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 Sujet  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 09 nov. 2005 : 19:34:50
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coucou:
j'ai suivi et lu vos contributions.
je pencherai positivement du côté de JPM....
l'imputation de tous les termes au vendeur ne me parait possible (sans contestation du vendeur) que si l'acquéreur conventionnellement lui rembourse les termes non encore appelés.
Il faudrait lancer un appel à témoignages:
cherchons copropriétaire vendeur.... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2005 : 09:05:44
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Nefer, on penche du coté qu'on veut, à condition de ne pas tomber, bien entendu ....
Pour autant, l'imputation de termes sur le compte 'vendeur' est une chose, l'exigibilité d'une créance en est une autre ...
Si le vendeur peut contester une imputation sur son compte, il lui est difficile de contester une créance rendue intégralement exigible, peu importe les modalités pratiques de réglement fractionné de la créance.
Quant aux conventions vendeur/acquéreur, elles ne concernent en rien le syndicat.
Il ne faut pas ici se placer en tant que copropriétaire potentiellement 'vendeur' ou 'acquéreur' et des avantages ou inconvénients pour nous de telle ou telle pratique.
Pour ce qui me concerne, croyez-vous que le point que j'expose ici, au regard des textes modifiés et de la jurisprudence sur cette notion d'exigibilité, me fasse bondir de joie et me remplisse d'allegresse ? ...
Lorsque je reçois ma feuille d'impôts 'exigibles' croyez-vous que je sois fou de joie à l'idée d'aller en négocier le paiement fractionné ? ... Paiement fractionné ou pas, la créance est exigible.
Il faut se placer en tant que 'syndicat des copropriétaires', ce que font les textes vous l'aurez remarqué, pour qui une mutation ne doit avoir aucune incidence sur le paiement de fonds rendus liquides et exigibles pour satisfaire des besoins collectifs du syndicat ...., peu importe les facilités de paiements ou non accordés aux copropriétaires ..
Il faut se placer du coté du créancier, qui est le syndicat, et non du coté des copropriétaires débiteurs pris individuellement.
Est-ce là la difficulté de compréhension ?
Lorsque l'on sait que 30% au moins des copropriétés sont en difficulté financière en raison d'un volume d'impayés important, il serait temps d'ouvrir les yeux sur cette question de l'exigibilité des fonds nécessaires au fonctionnement et aux travaux du syndicat, et sur ce point des amélioration apportées aux syndicats de copropriétaires par les art.14-1 et 14-2 de L, si les syndicats le veulent bien.
Sinon, à quoi servent ces 2 articles, introduits il y a 4 ans, si on en tient aucun compte en pérennisant des pratiques passées dont nous mesurons les limites, pour les syndicats, tous les jours ?
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Edité par - gédehem le 10 nov. 2005 09:45:41 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 17:13:53
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Citation :
Pour autant, l'imputation de termes sur le compte 'vendeur' est une chose, l'exigibilité d'une créance en est une autre ...
Simplement, je crois que le système que vous proposez est une dénaturation pure et simple de la notion d'exigibilité. En somme vous proposez un échéancier pour les travaux, mais avec une date d'exigilité fixée à la date du vote des travaux !!!!!! C'est parfaitement contradictoire. Si j'ai pu suivre votre thèse. Or une dette exigible est une dette qui n'est pas affectée d'un terme. C'est aussi simple que cela. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 17:17:14
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Citation :
Initialement entré par nefer
l'imputation de tous les termes au vendeur ne me parait possible (sans contestation du vendeur) que si l'acquéreur conventionnellement lui rembourse les termes non encore appelés.
En gros cela revient à injecter de la trésorerie au syndicat. Le système de gedehem un système difficilement applicable. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 01:42:09
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- Ne confondez pas une dette avec une créance rendue exigible.
- comme il est rappelé plus haut, de nombreux arrets ont considérés que les travaux votés par une AG entrainaient l'exigibilité de la créance rendue liquide. D'autres arrets sont venus dire que l'exigibilité découlait du ou des appels de fonds.
- Ce n'est pas MA these : c'est une proposition qui découle de la possibilité offerte par l'art.14-2 nouveau, du moins nouveau depuis 4 ans, article sur lequel peu de syndicats se sont penchés, ont bien lu.
