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LeNabot
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 Posté - 15 nov. 2005 : 18:59:11
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Elle décide, aux majorités requises, de ce qu'elle juge bon pour le syndicat...
Et non contraire aux lois. Camarade. Si vous faites voter qu'il faut violer la secrétaire du syndic parce que c'est bon pour le syndicat, je pense que vous aurez des problèmes.
Citation :
Que l'AG décide de rendre 'exigibles' les fonds pour travaux à telle date, à la date de l'AG par exemple, ce sera exigible à la date fixée,
Comme dit JPM, on appelle les fonds le lendemain et tout le monde doit régler la totalité dans la quinzaine. C'est ça que j'appelle une dette exigible. Revoyez vos cours de droit civil. Nom de Dieu !!!!
Citation :
Ben c'est vrai ... Il y en a qui sont sans aucun doute plus 'palefrenier'  que praticien averti de la copropriété ou juriste ....
Je devais lever les yeux au plafond pendant que je tapais alors. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 19:00:37 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 19:03:30
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et vous faites quoi du crédit qui arrive sur le vendeur alors qu'il a vendu car il ne payait plus ses charges et que son acheteur se retrouve avec sa regul et son ECS
y a t il une possibilité de transferer ce credit qui couvre d'un tiers le surcout alors qu'il est parti en "catimini" et vraisemblablement aidé en relogement par l'ancien syndic récupérant par filiale interposée ses honoraires sur le nouveau logt en location
c'est bien le sdc et le nouveau copro qui sont "lésés" un comble de rembourser au vendeur ... mais je sais c'est ce qui devrait être fait |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 19:15:37
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Citation :
Initialement entré par océan
et vous faites quoi du crédit qui arrive sur le vendeur alors qu'il a vendu car il ne payait plus ses charges et que son acheteur se retrouve avec sa regul
Crédit ???? Contrat signé entre qui et qui ?????
Citation :
et son ECS
kesako ????? |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 19:16:03 |
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gédehem
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Posté - 15 nov. 2005 : 21:28:49
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LeNabot :
"Camarade. Si vous faites voter qu'il faut violer la secrétaire du syndic parce que c'est bon pour le syndicat, je pense que vous aurez des problèmes."....
Violée par le syndicat !!!! Et c'est où qu'elle est la braguette du syndicat ??? .....
ECS = Eau chaude sanitaire ... |
Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 21:43:27 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:09:57
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Citation :
ECS = Eau chaude sanitaire ...
Merci. En fait j'avais trouvé peu de temps après avoir posé ma question. Tiens en voilà une dépense qu'elle est liquide ! Mais est-elle exigible à la date de la vente du lot ? |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 22:12:10 |
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lidia
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Posté - 15 nov. 2005 : 22:20:52
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je rajoute un peu de piment à cette sauce syndico-grammaticale :
pour revenir à ma question des procédures en cours, si je regarde notre chère loi SRU et son article 10-1 concernant la loi du 10 juillet 1965, et je me dis que : ayant gagné ma procédure à l'encontre du syndicat je pourrai demander illico au syndic de me dispenser de payer les frais de ladite procédure (frais qui passent dans les charges)qu'en pensez-vous ?
Le syndic peut-il me retorquer qu'il n'en est pas questions et me pousser à engager encore une procédure pour que le juge décide si je dois payer oui ou non ma propre indemnisation et aussi les frais des avocats payés par le syndica pour me contrer ?
S'il n'y a pas encore jurisprudence, croyez-moi que je serai tentée de m'y mettre !!! |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:30:05
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lidia,
Personnellement je traiterais le problème différemment.
Je ne paierais pas ma côte part de procédure quitte à demander au syndic de prendre l'initiative d'une poursuite judiciaire.
Mais le fera-t-il sachant que l'art. 10-1 nouveau peut se retourner contre lui ?
Georges
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:37:28
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Citation :
Initialement entré par lidia
je rajoute un peu de piment à cette sauce syndico-grammaticale :
Aucun problème. J'adore le piment.
Citation :
pour revenir à ma question des procédures en cours, si je regarde notre chère loi SRU et son article 10-1 concernant la loi du 10 juillet 1965, et je me dis que : ayant gagné ma procédure à l'encontre du syndicat je pourrai demander illico au syndic de me dispenser de payer les frais de ladite procédure (frais qui passent dans les charges)qu'en pensez-vous ?
