|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 05 nov. 2005 : 14:33:32
|
J'ai trouvé l'echange du sujet "Charges : lettre de relance sans facture" dans le dossier CHARGES très interessant mais un peu long et confus pour le lecteur que je suis.
A l'attention des syndics non professionnels, une synthèse "très terrain" d'un aspect tres "pratique" et "legal" me semble bienvenue dans ce dossier SYNDIC BENEVOLES OU COOPERATIFS sans pour autant re-prendre tout le débat.
Gédéhem propose un libellé de résolution travaux 14-2 clair et précis (merci) qui me semble ad'hoc dans la mesure ou, fréquemment, nous rencontrons la nécessité des délais de paiement :
Citation :
" L'AG décide de réaliser ...travaux ..pour un montant de ......€ .
Ce montant est exigible à compter de ce jour, 3.11.2005.
Il sera provisionné par 6 mensualités égales à compter du 1.02.2006.
Le syndic procèdera aux appels de fonds comme il convient.
Les travaux devraient débuter a/c du 1.07.2006."
.
Si j'ai bien compris, Gédéhem, que la mutation ait lieu le 5/11/05 ou le 5/3/06, en tant que syndic, j'impute au vendeur la totalité ds travaux (bien entendu le solde pour le cas du 5/3/06).
1° ce montant, doit il etre porté sur la 1° partie de l'état daté à la ligne :
A/ 1. Dans les dépenses non comprises dans le budget
ou A/ 3. Des sommes devenues exigibles du fait de la vente ?
2°Concernant l'appel de provisions relatif à ces travaux : Gédéhem propose :
Citation :
"Appel de fonds : (date)
Votre quote-part provisionnel des travaux votés en AG : 1.000 €.
Payables en 4 mensualités égales de 250 €.
1ère échéance du 1.02.2006 : 250 €
A payer avant le ......., terme de rigueur."
.
Dans la mesure ou (la plupart d'entre nous) nous avons un logiciel dédié à notre activité, il nous est difficile d'apporter une modification dans ce sens.
Si le libellé précise "resolution xx de l'ag xx - travaux 14-2 xx - votre quote part : 250 €". Sous réserve du libellé de résolution d'AG proposé par Gédéhem précédemment, n'est ce pas suffisant ? ou existerait il une faille pour une constestation éventuelle du vendeur ou de l'acquéreur ?
Merci de votre contribution.
PS : JPM - vous etes resté silencieux sur l'echange dans le dossier "CHARGES". Pourriez- vous nous donner votre eventuel point de vue ou simplement valider ces 2 points ? 
|
|
Signaler un abus
|
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 nov. 2005 : 14:52:22
|
| la créance liquide et exigible est imputée au copropriétaire en place au moment de l'appel des fonds: donc vous n'imputez pas au vendeur du 5/11 la totalité des appels, puisqu'à cette date il n'y a encore aucune exigibilité, qui ne prendra effet qu'au 1/02/2006 (d'après votre exemple) |
Signaler un abus  |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 00:37:37
|
J'ai pris beaucoup de retard dans ma lecture du forum, petit problème perso.
1 - Gédehem propose cette résolution:
Citation :
Citation :
------------------------------------------------------------------------
" L'AG décide de réaliser ...travaux ..pour un montant de ......€ .
Ce montant est exigible à compter de ce jour, 3.11.2005.
Il sera provisionné par 6 mensualités égales à compter du 1.02.2006.
Le syndic procèdera aux appels de fonds comme il convient.
Les travaux devraient débuter a/c du 1.07.2006."
------------------------------------------------------------------------
Le conseil est tout à fait valable s'adressant à un syndic qui sait, d'entrée les travaux qu'il va proposer. Il n'en est pas de même pour les "simples" copropriétaires que le nouveau décret a privés du droit aux "questions complémentaires" et qui, bien souvent, ne peuvent se faire entendre au cours d'AG complètement truquées, et donc ne peuvent imposer un ajout ou une modification à l'ordre du jour.
2 - Petit rappel: 2 ans sans AG (30 juin 2003 > 12 juillet 2005)
12 juillet 2005, sont votés, bien entendu, travaux ascenseurs que nous aurions dû refuser (décret 95-826, évoqué dans un autre sujet) et sur un devis du 3 octobre 2003.
GROS PROBLEME: nous apprenons par l'employé chargé de l'entretien ascenseur et tout à fait par hasard, que ces travaux:
- ont été effectués en même temps que ceux votés le 30 juin 2003 et concernant la modernisation des ascenseurs, soit février 2004.
- ont été inclus dans une rallonge du devis présenté pour ces travaux de modernisation.
QUESTION des copropriétaires acquéreurs courant 2004:
QUI DOIT PAYER ? Ils étaient bien là le jour du vote, mais ils n'étaient pas encore copro lorsque les tarvaux ont été effectués !!!!!!!!
L'un, ingénieur, n'a pas reçu d'appel de fonds.
Deux autres, ouvriers dans le bâtiment, l'ont reçu. L'un a refusé de payer, l'autre râle d'avoir payé.
Nous attendons la suite ...
Bonne nuit à tous.
 |
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 00:43:19
|
| A propos des copro acqéreurs en 2004, je n'en cite que 3 dont je connais bien le cas, mais ils doivent être assez nombreux car il ya eu beaucoup de ventes ces deux dernières années. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 11:02:52
|
Sur cette question du paiement des travaux hors budget prévis, il me semble important d'avoir en tête un seul élément : l'intéret du syndicat, qui doit assurer à tout coup le financement des travaux qu'il (l'AG du syndicat) a décidé.
Pour le budget prévis l'affaire est claire, puisqu'à défaut de décision autre de l'AG c'est la loi qui fixe l'exigibilité des fonds, au 1er jour de chaque trimestre.
Pour les travaux hors budget prévis, c'est à l'AG de décider ce qu'il convient de faire. A défaut, le syndic fera ce qu'il voudra.
Les syndics non prof doivent donc être vigilants sur ce point.
