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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 13 déc. 2005 : 10:08:23
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Voyez la confusion qu'il peut y avoir ....: 
- que ce soit le carrelage de votre salle de bain, la moquette de votre chambre, le parquet de votre séjour ou le carrelage de votre terrasse, privative ou à jouissance exclusive, ils n'ont pas pour vocation, pour finalité d'étancheifier la dalle-placher qui est en dessous !!!!!!
Ce sont là des revêtements de confort et rien d'autre. Pour les terrasses/balcons, le RDC peut éventuellement préciser les choses.
Ainsi, le joint du carrelage privatif de votre salle de bain ou de la terrasse/balcon ne participe en rien à l'étanchéité de la dalle. La dalle commune doit être étanche par elle même, revêtement ou pas.
Il est surprenant que le revetement étanche d'une terrasse soit "à vif", car il n'est très généralement pas possible d'y marcher directement dessus.. La technique de dalles sur plots est bien souvent utilisée, système de protection de l'étancheité lui aussi 'commun'.
Pour un jardin, l'entretien se limite à la tonte de la pelouse, des haies vives éventuellement (RDC).
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 10:17:18
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Je vais vous faire rire ou pas. L'immeuble a 100 ans. Il y a déjà eu une fuite 7 ans auparavant et nous n'avons pas refait la terrasse pour cela . Voici que le copro de la terrasse voisine insiste pour faire refaire la sienne !!
merci en tout cas à tous et surtout à Gédéhem dont j'adore les explications
LN |
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gerg
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 10:18:54
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Je viens de signer une promesse dans une agence immobiliere
pour l'achat d'un appartement avec jardin à usage exclusif.
La designation du lot correspondant à l'appartement ne parle
pas du jardin, mais seulement d'un appartement en rdc.
Par contre, le reglement de copropriété précise l'existance
de zones dans le jardin à l'usage exclusif des lots privatifs
qui les jouxtent. Le reglement de copropriété ne donne pas de
surfaces ou de limites pour ces zones, mais sur le terrain,
celle-ci sont concrétisées par des clotures, dans le cas
de notre appartement et de celui des voisins.
Est-il normal que la designation du lot ne comporte pas de
mention du jardin? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 14:38:53
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Lorsque l'existence d'un droit de jouissance privative sur un jardin résulte du règlement de copropriété (constitution initiale du droit) :
- la parcelle concernée reste partie commune. Le droit de jouissance est attaché à une partie privative du lot principal. Ce droit ne peut être constitué en lot.
- l'existence de ce droit de jouissance peut légitimement avoir une incidence sur la calcul de la quote-part des parties communes attachée au lot principal. Idem pour les tantièmes de contribution aux charges 1) communes générales d'abord c'est évident puisqu'elles sont en fonction des tantièmes généraux 2) mais aussi charges communes particulières (et non pas spéciales).
- les charges particulières peuvent notamment être celles de ravalement ou de travaux sur la bâtiment. Si les tantièmes attachés au lot sont 67 / 1000, dont 10 correspondent à l'ajout du droit de jouissance, il existe une répartition de charges 'travaux sur le bâtiment" dans laquelle le lot ne contribue que pour 57, sur une base de répartition qui est ajustée (S'il y a quatre appartements identiques dans le même cas, la base sera 1000 - (15 x 4) = 940.)
- les obligations d'entretien du jardin " privatif " ne sont pas des obligations financières mais des obligations de faire : nettoyer, tondre, etc.
C'est donc l'état de répartition des charges du RC que l'on trouve les indications adéquates.
Dans le cas d'une terrasse supérieure, les solutions sont identiques, mutatis mutandis. Elle sont applicables même si le RC parle de terrasse privative. Cette notion n'existe pas. Le gos oeuvre et l'étanchéité restent toujours des parties communes dont l'entretien demeure à la charge du syndicat.
Mais sur ce point il peut y avoir dérogation dans le RC : il est fréquent que le bénéficiaire soit tenu à un contribution supérieure à celle correspondant à ses tantièmes. Il s'agit en général de 10 % du coût des travaux d'étanchéité. Le solde, soit 90 %, est réparti dans les conditions usuelles. Le bénéficiaire paie sa quote-part usuelle en sus des 10 %. Ces clauses sont valides.
Le bénéficiaire paie aussi la dépose et la repose du revêtement accessible et celles des jardinières et autres installations 
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 11:07:27
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Citation :
Initialement posté par mallo35m
L'essentiel a retenir est dit dans cet extrait du post de gedehem :
"Si ce sont bien des parties communes affectées d'un droit à jouissance exclusif de lots privatifs qui les jouxtent, ce sont des parties communes qui ne peuvent alors être affectées de tantièmes.
Pour le reste, il est courant qu'une partie communes à usage exclusif soit à la charge, pour son entretien, du titulaire de ce droit d'usage ... si c'est mentionné au RDC.
Si rien n'est prévu, c'est au syndicat."
Depuis les 35 années d'existence de notre copropriété, bien qu'il n'y ait aucune précision dans le RC, l'entretien des haies séparatives des jardins des appartements en RdC, ont toujours été entretenues par le jardinier chargé de l'entretien de tous les espaces verts, et donc payé par les charges communes.