C'est un vieux problème. J'avais lu il y a dix ans un article consacré à cela dans un jurisclasseur civil. J'en avais retenu que l'équité commanderait effectivement de dispenser le vainqueur de participer à la charge. Mais il y a le RDC qui prévoit la répartition des dépenses par tantième et la défense du syndicat doit être supportée par tous les copropriétaires selon cette règle. C'est à dire qu'en attaquant le syndicat, un copropriétaire participe au financement de l'avocat de son adversaire qui se chargera de lui en mettre plein la figure au TGI. Dans une grande propriété c'est peanuts. Mais dans une qui comprend deux lots, c'est assez cocasse. J'avais cru comprendre que c'était comme ça et c'est tout. Je ne sais pas s'il y a eu un changement de législation la dessus. Si un érudit en castagne judiciaire pouvait compléter....
Citation :
S'il n'y a pas encore jurisprudence, croyez-moi que je serai tentée de m'y mettre !!!
A moins d'un changement de règles intervenues d'ici là, je vous dissuaderais de le faire. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 22:40:21 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 22:45:53
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au fait j'ai déjà gagné 3 procédures à l'encontre du syndicat et une concernant le syndic...
comme j'ai déjà payée mes charges...je commence à m'inquiéter parce que j'ai du pain dans le four (d'autres procédures en cours)et que j'en ai ras le bol de payer leurs avocats dégué ! |
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LeNabot
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Posté - 15 nov. 2005 : 22:57:03
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Citation :
Initialement entré par lidia
au fait j'ai déjà gagné 3 procédures à l'encontre du syndicat et une concernant le syndic...
Tous mes compliments ! Le syndic, c'était gédehem ?
Plus sérieusement posez la question à votre avocat. Peut être lors des prochaines procédures pourriez vous demandez une somme pour compenser votre participation au titre de l'art 700 du NCPC (mais là vous participerez aussi et je vois mal un juge faire une équation aux dérivées partielles pour arriver à l'équilibre parfait) ou mieux demandez au juge que les dépens soient répartis sur une clé différente excluant vos tantièmes. A voir. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 00:23:41
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L'article L 10-1 est bien le plus tordu du nouveau régime. On croirait vraiment que l'auteur (car il y a quand même bien un rédacteur initial surtout quand l'article a été voté sans mendament !) est né dans une Chartreuse sans l'avoir jamais quitté.
Travaux pratiques : En 2001 le syndicat assigne le copropriétaire pour lui demander de restituer un local à poubelles qu'il s'est approprié. Mars 2002 désignation d'un expert judiciaire Octobre 2004 Jugement du TGI déboutant le syndicat. Appel du susdit. Juin 2006 Arrêt de la Cour d'appel confirmant le jugement.
Pendant tout ce temps le syndicat a payé les honoraires de l'avocat du syndicat, ceux de l'expert judiciaire, Ceux des avoués à la Cour (les deux puisqu'il a perdu) et les dépens.
Dupont se frotte les mains car, de 2001 à 2005 inclus, il a payé sa quote-part de toutes ces dépenses.
A la lecture simpliste de l'article L 10-1 le syndic devrait créer une clé provisoire comportant tous les lots sauf ceux de Dupont, mais y compris ceux de trois acquéreurs de 2002, 2003 et 2004 ! Il devrait ensuite lister toutes les dépenses liées au procès, les recréditer à tous les lots, puis les répartir entre tous les lots sauf ceux de Dupont !
Explication de texte :
Devrait ? Oui ! Conditionnel interrogatif et perplexe  Le copropriétaire triomphant est dispensé. On ne peut être dispensé (= exempté) que pour l'avenir . En l'espèce il est dispensé parce qu'il a gagné son procés. La dispense court du jour du prononcé de l'arrêt (pour faire simple !), elle ne porte pas sur le passé Dans le même sens M. Lafond (Code de la copropriété sous article 10-1 n° 371) écrit : " la dispense jour automatiquement à partir du moment ou le copropriétaire voit sa demande déclaré fondée par le juge ".
