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 Sujet  |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 14 nov. 2005 : 18:45:28
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Citation :
Initialement entré par nefer
soyouz: vous oubliez que l'acquéreur doit payer des droits de mutation proportionnels au prix de vente
Bien entendu vous avez raison.
C'est pour cela que la solution de sous évaluer... par rapport à "quoi" d'ailleurs... est plus économique .
D'autant plus que "sous évaluer" aujourd'hui , c'est peut être "le juste prix" dans deux ans.
Mais quitte à proposer d'autres solutions, j'avais pensé à la possibilité du contrat d'assurance vie .
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 19:27:26
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Entre 160 000 et 250 000 €, 90 000 € soit 1/3 du prix de vente !
Il n'est plus, ici, question de "subjectivité", et le fait que la maison soit louée ne justifierait pas, loin de là, une telle décote.
Vous vous heurtez à deux problèmes en cas de vente à vil prix :
- d'une part, à un redressement potentiel sur les droits d'enregsitrement, où l'administration peut utiliser la procédure en rectification de prix de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales,
- d'autre part, au regard des liens de parenté qui unissent le vendeur potentiel à votre ami, à un redressement sur le fondement de la donation déguisée, comme l'a dit nefer, sur la valeur différentielle.
Et dans ce cas précis, peu importe, comme il l'a été dit, que votre "oncle" décède l'année suivante : ceci n'est pas un argument à retenir.
Peut-être pouvez-vous n'acquérir pour le moment que la nue-propriété de cette maison : elle rentrerait dans votre patrimoine au décès de votre "oncle", sans aucuns droits à acquitter, sur le fondement de l'article 1133 du code général des impôts.
Cette option est-elle envisageable ?
@bonentendeur. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 19:44:13
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Entre 160 000 et 250 000 €, 90 000 € soit 1/3 du prix de vente !
Il n'est plus, ici, question de "subjectivité", et le fait que la maison soit louée ne justifierait pas, loin de là, une telle décote.
Vous vous heurtez à deux problèmes en cas de vente à vil prix :
- d'une part, à un redressement potentiel sur les droits d'enregsitrement, où l'administration peut utiliser la procédure en rectification de prix de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales,
- d'autre part, au regard des liens de parenté qui unissent le vendeur potentiel à votre ami, à un redressement sur le fondement de la donation déguisée, comme l'a dit nefer, sur la valeur différentielle.
Et dans ce cas précis, peu importe, comme il l'a été dit, que votre "oncle" décède l'année suivante : ceci n'est pas un argument à retenir.
Peut-être pouvez-vous n'acquérir pour le moment que la nue-propriété de cette maison : elle rentrerait dans votre patrimoine au décès de votre "oncle", sans aucuns droits à acquitter, sur le fondement de l'article 1133 du code général des impôts.
Cette option est-elle envisageable ?
@bonentendeur.
Voilà le piège à éviter :
C'est le nu propriétaire qui présumé "pleinement propriétaire"en sa qualité d'héritier présomptif en cas de démembrement en vertu de la présomption de l'article 752 du cgi .
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 19:55:08
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Et pendant combien de temps, cette présomption, mon nénesse ??
Un an ...
J'avais justement terminé en demandant si celà était envisageable, issélire oupa ?
@bonentendeur. |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 20:17:42
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Cette solution aurait pu être intéressante mais "malheureusement" mon ami fait partie d'une famille nombreuse et pour ne pas qu'il y ait de problème au décés de son oncle on préfèrerait l'éviter.
Une autre solution que l'on m'a soumise serait d'acheter la maison à 160000€ en y ajoutant 30000€ de donation (de son oncle) sans frais car lien de parenté au 3ème degré - il me semble - ; ce qui ferait un total de 190000€.
Cette solution vous semble t'elle viable ?
Son oncle serait taxé sur 160000€ ou 190000€ ? et nous on paierait les frais de notaire sur quel montant ? |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 20:32:19
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Tant pis pour la nue-propriété !!
