Nabot, les montants et dates d'exigibilité des provisions nécessaires. A l'extrême on pourra considérer que le syndic n'est pas habilité à appeler une provision dont le montant n'aura pas été fixé (provision non liquide) de même que la date (provision non exigible).
C'est encore le meilleur moyen pour obtenir des décisions solidement bâties, incontestables et exécutoires. Ce n'est quand même pas bien difficile. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:53:19
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je suis toutefois d'accord avec Gedehem lorsqu'il indique qu'un texte de loi tel que " Le propriétaire fait ceci ... ", ou " le syndic fait celà ..." est un texte impératif même en l'absence de sanction précisée.
Je n'aurais pas la prétention de faire un cours de grammaire ou de sémantique mais quand la phrase dit ceci "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale", ça veut dire que les dépenses sont exigibles selon..... Et que s'il n'y a pas de modalités, et bien ce n'est pas exigible parce que l'exigibilité ne se présume pas.
Vous pouvez avoir des phrases conjuguées à l'impératif sans notion d'obligation comme dans l'exemple. Sinon on aurait dit une phrase simple : L'assemblée doit voter les modalités d'exigibilité. ou encore L'assemblée vote les modalités..... Je confirme donc qu'un cours de lecture s'impose à certains. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 15:57:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 16:42:18
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JPM, si vous en êtes d'accord, je vais nous inscrire au cours de grammaire de LeNabot, qui va nous expliquer et démontrer qu'un texte de loi qui dit " Faut faire ceci, faut faire cela", n'est pas pour autant une obligation impérative, qu'il y ai sanction ou non ....
Dans ce sens, LeNabot, nous expliquera et démontrera que :
- Le CS n'a pas l'obligation de désigner son président, ...
- que les règles du CS ne sont pas obligatoires en l'absence de clauses spécifiques dans le RDC,
- que l'AG n'a pas obligation de désigner son président,
- que le syndic n'a pas obligation de délivrer copie ou extrait de PV et ses annexes,
- etc, etc, etc, pour ne citer que quelques obligations qui n'en seraient pas ......
- et que donc l'AG n'a aucune obligation pour fixer comme elle l'entend l'exigibilité des fonds pour travaux !!!!
Et vogue la galère ......
Il faudra ouvrir un autre sujet sur les dispositions impératives des certaines dispositions légales et, pour ce qui nous concerne ici, de celles spécifiques à la copropriété ......
A défaut d'un cours de grammaire ou d'un cours de lecture, un cours de droit !!!
Sur la conclusion de JPM :
"C'est aussi pourquoi je considère que l'assemblée est tenue de fixer les modalités de préfinancement d'un chantier décidé et, par la même occasion, comme le dit Le Nabot, les montants et dates d'exigibilité des provisions nécessaires. A l'extrême on pourra considérer que le syndic n'est pas habilité à appeler une provision dont le montant n'aura pas été fixé (provision non liquide) de même que la date (provision non exigible)."
...je note une évolution certaine, qu'il faut relever !!
Entre son :" Une assemblée ne peut pas fixer ...." d'un précédent post..., et maintenant le " .. je considère que l'assemblée est tenue de fixer ... .., il y a une évolution, conforme aux textes, que je me dois de faire remarquer !
Pour autant, le reste de la phrase dévie encore un peu ....
- Le texte parle de fixer comment "ces dépenses sont exigibles suivant les modalités votées par l'AG."..
- JPM parle de "..l'assemblée est tenue de fixer les modalités de préfinancement d'un chantier décidé et (...)les montants et dates."
Je reprend le cours n°2 de sémantique de LeNabot pour dire qu'ici, entre le texte de l'art.14-2 et le texte de JPM, le compte n'y est pas !!!!
Il s'agit pour le texte de décider "..de l'exigibilité des dépenses ..., suivant ce que décide l'AG .. et non ".. des modalités de préfinancement d'un chantier ..." ..
Exigibilité d'un coté, préfinancement de l'autre, si mes souvenirs de français et de droit sont bons, ce n'est pas du tout la même chose !......
Allons, un petit effort, après le ".. ne peut pas .." qui passe au ".. est tenue ..", on va bien arriver à fixer une date d'exigibilité pour les fonds nécessaires à la réalisation de travaux hors budget prévis, exigibilité des fonds suivant le bon vouloir de l'AG ainsi qu'il est prévu sans restriction par les textes .......
