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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 11 nov. 2005 : 23:12:04
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Bonsoir à tous;
D'après le décret du 17 mars 1967, article 29 modifié, il semblerait que les syndic non professionnels ne soient plus dispensés de produire un contrat pour être élus.
Les copropriétaires d'une résidence, gérée par le même syndic que le nôtre, un peu moins de cent lots, me demandent de vous soumettre de quelle façon ce syndic présente sa canditature sous forme de question figurant à l'ordre du jour.
"- Renouvellement du mandat de syndic de M. X, demeurant à ..........., en qualité de syndic copropriétaire non professionnel, pour une période de trois ans, du 1er décembre 2005 au 30 novembre 2008.
M. X s'engage:
- à visiter la copropriété au moins une fois par jour, 7 jours sur 7 (je signale qu'il n'est copropriétaire que d'un garage)
- Là, suit tout l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ........
..................
Ses honoraires seront de 12 074€ par année (sans augmentation)
(décision en application de l'article 25 ou éventuellement de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965)"
Ceci est-il suffisant, même pour un non pro ? Ne doit-il pas présenter un contrat indépendant de l'ordre du jour et un peu plus détaillé?
En ce qui concerne : "Renouvellement" j'ai repris des sujets en ayant traité et sais que ce n'est pas correct.
En outre inclure dans la même question: "Non prof" et "pour 3ans" ne me paraît pas correct car on peut accepter qu'il soit élu en tant que tel mais seulement pour 1 an. En fait 2 questions en 1 J'avais tenté de soulever le problème dès MA première AG, on m'avait carrément cloué le bec. Comment contester?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 10:41:44
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Le décret parle du contrat à propose de tous les syndics, professionnels ou pas, rémunérés ou pas pour les non-professionnels.
L'enoncé des prestations de gestion courante doit être identique pour tous les syndics puisque l'administration de n'importe quel syndicat les exige.
Ceci dit l'obligation de visite 7 jours sur 7 relève un peu de la pathologie  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 15:17:18
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Merci JPM;
Je ne me suis pas exprimée assez clairement, ce que je souhaite savoir c'est si le non-pro doit produire un contrat semblable ou à peu près semblable à celui d'un pro, c-à-d un document indépendant de l'ordre du jour (je ne trouve pas le terme exact, j'espère vous arriverez à me comprendre malgré ma maladresse).
Citation :
Ceci dit l'obligation de visite 7 jours sur 7 relève un peu de la pathologie
"Pathologie"est par contre le terme exact, et encore il n'a pas ajouté, comme chez nous: "Dimanches et jours fériés"
En fait il vient chercher son courrier et en particulier les chèques que certains prennent le risque de déposer dans sa BAL située dans un hall ouvert à tout vent depuis que l'interphone, "rénové" à grand frais, ne fonctionne plus, ce qui a incité certains à démolir le système de fermeture de la porte d'entrée.
Mais il faut bien qu'il justifie sa rémunération et rassure les inquiéts.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 nov. 2005 : 16:47:51
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Les textes ner faiasnt aucune distinction entre une syndic ..et un autre syndic, Le syndic doit proposer un contrat.
Que doit préciser ce "contrat", lié au 'Mandat' donné par l'AG il faut le rappeler :
- sa durée et sa prise d'effet
- les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
- les conditions d'exécution de la mission du syndic.
- Il s'avère que, de fait, la durée du mandat du syndic, sa date de prise d'effet et son échéance sont bien souvent décidée par l'AG.
- lorsque le syndic est un non 'professionnel', il n'est généralement pas rémunéré. Donc par d'élément à avancer.
- La mission du syndic, fixée par la loi, peut ne pas comporter de condition particulière qui lui serait fixée.
On peut donc dire que pour un syndic non 'prof' bénévole, la durée du mandat et ses date échéances étant fixées par l'AG, la présentation d'un 'contrat' qui serait vierge ne présente aucun interet, puisque sans rémunération et sans condition particulière....
On peut donc dire que si un syndic non prof se doit de proposer un contrat, son absence n'entacherait pas de nullité sa nomination, puisque non rémunéré et sans condition particulière. |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:49:59
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Bénévole ne veut pas dire non rémunéré
D'une part, aucun texte n'interdit qu'un syndic BNP soit rémunéré, à l'exception sans doute du syndic d'un syndicat coopératif qui appartient au conseil syndical.
D'autre part, j'ai déjà écrit sur d'autres interventions combien j'estimais qu'un syndic bénévole méritait rémunération.
Pour le temps consacré à la collectivité, les courriers, les téléphones, les consultations Internet, les consultations de fournisseurs, etc et surtout le poids des responsabilités.
