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 Sujet  |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 14 nov. 2005 : 12:03:09
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Bonjour à tous,
Mon ami et moi souhaitons acquérir une maison sur juvignac (Hérault). Cette maison appartient à l'oncle de mon ami qui n'a pas d'enfant. Elle est actuellement louée (jusqu'en décembre 2006) mais notre problème est son prix.
En effet, cette maison est côtée environ 250000€ et l'oncle de mon ami souhaite nous la faire acquérir à 160000€ environ donc une sacrée différence.
Notre problème est que nous craignons d'avoir un redressement fiscal car on ne correspond pas du tout au prix du marché.
Quelqu'un pourrait-il m'aider et me conseiller?
Merci par avance de vos conseils
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 12:51:52
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Citation :
Initialement entré par Sandra1410
Bonjour à tous,
Mon ami et moi souhaitons acquérir une maison sur juvignac (Hérault). Cette maison appartient à l'oncle de mon ami qui n'a pas d'enfant. Elle est actuellement louée (jusqu'en décembre 2006) mais notre problème est son prix.
En effet, cette maison est côtée environ 250000€ et l'oncle de mon ami souhaite nous la faire acquérir à 160000€ environ donc une sacrée différence.
Notre problème est que nous craignons d'avoir un redressement fiscal car on ne correspond pas du tout au prix du marché.
Quelqu'un pourrait-il m'aider et me conseiller?
Merci par avance de vos conseils
Je ne pense pas qu'il y ait un grand risque, la valeur de l'immobilier étant pour partie "subjective" particulièrement s'agissant d'une maison.
Au surplus, cette maison étant louée , perd de sa valeur marchande.
Cependant vous pourriez ajouter dans l'acte ...".maison avec travaux à prévoir"....
Il faudrait simplement évitere que "Tonton" décède le mois prochain et stipulant son neuveu "héritier".
Et encore....
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 13:00:20
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attention à la donation déguisée.
de plus suivant la localisation de cette maison, n'y aurait il pas aussi un risque de préemption?? |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 13:33:35
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Citation :
Initialement entré par nefer
attention à la donation déguisée.
de plus suivant la localisation de cette maison, n'y aurait il pas aussi un risque de préemption??
Lorsque la maison est vendue en cours de Bail , le bail continue dans ses effets avec le nouveau propriétaire sans droit de préemption par le locataire.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:06:36
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il ne parlait pas du droit de préemption du locataire mais plutôt du DPU il me semble....
je ne partage pas l'optimisme de Soyouz :
entre 250 000 et 160 000 € il y a autre chose qu'une notion subjective.
il est tout à fait exact qu'un bien loué vaut moins cher qu'un bien vide (encore que si le rendement est exceptionnel, peut être pas) mais pas de l'ordre de 50% avec un bail loi de 1989 (vide à l'année). On n'est surement pas ici (juvignac) en loi de 1948 !
Il faudrait avoir une expertise réelle du bien (et non pas pifomètrique). et le différentiel est effectivement sujet à redressement fiscal de deux ordres d'ailleurs : uniquement droits de mutation à titre onéreux sur le différentiel ou plutôt (et cela fait plus mal) : droits de mutation à titre gratuit sur le différentiel : et là, entre oncle et neveu : c'est 55% de la somme. Entre copine du neveu et oncle c'est 60% (encore que selon l'age du tonton, cela peut être réduit puisqu'il y a des soldes, en dessous d'un certain age, mais maxi 50%) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:15:57
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je parlais du droit de préemption de la commune |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:18:21
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Ce bien est actuellement loué mais nous souhaitons l'acquérir à la fin du contrat de location prévu soit décembre 2006.
Nous comptons indiquer que des travaux sont à prévoir mais pour un tel montant est-ce possible? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:21:41
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dans ce cas le propiétaire devra délivrer un congé pour reprise et les locataires pourront se porter acheteurs au prix indiqué dans le congé .
Il s'agira alors du droit de prémption des locataires.
donc si le prix est très en dessous du marché, vos locataires auront interet à acheter....... |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:22:21
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| Quelle chance (ou plutôt malchance y-a-t-il que le fisc consulte notre dossier et donc nous affecte un redressement fiscal. Il vérifie tous les dossiers des ventes de maison. |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:24:07
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| l'oncle de mon ami souhaite mettre fin au bail en prétextant qu'il y a des travaux à faire et donc ne pas reconduire leur bail. Est-ce possible sans trop de problème? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:27:25
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| non sandra: regardez l'article 15 de la loi de 89....... |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:30:44
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| Où est-ce que je pourrais trouver cette loi? |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:43:10
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J'ai trouvé l'article de loi.
Quelle chance (ou plutôt malchance y-a-t-il que le fisc consulte notre dossier et donc nous affecte un redressement fiscal. Il vérifie tous les dossiers des ventes de maison? |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:43:40
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il vaudrait mieux acheter avec le locataire pour deux raisons :
- tout d'abord cela permet un petit différentiel entre le prix libre et le prix occupé.