Une grande majorité fonctionnent sur des pratiques passées, peu claires, avec cette éternelle question "qui paye quoi ?".
Maintenant, depuis 4 ans, il revient à l'AG de fixer les modalités d'exigibilité des fonds votés.
Cessons donc de nous en remettre au syndic et au "bon vieux système" des appels de fonds.
Voyons ce qu'il est possible de faire, au mieux des intérets du syndicat.
Relisez les textes : que ce soit pour le budget prévis ou pour les travaux hors budget, il n'y a plus d'appels de fonds prévus.... du moins si l'AG fait bien ce qu'elle a à faire..
Pour les travaux hors budget prévis, c'est l'AG qui décide de l'exigibilité des fonds nécessaires, de la créance.
Ici, je n'invente rien du tout !!!!
Une créance rendue exigible par l'AG c'est une créance exigible, point final !!!
Si on veut en rester au système de l'appel de fonds qui n'est plus prévu et ne rien décider en AG, libre à chacun.
Et que chacun se casse la tête avec le "qui paye quoi ??"
Mais pour une fois qu'un texte prévoit que c'est à l'AG de fixer les choses, dans l'intéret exclusif du syndicat, je comprends mal qu'on puise militer pour la pérénisation d'un système flou dont on a vu les limites tous les jours..
La preuve en est encore avec cet état daté, de la question posée ici dans le sujet et des sommes que le syndicat est en droit d'éxiger des copropriétaires, pour son seul et unique intéret à lui, syndicat créancier.
D'où ma proposition conforme aux textes et à la notion d'exigibilité d'une créance.
--------------
Je viens juste ajouter un dernier point, avant d'en rester là sur cette question.
Lorsqu'une créance est à terme, avec les appels de fonds fractionnés 'exigibles' un par un, la prescription est quinquennale, ainsi que le précise l'art.2277 du Code Civil.
Lorsque la créance est exigible globalement, un paiement fractionné n'étant qu'une facilité de paiement, la prescription est trentenaire .....
Voyons donc où est l'interet du syndicat, et de lui seul....
D'autant plus que ne sont concernés par la résolution que je propose QUE les copropriétaires qui vendent !!!
L'exigibilité globale de la créance ne met fin aux questions et incertitudes QUE lors d'une mutation.
Pour les autres copropriétaires, qui restent sur place et n'ont rien à vendre, cela ne change rien du tout !!!!
C'est pourquoi je ne comprends pas cette résistance à l'application de textes en vigueur depuis 4 ans, pour une plus grande maitrise par les copropriétaires des fonds qu'ils décident d'engager pour des travaux, pour une sécurisation et une simplification pour le syndicat et pour le syndic (surtout non 'prof') lors des mutations. |
Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 10:16:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 10:03:40
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Citation de Gedehem : Citation :
Maintenant, depuis 4 ans, il revient à l'AG de fixer les modalités d'exigibilité des fonds votés. Cessons donc de nous en remettre au syndic et au "bon vieux système" des appels de fonds.
C'erst totalement inexact, cher Gedehem, et c'est pourquoi votre système, satisfaisant pour les syndicats, n'en est pas moins boiteux.
La réforme SRU n'a rien changé sur ce point
Les décisions de l'assemblée sont toujours rédigées de la même manière. Exemple simplifié :
L'assemblée décide de faire exécuter le ravalement par les Etx X moyennent un coût de 15 000 euros. Pour le financement, le syndic effectuera trois appels de 5 000 euros chacun les 1er juillet, 1er septembre et 15 octobre 2005. Le début des travaux est fixé au 1er octobre 2005.
Avant le 13 décembre 2000, mutatis mutandis, les fonds étaient exigibles aux dates indiquées.
Après le 13 décembre 2000, il n'y a rien de changé.
La question qui se posait dans le passé était celle de l'imputabilité de la charge, et non celle de son exigibilité, en l'absence de convention entre vendeur et acquéreur. Elle se posait a fortiori quand l'acquéreur n'avait pas été informé de la décision prise par l'assemblée.