Il ne peut donc être dispensé que de l'arrêté définitif des comptes de dépens et frais taxables y compris ceux de son avoué à la Cour. On peut y ajouter, s'il y a lieu, l'indemnité qui lui est allouée par l'arrêt de la Cour d'appel pour couvrir ses propres frais. Point c'est tout !!
Ainsi réduite, la dispense est-elle automatique ? Oui certainement, bien qu'un arrêt ait dit le contraire (CA Paris 23e B 20 décembre 2001) en exigeant une décision du Juge. Ce faisant la Cour d'appel a ajouté au texte une condition qui n'y figure pas. C'est une manie fréquente en droit immobilier.
Mais la prudence commande de demander au Juge de prononcer cette dispense. Le Juge lui même va bien entendu l'accorder en croyant fermement qu'elle s'appliquera à tous les " frais " payés depuis 2001.
Si la Cour écrit celà : moyen de cassation certain à mon avis.
Si elle donne la dispense sans précision, le copropriétaire va demander tout, le syndicat va limiter comme j'ai indiqué. D'ou nouvelle procédure.
Et si vraiment il fallait finalement régulariser le tout en violant délibérément le sens de dispenser, vous voyez le pataquès avec les acquéreurs récents.
D'où l'intérêt d'insérer des clauses solides dans les actes de vente quand il y a des procédures en cours. A cet égard le nouveau texte imposant au syndic des informations sur ces procédures est une bonne solution. Mais si les notaires n'en tiennent pas compte, ils ne font pas leur boulot. Il faut séquestrer des fonds
Conclusion finale (comme dit l'autre !) : il faut savoir ce que les mots veulent dire. |
Edité par - JPM le 17 nov. 2005 18:34:06 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 00:32:52
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Citation :
Initialement entré par lidia
pour revenir à ma question des procédures en cours, si je regarde notre chère loi SRU et son article 10-1 concernant la loi du 10 juillet 1965, et je me dis que : ayant gagné ma procédure à l'encontre du syndicat je pourrai demander illico au syndic de me dispenser de payer les frais de ladite procédure (frais qui passent dans les charges)qu'en pensez-vous ?
Lidia. Vous oubliez ce que je vous ai dit tout à l'heure qui n'est valable que pour les temps préhistoriques. Et ça m'apprendra à me mettre à jour. D'ailleurs je suis étonné que personne n'ai vu. La piste m'a été donnée au dessus. (G.G). Et si le syndic ne veut pas, dans un premier temps vous lui mettez le texte sous le nez et ensuite vous le "séchez" au Tribunal. Bon courage.
Il y a eu une réforme législative de la loi 65-557 que voici :
Article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 1° (JORF 14 décembre 2000).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Donc vous fournirez une calculette à votre syndic car si vous gagnez vous ne participez pas aux dépenses du syndicat. Ca sera les autres. Ca leur fera les pieds !
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Edité par - LeNabot le 16 nov. 2005 00:51:05 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 00:47:15
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Citation :
Initialement entré par JPM
A la lecture simpliste de l'article L 10-1 le syndic devrait créer une clé provisoire comportant tous les lots sauf ceux de Dupont, mais y compris ceux de trois acquéreurs de 2002, 2003 et 2004 ! Il devrait ensuite lister toutes les dépenses liées au procès, les recréditer à tous les lots, puis les répartir entre tous les lots sauf ceux de Dupont !
Vous avez exactement le même problème avec deux parties personnes physiques quand l'appel contredit la première instance ou que la cassation censure les juges d'appel. Vous pouvez très bien chiffrer la quote part de la première instance par exemple et demander la somme au titre de l'art 700 du NCPC en appel dans l'hypothèse où vous gagnez. Idem dans votre cas. Au fur et à mesure des jugements/arrêt de la Cour d'Appel la partie gagnante peut inclure dans l'art 700 du NCPC les quote-parts payées finalement à tort tout au long de la procédure. Seule la dernière répartition se fait avec une clé excluant le copropriétaire vainqueur. Mathématiquement on tombe sur nos pattes. Je ne vois pas la difficulté.
