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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 04 déc. 2005 : 16:41:40
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gbl, si l'EDD mentionne "Lot n° ... un terrain de .... et les XX tantièmes de la copropriété y compris le sol", .... c'est que ce terrain est parfaitement identifié comme un lot privatif dont le propriétaire a l'intégralité de la charge d'entretien ...
S'agissant d'un lot privatif, il ne concerne en rien le syndicat, y compris pour les gros arbres éventuels qui devront respecter les règles qui s'imposent aux plantations vis à vis des voisins. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 11:21:46
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Merci pour toutes ces précisions, gedehem,
En cas de mutation, contrairement à la partie commune en jouissance privative, ce lot en jouissance privative, a donc une valeur, comme le lot appartement ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 14:19:39
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Un droit est un droit, il est donc monnayable, que ce soit un 'droit' de passage, un 'droit' de propriété ou un 'droit' d'usage, ici sur parties communes.
Vendre un lot apparte en rdeChaussée tout seul et vendre ce même lot apparte avec en plus un 'droit à jouissance exclusive' sur 150 m² de terrain, ce n'est pas la même chose si on le traduit en €€€€ ...!
Dans votre cas, qui est différent, vous vendrez 2 lots, sans doute liés : 1 lot apparte ET un lot jardin, tous deux "lots privatifs".
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Edité par - gédehem le 05 déc. 2005 14:23:09 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 16:53:46
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Citation :
Vendre un lot apparte en rdeChaussée tout seul et vendre ce même lot apparte avec en plus un 'droit à jouissance exclusive' sur 150 m² de terrain, ce n'est pas la même chose si on le traduit en €€€€ ...!
Et surtout si on peut y mettre des transat., un potager ou une roseraie, pourquoi pas une piscine gonflable et ou un barbecue, comme ce qu'il y a approximativement en dessous de chez moi, presque 500 m2, très centre de la ville et de la plage : MAIS ceci sans millièmes apparents - je rêve ou plutôt je hurle. De même pour les terrasses, il est d'usage à Nice que les anciens immeubles ou Art-déco n'incluent pas de millièmes pour les terrasses  . A nous les travaux, à eux la jouissance 
LN |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 18:33:26
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Je m'interrogeais, justement: au RDC de mon immeuble, certains copropriétaires, ont le même appartement que moi. Par contre, ils
ont d'immenses terrasses pavées, clôturées. Or, ils ont le même nombre de tantièmes que moi! Au réglement de copropriété, il n'est pas question de ces terrasses, qui ont du être faites, postérieurement à ce Réglement de copropriété, et n'ont vraisemblablement jamais été signalées au service hypothèques-foncier.
Est-ce normal? Que faire? Il faut dire que je débarque dans cette copropriété et j'ai beaucoup de mauvaises surprises! |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 08:38:38
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Citation :
Initialement entré par priori
Or, ils ont le même nombre de tantièmes que moi! Au réglement de copropriété, il n'est pas question de ces terrasses, qui ont du être faites, postérieurement à ce Réglement de copropriété, et n'ont vraisemblablement jamais été signalées au service hypothèques-foncier.
Etant dans le même cas, je pense:
- que ces terrasses sont des parties communes en jouissance privative, donc non affectées de tantièmes, les tantièmes étant calculés sur les surfaces "habitables" de l'appartement
- donc, ils doivent l'entretenir comme je l'ai dit plus haut dans la discussion, et cet entretien leur coûte cher, payé par eux, non mis en charges communes
Si ça peut vous rassurer
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 13:01:41
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je rebondis sur ce sujet pour vous livrer l'information que je viens d'avoir d'un avocat spécialiste du droit immobilier (je sais, ce n'est pas une garantie mais je tenais à indiquer cette source) :
un lot de jouissance d'une partie commune ne remet pas en cause la qualité de partie commune donnée à jouissance; même si ce lot porte un n°, il n'en reste pas moins que l'espace auquel il se réfère demeure partie commune et donc prpopriété de la collectivité des copropriétaires.
Par voie de conséquence, un tel lot ne peut disposer de quote-part de copropriété des parties communes puisque c'est une partie commune.
En revanche, rien n'interdit au RdC de définir des quotes-parts de charges communes, générales ou spéciales selon le cas, pour couvrir des frais que le même RdC peut définir.