Or, des copropriétaires des étages veulent changer celà lors d'une prochaine AG
A quelle majorité faut-il voter cette résolution, modifiant la répartition des charges entre charges communes et charges particulières (des seuls copropriétaires des RdJ)
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 11:34:15
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Kasos : Citation :
des haies séparatives des jardins des appartements en RdC, ont toujours été entretenues par le jardinier chargé de l'entretien de tous les espaces verts, et donc payé par les charges communes.
Que le travail soit effectué par le jardinier chargé de l'entretien de tous les espaces verts, le bon sens élémentaire le commande.
Celà n'interdit pas d'extraire de sa rémunération le coût particulier de l'entretien de ces haies et de le répartir entre les copropriétaires ayant la jouissance des jardins.
Mais tous les copropriétaires bénéficient aussi du bon aspect de ces haies, d'où la possibilité de tout laisser dans les charges communes.
On peut ergoter pendant des heures sur la qualification juridique de ces haies Mitoyennes ? Pourquoi pas ? Mais ce sont aussi des arbustes plantés sur un terrain qui reste commun malgré l'exclusivité des droits de jouissance ! Alors ce sont des arbustes communs
Comme souvent, le RC doit dire que toutes les charges sont réputées communes générales à l'exception de celles faisant l'objet de clauses spécifiques. S'il n'y a pas de clause relative à ces haies, le principe général s'applique.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 12:24:05
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..et pour introduire une nouvelle répartition il faudra l'unanimité ... |
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kasos
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327 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 13:18:28
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Mois aussi gédehem, j'aurais tendance à dire l'unanimité.
Mais depuis les lois SRU certains prétendent qu'une majorité plus simple suffit
Alors Art 26 (les 2/3) ou Art 25
Quelles sont les jurisprudences récentes sur ce sujet
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 13:54:52
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Seule réponse possible : unanimité.
Mais, dans la pratique, ce qui est indispensable, c'est l'accord des copropriétaires des lots qui seraient surchargés.
On ne voit pas quel intérêt pourraient invoquer les copropriétaires allégés. Pas d'intérêt, pas d'action.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 15:52:19
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Citation :
Initialement posté par JPM
Seule réponse possible : unanimité.
Alors, dans la même veine certainement :
un groupe de copros a attaqué des AG pour annulation.
Ils ont été déboutés au TGI puis en Cour d'appel, et condamnés à verser des indemnités au Syndicat.
Le syndic, un ami, a proposé un vote d'une résolution pour désistement des instances et donc passer l'éponge sur les sommes dues.
A quelle majorité celà doit-il se voter |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 16:49:14
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| Art.24, comme 90% des décisions d'AG, pour lesquelles une autre majorité n'est pas prévue par un texte ..! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:06:23
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Autre qu’avec des dépenses pour entretien ou équipement il n’est pas du tout nécessaire que le syndicat agit en groupe ici. La somme d’argent attribué par le TGI doit être versée illico par tantiemes générales aux copropriétaires. Chaque membre est évidemment libre de reverser ce qu’il désire aux individus concernés.
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Edité par - Guymmo le 09 déc. 2008 17:16:03 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:12:59
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sauf si l'AG décide de blanchir justement la somme à recevoir ! sinon quel compte d'apothycaires ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:27:33
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Il y a un problème intéressant ici.
Pour en parler il faut savoir si le jugement était définitif, c'est à dire s'il avait été signifié et si le délai pour en faire appel était expiré.
Dans l'affirmative on peut se demander si l'assemblée pouvait renoncer à récupérer ces indemnités qui venaient compenser les frais supportés par le syndicat.
Mais Kasos parle de " désistement des instances ". Celà veut dire que ceux qui ont assigné en nullité pouvaient encore faire appel. Dans ce cas la renonciation aux indemnités a une contrepartie : l'achèvement d'une procédure dont l'issue reste incertaine et l'arrivée de nouveaux frais pour l'appel.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:35:06
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Une AG n’a pas le pouvoir de défaire une décision du tribunal. Imaginez qu’un tribunal condamne un copropriétaire à la prison. Vous allez voter (art 24 parce que le cas n’est pas prévu) de blanchir ces individus ?  Pas possible.
De même façon l’AG ne peut pas blanchir les condamnés du paiement de leur contribution.
La somme d’argent attribué par le TGI doit être versée illico par tantiemes générales aux copropriétaires.
Il n’est pas du tout nécessaire que le syndicat agit en groupe, comme pour un ravalement ou l'achat d'un ascenseur !
Chaque membre est libre de reverser ce qu’il désire aux individus concernés. En autres mots il n'est pas nécessaire que mon voisin m'impose mon choix ici.
Combien de chance donnez-vous au syndicat si un copropriétaire va au tribunal pour contester ce syndicat qui passe outre la décision du tribunal ? |
Edité par - Guymmo le 09 déc. 2008 17:48:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 17:58:52
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Ce n'est malheureusement pas si simple que le dit Guimmo.