L'usage était si connu qu'on le présentait comme une règle : les travaux votés avant la signature de la vente (ou celle de la promesse) demeuraient à la charge du vendeur.
La question est réglée, pour ce qui est du syndicat, par le nouveau texte : tout appel exigible postérieurement à la notification de la vente est dû par l'acquéreur.
Pour les rapports entre vendeur et acquéreur, le ballon est en touche. Ils se debrouillent entre eux. On ne pourra pourtant se désintéresser des difficultés nombreuses générées par l'insuffisance fréquente de l'information préalable.
Un UInaute au moins (Dobaimmo peut être ?) a déjà fait remarquer justement que c'est au moment de l'établissement de la convention préparatoire que les problèmes devraient traités. C'est parfaitement exact.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 12:25:39
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Pardon JPM, mais votre propos est encore une fois ambigue et ne tient aucun compte des modifications intervenues.
De plus, que vienne faire vos remarques sur une convention vendeur/acquereur, que le syndicat n'a pas à connaitre, qui ne lui est pas opposable, bref, pour résumer, dont on se moque totalement.
Les parties peuvent prévoir ce qu'elles veulent, cela ne regarde ni le syndic, ni le syndicat. C'est leur affaire à elles .
Cessons donc d'y faire référence et d'induire les copropriétaires en erreur sur ce point de 'convention'.
Pour ce qui concerne la résolution que vous avancez, elle existe depuis des lustres !!!! Adoptée en 2005, elle est tout aussi valable et s'applique ....
Mais encore une fois, ELLE NE TIENT AUCUN COMPTE DE LA MODIF APPORTEE PAR L'ART.14-2 !!!!!
Elle ne tient pas compte du fait que lorsque l'AG décide ce qui lui convient ainsi que le lui permet cet art.14-2, sans qu'aucune restriction ne soit apportée par les textes, il n'y a plus d'appels de fonds !! voir D.art.35-2....
Si certains veulent fonctionner comme en 1970 sans tenir compte des modifs introduites par SRU en décembre 2000 et ici en vigueur depuis le 1.01.2002, libre à eux !!!!!
Si certains persistent à ne pas appliquer les textes ou à péréniser des pratiques qui parfois posent problème, ici lors des mutations, c'est leur affaire.
Mais encore une fois, ce n'est pas ce qui est prévu par les textes, ce qu'offre comme nouvelle possibilité non seulement l'art.14-1, qui permet de décider autre chose que ce qu'impose la loi, mais aussi et surtout cet art.14-2.
Sous prétexte que cela c'est toujours fait, on ne peut pas dogmatiser une pratique qui de fait ne devrait plus avoir cours....
Maintenant, si les copropriétaires ne veulent pas tenir compte des textes, qui vont dans le sens de leurs intérets collectifs, il ne faut pas qu'ils viennent ensuite se plaindre lorsque ces textes ne sont pas suivis et respectés sur d'autres sujets ....
Mais ne venez pas ériger en loi, en règle, en norme, une résolution et une pratique passées que les textes ont fort justement modifié, tant pour le prévisionnel que pour les travaux hors budget, dans l'intéret du syndicat, pour sécuriser la réalisation de ce qui est voté.
Vous aurez enfin noté que la résolution que je propose, sur la base des textes, ne concerne pas les copropriétaires qui ne vendent/donnent pas, c'est à dire les 9/10° des copropriétaires.
Exigibilité ou pas, ils s'en moquent : il règlerons suivant le calendrier qu'ils auront choisi.
Cette résolution ne concerne QUE ceux qui vendent/donnent, afin d'assurer quoiqu'il arrive, sans litige, sans recours contre l'acquereur récalcitrant par exemple, le financement des travaux votés.
Je ne comprends donc pas pas comment on peut raisonnablement s'en priver pour sécuriser le syndicat et les copropriétaires qui restent sur place, lesquels devront assurer, quoiqu'il arrive, éventuellement par un appel particulier, l'intégralité du financement en raison d'un manque de trésorerie du à des mutations...!!
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Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 12:31:59 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 12:55:14
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Citation :
Initialement entré par gédehemD'autant plus que ne sont concernés par la résolution que je propose QUE les copropriétaires qui vendent !!!