A défaut de quotes-parts de charges affectées à ce type de lot, il semblerait qu'il n'existe aucune prescription dans le temps pour leur en affecter : je n'ai malheureusement pas noté la référence du texte auquel se réfère cette affirmation (mais d'éminents spécialistes de ce forum sauront peut-être nous la retrouver  ) mais il semblerait qu'un lot de jouissance à usage privatif ne puisse pas être exonéré de charges, ne serait-ce que parce que les charges d'administration de la copropriété le concernent également. A fortiori, s'il s'agit d'une lot de jouissance d'un terrain partie commune sur lequel le titulaire du droit est autorisé à ériger un bâtiment, le bâtiment n'est pas la propriété du copropriétaire concerné puisque construit sur un terrain appartenant à la collectivité des copropriétaires, et les frais d'entretien de ce bâtiment doivent être supportés par le seul copropriétaire en ayant la jouissance, en dehors des frais légalement à la charge de la coproprité : par exemple, le ravalement ou la couverture de ce bâtiment distinct du reste de la copropriété serait à la charge du seul titulaire du droit de jouissance, mais une infiltration dans ledit bâtiment, causée par un affaissement du terrain sur lequel il est érigé, serait à la charge de la copropriété.
Vos commentaires ne pourront qu'être précieux. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 21:57:00
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Dès lors que le RC précisait que :
«les parcelles de terrain à usage privatif devront être affectés uniquement à usage de jardin d’agrément, sans pouvoir y construire aucun abri, auvent ou autres constructions même précaire » …
Celui-ci laisse entendre d’évidence que l’espace des jardins était d’origine vierge de toute végétation ainsi, d'ailleurs GBL semble convaincu que les plantations ne sont pas parties communes et.....l’entretien (taille, remplacement, plantation ou dépose) incombe au bénéficiaire du lieu qui a pour seule obligation la limite qui est portée dans l’usage de la parcelle de terrain.
Ainsi il me semble inexact de prétendre que Citation :
«tout ce qui se situe à demeure sur un terrain, s'agirait-il de construction ou de plantation, appartient au propriétaire dudit terrain»
ce qui laisserait en effet entendre que si le terrain est partie commune les plantations sont parties communes.
Pour que «tout ce qui se situe à demeure sur un terrain et y figure dès l’origine», et en ce qui nous concerne les aménagements soient classés parties communes il est impératif qu’ils soient mentionnés dans le RC (le RC étant le seul document liant les copropriétaires, jurisprudence constante).....or tel n’est pas le cas (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 30 avril 2002,Cassation partielle N° de pourvoi : 00-15880)
En outre un copropriétaire a pu implanter ces plantations sans autorisation du syndicat voir à l’insu de celui-ci
Le RC précise par ailleurs qu’il met à disposition non pas des jardins mais des «parcelles de terrains» et ceci est incontestable.
Je suis d’accord lorsqu’on dit qu’ Citation :
il est courant qu'une partie communes à usage exclusif soit à la charge, pour son entretien, du titulaire de ce droit d'usage ... si c'est mentionné au RDC »
mais ne suis pas du tout d’accord pour dire que Citation :
«Si rien n'est prévu, c'est au syndicat »
.....en effet, dans la présente, seuls les parcelles de terrain sont à usage exclusif, le RC ignore l’aménagement que néanmoins il rend possible et limite. L'aménagement incombe ainsi au seul bénéficiaire de cette jouissance ceci même si d’origine la parcelle était partiellement et ou sommairement implantée, donc à forciori l'entretien.
En ce qui concerne les tantièmes affectés à ce lot,
Lot qui est bien défini comme lot d’après le RC, et dès lors que la jouissance privative et à perpétuité est attribuée celle-ci apporte une plus-value à l’appartement auquel il se rattache, il me semble logique que ce lot soit grevé de tantièmes et indifféremment que ce lot soit partie commune....ou partie privative et là je rejoins GEDEHEM qui semble également mettre en doute l’appartenance aux communs.
Que dit l’ EDD, et encore avez-vous consulté le cadastre qui en principe fait également la différence entre ce qui est commun ou privatif?
L'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que " Citation :
dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ".