- vous pouvez ensuite donner congé pour reprise (6 mois avant la fin du bail) sans que le locataire n'ait la possibilité d'acheter. (si vous achetez avec votre ami)
pour Nefer : en cas de congé pour vendre :(et si l'ami achete seul)
"Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis"
il me semble bien que le neveu et l'oncle sont justement au 3ème degré... |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:47:12
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Citation :
Initialement entré par Sandra1410
Ce bien est actuellement loué mais nous souhaitons l'acquérir à la fin du contrat de location prévu soit décembre 2006.
Nous comptons indiquer que des travaux sont à prévoir mais pour un tel montant est-ce possible?
Dobaimmo n'a pas tort dans ce qu'il dit mais je doute fort que le fisc se lance dans une telle démonstration dè lors ou "tonton" ne décède pas dans l'année qui suit.
mais enfin tout est possible.
Purger le DPU est cependant plus intéressant , mais là encore, et sauf si la maison se trouve sur une place convoitée par la mairie, les préemption de maison habitées sont + que rares .
A verifier.
Alors dernière possibilité qui pourrait mettre tout le monde d'accord, si les locataires s'en vont pour X raisons, location au neveu, mise en vente et le neveu locataire accepte l'offre d'achat au prix convenu.
Dans ce cas , il conviendra de donner plusieurs mandats de vente à plusieurs agence pour démontrer la réalité du prix (bas), les agences de toutes façons ne pourront vendre à un tiers à ce prix puisque le neuveu devenu locataire fera droit à la l'offre qui lui est faite.
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 15:10:09
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Que signifie "purger la DPU"?
Dans quel cas il ne faut pas que l'oncle décède l'année d'après, quels problèmes cela nous causerait?
Le mieux - si je comprends bien - est d'acheter le bien bien qu'il soit loué, envoyer un recommandé aux locataires 6 mois avant la fin du bail pour leur dire qu'il n'est pas recondu car nous allons occuper la maison. Le fisc peut-il alors se mêler de la vente?
De combien de pourcentage inférieur se vend une maison qui est occupée par des locataires? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 15:22:56
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| pour l'application de l'article15 il vaut mieux faire délivrer le congé pour reprise(ou pour vente) par un huissier, car des mentions légales doivent y figurer et il ne s'agit pas uniquement de faire savoir aux locataires que vous reprenez les lieux! |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 15:26:05
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Citation :
Initialement entré par Sandra1410
Que signifie "purger la DPU"?
Dans quel cas il ne faut pas que l'oncle décède l'année d'après, quels problèmes cela nous causerait?
Le mieux - si je comprends bien - est d'acheter le bien bien qu'il soit loué, envoyer un recommandé aux locataires 6 mois avant la fin du bail pour leur dire qu'il n'est pas recondu car nous allons occuper la maison. Le fisc peut-il alors se mêler de la vente?
De combien de pourcentage inférieur se vend une maison qui est occupée par des locataires?
DPU signifie "droit de préemtion urbain"
Vous pouvez de toutes façons vous renseigner auprès des services urbanisme de la ville et connaitre leurs intentions.
De toutes façons le notaire doit "purger ce droit" par LRAR c'est la règle.
So Tonto décède l'année qui suit, en cas de contrôle "rares" mais possibles, ils peuvent jeter un coup d'oeil sur les comptes du défunt.
Si vous êtes "héritiers" et que vous venez d'acheter la maison très en dessous du prix, cela fait désordre.
C'est cependant à l'administration d'en faire la démonstration et cela n'est pas facile compte tenu des fluctuations de prix dans l'immobilier.
Mais: tout est possible au pire.
Si vous achetez "occupé" une maison présumée avoir des travaux et personne n'a pas qualité pour aller vérifier, vous pourrez la récupérer pour vous comme vous l'indiquez.
A mon sens, si deux appartements semblables dans un même immeuble peuvent varier de 15 à 20 % l'un par rapport à l'autre, que dire d'une maison qui dans un descriptif pratiquement identique pourrait valoir du simple au double.
C'est un avis personnel qu'il conviendrait de comprarer avec la position d'un Notaire local auquel vous pouvez poser la question.
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 17:01:40
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Globalement, il vaut mieux que j'achète cette maison alors qu'elle est louée ou plutôt à la fin du bail?
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 18:09:01
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Citation :
Initialement entré par Sandra1410
Globalement, il vaut mieux que j'achète cette maison alors qu'elle est louée ou plutôt à la fin du bail?
je pense que vous pourriez l'acheter maintenant , le notaire dans sa description indiquant .... Maison de X pièces actuellement louée... etc... ici précisé que l'acquereur fera son affaire personnelle de l'ensemble des travaux à prévoir dans ledit bâtiment.. etc
Mais parlez de tout cela avec votre notaire en présence de votre oncle.
Mais si vous voulez absolument n'avoir aucun doute , d'autres montages sont possibles , par exemple:
Vous achetez un prix plus élevé , et votre oncle vous place la différence et même un peu plus sur un contrat d'assurance vie en EUROS, avec clause bénéficiaire à votre profit.
Vous aurez soins d'ACCEPTER la clause bénéficiaire de manière à ce que le bénéficiaire ne puisse être changé.
Ainsi vous allez récupérer le montant capitalisé au décès de votre oncle.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 18:32:36
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| soyouz: vous oubliez que l'acquéreur doit payer des droits de mutation proportionnels au prix de vente |
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Sujet |
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aide achat maison oncle
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