La meilleure des solutions, pour le syndicat, quelque soit son mode de gestion (syndic 'prof', non prof, syndicat coopératif) c'est de rendre exigible la totalité des fonds nécessaires à la réalisation des travaux hors budget prévis (travaux+ honoraires maitre d'œuvre, coordinateur sécurité, syndic, etc ...), dès la prise de décision par l'AG.
La résolution que je propose n'a rien de révolutionnaire. Avant les modifications introduites par la loi SRU et le décret de mai 2004, elle était également valable, pertinente, efficace.
Qu'une AG fixe la date d'exigibilité des fonds nécessaires à son fonctionnement n'a rien d'extraordoinnaire !!!
Ce qui est surprenant, c'est que les copropriétaires ne l'aient pas compris, que les syndics l'aient oublié, exibilité des fonds qui sécurise les syndicats et va dans le sens de leurs seuls intérets, ce qui est la finalité de l'affaire...
Pourquoi toutes ces éternelles questions "Qui paye quoi ?" ...alors que depuis toujours il est possible d'y répondre.., au moins depuis 1965 !!!
Les art.14-1 et surtout 14-2 de la loi enfoncent le clou : aux copropriétaires de décider de la date d'exigibilité des fonds votés, tout particulièrement pour les travaux hors budget prévis.
La résolution que je propose et que rappelle Luc01 va dans ce sens. Elle est valable depuis toujours. Cela fait des années que je la recommande et que des syndicats l'appliquent, y compris avant les modif 14-2 et décret ...
Ces syndicats ne se posent plus de question : l'exigibilité des fonds étant fixée à la date de l'AG, mettons le 6.11.2005, ceux qui vendent à partir du 7.11.2005 seront imputés de leur quote-part travaux .....
Quel confort pour le syndicat ...et pour le syndic qui n'a plus à se casser la tête ...
Reste le cas où l'AG ne fixe pas de date d'exigibilité.
Dans ce cas, la sécurité commande au syndic de rendre exigible la totalité des fonds nécessaires aux travaux hors budget le plus rapidement possible après l'AG.
Dans ce cas, un "appel de fonds" du syndic devrait être envoyé aux copropriétaires libellé de la façon suivante.
"Appel de fonds du 10.11.2005. (LRAR)
Votre quote-part des travaux hors budget prévisionnel votés par l'AG du 6.11.2005 est exigible à compter du 12.11.2005, soit ..... €.
Pour des facilités de paiement elle sera provisionnée par 5 mensualités a/c du 1.02.2006."
Faute de décision d'AG, dommageable on le voit, cet appel de fonds répond à la préoccupation première de tout syndic : sécuriser le syndicat et protéger ses interets.
C'est la totalité des fonds qui est rendue exigible, à la date de l'AG dans un cas, à la date de cet appel de fonds dans l'autre.
Avec ça, si on ne fait pas des syndics heureux ....!!!
Pour répondre à Luc01 : les fonds exigibles mentionnés dans l'état daté sont ceux "exigible" à la date qui a été fixée.
Si AG décide exigibilité à date de l'AG, c'est la date de l'AG.
Si le syndic a pris la précaution de rendre exigible les fonds au plus tôt, c'est la date mentionnée sur cet appel de fonds.
NB : il est de pratique courante de fractionner le paiement des provisions 'travaux'.
Pourtant rien ne l'oblige !! Faute de décision d'AG, le syndic peut ne procéder qu'à un seul appel de fonds, pour la totalité de la quote-part ..... sauf à se faire ensuite tirer les oreilles !!!
C'est donc bien par confort, pour en faciliter le paiement, que le provisionnement des fonds est fractionné, au bon vouloir souvent du syndic..... ce qui est la cause de bien des maux, dont le "Qui paye quoi ?"
D'où l'importance d'une date d'exibilité globale, au plus tôt. |
Edité par - gédehem le 06 nov. 2005 11:30:27 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 14:29:55
|
Luc 01 a eu tout à fait raison de recadrer cette question.
Le modèle de résolution de Gedehem est très clair dans son principe mais il y a quand même un problème :
La date d'exigibilité d'une créance est celle à laquelle le créancier peut en exiger le paiement amiablement d'abord, judiciairement ensuite si nécessaire. Si la dette est stipulée payable en quatre fois, il y a quatre dates d'exigibilité différentes.
Le projet de Gedehem est rédigé ainsi :
" L'AG décide de réaliser ...travaux ..pour un montant de ......€ .
Ce montant est exigible à compter de ce jour, 3.11.2005.
Il sera provisionné par 6 mensualités égales à compter du 1.02.2006.
Le syndic procèdera aux appels de fonds comme il convient.
Les travaux devraient débuter a/c du 1.07.2006."
Le sens exact est que le syndic doit faire six appels de fonds les 1er février, 1er mars, 1er avril, etc.. 2006.
Cela veut dire que le syndic ne peut exiger aucun paiement avant le 1er février 2006
et que, par conséquent rien n'est exigible avant cette même date.
On ne peut donc pas écrire dans le PV d'AG : ce montant est exigible à compter de ce jour, 3/11/2005. Celà est de plus inutile de nos jours. Mais il est vrai que dans le passé, pour l'établissement des états datés, un courant de jurisprudence estimait que l'exigibilité à l'égard du vendeur était générée par le vote de l'assemblée.
En l'état actuel dans le cas d'un dossier à remplir le 5 novembre 2005, le syndic fait figurer les indications en 3 c (provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
A noter que l'état daté est très bien structuré pour l'information comptable et financière mais il est peu renseigné sur les justificatifs qui sont au contraire exigés pour une éventuelle opposition à paiement du prix. La " note de renseignements " dont le texte ne dit rien est donc bin un document indispensable.
Au final, dans le même esprit que Gedehem, je penche pour la rédaction suivante (simplifiée bien sur) :
*************
L'assemblée décide l'exécution des travaux de .... par l'entreprise Machin suivant son devis du pour un montant ttc de 18 000 €.