Surtout, travaillez en étroite coopération avec le Conseil syndical, pour ne pas être accusé de despotisme.
Bon courage.
Wolfram |
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casimiret
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241 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 00:28:29
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Ce contrat de syndic non professionnel , bénévole ou pas, semble bien effectivement obligatoire maintenant vu le dernier decret.
mais comment faire quand il s'agit d'un syndicat cooperatif ?
le syndic est alors élu par le conseil syndical mais ce dernier n'a pas la personnalite civile et ne peut signer aucun contrat valide.
Seul le syndic a cette personnalite avec l'assemble generale: il semblerait donc bien que l'on doive par précaution prévoir un contrat entre le president-syndic et l'assemblée generale, contrat que l'AG devrait approuver en même temps que la désignation des membres du conseil syndical cooperatif.
merci de me donner votre avis sur ce probleme qui risque de se poser concretement chez nous très bientot.
amitiés à tous
casi+
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 10:45:39
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Casimiret a bien raison.
Personne n'a vu, ou voulu voir, le cas des syndics copropriétaires et celui, plus particulier encore des syndics coopératifs.
Pour surmonter les difficultés, la bonne solution était de profiter de l'adaptation (article 49) pour insérer dans le règlement de copropriété touts les tâches incombant au syndic tant en gestion courante que pour les prestations exceptionnelles. Quand cette précaution a été priser, il suffit de renvoyer à l'article nn du règlement de copropriété sans nécessité d'établir un contrat de 4 pages.
La pratique imposée en 1982 lors de l'apparition officieuse du contrat de syndic, est de désigner un copropriétaire pour signer le contrat de syndic. C'est juridiquement mmonstrueux mais on n'en est plus à une monstruosité près
Il faudrait étudier et mettre au point le régime du syndic coopératif qui reste flou, surtout si l'on tient compte de la possibilité de délégation à un professionnel.
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snp
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591 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 12:54:25
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Réponse à JPM - 20/11/2005 : 10:45:39
et à casimiret- 20/11/2005: 00:28:29
Pas besoin de contrat de syndic pour un syndic de type coopératif, puisque obligatoirement non rémunéré (*) et comme le rappelle gédehem, dans ce cas, de non rémunération, pas de contrat, les dates de fin de mandat étant formulées en AG, les devoirs du syndic décrits par la loi!!!
(*) je parle de rémunération, d'honoraires, pas de remboursements de frais.
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 14:14:57
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Erreur !
L'article D 29 parle très généralement du contrat de syndic, sans faire aucune distinction.
Je le dis avec d'autant plus d'objectivité que, pour ma part, j'estime le contrat totalement inutile, voire pervers pour le plus grand détriment des copropriétaires. C'est le contrat qui a permis la multiplication des prestations exceptionnelles et des rémunérations d'ycelles.
Il a été indiqué que l'ARC proposait un modèle de contrat pour bénévole (non vérifié) et il me semble bien que Gedehem est revenu sur sa position initiale (A vérifier ; il saura bien le dire)
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 15:25:37
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Réponse à JPM - 20/11/2005 : 14:14:57
OK. Je veux bien être dans l'erreur, mais si j'était syndic coopératif, et que je ne fournisse aucun contrat de syndic, je ne craindrais aucune remarque et encore moins de sanction. L'obligation d'un contrat étant pour mettre des garde-fous (???) quant aux différentes facturations des syndics, professionnels, pour des opérations courantes normalement incluses dans leurs honoraires! (en général, un contrat se lit, se discute, se corrige et en dernier lieu se signe, c'est l'un des travaux du CS, entre autres, non????)
Ne "touchant" aucune rémunération, officiant en réel bénévole, devant respecter les obligations de la fonction de syndic, je ne me compliquerais pas la vie en élaborant un contrat de syndic!
Ceci dit, je suis syndic non professionnel, recevant des honoraires, depuis ma dernière AG (février 2005) je fournis un contrat de syndic, dont j'ai "piqué" la trame sur le modèle de l'ARC qui me parrait suffisant! C'est ma position et cela me convient.
Il se peut que gédehem ait changé d'avis...il le dira peut-être aprés la sieste...
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 17:14:58
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OK ! Nous sommes relax l'un et l'autre puisque de mon côté je continue à penser que le contrat est dépourvu d'intérêt.