Citation :
Ainsi réduite, la dispense est-elle automatique ? Oui certainement, bien qu'un arrêt ait dit le contraire (CA Paris 23e B 20 décembre 2001) en exigeant une décision du Juge. Ce faisant la Cour d'appel a ajouté au texte une condition qui n'y figure pas. C'est une manie fréquente en droit immobilier.
Je dirais plus simplement qu'un juge à la sémantique laxiste a décrété que l'impératif ne signifiait pas forcément une obligation.
Citation :
Mais la prudence commande de demander au Juge de prononcer cette dispense.
En effet.
Enfin pour conclure, cette réforme sur laquelle j'étais passé complètement à côté est plus équitable que l'ancien régime ou le vainqueur à une instance était obligé de participer aussi à la condamnation collective. Dans une copropriété à deux lots c'est flagrant. Non ????? |
Edité par - LeNabot le 16 nov. 2005 01:00:40 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 09:51:30
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Au final, selon moi, l'effet pratique de l'article 10-1 est de dispenser le copropriétaire triomphant de contribuer :
- à l'apurement définitif des dépens et frais taxables
- à l'indemnité art 700 finale.
Mais attention nombreux sont ceux, y compris des magistrats, qui croient au contraire que le syndic va lui rendre ses versements antérieurs pour les honoraires de l'avocat du syndicat en particulier.
Si le juge croit celà il ne manquera pas de modérer l'indemnité de l'article 700 C'est pourquoi il faudrait que les choses soient claires.
De toute manière, l'indemnité article 700 n'est pas ce que demande le copropriétaire. Elle est ce qui lui attribue le Juge.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 10:24:04
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Citation :
Initialement entré par JPM
Si le juge croit celà il ne manquera pas de modérer l'indemnité de l'article 700 C'est pourquoi il faudrait que les choses soient claires.
Cela serait étonnant que les juges croient à ce que vous dites. En général quand les comptes sont approuvés on ne peut pas revenir dessus et on purge également les irrégularités. Donc pour moi et je suis d'accord avec vous : c'est bien à la fin quand le jugement ou l'arrêt passe en force de chose jugée.
Maintenant pour ce qui est de la dispense de contribution, il est serait plus normal de la demander explicitement au juge. Comme pour l'application de l'art 700 NCPC qui n'est accordée que si on demande explicitement aussi le remboursement des frais non compris dans les dépens. |
Edité par - LeNabot le 16 nov. 2005 10:24:58 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 11:24:31
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OK, Le Nabot, nous sommes d'accord sur l'essentiel et j'ose espérer que Gedehem nous suivra finalement car l'expérience montre que nous sommes parvenus à nous mettre d'accord sur des questions importantes après avoir ferraillé dur.
Je ne pense pas que l'argument tiré de l'approbation des comptes soit péremptoire. Il a été jugé qu'elle n'est pas opposable à un copropriétaire pour son compte individuel et les derniers textes ont repris cette disposition sans autre précision.
Pour ma part je pense qu'un compte individuel peut toujours être rectifié en cas d'erreur ou omission. Si un chèque de Dupont a été enregistré par erreur dans le compte d'un autre syndicat, la rectification ne modifie pas les comptes des autres copropriétaires. La régularisation est passée au crédit 450 du copropriétaire par le débit du 51 Banque. Point c'est tout.
Si au contraire le copropriétaire fait valoir qu'il ne doit pas participer à une charge déterminé, la rectification va modifier les soldes des autres copropriétaires. La dessus l'approbation des comptes devrait tout purger, sauf le recours contre la décision d'approbation. La solution est a fortiori évidente si le copropriétaire a approuvé les comptes sans réserves.
Ce qui est vrai : la procédure de contestation de la décision est bien lourde pour une rectification dont l'incidence financière est modeste. Il devrait y avoir une procédure rapide et légère de traitement de ce genre de difficulté.
Par ailleurs les autres copropriétaires peuvent ainsi être débités d'un complément de participation sans avoir pu s'exprimer sur la contestation ! Il a été jugé qu'ils ne peuvent user de la tierce opposition car ils ont été représentés par le syndic. Mais par ailleurs, sur d'autres questions (honoraires individuels) on fait valoir que le syndic n'est pas le mandataire des copropriétaires ! Comprenne qui pourra.