Le coût des travaux sera réparti dans la catégorie 5 (charges de chauffage)
Elle décide que le financement des travaux sera assuré par six appels de fonds de 3000 € effectués le premier de chaque mois à compter du 1er février 2006.
***************
Si la vente est signée le 6 janvier 2006 :
Si le vendeur a accepté de supporter le coût intégral des travaux, l'acte doit comporter mention de cet engagement.
Il doit prévoir les modalités propres à garantir l'acquéreur contre toute défaillance du vendeur (paiement immédiat au syndic de la quote-part afférente au lot, sequestration des fonds ou autre)
Il doit prévoir le sort d'une insuffisance éventuelle
Ces conventions seront inopposables au syndicat des copropriétaires
Les appels de fonds seront adressés à l'acquéreur qui devra les payer, sauf si la quote-part a été immédiatement payée au syndicat. Dans ce dernier cas ils seront adressés à l'acquéreur (et non au vendeur comme j'ai écrit initialement par erreur) pour la bonne tenue de ses comptes, mais avec mention au crédit du paiement prélevé sur la somme versée.
Dans les autres cas, l'acquéreur devra faire le nécessaire pour être remboursé. Il est bien entendu possible d'adopter toute solution permettant au syndicat d'être réglé en temps utile et à l'acquéreur d'éviter les soucis d'une avance de fonds. En cas de sequestre, le notaire peut payer directement le syndic.
C'est l'application pure et simple des nouveaux articles D 6-2 et D 6-3.
|
Edité par - JPM le 06 nov. 2005 17:33:06 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 15:18:25
|
Le post de JPM, interessant, ne lève cependant pas toute l'ambiguité dans laquelle se trouve trop de syndicats.
"La date d'exigibilité d'une créance est celle à laquelle le créancier peut en exiger le paiement amiablement d'abord, judiciairement ensuite si nécessaire."
Totalement d'accord, bien entendu.
L'AG ayant décidé que la créance pour des travaux était exigible à la date de l'AG, le créancier (le syndicat) peut en exiger le paiement à l'instant même.
Le fractionnement éventuel de cette dette, par facilité de paiement, ne change rien au fait que le montant voté est rendu "liquide et exigible" à la date de l'AG.
Il nous faut sortir des vieux schémas ou des pratiques passées pour entrer dans la réalité d'aujourd'hui.
Les dates d'exigibilité ayant été fixées, il n'y a plus d'appel de fonds comme nous l'entendions par le passé. D.art.35-2 est clair : il n'y a plus que des avis.
Déja on note la grande sécurité apportée par L.art.14-1 et L.art.19-2. Ce dernier montre bien qu'à défaut de paiement d'une provision, c'est bien la totalité de la quote-part de budget prévis qui est aussitot exigible, après MED.
C'est la sécurisation du syndicat pour ce qui concerne le paiement des provisions.
L'art.14-2 apporte cette sécurité également pour les travaux hors budget, du moins si le syndicat prend la précaution de préciser la date d'exigibilité de la créance.
Et sur ce point il faut voir les choses en face. Les dispositions de L.art.19-2 ne sont applicables QUE pour le budget prévisionnel.
Elles ne peuvent être utilisées dans le cas d'un copropriétaires qui ne règle pas ses provisions, du moins pour celles restantes...
La résolution proposée en AG de rendre exigible la totalité du budget travaux, ainsi que le pouvoir en est reconnu par cet art.14-2, met fin à cette incertitude pour le syndicat, que ce soit pour défaut de paiement ou lors d'une mutation.
Des fonds rendus exigibles par une AG sont exigibles, peu importe que le paiement en soit fractionné et/ou décalé dans le temps.
Pour le syndicat créancier, la créance est exigible à la date que l'AG a fixé.
Comme pour le budget prévis, c'est la sécurisation du syndicat, ici pour les travaux.
art.14-2 alin.2 : "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale."
A la différence du budget prévis, fractionné par 1/4 exigible par la loi, il n'est pas ici question de provisions qui seraient exigible une par une.
L'AG ayant décidé que l'exigibilité de la totalité des fonds votés était fixée à la date de l'AG, la totalité de la quote-part de chacun est exigible a/c de cette date.
Peu importe ensuite que le paiement en soit décalé et/ou fractionné.
Je ne vois pas là de point qui serait contestable, en droit, sur l'exigibilité immédiate des fonds votés.
|
Edité par - gédehem le 06 nov. 2005 15:23:19 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 18:07:15
|
L'arrêt du 11 octobre 2005, justement signalé par Quelboulot dans un autre post, nous donne la réponse !!!!
Il concerne avant tout les honoraires du syndic en cas de mutation, mais aussi le point qui nous occupe : Citation :
Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Sur ce point le syndicat ne pouvait donc faire valider son opposition.
Par ailleurs il y a certes des modifications fondamentales mais il ne faut pas en ajouter comme dans Citation :
Il nous faut sortir des vieux schémas ou des pratiques passées pour entrer dans la réalité d'aujourd'hui.
Les dates d'exigibilité ayant été fixées, il n'y a plus d'appel de fonds comme nous l'entendions par le passé. D.art.35-2 est clair : il n'y a plus que des avis.
Avant comme après la réforme, les demandes de paiement de provisions sont et restent des appels de fonds dont la date de diffusion, fixée par la loi ou une décision de l'assemblée, correspond à celle de l'exigibilité, si le syndic fait bien son travail.
S'agissant des appels de provisions pour travaux (14-2) il est exact que la procédure de l'article 19-2 n'est pas applicable. Pour ce dernier texte, on parle de déchéance du terme. C'est une sanction qui reste à la discrétion du juge. Dans les circonstances actuelles, il ne doit pas en user souvent. De toute manière la construction juridique est acrobatique car la déchéance du terme fait généralement suite à un octroi de délai au profit d'un débiteur de bonne foi en difficulté. On est donc dans un tout autre registre.
Il est d'ailleurs étonnant que la dite sanction n'ait pas soulevé l'ire des adversaires du compte unique. C'est dans ce cas le syndic qui est bien content de récupérer la provision impayé plus les suivantes (dans le cadre de l'exercice en cours seulement !!!)