Juste un ajout, pour LeNabot : l'AG fixant l'exigibilité des fonds à telle date, la date de l'AG dans ma proposition, il n'y a pas de terme !!!! C'est la date de l'AG !!!
Les modalités de financement fractionné ne change rien du tout à cela !!!
Voyez donc votre percepteur et l'exigibilité des impots, dont le paiement est décalé de 10 jours si vous payez via internet (paiement et non modification de la date d'exigibilité) ..... ou encore lorsque vous allez négocier son paiement fractionné sur quelques mois par exemple, ce qui ne change rien encore à la date d'exigibilité du 15 octobre, si c'est le 15 octobre ......
Il y a une confusion entre une créance exigible et les modalités pratiques de paiement de cette créance, modalités consenties par le créancier ...là le percepteur, ici le syndicat !
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 18:00:42 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 17:18:47
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Vous semblez être aussi bon juriste que moi je pourrais être bon palfronnier palefrenier . C'est dire. La loi prévoit que les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en AG. Et c'est tout. Et quand bien même ces modalités devraient être votées obligatoirement, l'AG n'a pas à s'ériger en juge ou en législateur pour imposer par résolution une imputabilité des dépenses sur le vendeur, conséquence d'une exigibilité de fait dont la cause serait la vente d'un lot. Non seulement, vous rendez obligatoire et fixe cette imputabilité, ce que ne prévoit pas la loi, mais l'AG s'immisce également dans les rapports entre acquéreur et vendeur, ce qu'elle n'a pas le droit de faire. En réalité, et sous couvert d'une obligation qui serait prétendument imposée par la loi du 10 juillet 1665, mais qui sert de prétexte à un lobbying de syndics, vous voulez imposer au moyen d'une résolution douteuse à la sauce bordelaise parfumée au jus de boudin, une clause implicite dans un compromis pour régler ces problèmes d'imputation de ces travaux votés ou en cours. Et ça je le répète avec force, une AG, est incompétente pour le faire. Un syndicat de copropriétaires encore moins. Et le syndic, alors pas du tout. Son rôle n'est pas certainement pas d'imposer à l'AG ses croyances ou sa philophie du droit. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 22:15:58 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 18:24:08
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LeNabot !!!!
Une AG d'un syndicat ne se préoccupe pas de savoir si vous êtes vendeur, bailleur, noir, homo, raciste ou autre !!!!!
Elle décide, aux majorités requises, de ce qu'elle juge bon pour le syndicat...
C'est la règle commune de toutes les décisions d'AG !!!
Si elle décide de repeindre la façade en vert, qu'aucune règle d'urbanisme ne s'y oppose et qu'une majorité conforme à l'art.24 vote cette résolution (idiote pour certains !) on repeindra en vert, que cela plaise ou pas à ceux qui ont voté 'contre'..
Que l'AG décide de rendre 'exigibles' les fonds pour travaux à telle date, à la date de l'AG par exemple, ce sera exigible à la date fixée, que cela plaise ou non aux éventuels futurs vendeurs, au bailleurs, aux homos, aux noirs, au blancs, aux raleurs et à leurs conjoints ....
C'est la règle majoritaire de toute assemblée, LeNabot ....en copropriété comme ailleurs .. Vous ne le saviez pas encore ????
Quant à l'AG qui ne serait pas 'législateur' ou 'juge' !!!! je vous en laisse la paternité !!
Une AG juge, sanctionne, révoque ... !!!
Les décisions d'AG prisent conformément aux textes ont force de loi pour les membres du syndicat !!!
Les décisions prises deviennent la loi commune aux copropriétaires !.... qui s'impose aussi aux tiers lorsqu'il s'agit de clauses du RDC publié !!!!
Alors comme ça, l'AG n'aurait pas compétence pour décider ce que bon lui semble à la majorité nécessaire dans le cadre des textes ???
Ben c'est vrai ... Il y en a qui sont sans aucun doute plus 'palefrenier' que praticien averti de la copropriété ou juriste ....
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 18:31:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 18:27:38
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Gedehem protégeant le lobbying des syndics, on s'en doutait depuis longtemps
Dans l'article D 32 la phrase " Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires ..." génère à la charge du syndic une obligation impérative. Sa responsabilité est engagée si la mauvaise tenue de la liste entraîne l'annulation d'une assemblée générale parce qu'un copropriétaire n'a pas été convoqué.