Quant aux Juges, en l'état, certains pensent vraiment que la portée de l'article 10-1 est plus grande que celle que j'évoque. On verra bien la jurisprudence
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G.G
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646 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 12:37:53
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Pardonnez-moi de ne pas avoir la même lecture de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 1° (JORF 14 décembre 2000).
Que dit ce texte :
"...Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires..."
Vous noterez que, à moins d'être exégèse ou d'avoir, à créer une édulcoration de la pensée du législateur et verser, dans l'apocryphe ce texte est on ne peut plus clair:
Celui, qui voit "sa prétention fondée... est ..."dispensé de toute participation... des frais de procédure
Cette interprétation est logique, conforme.
En effet, le copropriétaire lésé doit, sur ses propres deniers, engager des frais de procédure dont, tout le monde sait que l'art 700 NCPC ne rembourse pas la totalité des frais engagés et parfois même, n'est pas accordé.
Ainsi, le 'pôvre' copro lésé non seulement, subi un préjudice mais en plus, il devrait participer contre lui à des frais supplémentaires pour la procédure dont, il était fondé d'engager, pour préserver ses droits.
Nous retiendrons donc, que le copropriétaire, qui voit son action fondée, n'a pas à participer au frais de procédure.
Sans quoi, pouvez-vous nous donner, la raison pour laquelle, le législateur a créé cet art. nouveau 10-1, puisque auparavant, celui qui engageait la procédure, était tenu de participer aux frais du syndicat.
Georges
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 12:57:30
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Vous avez ici la rédaction de l'article 700 NCPC
Comme il est dit au I de l'article 75 de la loi nº 91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
On pourrait croire aussi que là, un juge pourrait condamner automatiquement, c'est à dire d'office, la partie perdante au paiement des frais non compris dans les dépens. Or il n'en est rien. Pour avoir le bénéfice de l'art 700 NCPC, il faut demander.
C'est vrai que l'art 10-1 cité est rédigé de façon sensiblement différente. Faut il en conclure que c'est automatique au risque peut être de statuer ultra petita ? C'est pas évident. D'autant que les deux articles (loi et NCPC) donne la possibilité au juge de décider différemment au nom de l'équité.
Conclusion : il est plus prudent de chiffrer et de demander.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 14:17:03
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G.G. Si vous voulez bien reprendre mon exemple et la citation de M. Lafond
Il est dispensé à compter du jour de la décision définitive en sa faveur le 20 décembre 2005.
Or il a payé à plusieurs reprises, dans les trois ou quatre années précédentes, des sommes au titre des honoraires de l'avocat du syndicat. L'article 10-1 n'impose pas la modification a posteriori de ces comptes antérieurs
Les frais qu'il a payé à cet titre peuvent entrer dans l'indemnité de l'article 700, de même que les honoraires de son propre avocat.
S'il obtient 5 000 € au titre de l'article 700, il sera dispensé de contribuer.
Il récupérera aussi les dépens calculés après la décision définitive et n'aura pas à contribuer
Il récupérera, s'il y a lieu, les frais d'expertise qu'il aura avancé. Il n'aura pas non plus à contribuer.
C'est sur tout ces points que la dispense portera et ce mécanisme permet une indemnisation parfaitement équitable sans avoir à reprendre les comptes sur trois à cinq ans.
Très subsidairement, la question a déjà été posée de savoir ce qu'il faut entendre par frais de procédure, expression vague et imprécise. Si l'in veut y inclure les honoraires d'avocat, il faut parler mieux de frais de l'instance.
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Edité par - JPM le 16 nov. 2005 14:19:11 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 15:28:20
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JPM, je comprend mieux votre réponse si l'art. 700 prend en charge les frais ou contributions du copropriétaire ayant gagné la procédure, dans les frais engagé par le syndicat.
Dans la procédure de DICHI c/ Syndicat des copropriétaires 57 bis 67 Bd Exelmans à PARIS les juges de la CA de Paris le 7 avril 2005 ont jugés "qu'il n'est pas concevable qu'un même acte puisse donner lieu à une double facturation."
En précisant que certains frais sont compris dans les dépens et dans l'art. 700, les juges évitent cette double facturation
Georges |
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