Conclusion : pour ma part je reste sur mon système. Mais nous sommes animés par un même souci : la sauvegarde des intérêts du syndicat. Et surtout je maintiens que l'état daté doit être rempli comme j'ai indiqué.
On reparlera certainement de l'arrêt car, pour ce qui est des honoraires du syndic il est important. Ce sera dans le topic de Quelboulot.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31813
|
Edité par - JPM le 06 nov. 2005 18:17:11 |
| Signaler un abus |
|
|
luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 21:21:51
|
Je vois que les avis divergent et le syndic que je suis recevra du notaire des chéques "Gédéhem" et "JPM" bien différent pour solder le compte de mon vendeur !!!
Je pense qu'en meme que la sagesse de Gédéhem est convaincue par l'argumentation du dernier post de JPM !!
Pour etre concret, reprenons à nouveau l'exemple :
Libellé du PV :
L'AG (du 5 novembre) décide de réaliser les travaux xxx pour un montant de 10000 €.
Ces travaux seront répartis sur la clé chauffage.
Ils seront payés en 4 trimestrialités de 2500 € dont la 1ere interviendra le 1er janvier 2006
Par hypothèse, les appel de provisions sont envoyés le 15 du dernier mois du trimestre civil.
Pour l'état daté de la vente du 25 décembre :
1° partie -->A/ -> 1°-> al2 dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : 2500 €
1° partie -->A/ -> 3° : des sommes devenues exigibles du fait de la vente : 0
3° partie -->A/ -> 2°: des provisions non encore exigibles - dans les dépenses hors budget prévisionnel :
exigibilité 01/06 : 2500
exigibilité 04/06 : 2500
exigibilité 07/06 : 2500
Sommes nous tous d'accord pour adresser cet état daté au notaire ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 23:48:05
|
Désolé Luc 01 mais la hiérarchisation de l'article 5 est :
1° a) à e)
2° a) à b)
3° a) à c)
Les trois parties correspondent respectivement à 1°, 2°, 3° et il y a de plus une annexe.
Si la vente doit être signée le 25 décembre (curieuse idée ), le transfert de propriété sera antérieur à la date d'exigibilité de la première provision (1er janvier 2006).
Toutes les provisions vont donc comme précédemment en 3° c)
La date de l'appel de fonds (ou avis), dans votre exemple le 15 décembre 2005, ne modifie pas la date réelle d'exigibilité (1er janvier 2006).
De toute manière il faut savoir que le syndic, quand il établit l'état daté et la note de renseignements se place en fait à la date du jour de cet établissement. Il ne connait pas toujours la date exacte de la signature de la vente. Il sait seulement qu'elle doit se situer dans les trente jours suivants puisque l'état daté n'est valable que trente jours. Si la vente n'est pas signée dans ce délai, le notaire doit demander un nouvel état daté.
Il faut savoir également que le notaire peut adapter les indications qui lui sont fournies s'il prend soin d'en tirer les conséquences.
Si par exemple la vente est signée le 2 janvier 2006, au vu d'un état daté établi le 5 décembre 2005, il peut adresser au syndic la quote-part du vendeur sur au 1er janvier 2006 et mentionner le montant des trois suivants en 3° c. Tout celà est régulier dès lors que les intérêts du syndicat ne sont pas lésés et que l'acquéreur est correctement informé.
Enfin, la note de renseignements comporte des précisions complémentaires qui éclairent les indications de l'état daté. Vous indiquez par exemple que l'AG du 5 novembre 2005 a décidé des travaux de chauffage pour un montant de 10 000 € répartis en clé chauffage avec le financement en 4 appels de 2 500 € aux dates sus indiquées.
Le notaire dispose ainsi de tous les éléments pour établir son acte et les comptes s'il y a lieu.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 09:33:09
|
Je reviens sur ce sujet car il me semble que nous sommes parfois un peu, un petit peu, à coté de la plaque.
Nous avons tous, c'est uen certitude, le soucis des interets collectifs du syndicat, qui doivent être mis en avant.
Certaines réformes ont été introduites par la loi SRU en décembre 2000, je veux parler ici en particulier des art.14-1 et 14-2 de la loi, et par le décret de mai 2004 en particulier pour les art.5 et 6.2 du décret.
Les art.14-1 et 14-2 de la loi de 65 sont entrés en vigueur le 1.01.2002.
Pour ce qui concerne l'art.14-2 dont nous parlons ici, il serait temps que les syndicats le mettent en œuvre, depuis bientot 4 ans qu'il s'applique !!!!
Si ces réformes et modifications ont été introduites, ce n'est pas, il me semble, pour laisser perdurer des pratiques qui ont été traitées diversement, pratiques bien souvent ambigues. C'est en particulier le cas pour ce qui concerne l'exigibilité des sommes rendues liquides par l'AG, en particulier pour les travaux.
"Qui paye quoi ??"
J'ai dit ce qu'il en était de l'exigibilité des fonds votés pour ces travaux hors budget et de la résolution a adopter dans le cadre de cet art.14-2.
Je n'y reviens pas.
Je voudrais juste insister sur l'art.5 du décret et surtout sur l'art.6-2.
"A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
2. Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité."
Il s'agit bien ici des provisions, de toutes les provisions, qui incombent à celui qui est copropriétaires au moment de l'exigibilité.
La chose est maintenat claire. C'est bien la date d'exigibilité, maintenant fixée par l'AG ainsi que le précise l'art.14-2, qui détermine qui doit payer les provisions, qu'elles soient échues ou à échoir.
Aucun texte, aucun arret ne dit le contraire. Si toutes les provisions ont été déclarées exigibles, elles sont toutes exigibles ... y compris 6 mois plus tard.
Relisez les arrets rendus : ils se basent tous sur cette date d'exigibilité des fonds rendus liquides. Pour le juge, ne sont exigibles que les fonds .. rendus exigibles , sans distinction ! CQFD.
