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LeNabot
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 Posté - 31 déc. 2005 : 13:01:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
C'est faux, bien sûr. De la même manière que les notaires font la plupart des compromis par acte SSP et non par acte authentique. D'ailleurs en 25 ans je n'ai jamais vu un compromis authentique.
JCM, déjà on donne un délai de réflexion de 7 jours pour un compromis authentique en notifiant un projet.
Quant à l'arrêt que vous citez il est au moins très clair.
Que c'est pourquoi la remise en main propre contre récépissé dudit acte directement par le vendeur à l'acquéreur hors la présence d'un officier ministériel dont l'intervention serait de nature à garantir l'authenticité de l'acte, ne peut être considéré comme satisfaisant aux exigences du texte précité.
La déduction de cet arrêt est que la remise en main propre doit être fait en présence d'un officier ministériel (par exemple notaire ou huissier), ceci pour garantir au moins la date. Et que si ledit officier atteste la réalité de la remise à une date donnée en apposant sa signature sur un acte, cela suffit.
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Edité par - LeNabot le 31 déc. 2005 13:11:00 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 13:12:24
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On est d'accord. S'il le fait en tant qu'officier ministériel. On est d'accord aussi que la remise en mains propres n'est pas valable, contrairement à ce que vous affirmiez.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 13:17:36
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Citation :
Initialement entré par jcm
On est d'accord aussi que la remise en mains propres n'est pas valable, contrairement à ce que vous affirmiez.
Disons que pour être carré, j'ai oublié l'aspect de la garantie de la date réelle. Mais je maintiens que si la remise en main propre est faite par un notaire ou en sa présence, cette remise en main propre est conforme à l'esprit de l'arrêt de la CA d'Orléans. Or vous aviez dit qu'une jurisprudence dominante l'excluait, et j'ai voulu réagir à cette affirmation purement gratuite. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:05:29
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Ce que vous maintenez est faux pace qu'incomplet.
jcm |
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berck62
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:09:50
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BONJOUR,
je devais signer un compromis pour le 14/01/2006 et finalement je change d'avis et je ne souhaite plus acheter ce bien car trop en campagne, est-ce que le vendeur et le notaire ont le droit de me demander des dommages, sachant que j'achetais de particulier à particulier et que l offre s'est faite le 24/12/2005 par téléphone
d'avance merci pour votre aide Doriane
doriane |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:26:04
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ce que vous maintenez est faux pace qu'incomplet.
jcm
Ecoutez jcm voici ce que vous avez écrit.
La remise en mains propres contre émargement n'est pas expressément prévue par les textes. De plus la jurisprudence dominante l'exclut.
Je ne prétend aucunement détenir la vérité. Vous avez affirmé quelque chose, je vous demande un arrêt, et quand vous le citez, finalement je m'aperçois que la remise en main propre est possible en présence d'un officier ministériel. Ce n'est pas la première fois que l'on vous reprend (d'autres ainsi que moi) pour des interprétations plus que douteuses, voire carrément foireuses. Vous aurez beau dire que j'ai tout faux, que j'ai "des peaux de saucisson dans les yeux", cela prête à rire, c'est tout, et cela ne m'atteint pas. Il y a les textes et la jurisprudence et pour moi ce sont les sources. Et je ne discuterai que sur ces bases. Pas sur vos fantasmes. |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2005 16:45:12 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:30:59
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Citation :
Initialement entré par berck62
BONJOUR,
je devais signer un compromis pour le 14/01/2006 et finalement je change d'avis et je ne souhaite plus acheter ce bien car trop en campagne, est-ce que le vendeur et le notaire ont le droit de me demander des dommages, sachant que j'achetais de particulier à particulier et que l offre s'est faite le 24/12/2005 par téléphone
d'avance merci pour votre aide Doriane
doriane
Tant qu'un compromis n'est pas signé, vous pouvez revenir sur votre décision. Le seul cas où cela ne serait pas possible, c'est le cas d'une offre expressément acceptée par le vendeur et notifiée conformément au code de l'urbanisme et de l'habitation. Ce qui purgerait définitivement le délai de rétractation. |
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berck62
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:51:32
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merci bcp pour la réponse et les informations le Nabot.
en fait je n'ai rien signé du tout j'ai juste fait une offre de prix par téléphone, parcontre le notaire m 'a demandé toujours par téléphone des renseignement sur mon état civil en vue du compromis.
ce que je me demandais c est en fait si le vendeur peut m'attaquer en prétextant qu il a raté des visites par exemple... ou le notaire en disant qu il preparait le compromis etc...
le probleme est que comme j'ai vendu maintenant je ne trouve plus rien dans la meme ville...
doriane |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:59:01
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Citation :
Initialement entré par berck62
j'ai juste fait une offre de prix par téléphone, parcontre le notaire m 'a demandé toujours par téléphone des renseignement sur mon état civil en vue du compromis.
Aucun risque pour vous alors. Avertissez néanmoins le notaire. |
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berck62
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 17:21:13
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encore merci pour tous ces renseignements le Nabot.
en attendant d'avoir trouver un autre bien...
je vous souhaite de bonnes fetes de fin d'année Doriane
doriane |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:12:13
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Ce que vous maintenez est faux pace qu'incomplet.
jcm
Ecoutez jcm voici ce que vous avez écrit.