La donation est malheureusement taxée à 55 % ... de 30 000 € ! aïe aïe aïe!
Et puis ce n'est pas bon : la valeur de la maison n'est pas de 190 000 €, c'est 60 000 € en-dessous de sa cote, quand bien même elle est louée !
@bonentendeur. |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 08:50:27
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| pourquoi la donation est-elle taxée car à hauteur de 30000€ de donation on n'est pas taxé il me semble alors pourquoi 55% de 30000 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 13:13:41
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Ce serait le cas si votre "oncle" n'avait pas d'enfants.
@bonentendeur. |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 14:23:04
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j'aimerai savoir: à priori la maison peut passer pour un montant de 200000€. Cette maison a plus de 25 ans donc il n'a a pas de plus value immobilière à payer pour cette résidence qui est pour lui secondaire.
Quels sont alors les autres impôts où il va être taxés?
Pouvons-nous faire passer cette maison à ce prix là. Son oncle nous reverse le trop perçu et nous, nous lui réglons les impôts qui lui incombent sur la différence de prix sur laquelle nous la faisons passer soit 200000€ - 160000€ = 40 000€
Qu'en pensez-vous? |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 14:40:20
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Pourquoi pas ...
Il faut tout simplement que ça "passe" pour 200 000 € ...
Les frais sont les droits de mutation de 4,89 % (9780 €) + les émoluments du notaire (2300 € + 1100 € pour la rédaction du prêt, à proratiser selon le monatnt de votre apport par rapport au prêt global) soit 13 180 €.
S'il vous reverse 40 000 € : taxation à 55 % soit 22 000 € de droits de donation.
Total impôts dus : 13 180 € + 22 000 € = 35 180 €.
@bonentendeur. |
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:03:49
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ok donc moi il me revient de payer les 13000€. L'oncle de mon ami doit-il payer des frais de notaire?
Ensuite, nous ne faisons pas de crédit auprès d'une banque mais un crédit de particulier à particulier; on va lui faire un apport de 400000F au départ puis 5000F tous les mois pendant 14 ans à peu près.
Pour les 40000€, ils nous seront reversés de manière non conventionnelle, hors vue ... donc à priori on aurait que des frais classiques de notaire à régler ainsi que son oncle (est-il taxé a part la plus value immobilière sur le montant de vente de la maison?)
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:20:23
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Citation :
Initialement entré par Sandra1410
j'aimerai savoir: à priori la maison peut passer pour un montant de 200000€. Cette maison a plus de 25 ans donc il n'a a pas de plus value immobilière à payer pour cette résidence qui est pour lui secondaire.
Quels sont alors les autres impôts où il va être taxés?
Pouvons-nous faire passer cette maison à ce prix là. Son oncle nous reverse le trop perçu et nous, nous lui réglons les impôts qui lui incombent sur la différence de prix sur laquelle nous la faisons passer soit 200000€ - 160000€ = 40 000€
Qu'en pensez-vous?
Votre oncle n'aura aucun impôts sur la plus value à reverser au trésor.
Vous n'avez donc rien à lui reverser au titre des impôts .
Reste une solution Royale qui dépend uniquement de vos rapports" cordiaux" ce qui semble être le cas.
Vous achetez la maison en viager occupé.
(La décote économique est maximum.)
Vous ne prévoyez surtout pas d'être un jour les héritiers de votre oncle car l'opération pourrait être remise en cause.
Vous habitez la maison puisque tel est votre souhait et tout le monde est content.
Concernant la "rente" due à votre oncle, il peut très bien vous la rendre ou vous ne pas vous la réclamer, personne n' ira vérifier.
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Sandra1410
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 15:25:49
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| Merci beaucoup pour ces réponses très claires que vous m'avez tous apportées, je vous tiens au courant. |
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aide achat maison oncle
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