L'art.14-2 permet de rendre la totalité des fonds exigibles à la date de l'AG. Vous voulez continier à vous en priver ?
Nous ne sommes plus dans une logique d'appels de fonds qui détermineraient un par un l'exigibilité des fonds réclamés.
Nous sommes dans une logique d'exigibilité de fonds décidé par une AG, un paiement différé, décalé, ne changeant rien à l'exigibilité global des fonds, du moins si l'AG l'a décidé ainsi....
Comment ne pas voir là, dans ces textes, une amélioration significative pour les syndicats, un confort pour assurer le financement des travaux hors budget.
Et quelle tranquilité pour le syndic, prof ou non, qui n'a plus à se soucier des mutations.
Maintenant, c'est comme d'habitude ... chacun fait ce qu'il veut, comme toujours.
Mais si on continue des pratiques passées ambigues, qui de fait n'ont plus cours depuis 4 ans (!), il ne faut pas venir poser la question : "Qui paye quoi ?" ....
Continuez à vous casser la tête ..... |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2005 09:50:29 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 10:46:23
|
L'assemblée tenue le 14 mars 2005 a décidé
> le remplacement de la chaudière par Ets Dupont
> d'ouvrir un crédit global de 10 000 €
> d'autoriser le syndic à préfinancer par deux appels de 5 000 € chacun : le premier le 15 mai 2005, le second le 1er juillet 2005 en même temps que l'appel de provision sur charges courantes
La date d'exigibilité du premier appel est le 15 mai 2005
La date d'exigibilité du second appel est le 1er juillet 2005
Il ne peut y avoir deux dates d'exigibilité pour une même créance.
Conséquences juridiques et pratiques :
Le syndic ne peut poursuivre aucun recouvrement avant le 15 mai 2005. " Une créance est exigible lorsque le créancier est en droit d'en exiger le paiement " (Mazeaud Leçons de droit civil) Avant la date d'exigibilité, la créance est à terme.
Si la vente d'un lot est signée le 26 mai 2005, à l'égard du syndicat, le vendeur est débiteur du premier appel, l'acquéreur du second.
Hors la vue du syndicat, les parties s'arrangent comme elles veulent.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 11:22:35
|
Pour l'exemple que vous citez, JPM, nous sommes bien d'accord : l'AG n'a fixé aucune date d'exigibilité !!
C'est ici la reconduction du système empirique qui dure depuis .. toujours et qui ne tient aucun compte de la modif introduite par l'ART.14-2, entre autres..
"Une créance est exigible lorsque le créancier est en droit d'en exiger le paiement " (Mazeaud Leçons de droit civil)."
Dans un autre sujet vous dites la même chose :
"Encore faut-il aussi que les sommes appelées soient bien exigibles à la date d'envoi du document unique (de l'avis/appel de fonds)."
Sur cette base, incontestable, je reprendrais votre résolution d'AG en tenant compte de la possibilité ouverte par l'art.14-2 de L. :
"L'assemblée tenue le 14 mars 2005 a décidé
> le remplacement de la chaudière par Ets Dupont
> d'ouvrir un crédit global de 10 000 €
> de rendre exigibles à/c de ce jour 14.03.2005 les 10 000 €
> d'autoriser le syndic à préfinancer par deux appels de 5 000 € chacun : le premier le 15 mai 2005, le second le 1er juillet 2005 en même temps que l'appel de provision sur charges courantes."
Mazeaud : "Une créance est exigible lorsque le créancier est en droit d'en exiger le paiement." Pour qu'un syndic puisse avoir droit d'exiger' une créance, il faut que cette créance ait été préalablement rendus 'exigible'.
Si le syndic ne respecte pas le calendrier des provisionnements, par exemple la date 15 mai, cela ne change rien à l'exigibilité des fonds qui a été décidée, exigibilité qui court depuis le 15.03.2005.
Il n'y a pas d'autre lecture.
Il faut dissocier l'aspect pratique du paiement fractionné des provisions, ici pour les travaux, de l'aspect juridique pour ce qui concerne l'exigibilité d'une créance.
Que l'on reprenne Mazeaud ou JPM, l'exigibilité des 10.000 € étant fixée au 14.03.2005, l'exigibilité des quotes-parts individuelles part de ce 14.03.2005, le syndic étant alors en droit d'en exiger, demander, aviser les copropriétaires aux échéances fixées, suivant le calendrier prévu.
Mais c'est bien alors, ainsi que le prévoit cet art.14-2 de L, la date d'exigibilité des fonds décidée par l'AG qui s'impose et non une exibilité fractionnée qui découlerait d'appels de fonds, survivance d'un système qui ne devrait plus avoir cours.
Quant aux accords entre parties lors d'une mutation, le syndicat s'en moque, effectivement.
A partir du moment où l'AG a fixé une date d'exigibilité claire, et pour la totalité des fonds, le syndicat (le syndic) n'a plus à se casser le tête lors des mutations ... ni pour engager des actions contre les mauvais payeurs sur la totalité des fonds, y compris sur ceux pour lesquels il n'y a pas eu d'avis.
Pourquoi continuer à vouloir rouler en 4CV alors que la C6 ou le 607 sont si confortables ? ...
|
Edité par - gédehem le 08 nov. 2005 11:53:09 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 13:45:04
|
Non, Gedehem, il n'y a d'exigibilité au 14 mars 2005 que si le syndic reçoit mission d'appeler les fonds séance tenante et pour la totalité.
Dès lors qu'il y a fractionnement des appels et fixation de dates plus ou moins lointaines pour les effectuer, il y a terme.
Quand il y a terme il n'y a pas exigibilité.
Les règles juridiques sont pafois complexes. Ici la règle est simple et tranchée.
Quant à la date de l'appel de fonds, évoquée dans un autre post également :
Il est bien sur possible d'envoyer le 24 décembre 2005 un appel de fonds exigible le 1er janvier 2006.