Il est donc inexact de prétendre que Citation :
«les tantièmes étant calculés sur les surfaces "habitables" de l'appartement»
reste le grillage et le portillon d'accès..... qui également me semble privatives car en effet le grillage et le portillon sont certainement absents dans le RC, en outre ils n'ont d'utilité (article 2 de la loi) que pour le bénéficiaire de la jouissance exclusive et pour lui seul.
enfin quel texte dans le RC ou tout autre document vous incite à attribuer ce "lot" aux parties communes....je ne trouve aucune trace dans le présent topic, mais peut-être ne l'ai-je pas relévé.... |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 22:28:27
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j ai lu dans "statuts-gestion-contentieux copropriété" auteur Weismann 17eme édition Editions DELMAS (comprenant les changements loi SRU) comment étaient calculés les tantièmes appartements copro:
appartement= coefficient 1
balcon= coeff 0,10 à 0,30
loggias= coeff 0,20 à 0,60 suivant que les dites loggias constituent ou non un prolongement de la pièce
terrasses affectées en jouissance exclusive ASSIMILEES A DES BALCONS, avec une minoration en fonction de leur importance
etc...
ces coefficients de base sont pondérés en fonction de l'éclairement, de l'ensoleillement, de la qualité de la construction.
les terrasses, selon moi, devraient donc compter des tantièmes supplémentaires et tout logiquement être entretenues par le copropriétaire qui en a la jouissance...c'est logique! |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 11:36:10
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Rectification : Le titre du sujet « Parties Communes à Jouissance Privative », n’est pas approprié, il s’agit plutôt (voir gedehem), de parties privatives réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, cette partie privative « terrain » s’exprimera donc dans la définition du lot : comme il est indiqué + haut.(comme toutes parties privatives) Et non Parties Communes à Jouissance Privative.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 13:01:28
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il semble qu'à la lecture de votre dernière message que les terrains soient effectivement parties privatives et non communes comme le laissait entendre le titre sous lequel vous introduisez votre topic..... ceci est regrettable car les réponses ont ainsi majoritairement pris en compte le titre ce qui d'évidence a faussé les interventions.
dès lors que les terrains sont privatifs les aménagements paysagers incombent sans conteste au propriétaire et non au syndicat, y inclus les plantations en limite de la clôture, voir la clôture elle-même qui quant à elle peut être commune avec un autre terrain privatif ou la copropriété elle-même, donc seule la clôture pourrait être à frais partagés (à l'identique d'un mur entre deux appartements, murs de séparation et non de soutient qui est selon l'article 3 de la loi: parties communes à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires).
cette clôture peut ainsi être parties communes spéciales et non générales.
si le RC parlait de "jouissance privative" c'est qu'il limite celle-ci mais ceci ne faisait pas référence à une "partie commune avec jouissance privative" alors que tout le débat reposait là-dessus
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SCREAM
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 20:24:08
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Bonjour,
Je suis très intéressé par les commentaires de gédehem, en effet j’ai du mal à comprendre la répartition des travaux que nous avons entrepris sur notre propriété notamment sur les murs de soutènement (restanques) qui ont été rénovés et dont les travaux ont été répartis en fonction des tantièmes de charges. Ces murs soutenant nos terrasses en jouissance privatives sont affectés de tantièmes de charge et font partie de notre lot de copropriété. Fallait-il financer ces travaux en charges privatives ou charges communes ? Sachant qu’il s’agissait de travaux de gros œuvres.
Merci pour vos commentaires.
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 09:43:11
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Effectivement, le titre du sujet aurait dû être rectifié, mais la lecture des messages des intervenants (voir gedehem) montre qu’ils avaient compris l’orientation que prenait le débat. Que les réponses aient majoritairement pris en compte le titre, n’a pour ma part aucunement faussé les interventions, puisque les problèmes liés aux « parties communes à jouissance privative » m’intéressent également, comme je l’ai écrit + haut.
Je pense avoir obtenu un maximum de renseignements sur ces sujets complexes et vous remercie pour vos interventions.
Il serait peut être bon que SCREAM ouvre un sujet plus en rapport avec sa question qui concerne la répartition des charges ou de travaux en CCG ou CCSpéciales.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 10:14:19
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| pour ma part, je repose ma question dans le cadre d'un sujet nouveau, pour simplifier la lecture de celui-ci. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 16:09:26
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pour en remettre une couche sur le sujet, je vous lis mon RC :
Les copro qui bébéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc.. provenant de leur fait direct ou indirect. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avèreraient nécessaires.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais..
