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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 27 nov. 2005 : 23:08:23
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J'ai bien saisi votre position, mais que peut faire ce syndic si vous vous refusez à payer ??? Rien strictement rien? Certains, sont des moutons de panurge! Plaisent à eux de se faire arnaquer !!!
Mon ancien syndic, était en infraction totale avec la loi. Son mandat n'était pas valable, nous étions sous mandature ad hoc depuis 2003 et l'exercice 2002/2003 avait été annulé sur ma contestation.
J'ai donc, refusé de payer des charges à quelqu'un qui, n'avait plus qualité! Mieux, je lui ai demandé de me poursuivre en justice. Il a refusé tout en bloc ne pouvant, se prévaloir d'une légitimité.
Il en est de même pour vous ! Pourquoi vous tracasser, laissez le prendre l'initiative. Les documents en votre posséssion sont autant de preuves de sa non justification de la créance réclamée.
je sais, pour être passer par ces chemins, que votre honneur est important. Vous avez raison mais, défendre des gens qui n'en valent pas la peine ! Car, si jugement devant intervenir condamne le syndic et efface une créance réclamée à tort, elle le sera pour le syndicat ! Vous n'en serez même pas remerciée!
Payez, uniquement les charges que vous considérez dues et laissez, (comme l'on dit familièrement dans le midi) pisser le mérinos
Georges |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 00:06:07
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catherine2704,
Vous avez parfaitement raison de ne pas vous laisser faire... Un CS à la solde du syndic y'en a plein les forums.
D'une part, il n'y a pas d'urgence dans ces travaux sinon vous auriez été immédiatement convoqués en AG (art. 37 du décret), mais d'autre part, le syndic n'a pas à vous appeler ce montant sur vos appels de fonds charges courantes... Les travaux hors budget, si ça en sont, font l'objet d'une comptabilité et d'appels séparés des charges courantes (art. 14-2 de la loi et 44 du décret).
Vous pourriez en faire état lors de votre prochaine AG en adressant déjà au syndic une question à porter à l'OJ.
Ne payez pas tant qu'il n'y a pas de justification. Attendez que le syndic vous assigne : il faudra qu'il justifie la créance !! Si ça ne lui est pas possible ce sera pour sa pomme :
Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B,
Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario
Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées.
Une cour d’appel condamne un syndic à régler à un entrepreneur le montant d’une série de factures correspondant au coût de travaux effectués sur différents immeubles gérés par le syndic. Dans son pourvoi en cassation, celui-ci soutient que l’entrepreneur avait nécessairement eu connaissance de sa qualité de mandataire et que l’obligation pour le syndic de faire exécuter les travaux urgents (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18) ne saurait avoir pour conséquence son engagement personnel à l’égard des tiers.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que les factures correspondaient à des travaux de faible importance exécutés, pour certains, à la suite de commandes verbales émanant de préposés du syndic. Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées. Il avait déjà été statué dans le même sens (CA Rennes, 7 mai 1996).
Si le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, peut, sans autorisation de l’assemblée générale, commander et régler les dépenses correspondant à des actes de gestion courante, il n’est pas dispensé, dans ses rapports avec les tiers, de préciser sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion immobilière• Bulletin 355.
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Edité par - mathi le 28 nov. 2005 10:19:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 00:23:19
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L'arrêt cité ci dessus n'a rien à voir avec l'affaire de Catherine.
Il s'agit d'un syndic qui a commandé des travaux à un entrepreneur sans précise qu'il agissait en qualité de syndic de l'immeuble 22 rue Machin. L'entrepreneur impayé l'assigne alors en disant qu'il est tenu personnellement au paiement des travaux.
La Cour de cassation approuve joyeusement.
Rien à voir avec la commande de travaux sans autorisation de l'assemblée.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 10:13:54
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JPM,
Cette jurisprudence concerne parfaitement le cas de catherine2704...
Le syndic a agi en son nom propre sans faire connaître à l'entrepreneur sa qualité de mandataire.
"Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées."
Un syndic qui prévaut sa qualité de mandataire doit être muni d'un mandat délivré en l'occurence par une décision d'AG... Sinon l'entreprise qui accepte d'effectuer travaux (surtout pour un très gros montant) prend des risques à accepter une commande d'un syndic avec la bénédiction d'un CS foireux.
C'est clair non ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 10:43:13
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mathi: inutile d' écrire en majuscules enormes et en rouge!!!
Comment pouvez vous écrire???:
"Un syndic qui prévaut sa qualité de mandataire doit être muni d'un mandat délivré en l'occurence par une décision d'AG... Sinon l'entreprise qui accepte d'effectuer travaux (surtout pour un très gros montant) prend des risques à accepter une commande d'un syndic avec la bénédiction d'un CS foireux. "
Ou voyez vous que l'entrepreneur doit demander au syndic de prouver sa qualité de mandataire du SDC ? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 12:39:47
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NEFER,
Citation :
mathi: inutile d' écrire en majuscules enormes et en rouge!!! En utilisant les polices de caractères...