La remise en mains propres contre émargement n'est pas expressément prévue par les textes. De plus la jurisprudence dominante l'exclut.
Je ne prétend aucunement détenir la vérité. Vous avez affirmé quelque chose, je vous demande un arrêt, et quand vous le citez, finalement je m'aperçois que la remise en main propre est possible en présence d'un officier ministériel. Ce n'est pas la première fois que l'on vous reprend (d'autres ainsi que moi) pour des interprétations plus que douteuses, voire carrément foireuses. Vous aurez beau dire que j'ai tout faux, que j'ai "des peaux de saucisson dans les yeux", cela prête à rire, c'est tout, et cela ne m'atteint pas. Il y a les textes et la jurisprudence et pour moi ce sont les sources. Et je ne discuterai que sur ces bases. Pas sur vos fantasmes.
C'est possible avec un officier ministériel agissant en tant qu'officier ministériel. Un notaire qui ferait une remise en mains propres en faisant simplement signer un récépissé sans autre formalisme, ce ne serait pas bon. D'ailleurs ils ne le font plus.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:25:30
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Citation :
Initialement entré par jcm
Un notaire qui ferait une remise en mains propres en faisant simplement signer un récépissé sans autre formalisme, ce ne serait pas bon. D'ailleurs ils ne le font plus.
jcm
Il me semble vaguement qu'un notaire est officier ministériel. Je n'aime pas trop raconter mes expériences car il n'ont pas d'autre valeur que celle d'un exemple. Il y a un an, j'ai signé un compromis SSP, et sur une feuille séparée, qu'on peut appeler acte mais qui n'était pas dressée en la forme authentique, le notaire y avait mis toutes ses coordonnées professionnelles, il y décrivait qu'il m'avait remis le compromis SSP en main propre, que je reconnaissait avoir reçu l'exemplaire dudit compromis SSP, et que le délai commençait donc à courir le lendemain. J'ai signé cette feuille A4 en trois exemplaires originaux et le notaire y a apposé sa signature ainsi que son tampon. J'ai gardé un exemplaire original. Voilà pour le formalisme. |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2005 18:26:32 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:26:41
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
la jurisprudence a estimé pour l'instant que les moyens équivalents à la LRAR n'incluait pas au niveau sécurité les remises en mains propres. il s'agissait en l'espèce d'une remise en mains propres par agent immobilier. ce qui fait dire à Soyouz que la remise en mains propres par notaire est valable : jusqu'au moment où on aura aussi de la jurisprudence sur ce sujet........ la plupart des notaires que je connais en sont eux aussi à la LRAR
Et je ne suis pas le seul de cet avis...
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:31:59
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par dobaimmo
la jurisprudence a estimé pour l'instant que les moyens équivalents à la LRAR n'incluait pas au niveau sécurité les remises en mains propres. il s'agissait en l'espèce d'une remise en mains propres par agent immobilier. ce qui fait dire à Soyouz que la remise en mains propres par notaire est valable : jusqu'au moment où on aura aussi de la jurisprudence sur ce sujet........ la plupart des notaires que je connais en sont eux aussi à la LRAR
Et je ne suis pas le seul de cet avis...
jcm
Attendons donc la jurisprudence. Ceci dit je ferais obersver qu'un AI est une partie dans le compromis, ne serait-ce que pour l'aspect "tiroir caisse" de sa rémunération et qu'il est donc très mal placé pour garantir une date certaine et incontestable de remise, vu la tendance que certains AI ont à courir après les commissions.  |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 19:45:24
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
la jurisprudence a estimé pour l'instant que les moyens équivalents à la LRAR n'incluait pas au niveau sécurité les remises en mains propres. il s'agissait en l'espèce d'une remise en mains propres par agent immobilier. ce qui fait dire à Soyouz que la remise en mains propres par notaire est valable : jusqu'au moment où on aura aussi de la jurisprudence sur ce sujet........ la plupart des notaires que je connais en sont eux aussi à la LRAR
La position de Soyouz est conforme à celle du Ministère du Logement à défaut de jurisprudence explicite quant aux notaires.
Réglementation du délai de rétractation en matière d'urbanisme
Question écrite N° 41440 du 15/06/2004 avec réponse posée par ESTROSI (Christian) du groupe UMP .