L'article 11 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005 idem : " le syndic tient à disposition, à l'occasion de toute vérification, le grand-livre, le livre journal, les deux balances et, éventuellement les journaux auxiliaires " C'est bien aussi une obligation stricte pour le syndic qui ne peut s'en exonérer.
Ne compliquons donc pas : " Le propriétaire fait ceci ... " veut dire " Le copropriétaire doit faire ceci .... ".
Et, comme le dit Le Nabot, si l'assemblée du 20 novembre 2005 fixe à sa date l'exigibilité du coût des travaux qu'elle vient de décider, le syndic doit faire l'appel le 21 et tous les copropriétaires doivent payer dans la quinzaine.
Alors le lobby rigole bien
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 18:33:30
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A propos des rajouts de Gédehem de 18 h.
Citation :
Juste un ajout, pour LeNabot : l'AG fixant l'exigibilité des fonds à telle date, la date de l'AG dans ma proposition, il n'y a pas de terme !!!! C'est la date de l'AG !!!
Les modalités de financement fractionné ne change rien du tout à cela !!!
Vous proposez, ni plus ni moins, une exigilité sans aucune effet juridique. A partir du moment où vous décidez en AG un paiement fractionné, vous décidez qu'il y a un terme. Et ce terme doit s'appliquer à tous et la vente d'un lot ne doit en aucun cas avoir pour conséquence juridique d'avancer ce terme. Autant décider alors de rendre exigible le budget prévis pour les dix prochaines années. Dans le fond pourquoi pas selon votre philosophie.
Citation :
Voyez donc votre percepteur et l'exigibilité des impots, dont le paiement est décalé de 10 jours si vous payez via internet (paiement et non modification de la date d'exigibilité) ..... ou encore lorsque vous allez négocier son paiement fractionné sur quelques mois par exemple, ce qui ne change rien encore à la date d'exigibilité du 15 octobre, si c'est le 15 octobre ......
Les dettes fiscales sont soumises aux règles de droit administratif. L'exigilité de l'IR est définie à l'article 1663-1 du CGI. La date limite de paiement par l'article 1761 du CGI également. Il est à noter que seul le dépassement de la date limite donne lieu à l'application de la majoration de 10 % (sauf contrat de mensualisation). Ce sont des dispositions législatives claires et entre la date d'exigibilité et la date limite de paiement il s'écoule exactement 45 jours. Et c'est une définition claire du CGI. Votre système est fondamentalement différent, car comme dans un exemple de ravalement il peut s'écouler carrément un délai d'un an entre le début de l'échéancier et la fin, vous faites en définitive bien une imputation illégale pour le compte du vendeur.
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Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 22:23:12 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 18:35:19
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et on fait quoi quand des copros disent en AG "les Lois on s'en fout "
on va au tribunal et que fait-on quand au TGI l'avocat choisit par le syndic défend la position du syndic qui est de ne pas respecter les Lois?
question concrete vente le 31 aout 2004, la regul vient d'arriver mise à charge du nouveau copro qui se retrouve avec 500 euros de plus à payer pourtant au moment de la vente si les relevés d'eau chaude ont été donnés, on peut penser que le notaire a du s'assurer du paiement auprès du vendeur (meme au prix 2003) et plusieurs procédures payées avec le décalage du temps sans qu'elles soient ni estimées ni provisionnées ...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 18:38:06
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MERCI JPM ::: j'avais oublié celle-là !!!
Il est effectivement de notoriété que je suis ... voire précède, le lobbying des syndics "prof" .....
Et comme vous le précisez encore, si l'AG décide l'exigibilité à la date du 15 novembre 2005 date de l'AG, c'est exigible le 15 novembre 2005 ...... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 18:53:35
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Citation :
Initialement entré par océan
question concrete vente le 31 aout 2004, la regul vient d'arriver mise à charge du nouveau copro qui se retrouve avec 500 euros de plus à payer pourtant au moment de la vente si les relevés d'eau chaude ont été donnés, on peut penser que le notaire a du s'assurer du paiement auprès du vendeur (meme au prix 2003)
L'appel dans ce cas est payable par le propriétaire actuel à charge pour lui de se faire rembourser par le vendeur. Le syndic n'intervient plus dans les rapports entre vendeur et acquéreur. Gédehem sera content.
Citation :
et plusieurs procédures payées avec le décalage du temps sans qu'elles soient ni estimées ni provisionnées ...
C'est ni liquide ni exigible. L'acquéreur doit assumer. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 18:54:14 |
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