Pour ma part je considère qu'il est également possible de l'envoyer et de le dater du 3 janvier 2006. C'est même préférable pour l'enregistrement des écritures doi doivent être rattachées à l'exercice. Le principal est de préciser sur l'appel la date d'exigibilité théorique et une date limite de règlement tenant compte de la date d'envoi.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 14:42:41
|
Bon, nous n'allons pas en sortir ...
Vous êtes dans une logique d'appels de fonds, système en vigueur jusqu'au 31.12.2001. Les pratiques passées, ici et ailleurs, ont toujours la vie dure ...
La logique qui découle de l'art.14-2 en vigueur depuis le 1.02.2002 est autre : une date d'éxigibilité fixée par l'AG, qui est l'aspect juridique de l'exigibilité de fonds, d'une créance, des modalités pratiques de financement elles aussi fixées par l'AG, modalités qui ne remettent pas en cause ce qui procède de l'exigibilité des fonds.
C'est la raison pour laquelle il n'y a plus d'appels de fonds, que ce soit pour le budget prévis que pour les travaux, mais des avis préalable aux échéances, lorsque l'AG a rendu exigibles les fonds votés.
J'insiste sur ce point, qui peut surprendre : aucun texte ne parle d'appels de fonds qui, par eux-mêmes, rendraient exigibles les seuls fonds appelés.
A la limite, quand bien même il n'y aurait pas d'avis comme il est dit D.art.35-2, les fonds votés pour les travaux n'en sont pas moins exigibles, et en totalité, si l'AG a pris la précaution de les rendre 'exigibles'.
Il n'y a, pour les travaux, que des fonds rendus exigibles, pour lesquels il est donné un 'avis à payer' avant la ou les dates d'exibilité prévues.
Si l'AG décide de l'éxigibilité immédiate à la date de l'AG, l'avis précède l'échéance prévue par le calendrier décidé en AG.
Cette pratique nouvelle est tout à fait conforme à la règle de droit soulignée par Mazeaud : "Une créance est exigible lorsque le créancier est en droit d'en exiger le paiement."
Peu importe la pratique, la facilité de paiement de cette créance exigible (on le fait bien pour les impôts ... )
pour reprendre l'exemple de JPM, si une AG décide le 15.03.2005 que les 10.000 € sont exigibles à cette date du 15.03.2005 payables en 2 échéances de 5000 € l'une le 15 mai l'autre le 1er juillet, cela veut dire que ces 2 échances, facilité de paiement accepté par le créancier, n'en sont pas moins exigibles depuis le 15.03.2005.
Si vous devez un soudain surplus d'impôt, ou simplement demandez un délai de paiement, il n'empeche que votre impôt est exigible en totalité avant les échéances négociées, toutes les échéances.
Il n'y a pas d'exigibilité à terme. ....
Il faut s'en convaincre : si le syndicat fait bien son travail et que le syndic applique bien les textes, dans l'interet du syndicat, ce que nous cherchons tous, il n'y a plus d'appels de fonds.
Il n'y a maintenant que des avis pour des fonds préalablement rendus exigibles. ... ainsi que le prévoient les textes.
Fin pour moi. |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2005 14:50:30 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 15:44:15
|
C'est vrai que nous ne sommes pas sur la même ligne.
Pour moi : quand on parle d'appels de fonds, d'appel de provisions toutes les natures confondues), d'avis de provisions, de demande de versement, etc. on parle de la même chose.
Désormais l'article D 35-2 parle d'avis aussi bien pour les provisions du budget prévisionnel que pour les provisions hors budget prévisionnel. Va pour avis. Mais la dénomination ne change rien à sa nature du document. L'article D 35-2 n'est qu'une réponse à ceux des professionnels qui se voyaient déjà libérés de l'envoi des appels de fonds ou avis, pensant que les copropriétaires étaient bien capables de noter les décisions de l'assemblée et de calculer leurs quotes-parts respectives.
Dans les deux cas l'avis doit être adressé préalablement à la date d'exigibilité.
Dans le cas des provision du BP : avant le premier jour de chaqua trimestre ou de chaque période fixée par l'AG.
Dans le cas des provisions hors BP : avant les dates fixées par l'assemblée, qui sont les dates d'exigibilité.
Si vous fixez la date d'exigibilité à celle de l'assemblée, il faudrait que le syndic envoie les avis avant cette date ? Pas commode . Encore une fois il n'y a qu'une date d'exigibilité pour une créance déterminée.
Au demeurant, je ne vois pas l'intérêt pratique de la controverse. S'il s'agit seulement de l'établissement daté, il est évident que les notaires feraient le barrage en voyant arriver des collections d'états datés imputant les travaux non encore commencés, voire en cours, au vendeur parce que l'AG a eu lieu avant la signature.
Hormis ce cas je ne vois pas d'autre difficulté d'application.
Si une AG du 20 juillet 2005 a décidé 20 000 € de travaux
a fixé à la même date l'exigibilité
a décidé que les fonds seront payés en trois fois
le 15/10, le 15/12 et le 15/02/ N+1
Essayez donc de recouvrer le 3/09 la quote-part de Dupont. Vous nous raconterez.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 16:26:49
|
JPM !!!!!
Si une AG du 20 juillet 2005 a décidé 20 000 € de travaux et a fixé à la même date l'exigibilité de ces fonds, la quote-part de Dupont au 3.09 sera celle lui revenant au 20.07.2005, date de l'AG et de la décision rendant liquide et exigible la créance !
Où est la difficulté ????? 
J'ai beau chercher et changer de lunettes, je n'en vois aucune, tant en droit (quote-part rendue exigible en totalité) qu'en pratique !!!
Non seulement je ne vois aucune difficulté mais uniquement des avantages, en droit, j'insiste, comme en pratique, en particulier pour une mutation le 3.09.
Enfin plus de question "qui paye quoi ?" .....
Même chose si la mutation a lieu le 21.07.2005 ... la créance ayant été rendue exigible à la date du 20.07.2005 !
Tous les arrets sur ce point vont dans le même sens : la créance est recouvrable à partir du moment où elle est rendue "liquide et exigible". Il n'a jamais été question d'une exibilité fractionnée qui serait imposée lorsque l'AG a décidé d'une exibilité globale avec facilités de paiements fractionnés.