Comment pouvez vous écrire???:
"Un syndic qui prévaut sa qualité de mandataire doit être muni d'un mandat délivré en l'occurence par une décision d'AG... Sinon l'entreprise qui accepte d'effectuer travaux (surtout pour un très gros montant) prend des risques à accepter une commande d'un syndic avec la bénédiction d'un CS foireux. "
Ou voyez vous que l'entrepreneur doit demander au syndic de prouver sa qualité de mandataire du SDC ?
Avez-vous bien lu la jurisprudence ci-dessus ? "Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées." C'est ce que je répondais à JPM.. De plus n'oublions pas qu'à l'exception des travaux en urgence, tout doit passer par une décision d'assemblée générale, excepté ce qui a été accepté par vote du budget prévisionnel... Et là, il y a un entrepreneur qui a encaissé 30.000€, et aucune trace... aucune explication du syndic (post catherine 26 Nov 2005 : 11:11:52).
Elle, comme nous tous, sommes concernés par cette jurisprudence. Quand on va chez le syndic contrôler les comptes (art. 18-1 L), on demande à voir les bons de commandes, les factures, etc... Si vous voyez passer une intervention d'un tel montant vous pouvez vous poser des question et REFUSER de payer tout net. Mais là, Catherine n'a même pas de facture ni devis (sur refus du syndic !) et le CS s'en fout alors qu'il a accès à TOUS les documents concernant la copropriété ?
Tant qu'il y est le syndic n'a quà nous faire payer, à notre insu, le salaire de sa femme de ménage, ses vacances, la dernière bagnole qu'il a achetée...
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mallo35m
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609 réponses |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 13:20:31
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Catherine pourquoi n'essaieriez-vous pas une procédure comme la déclaration au greffe du tribunal d'instance ?
Procédure qui me semble plus simple qu'une IDF, qui de toute façon est elle aussi limitée à des dommages <= 10000€.
Je vous en parle parce que j'en ai déjà usé avec succès contre mon syndic.
Cette procédure est bien moins formalisée que l'IDF, et me semble relativement simple.
Cordialement.
Frédéric |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 14:15:34
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LOI n° 2005-47 du 26 janvier 2005 relative aux compétences du tribunal d'instance, de la juridiction de proximité et du tribunal de grande instance (1)
---------------------------------------------------------------------
NOR : JUSX0407800L
---------------------------------------------------------------------
Faites une recherche sur le site:
http://www.google.fr/
voilà qui est fait GPM et en prime le particulier
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Edité par - mathi le 28 nov. 2005 15:42:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 14:34:11
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Mathi, il faut passer aussi le décret du 13 mai 2005 et la chronique de Pierre Cagnioli dans la Semaine juridique, qui donne le fil d'Ariane pour s'y retrouver dans le fatras des textes.
Malheureusement on en retrouve là que les questions relatives à l'injonction de payer et rien sur l'injonction de faire, qui néanmoins, existe toujours. Je vous rassure.
Sauf erreur la plupart des actions en recouvrement de charges sont désormais de la compétence du Juge de proximité (jusqu'à 4000 €), y compris par voie d'injonction de payer.
Le Tribunal d'instance reste compétent de 4000, 01 à 10000 € et pour les injonctions de payer de 4000,01 € à l'infini des sommes dues 
Un rappel, une demande faite au titre de l'article 700 NCPC n'entre pas dans le décompte des sommes fixant la compétence.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 15:08:49
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JPM
C'est mieux non!!
JUGE DE PROXIMITE (le Particulier juin 05)
Le Particulier N° 990 - Juin 2005
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BREVE - p12
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Jugement des litiges : les nouvelles compétences des tribunaux
Les attributions des juges de proximité ont été étendues et les seuils de compétence des tribunaux civils réévalués (loi n°2005-47 du 26 janvier 2005, JO du 27). Les juges de proximité sont désormais compétents pour tous les conflits dont le montant est inférieur à 4 000 euros, ainsi que les litiges entre bailleurs et locataires portant sur la restitution du dépôt de garantie. Les tribunaux d'instance (TI) sont compétents pour tous les litiges portant sur des montants compris entre 4 000 euros et 10 000 euros, ainsi qu'en matière de crédit à la consommation et sur tous les problèmes de baux et loyers autres que ceux relevant des juges de proximité. Les tribunaux de grande instance (TGI) sont, eux, compétents pour tous les litiges dont le montant est supérieur à 10 000 euros et le restent pour tout ce qui touche au droit de propriété et aux problèmes de copropriété.