Il faut signaler ici que les terrasses se situent au dernier étage. ce sont donc des terrasses-toitures. Mais ceci est notre RC de 1978, donc rédigé en conséquence.
En conclusion, et malgré votre aide et mes gueulantes, nous, syndicat, avons payé la réfection d'une grande terrasse. Voici que sa voisine inonde encore l'appart. d'en dessous. (A l'angle de celle refaite )
Comment voyez-vous la chose?
terrasse ou terrasse-toiture : qui l'emporte sur les 2?
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 18:11:33
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Afin d'éviter toute confusion, il me semble nécessaire de préciser en quoi consiste ce "droit à jouissance exclusif d'un partie commune", jardin ou terrasse (toiture-terrasse c'est la même chose.)
Il s'agit d'un 'droit' qui autorise son titulaire à fouler du pieds (ou de la main) le morceau de parties communes en question, ainsi que d'y déposer tout ce qu'il souhaite pour en 'jouir' pleinement, dans le respect de la destination de l'immeuble.
Il s'agit alors de choses 'meubles' (chaises longues ou pas, table, barbecue à roulettes, parasols, jardinières, ..etc, etc ...)..
Le RDC peut imposer au titulaire de ce droit (qui est monayable et donne de ce fait une plus value au lot qui jouxte le jardin ou la terrasse) l'entretien de cette partie de parties communes, entretien lié à l'usage de cette partie de parties communes.
Dans ce sens la clause du RDC d'Insacorh : "Les copro qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc.. provenant de leur fait direct ou indirect (en raison de l'usage qu'ils en ont fait.ndlr).
Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avèreraient nécessaires."
Lorsqu'il s'agit d'une terrasse, quelle soit totalement privative ou seulement 'à jouissance exclusive', il faut bien comprendre comment se passent les choses.
La dalle-plancher/plafond d'un immeuble en copropriété, dalle séparative d'un lot avec un autre lot, dalle 'gros œuvre du bâtiment', cette dalle est obligatoirement commune.
Ce qui est privatif ou affecté d'un droit d'exclusivité, c'est uniquement la surface, le revêtement sur lequel on pose les pieds.
Il faut relever que la dalle-terrasse ou balcon n'est que la continuation de la dalle-plancher/plafond du lot privatif qui le jouxte.
Il y a continuité d'une dalle obligatoirement commune, peu importe ce qui est au dessus, apparte, terrasse, balcon, toiture-terrasse ...
Ce qui est privatif, c'est la moquette, le carrelage, le parquet, la pelouse, ...etc ...
Ce qui est affecté d'un droit de jouissance exclusif, en l'absence de précision, c'est le droit de fouler du pied la moquzette, le carrelage de la terrasse, la pelouse, etc ....
(NB : ce qui est 'privatif' dans un lot, c'est :
- le volume d'air compris entre les dalles-plancher/plafond et les murs 'gros œuvre' séparatifs des autres lots.
- les revêtements des murs (tapisseries, peinture..., peinture plafond, sol (moquette carrelages ...)
- les cloisons séparatives du volume privatif.)
Ce qui n'est pas 'privatif' est obligatoirement commun ! ..Y compris les parties de parties communes sur lesquelles existe un droit de jouissance exclusif.
Ainsi, s'il y a de l'eau sur une terrasse privative ou commune à jouissance exclusive et qu'une auréole se forme au plafond en dessous, c'est que la dalle-plancher/pladond commune n'est pas étanche !!
L'étanchéité de cette dalle commune est indissociable de la dalle elle-même.
Il appartient au syndicat de veiller à entretenir cette étanchéité de la dalle, comme il le ferait de la toiture de l'immeuble qui, c'est sa vocation, est faite pour que les occupants ne se déplacent pas chez eux en parapluie !! ...
C'est au syndicat d'assurer et d'entretenir "le couvert".
Le cas de la terrasse-toiture est identique ! la dalle constituant la toiture du bâtiment en dessous, elle doit être étanche, étanchéité et dalle entretenue par le syndicat.
Peu importe ici que cette terrasse-toiture soit privative ou à jouissance exclusive.
L'entretien est bien souvent limité au coup de balai, au débouchage des 'pissettes' permettant à l'eau de s'écouler et au coup de pinceau pour refaire la peinture des gardes corps ....