Un TGI déboute trois demandeurs et les condamne à des dommages et intérêts. Ils n'ont rien du tout à verser illico. Ils peuvent faire appel. Les effets du jugement sont alors suspendus sauf le cas d'exécution provisoire qui ne peut être envisagé pour des dommages et intérêts.
S'ils laissent passer le délai sans faire appel, ils deviennent débiteurs définivement et il peut s'avérer nécessaire de recouvrer les DI par exécution forcée.
Le syndicat peut-il décider de renoncer à percevoir les dommages intérêts ? La réponse de principe est oui. Une personne morale peut renoncer à un droit acquis.
La régime de la copropriété apporte-t-il un éclairage particulier ? C'est là que l'on revient à mes interrogations ci dessus.
On peut songer à l'abus de majorité mais il faut en apporter la preuve.
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Edité par - JPM le 10 déc. 2008 08:33:06 |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 05:44:58
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BONJOUR
Je profite de ce débat pour vous exposer un problème identique dans une résidence à monopropriétaire où tous les appartements sont en location loi 1989.
Les appartements du rez de chaussée bénéficient de jardins cloturés.
Ces jardins ne font pas partie de la chose louée.
Il n'y a qu'un seul compteur d'eau pour toute la résidence.
La consommation d'eau est répartie en fonction des tantièmes de chaque appartement: c'est-à-dire qu'un T3 en étage paie la même consommation d'eau que le T3 du rez de chaussée avec jardin arrosé et piscine gonflable.
Le propriétaire fait la sourde oreille quant à l'équité de cette mesure en prétendant que ce mode de répartition d'eau n'est pas interdit et n'envisage pas la pose de compteurs individuels.
Que dit la loi à ce sujet?
Comment faire pour que les locataires des étages ne soient pas débités de l'eau d'arrosage de jardins dont ils n'ont pas la jouissance?
A l'attention du modérateur:bien que ce problème relève de la location, c'est volontairement que je l'ai exposé ici, pour similitude de cas........mais votre décision sera respectée.
Merci de vos réponses |
Edité par - JPM le 10 déc. 2008 08:38:37 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 08:45:58
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il y a un problème intéressant ici.
Pour en parler il faut savoir si le jugement était définitif, c'est à dire s'il avait été signifié et si le délai pour en faire appel était expiré.
Je m'excuse d'avoir dévié de l'objet du post initial.
Ce problème juridique fait l'objet d'un autre vieux post auquel je vous propose de discuter et de reposer les questions précédentes.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=39768&whichpage=1 |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 12:43:19
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Afin d'éviter toute confusion, il me semble nécessaire de préciser en quoi consiste ce "droit à jouissance exclusif d'un partie commune", jardin ou terrasse (toiture-terrasse c'est la même chose.)...
Lorsqu'il s'agit d'une terrasse, quelle soit totalement privative ou seulement 'à jouissance exclusive', il faut bien comprendre comment se passent les choses.
La dalle-plancher/plafond d'un immeuble en copropriété, dalle séparative d'un lot avec un autre lot, dalle 'gros œuvre du bâtiment', cette dalle est obligatoirement commune.
Ce qui est privatif ou affecté d'un droit d'exclusivité, c'est uniquement la surface, le revêtement sur lequel on pose les pieds.
Ce qui n'est pas 'privatif' est obligatoirement commun ! ..Y compris les parties de parties communes sur lesquelles existe un droit de jouissance exclusif.
Ainsi, s'il y a de l'eau sur une terrasse privative ou commune à jouissance exclusive et qu'une auréole se forme au plafond en dessous, c'est que la dalle-plancher/pladond commune n'est pas étanche !!
L'étanchéité de cette dalle commune est indissociable de la dalle elle-même.
Il appartient au syndicat de veiller à entretenir cette étanchéité de la dalle, comme il le ferait de la toiture de l'immeuble qui, c'est sa vocation, est faite pour que les occupants ne se déplacent pas chez eux en parapluie !! ...
C'est au syndicat d'assurer et d'entretenir "le couvert".
J'en reviens Gedehem à une notion déjà évoquée : sur cette terrasse a été installée à l'origine de l'immeuble, une jardinière avec un arbre.
Qui est responsable de l'entretien de cet arbre Le jardinier qui a un contrat avec la copro Ou moi-même
Au bout de 35 ans, cet arbre a pris de l'ampleur, ses racines ont, semble-t-il détérioré l'étanchéité de la terrasse qui fuit vers l'apparatement du dessous. Qui est reponsable |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 14:43:27
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Qui a construit la jardinière ? Etait-elle équipée dune protection anti-racine ? Sa dimension permettait-elle raisonnablement l'établissement d'un arbre ? Quel arbre d'ailleurs ? On sait bien par exemple qu'un bambou perfore joyeusement une dalle de béton !
Le jardiner est tenu, comme tout professionnel, à une obligation de conseil. Dans ce cas, crier casse sou c'est le B A BA
Idem pour le syndic et a fortiori pour un architecte s'il y a
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Parties communes à jouissance privative
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