Mais le texte parle de " contrat de mandat " du syndic ! A la lettre il faut admettre que s'il n'y pas de contrat, il n'y a pas de mandat 
On se demande alors ce qui pouvait se passer à l'époque (avant 1982) où il n'y avait pas contrat de syndic |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 17:38:18
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merci à JPM et snp pour ces éclaircissements
deux éléments en plus:
- le bien fondé du contrat du coproprietaire-syndic n'est pas lié au problème de la rémunération - il s'agirait d'une précaution pour le cas plus general ou le syndic se trouverait "embarqué" dans un litige en justice ou le contestataire chercherait à mettre en cause la validité de son mandat
- c'est la position de l'ARC qui propose effectivement un tel contrat à tous ses adhérents syndics benevoles, je l'ai lu - moi aussi comme snp - sur le site de l'UNARC: il est tres succinct et semble s'appliquer aussi bien au syndic simple qu'au président-syndic.
simplement j'ai voulu souligner dans mon dernier post que le président
syndic étant élu par le conseil syndical coopératif, on aboutit à un curieux montage de contrat: le président syndic est civilement responsable alors que le conseil syndical coopératif ne l'est pas
il me vient l'envie de faire poser une question écrite au ministre par un député sur ce point très précis. Qu'en pensez vous ?
serai-je satisfaite ?
casi+
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 02:17:25
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Tout cela est bien beau, mais je n'ai pas obtenu la réponse à ma question.
Que le contrat soit maintenant obligatoire pour un syndic non pro rémunéré, c'est sûr.
Mais ce que je voudrais savoir c'est comment il doit être présenté:
- Inclus dans l'ordre du jour, comme je l'ai montré dans mon premier post
OU
- Sous forme d'un contrat en bonne et due forme avec signature du postulant?
ce qui me semblerait plus normal, surtout au cas où il y aurait plusieurs candidats.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 09:23:34
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Réponse à niko - 21/11/2005 : 02:17:25
Bonjour,
Ta deuxième solution est celle à retenir.
Quand tu voudras changer de syndic, tu feras comme pour les travaux: plusieurs devis signés par chaque postulant....
snp |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 09:27:03
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Suite à mon précédent post.
Il va s'en dire que le vote pour le mandat du syndic doit, lui, être sur l'ordre du jour de l'AG...mais je suis sûr que tu avais rectifié!
Merci et bonne chance!!!!
snp |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 12:27:05
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Merci snp pour la réponse,
Merci aussi pour les voeux de "bonne chance".
Ceux qui cherchent à imposer le respect de la loi et du RDC en ont bien besoin.
En ce moment, ce sont les assignations qui leur arrivent à la pelle, les blocages de comptes bancaires à la vitesse grand V pour des sommes soit-disant dues, des notifications d'ordonnances judiciaires qui n'auraient pas dû être (accord conclu devant le juge) et j'en passe.
Le comble: les trois huissiers et leurs clercs (même cabinet) sont atteints de cécité, ils ne voient pas nos noms sur nos portes. Résultat: nous devons aller retirer les documents à la mairie.
J'hésite entre leur offrir une paire de lunettes ou proposer une modification du "serment" qu'ils prêtent en incluant "l'engagement de consulter régulièrement un bon ophtalmo"
Concernant MON nom sur MA porte, j'ai fait faire un bon paquet d'attestations que mon avocat va transmettre au tribunal et je suis bien décidée à aller plus s'il le faut car j'en ai MARRE de ces magouilles !!!
Bonne journée
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 09:53:07
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JPM écrit :
"...il me semble bien que Gedehem est revenu sur sa position initiale (A vérifier ; il saura bien le dire)"
Je ne vois pas trop de quelle position initiale je suis revenue (sauf de celle bien au chaud au fond de mon lit !!) ...du moins ici s'agissant du contrat du syndic non 'prof'.
J'ai du l'écrire dans le passé : le contrat du syndic explicite, détaille ce qui relève des taches particulières, dans le cadre des textes, qui sont demandées au syndic ici, dans telle copropriété, ainsi que de la rémunération correspondant aux taches.
Il explicite, précise ce qui découle du Mandat.
A la limite, le mandat se suffit à lui même ...
Le contrat, lié à ce mandat, n'ajoute rien : il n'est que précisions. Pas de précisions, pas de contrat.
C'est sans doute dans ce sens que JPM dit, à sa façon : "le contrat du syndic, bof, bof ..." ...
A la limite, je suis bien d'accord avec lui...
C'est pourquoi je pense que le "contrat d'un syndic non prof" ne serait pas une obligation aussi 'obligatoire' que cela, "pour la validité de la décision "le nommant (D.art.11), dans la mesure où ce contrat serait, de fait, vide, sans aucune clause.
La durée du mandat étant fixée par l'AG ainsi que ses date échéances (durée et dates échéances qui devraient systématiquement être décidées par AG, syndic 'prof' ou pas !), sans rémunération et sans conditions particulières, que peut-on bien mettre dans ce contrat ? .. rien !