Juin 2005
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 16:09:34
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Maathi: Bravo pour le respect de la Netétiquette.....
vous avez modifié votre message après la réponse de JPM
Posté - 28 Nov 2005 : 14:15:34 Voir le profil Répondre avec citation
LOI n° 2005-47 du 26 janvier 2005 relative aux compétences du tribunal d'instance, de la juridiction de proximité et du tribunal de grande instance (1)
---------------------------------------------------------------------
NOR : JUSX0407800L
---------------------------------------------------------------------
Faites une recherche sur le site:
http://www.google.fr/
voilà qui est fait GPM et en prime le particulier
Edité par - mathi le 28 Nov 2005 15:42:30 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 16:30:23
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Mathi, je suis tout souriant. Mais je me suis peut être trompé de smile 
J'ai la loi, le décret et l'étude citée. Merci |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 19:57:42
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voilà des bonnes choses à savoir JPM J'ai cru
et puis il y a les autres qui ont rien
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 20:32:15
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Pour qu'un syndic puisse toucher la subvention accordée à une copropriété pour un ravalement par les services de la ville, il est obligé de produire aux service de la ville le PV de l'AG qui l'a nommé, et il doit, en plus, produire la résolution de l'AG qui l'autorise à percevoir la subvention sur le compte en banque du syndicat des copropriétaires.
Un entrepreneur a tout à fait le droit de demander à un syndic la preuve (= copie de la résolution de l'AG), pour savoir s'il est toujours syndic de telle ou telle copropriété, et si la résolution de faire les travaux que le syndic lui commande a été votée par les copropriétaires. Evidemment dans la pratique, les entrepreneurs qui sont souvent des connaissances du syndic, ne demandent aucun document.
Pour Catherine 2704: Si vous avez une assurance juridique (plusieurs grandes banques proposent des contrats à environ 50 euros par an), les frais d'avocat et de procédure peuvent être pris en charge par votre assurance. Y avez-vous pensé? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 00:12:48
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Citation :
Initialement entré par mathi
De plus n'oublions pas qu'à l'exception des travaux en urgence, tout doit passer par une décision d'assemblée générale
Tant qu'il y est le syndic n'a quà nous faire payer, à notre insu, le salaire de sa femme de ménage, ses vacances, la dernière bagnole qu'il a achetée...
Bonsoir,
Concernant votre premiere remarque ok c'est decide des demain nous convoquerons une AG speciale pour changer une ampoule, un T de robinet d'arret, ou une partie de la colonne d'eau usee.Mes coproprietaires n 'apprecierons pas, mais je leur expliquerai que je risque de payer la facture en cas de litige.
Concernant votre deuxieme remarque, je n'ai qu'une chose à dire : vos propos illustrent bien l'opinion commune.
Rien que du tres banal en somme.
Mais cela m'enerve legerement.
Au moins relisez vos cours de droit civil sur le mandat apparent.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 09:27:57
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Tout doux Air Jordan
L'écume de mer ne porte pas la naf
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 14:51:24
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Citation :
Initialement entré par G.G
J'ai bien saisi votre position, mais que peut faire ce syndic si vous vous refusez à payer ??? Rien strictement rien? Certains, sont des moutons de panurge! Plaisent à eux de se faire arnaquer !!!
Mon ancien syndic, était en infraction totale avec la loi. Son mandat n'était pas valable, nous étions sous mandature ad hoc depuis 2003 et l'exercice 2002/2003 avait été annulé sur ma contestation.
J'ai donc, refusé de payer des charges à quelqu'un qui, n'avait plus qualité! Mieux, je lui ai demandé de me poursuivre en justice. Il a refusé tout en bloc ne pouvant, se prévaloir d'une légitimité.
Il en est de même pour vous ! Pourquoi vous tracasser, laissez le prendre l'initiative. Les documents en votre posséssion sont autant de preuves de sa non justification de la créance réclamée.
je sais, pour être passer par ces chemins, que votre honneur est important. Vous avez raison mais, défendre des gens qui n'en valent pas la peine ! Car, si jugement devant intervenir condamne le syndic et efface une créance réclamée à tort, elle le sera pour le syndicat ! Vous n'en serez même pas remerciée!
Payez, uniquement les charges que vous considérez dues et laissez, (comme l'on dit familièrement dans le midi) pisser le mérinos
Georges
G.G, catherine2704 dit : << le syndic ne m'a pas menacée d'utiliser une procédure de recouvrement à mon encontre, il se contente de faire figurer la somme tous les trimestres sur mon compte >>
QUID si catherine2704 vend son appartement, le syndic va faire appel de "sa créance" au notaire, celui-ci pourra t-il aussi la refuser et transmettre "le bâton foireux" au nouvel acquéreur qui regardera peut-être à deux fois avant de signer  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 16:06:38
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Si le syndic fait opposition, le notaire n'a le choix qu'entre deux solutions :
soit conseiller au vendeur de payer pour être tranquille
soit conserver la somme litigieuse
Il ne peut en aucun cas passer le bébé à l'acquéreur, sauf accord de celui ci bien entendu.
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