C'est bien cela qu'on vous reproche. Car commercialement c'est bien pratique de faire "payer" ceux qui partent.
Vous créez simplement une inégalité entre ceux qui restent et ceux qui vendent.
Rien ne vous empêche d'établir pour tous un échéancier d'exigibilité. Cela sera clair et c'est le propriétaire du lot au moment de l'appel de fond qui devra payer, ce qui est conforme au droit commun.
Et si vous tenez tellement à l'exigilité à la date du vote, demandez les fonds dans la foulée. Car c'est la conséquence juridique normale. Et là à mon avis, vous n'aurez pas la reconduction de votre mandat. |
Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 12:57:27 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 14:47:43
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Vous pouvez me reprocher ce que vous voulez !!! ...
Mais il faudra d'abord reprocher à l'art.14-2 de faire obligation à l'AG de fixer l'exigibilité des fonds qu'elle a décidé... "..ces dépenses sont exigibles ..." suivant ce qu'en décide l'AG.
On se moque de l'égalité : lorsque les fonds sont rendus exigibles, à la date de l'AG, tous ceux qui sont copropriétaires à cette date sont tous égaux !!!!!
Il en est ainsi pour toutes les décisions d'AG, y compris pour les opposants !
Peu importe ensuite que certains vendent, louent ...décèdent .....
Une mutation dans une copropriété est un 'incident' de parcours dont le syndicat n'a pas à pâtir !!!
Ce que font les copropriétaires de leur lots (je parle de vente), cela ne le regarde pas.
Pour faire simple :
"C'est la quote-part du lot, c'est le lot qui doit payer !!!" .. par la personne copropriétaire à la date d'exigibilité fixée par l'AG.
Le syndicat se doit de veiller à ce que chacun des lots participe suivant sa quote-part, en toute équité, au financement des travaux qu'il a décidé !!!
Peu importe les mutations qui, sur le fond, ne regardent pas le syndicat, dont il n'a pas à faire cas. |
Edité par - gédehem le 15 nov. 2005 14:49:56 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:18:57
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Mais il faudra d'abord reprocher à l'art.14-2 de faire obligation à l'AG de fixer l'exigibilité des fonds qu'elle a décidé... "..ces dépenses sont exigibles ..." suivant ce qu'en décide l'AG.
Je vous conteste le droit d'avancer le paiement effectif parce qu'un lot est vendu.
Citation :
On se moque de l'égalité
Discours de dictateur. Demain vous vous moquerez de la légalité !
Citation :
lorsque les fonds sont rendus exigibles, à la date de l'AG, tous ceux qui sont copropriétaires à cette date sont tous égaux !!!!!
Vrai si tout le monde fait un chèque ce jour là. Mais faux avec votre résolution.
Citation :
Il en est ainsi pour toutes les décisions d'AG, y compris pour les opposants !
Peu importe ensuite que certains vendent, louent ...décèdent .....
Ou que le syndic se fasse virer.
Citation :
Une mutation dans une copropriété est un 'incident' de parcours dont le syndicat n'a pas à pâtir !!!
Pas un incident, camarade. Je dirai les choses de la vie.
Citation :
Ce que font les copropriétaires de leur lots (je parle de vente), cela ne le regarde pas.
Dans ce cas n'imposez pas votre résolution qui risque de foutre le bordel plus qu'autre chose. Et quand je dis bordel, je fais allusion au risque de procédure à l'encontre du syndicat.
Citation :
Pour faire simple :
"C'est la quote-part du lot, c'est le lot qui doit payer !!!" .. par la personne copropriétaire à la date d'exigibilité fixée par l'AG.
C'est simple en effet. Une exigibilité dépourvue d'effet pour ceux qui ne vendent pas.
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Edité par - LeNabot le 15 nov. 2005 15:20:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:43:03
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Une mutation de lot n'est pas un incident de parcours mais un évènement juridique prévisible dans une copropriété. C'est à ce titre que la procédure à suivre par le syndicat est fixée par le statut.
Et finalement l'argument de l'exigibilité selective me semble être l'argument péremptoire sur le tout.
L'exigibilité d'une provision est une et individible.
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exigibilité travaux 14-2 et état daté
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