Présenter un 'contrat' vierge, vide, sans aucune mention, c'est du papier pour rien !!! 
S'agissant toujours d'un syndic non prof rémunéré, cette rémunération peut très bien être fixée par l'AG.
"Mme X est nommée en qualité de syndic pour un mandat d'un an, a/c du ..et au plus tard jusqu'au .....
Elle percevra une rémunération annuelle de ...... € "
Tout étant fixé par l'AG, aucune nécesssité d'un contrat !
Pour répondre à Niko : la résolution proposée à l'AG et votée va dans le sens que j'avance ici et se suffit à elle même. je ne vois pas ce qu'il y aurait à ajouter dans un papier annexe, "contrat du syndic", quiplus est ici en l'absence de condition praticulière d'exécution de sa mission.
Pour le 'syndicat coopératif', la chose peut sembler ambigue et poser problème.
A mon sens, elle ne l'ai pas du tout : le syndic (président-syndic) n'est pas nommé par l'AG ..
C'est pourquoi l'obligation d'un 'contrat' ne s'impose pas du tout ici "pour la validité de la décision de l'AG nommant le syndic " (D.art.11) puisque ce n'est pas l'AG qui décide du syndic .. mais le CSCoop ..!!!
Reste cette restriction, idiote, du président-syndic d'un syndicat coopératif qui ne peut être rémunéré .... |
Edité par - gédehem le 22 nov. 2005 10:01:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 11:09:46
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Sur le fond je suis tout à fait d'accord avec Gedehem.
Sur le texte de l'article D 29, nous bien obligés, les uns et les autres, de le lire tel qu'il est écrit " le contrat de mandat du syndic ..." . La portée du texte est donc générale est il s'applique à tous les syndics, même si celà ne nous plaît que médiocrement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 11:38:50
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Je suis bien d'accord qu'il faut toujours préciser à son syndic ce qu'on attend de lui, personnellement, dans telle ou telle copropriété.
5 visites ici, 15 là, par exemple, et de ces taches particulières la rémunération qui va avec, selon que c'est 5 ou 15 !!!
C'est d'autant plus important pour un syndic "prof", bien souvent machine impersonnelle ......
C'est vrai aussi pour le syndic non pro, au moins pour l'aider dans ce qu'il a à faire.
Pour le pdt-syndic d'un syndicat coopératif, ce 'contrat' qui précise les taches attendues des copropriétaires, ne peut qu'être général,impersonnel entre le syndicat et 'le pdt-syndic', sans autre précision. Une sorte de 'fiche de taches'...
Le mandat du président-syndic procède de son mandat de conseiller donné par l'AG ET de sa nomination par le CSCoop.
Le Mandat du pdt-syndic n'est pas nominativement donné par une AG. Le contrat ne peut être nominatif 'par anticipation'. Il sera donc général, "au pdt-syndic"...
Quand à savoir qui décide de ce 'contrat du pdt-syndic' ... l'AG ? ... Le CSCoop qui le nomme ??? ..
Pour autant, si l'on s'en tient à D.art.11 "pour la validité de la décision d'AG", le 'contrat' du pdt-syndic ne serait pas ici 'obligatoire' puisqu'il n'y a pas de décision d'AG.
L'alinéa 2 de D.art.29 voit ici sa limite, dans le cas d'un syndicat coopératif.
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Edité par - gédehem le 22 nov. 2005 12:03:46 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 13:23:25
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Il y a certainement un problème de " suffrage indirect " comme l'indique Gedehem.
Ceci dit l'assemblée peut parfaitement adopter un contrat précisant les tâches imposées au syndic et laisser au Conseil syndical le soin de remplir la case blanche du contrat en y portant un nom.
Elle peut de même désigner la professionnel, expert comptable ou administrateur de biens, qui pourrait assister le syndic coopératif à désigner, s'il le juger opportun. C'est ce dernier qui signera la délégation dans les conditions prévues par le statut. Il aura la certitude de ne pas se voir reprocher un choix fait par l'assemblée.
Dans de nombreux cas, tout celà est parfaitement organisé à l'avance. Les décisions d'assemblée ne font qu'entériner.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 11:58:57
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Je ne sache pas que le contrat de syndic, qu'il soit professionnel ou non, doive être signé par un copropriétaire, un président de séance ou de conseil syndical : le seul fait de l'adoption d'un tel contrat, par une AG réunie régulièrement sur un projet de contrat joint à la convocation, et votant les dispositions prévues en cette matière par les textes, vaut engagement contractuel du syndicat et du syndic.
Dites moi quand même si je me trompe |
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