Le critère, seul et unique, c'est l'exigibilité de la créance, fractionnée par appels de fonds dans le passée, globale en application de l'art.14-2 si l'AG en décide ainsi, peu importe sur ce point.
Si Dupont ne règle pas sa créance, c'est le notaire qui s'en chargera, puisque le syndic lui aura notifié les créances "liquides et exigibles" à la date de la mutation, ici le 3.09 ..
Je vois mal un notaire s'y opposer .....
Encore une fois, où est la difficulté ????
C'est justement tout l'interet, pour le syndicat il faut le redire (et "accessoirement" pour le syndic ...) de la possibilité nouvelle, nouvelle depuis 4 ans tout de même ( ) sur laquelle, hélas, trop peu de syndicats et surtout de syndics non prof se sont penchés, mettent en œuvre ....
Les 'facilités de paiements' de créances exigibles décidées par l'AG n'ont rien à voir là dedans. Les avis ne font que précéder les échéances calendaires décidées, sans rien changer à l'exibilité des fonds votés qui sont et restent exigibles. ..... si l'AG en a décidé ainsi, bien entendu.
(NB : ce vote rendant 'exigibles' les fonds votés dès l'AG n'ont pas à tenir compte d'accords passés entre les parties à la mutation, accord qui ne concernent pas le syndicat. L'exigibilité des fonds ayant été décidée a/c du 20.07.2005 date de l'AG, c'est Dupont qui devra en assumer la totalité de la charge. Qu'il se débrouille avec son acquéreur Durand, le syndicat s'en moque.
Ce qui est important, primordial pour le syndicat, c'est que la part de chaque lot rendue exigible le 20.07.2005 soit imputable à ceux qui sont copropriétaires ce même 20.07.2005 ....
Quel confort pour le syndicat et pour son syndic apporté par les textes, dont cet art.14-2 de L !!! )
|
Edité par - gédehem le 08 nov. 2005 17:09:37 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 18:53:31
|
Nous sommes au moins d'accord sur un point : la raison d'être de votre système qui présenterait l'avantage pour le syndicat de rafler la quote-part du lot sur le prix du lot vendu ;
Pour le reste je ne peux que vous renvoyer aux développements et exemples donnés par M. Jacques Lafond dans le Jurisclasseur copropriété Fascicule 107-15. Voir notamment les n° 70 et suivants.
Mieux encore, il étudie le cas d'une décision d'AG prise en avril 2004 de ravaler en 2005, avec approbation d'un devis et/ou d'un montant mais sans fixation de l'échéancier.
Il note très justement, sur le plan juridique, que le notaire ne trouvera nulle trace de cette décision dans l'état daté, seul document d'information réglementairement obligatoire. En effet rien, à ce moment n'est exigible. Il n'en sera informé qu'au vu de la note de renseignements (facultative).
Il conclut très justement, en droit pur : " Il appartient au vendeur, dazns le cadre de son obligation de renseignements, d'en informer l'acquéreur ".
C'est bien sur le vendeur que pèse l'obligation de renseigner et d'informer. Une atténuation récente concerne les procédures, on l'a vu dans un autre post ", mais le principe subsiste (Cass civ 3e 15/02/2000 ).
La note de renseignements du syndic est une bonne mesure pratique. Elle ne fait pas disparaître l'obligation pesant sur le copropriétaire.
Le notaire, dans tout celà, doit être le chef d'orchestre et aller à la pêche sur les travaux notamment. Il se contente trop souvent de déclarations imprécises et d'un questionnaire bâclé.
Finalement on indique que des travaux ont été décidés pour un montant de nnn €. Il faut mettre une clause sur la prise en charge définitive.
Conclusion : pas d'exigibilité au jour de la décision de l'AG. Mme Kischinewsky Broquisse écrivait dans l'édition de 1989 de son traité : " Nous pensons que le copropriétaire est débiteur de sa quote-part de toute dépense de copropriété
à partir du moment où le syndicat a voté la dépense pour les versements de fonds qui doivent être exécutés immédiatement,
où à partir de l'xpiration du délai laissé au copropriétaire pour s'acquitter du versement ".
M. Lombois ajoutait : " ainsi l'acquéreur d'un lot est tenu de répondre aux appels de fonds lancés par l'assemblée après son acquisition, même pour cause de travaux décidés avant celle-ci ".
Rien de bien nouveau sous le soleil après la réforme SRU si ce n'est que c'est écrit, ce qui n'est pas si mal.
La vente d'un lot n'entraîne déchéance du terme que dans le cas d'un vendeur ayant bénéficié de la participation différée au coût de travaux d'amélioration. Le solde dû doit être payé à l'occasion de la vente. Motif évident : le vendeur a présenté l'immeuble doté d'un ascenseur qu'il n' pas encore complètement payé
|
| Signaler un abus |
|
|
luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 20:26:38
|
Je trouvais l'idée de specifier la date d'exibilité des travaux 14-2 à la date de l'AG tres bonne.
Néanmoins, apres avoir pris connaissance des arguments de l'un et de l'autre et compte tenu de la définition donnée par JPM de l'exigibilité (qui me semble etre partagée par Gédéhem), specifié dans le PV que les reglements seront exigibles en T1 pour xx€, en T2 pour xx€ et en T3 pour xx€ est aussi simple.
Aussi, il me semblera tres difficile dans la pratique à vouloir faire payer une somme comptant au vendeur ou à l'acheteur alors que l'AG prevoit un paiement fractionné. Je m'explique :
l'AG du 15/02/2006 prévoit le remplacement le remplacement du bitume des parkings au 1er trim 2007 pour une somme de 200000 € exigible le 1er avril 06, le 01/07 et 01/10/2006 (tout a fait realisable dans ma copro, avec 1 ou 2 années d'avance !!!)
Une vente se realise le 20 février 2006.