Par contre, le titulaire du droit doit en user correctement, sans aggraver les choses. Les dalles-planchers sont prévus pour XX Kg au m² (300 Kg ?) ...
Le piano à queue ou la jardinière de 600 Kg chacun qui causerait des fissures n'entrent pas dans cet usage 'normal' du lot apparte, de la terrasse privative ou non !.
D'où la clause du RDC citée : "Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc.. provenant de leur fait direct ou indirect..... qui est tout à fait cohérente.
Il faut noter que même en l'absence d'une telle clause, chaque titulaire d'un droit est responsable du bon usage de ce droit.
Si vous avez un aquarium de 1000 l chez vous et qu'il cause des dégradations au choses communes (fissures dans la dalle) ou qu'il déborde et innode en dessous, c'est une circonstance aggravante, la dalle-plancher de votre lot privatif apparte n'étant pas faite pour supporter 1000 Kg au m² !!!!
Le bon entretien et le bon usage de ce sur quoi on a un droit s'entend aussi bien sur ce qui est privatif ou affecté d'un droit de jouissance exclusif.
Ne nous y trompons pas !!!
Scream : votre lot privatif "terrasse" affecté de tantièmes ne comprend certainement pas les 'murs de soutenement' lesquels, avec la dalle de votre terrasse, sont "parties communes". Votre RDC doit préciser ce point. S'il est silencieux, c'est l'art.3 de la loi qui s'applique, murs et dalles communs.
Il me semble important d'insister sur ce point : dans une copropriété verticale, empilement de lots privatifs, on est titulaire d'un droit sur un 'volume', du libre usage de ce volume et de la partie où on pose les pieds (because l'attraction terrestre ! ) ... et c'est tout !!!
Tout le reste, tout ce qui fait 'le clos et le couvert', des fondations à la toiture, est commun (mis à part volets et fenêtres, très généralement 'privatifs'). |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2005 18:31:44 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 23:02:58
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Merci Gédehem pour ces points sur les iiiii , mais l'entretien de ces endroits à jouissance exclusive peuvent être la tonte de la pelouse, la taille des massifs pour les jardins et les joints de seuil et le carrelage pour les terrasses-toiture. Sans aucun entretien depuis des décennies de la part des résidents, sauf 1 d'ailleurs avec qui nous n'avons pas de problèmes- terrasse nickel-chrome, il s'avère qu'elles ne sont pas du tout en bon état, avec un carrelage très fendu à maintes endroits.
Quelqu'un peut-il me trouver une explication pour qu'un jour l'étanchéité ne soit plus étanche? Il y a bien eu fissure du carrelage d'abord pour que l'eau passe à travers ensuite, ou joint décollé sur tout le pourtour. Un petit tremblement de terre peut aussi faire la suite...
A vous de me démontrer d'autres explications SVP?
LN |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 23:22:38
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ben non, je ne sais pas ce qui c'est passé sur la terrasse de l'appart. du 5ème, mais au bout de 30 ans elle n'était plus étanche ! Et toute la copro à payer la réétenchification. Il n'y a pas de carrelage directement du béton, je ne pense qu'il y ait eu de mauvais traitement à terrasse, mais c'est vrai du carrelage ça m'a l'air plus fragile cette petite chose.
Et quel entretien peut on faire sur une terrasse, un coup de jet de temps en temps, mais la laisser sale ou se faire nettoyer par la pluie ne devrait pas l'endommager. En dehors de mauvais traitement, coup de marteau ou autres, la copro doit raquer !
Cordialement.
Frédéric |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 23:41:54
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Vous êtes en béton brut? béton gris sale? Dans ce cas, rien ne délimite entre le mur et le sol? Quelle chance pas de joints à entretenir, un souci de moins, pas de carrelage qui se fend ou se casse, deuxième souci de moins.
LN |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 08:34:48
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Je confirme les dires de gedehem, étant dans le même cas de figure.
C'est tous les ans, que nous avons des terrasses à re-étanchéifier, notre immeuble ayant 35 ans. Et c'est bien payé par la copro.
Je précise que la plupart du temps, les problèmes se produisent au droit des JOINTS de RUPTURE du bâtiment.
Voyez si c'est aussi le cas pour vous.
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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Parties communes à jouissance privative
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