M. Christian Estrosi attire l'attention de M. le secrétaire d'État au logement sur l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui instaure un délai de rétractation au bénéfice de tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation. Selon le deuxième alinéa de cet article, « cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Ce texte faisant état de réception ou de remise, les moyens autres que la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sont admis dès lors qu'ils présentent des garanties équivalentes pour déterminer la date de cette réception ou de cette remise. Le conseil supérieur du notariat, par note du 29 mai 2002, a d'ailleurs précisé que « la certitude de la date au sens de l'article 1328 du code civil ne concerne que les actes juridiques et non les faits. La loi SRU ne semble pas avoir posé une exigence absolue de date certaine puisqu'elle admet la réception d'une lettre ou la remise matérielle d'un document qui sont des faits. » Or, une étude publiée le 9 mars 2001 a adopté une position autre : « La technique de la remise contre reçu, pratique et peu coûteuse, ne paraît cependant pas générer de garanties suffisantes dans la mesure où elle est la plus commodément utilisée pour anti-dater un document. » Reprenant cet argument, le Cridon de Lyon estime quant à lui que « les pouvoirs publics, désireux d'éviter les pratiques qui s'étaient développées à l'origine de la loi Scrivener, imposent qu'un tiers digne de foi atteste de la réalité de la transmission de son engagement écrit à l'acquéreur. Un notaire en tant qu'officier ministériel, un huissier, un commissaire de police pourrait ainsi attester de la remise. Le vendeur lui-même ou l'agent immobilier son mandataire ne sont pas recevables à attester d'une telle transmission. » Or, aux termes d'un jugement du 25 mars 2003, le tribunal de Cagnes-sur-Mer a conclu purement et simplement à l'irrégularité de la remise en mains propres, cet acte ne pouvant avoir acquis date certaine au sens de la loi SRU. Cette interprétation semble avoir été retenue par la cour d'appel d'Orléans (4 novembre 2002) et par la cour d'appel de Toulouse (1er décembre 2003). L'incertitude pesant aujourd'hui sur ce procédé de remise adopté par la pratique, notamment par un tiers tel l'agent immobilier rédacteur de l'acte et conseil des deux parties, porte manifestement atteinte à la sécurité juridique des actes. Ainsi, il souhaiterait savoir si le texte de l'article L. 271-1 du CCH prévoit clairement la validité du procédé de notification par remise quelle que soit la qualité du tiers intermédiaire.
Ministère de réponse: Logement - Publiée dans le JO Assemblée nationale du 05/10/2004.
L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation instaure un délai de rétractation au profit de tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation. Il fait courir ce délai à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte sous seing privé et envisage la notification « par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Cette rédaction, inspirée de l'article L. 121-64 du code de la consommation, applicable au contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé, tend à couvrir les hypothèses de notification internationale dans des pays ne connaissant pas la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'exploit d'huissier est évidemment un moyen présentant des garanties équivalentes, tout comme la remise de l'acte par un notaire en tant qu'officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l'acte sous seing privé, signée par lui-même et le bénéficiaire. En revanche, la remise directe de l'acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle n'offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée. En effet, l'utilisation de la lettre recommandée prévue par l'article L. 271-1 a pour but d'éviter toute fraude, et la remise contre récépissé est une technique qui permet d'antidater la remise de l'acte. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:10:26
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Je n'ai jamais rien dit d'autre. Le ministre précise bien EN TANT QU'OFFICIER MINISTERIEL :
" tout comme la remise de l'acte par un notaire en tant qu'officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l'acte sous seing privé, signée par lui-même et le bénéficiaire."
Cette précision est essentielle car le notaire n'agit pas toujours en tant qu'officier ministériel. Il peut négocier des ventes, rédiger des compromis SSP, donner des consultations... qui ne relèvent pas de ce statut.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:22:36
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je n'ai jamais rien dit d'autre. Le ministre précise bien EN TANT QU'OFFICIER MINISTERIEL :
Vous voulez qu'il agisse en tant que quoi ? Cafetier ? Je me souviens qu'il n'y pas si longtemps vous aviez affirmé qu'une jurisprudence "dominante" excluait la remise en main propre contre émargement. Déclaration qu'il a bien fallu affiner. En fait la jurisprudence semble exclure les agents immobiliers car dans la pratique ils ne sont pas du tout fiables, mais alors pas du tout, et les vendeurs eux mêmes, en qui on peut avoir encore moins de confiance. Ce qu'a précisé le Ministère du Logement.
Citation :
" tout comme la remise de l'acte par un notaire en tant qu'officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l'acte sous seing privé, signée par lui-même et le bénéficiaire."
Exactement mon cas. Et cela rentre dans le cadre d'une écriture privée. Pas authentique de surcroît.
Citation :
Cette précision est essentielle car le notaire n'agit pas toujours en tant qu'officier ministériel. Il peut négocier des ventes, rédiger des compromis SSP, donner des consultations... qui ne relèvent pas de ce statut.
C'est un autre problème. |
Edité par - LeNabot le 01 janv. 2006 16:24:31 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:29:14
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Ben non, LeNabot. S'il agit en tant qu'officier ministériel, ce n'est plus une écriture privée, justement. C'est d'ailleurs fait pour ça.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:32:54
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ben non, LeNabot. S'il agit en tant qu'officier ministériel, ce n'est plus une écriture privée, justement. C'est d'ailleurs fait pour ça.
jcm
Il est possible qu'il ait enregistré après, et archivé, mais je doute fort du caractère authentique de l'acte. Il n'y avait pas le fameux "Pardevant". |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:34:45
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Eh bien dans ce cas cela n'a pas plus de valeur que si c'était fait par un AI ou votre voisin.
jcm |
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delai retractation 7 jours
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