Dans votre hypothese, Gédéhem, vous exigez du vendeur 100% de sa quote part le 20/02/05. Dans l'hypothese ou M. le vendeur s'arrange avec M. l'acquéreur, c'est M. l'acquéreur qui devra payer cash sa quote part au titre du protocole passé entre eux alors que tous les autres copropriétaires bénéficient de "facilité de paiement" pour reprendre votre expression, Gédéhem. Quelque chose me géne dans le principe : au motif de la mutation, ce lot devra payer 100 % de sa quote part dès le 20 février ?!!!! e
... et pourquoi ne pas faire encore plus simple, Gédéhem : tout ce qui reste à payer après la signature est à la charge de l'acquéreur ... c'est pas plus compliqué que ça en fait !!!
... mais le plus dure ... c'est quand meme de rendre son "devoir" de l'etat daté bien rempli quand bien meme on a tout compris !!!
... ou tout au moins, que l'on a le sentiment d'avoir compris quelque chose ... dans le plaisir de vous lire
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 01:17:32
|
Luc 01,
Vous avez eu beaucoup de courage à lire tout celà.
Mon conseil personnel est de mettre les sommes à régler en 2006 dans la case indiquée ci dessus (provisions à prévoir au titre des travaux de l'article 14-2)
Je suppose que vous avez aussi à remplir la note de renseignements ? N'omettez de faire mention des travaux et des modalités de paiement.
Pour moi toujours, Gedehem a le légitime souci de protéger le syndicat mais l'assemblée ne peut pas fixer l'exigibilité des fonds à une date autre que celle de chacun des appels de provisions prévus.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 10:23:31
|
JPM : "l'assemblée ne peut pas fixer l'exigibilité des fonds à une date autre que celle de chacun des appels de provisions prévus." ... est une affirmation personnelle qui ne découle d'aucun texte, d'aucun arrêt.
Une AG peut fixer ce qu'elle veut valablement du moment que c'est légal et/ou licite !!
Dans le cdre de l'art.14-2 de L, l'AG peut fixer une date d'exigibilité pour des fonds 'travaux' comme il lui convient. Si vous avez des éléments qui confirmeraient le "l'assemblée ne peut pas ...", j'en serais très heureux et les UInautes aussi, sans aucun doute.
Pour ma part je m'en tiens aux arrêts rendus sur cette question : ils recherchent tous si les sommes rendues liquides ont aussi été rendues exigibles, que ce soit pour des travaux ou pour des honoraires de syndics par exemple
Peu importe alors que cette 'exigibilité' soit fractionnée ou globale, cette notion n'étant pas prise en compte.
Ou plutot, si l'exigibilité est fractionnée, les fonds ne sont exigibles que par fraction, s'ils sont exigibles en totalité, c'est l'exigibilité totale.
C'est donc bien la notion juridique d'exigibilité qui est prise en compte, peu importe les modalités de paiement.
Je m'en tiens donc à la jurisprudence constante sur ce notion d'exigibilité et à la possibilité offerte par l'art.14-2 depuis 4 ans .
Luc01 : vous ne demandez rien dirctement au vendeur lors d'une mutation.
Vous notifiez au notaire chargé de dresser les actes les pièces nécessaires et en particulier l'état faisant état des sommes exigibles au titre des charges entrant dans le budget prévis et de celles liées à des travaux hors budget.
Pour reprendre l'exemple de JPM :
Mr Dupont, qu'il ai ou non voté les travaux lors de l'AG du 20.07.2005 sait, le PV d'AG en fait foi, que la totalité de sa quote part est exigible a/c de ce 20.07.2005.
Il sait très bien que lors de la vente du 30.09, toutes les sommes rendues exigibles seront imputées sur son compte et retenues par le notaire.
Le vendeur ne voit rien du tout, bien que tout soit transparant, vous n'avez rien à lui demander !!
Maintenant, qu'il passe des accords avec son acquereur et se débrouille pour lui en refiler tout ou partie, ce n'est pas l'affaire du syndicat et du syndic.
Pour vous, en tant que syndic, vous n'avez à vous soucier que de l'exigibilité des fonds rendus 'exigibles' par décision d'AG, sans avoir à faire la gymnastique "on rembourse au vendeur, on appelle à l'acquéreur suivant la part, à calculer, qui revient à l'un et à l'autre .."...etc ...
Encore faut-il, il faut insister, que les fonds aient été rendu 'exigibles' à la date de la mutation.
S'ils sont 'exigibles' à la date de l'AG qui les avait préalablement rendus 'liquides', aucun problème pour les exiger dès le lendemain de l'AG lors d'une mutation.
Le syndicat et le syndic n'ont pas à se casser la tête lors d'une mutation, 'accident de parcours' dont le syndicat n'a pas à pâtir.
Ceci dit, si vous êtes un adepte de la gymnatisque de la calculette et du casse tête sur le "Qui paye quoi ? ".... vous faites comme vous voulez ...
Mais ce n'est pas ce que permet l'art.14-2.
Et puis entre nous : lorsque vous vendez votre apparte 150.000, 200.000 €, tenez-vous compte du fait que vous devez 150, 500 ou 1000 € au titre des charges ???? Si c'est le vendeur qui doit payer, va t-il demander 150.500 €, les 500 étant les charges exigibles ?
Au contraire, si c'est l'acquéreur qui paye, va-t-il ne lui demander que 145.500 € ???
Tout ceci est de la masturbation intellectuelle : vous vendez votre apparte, vous en avez obtenu 145.500 €, votre compte avec le syndicat est soldé, tout le monde est content.
Tout a été fait dans les règles, légalement. Il n'y a plus ces questions et ces litiges sur le "qui paye quoi ?" ..
C'est la transparence et le confort pour vendeur et acquereur : plus de "Est-ce à moi de payer ou pas ? "
C'est le confort, pour le syndicat, apporté par l'art.14-2 bien compris et bien appliqué. Pourquoi s'en priver ?
...et bon courage aux lexteurs ........
|
Edité par - gédehem le 09 nov. 2005 11:09:47 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
exigibilité travaux 14-2 et état daté
Forum fermé
