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 Sujet  |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 01 déc. 2005 : 15:03:12
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Bonjour
Je suis confronté à un problème et j'aimerai vos avis.
Dans 2 semaines, je vends un appartement. J'ai payé mes charges début octobre (670 euros) et je recoit début novembre une régularisation de charges pour l'exercice 2004/2005 (exercice=de juin à juin) qui me dit que le syndic me doit 500€. J'ai appelé le syndic, la dame au téléphone était certes un peu spéciale, mais j'ai cru comprendre qu'elle ne pouvait ou ne voulais pas me faire un chèque.
Ma question est simple: comment récupérer mes 500€ ? (qui corresponde à une consommation d'eau chaude quasi néante comme je n'habitait plus dans l'appartement)
Merci d'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 16:39:29
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L'assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes du dernier exercice (2004/2005) a-t-elle eu lieu ? Si a-t-elle approuvé ces comptes.
Si oui vous pourrez récupérer les fonds dans quinze jours au moment de la signature de l'acte et de l'apurement de votre compte.
Si cette assemblée n'a pas eu lieu : les comptes ne sont pas approuvés et le solde n'est pas exigible.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 16:45:09
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| il vous appartient de prévoir une clause conventionnelle dans votre acte authentique |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 17:01:11
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C'est bien ce que je craignais .... 
L'approbation des comptes et l'assemblée n'a pas eu lieu.
Acte authentique ? c'est le compromis de vente ? |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 17:18:30
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Ce qui m'étonne est le fait que tu aies reçu la régularisation de l'exercice 2004/2005, alors que l'AG, et donc l'approbation des comptes, n'a pas eu encore lieu, comme le rappelle JPM !!!
AG, dont normalement tu devrais bientôt recevoir la convocation, décembre étant le sixième mois aprés la clôture de l'exercice.
snp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 17:38:49
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l'acte authentique est l'acte de vente.
le montant de la régularisation des dépenses ne sera définitivement connu qu'avec l'approbation des comptes |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 17:41:48
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Bah oui ca m'a étonné aussi, mais je pense que c'est une juste une régul pour l'eau chaude.
Ce qui est un peu "écoeurant", c'est qui si j'avais trainé 1 mois pour payé mes charges en octobre, si j'avais payé après avoir recu la régul, j'aurai payé mes charges - la régul, ca me parait stupide comme procédé, je sait pas si la loi qui est stupide, m'enfin bon .... |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 17:43:46
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Citation :
Initialement entré par nefer
l'acte authentique est l'acte de vente.
le montant de la régularisation des dépenses ne sera définitivement connu qu'avec l'approbation des comptes
Ok, donc je fais quoi ? j'appelle le notaire pour qu'il stipule dans l'acte de vente que l'acquéreur me devra des sous ?
L'approbation des comptes aura lieu après la signature de l'acte authentique. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 18:18:19
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Votre question pose un des problèmes générés par la tenue tardive des assemblées annuelles dites ordinaires.
Effectivement, il faut régler cette question avec le notaire et voir en même temps si vous avez récupérer d'autres fonds : fonds de roulement ou provision sur travaux futurs.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 18:51:34
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encore un syndic un peu spécial qui envoie une régul de comptes avant que l'assemblée les ait approuvés ???
on est vraiment dans un monde dingues !!! ya mmême des copros où ils approuvent les comptes alors qu'ils ne les ont pas
que faire devant tant de bêtise et d'incompétence ??? et de carence de la Loi pour sanctionner ces façons de faire |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 23:19:18
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La question de la date d'envoi des comptes individuels de charges n'est pas encore réglée 
En principe il faudrait effectivement ne les diffuser qu'après approbation des comptes, les soldes de fin d'exercice étant alors alors exigibles.
Mais il y a des détails pratiques qui choquent :
D'abord, si les soldes sont en faveur des copropriétaires, le syndic les conserve puisqu'ils ne sont pas exigibles
Mieux encore : pour un compte arrêté au 31/12/2005, si les comptes établis fin dévrier 2006 laissent apparaître des soldes en faveur des copropriétaires, il est possible de les imputer sur l'appel d'avril 2006 si les comptes sont diffusés immédiatement. S'ils ne sont diffusés qu'après l'assemblée tenue en mai 2006, ils ne seront imputés que sur l'appel de juillet. Je laisse de côté l'hypothèse d'une assemblée tenue fin juin 2006
Et encore : beaucoup de copropriétaires s'intéressent à leur compte personnel autant, sinon plus, qu'aux comptes généraux du syndicat. S'ils n'ont pas ce compte au moment de l'assemblée, ils ne sont pas comtents et ils ont bien raison.
La solution de la diffusion après approbation est donc juridiquement logique mais pratiquement mauvaise. La pratique ancienne n'était pas si mauvaise. Ils étaient diffusés mais les " insuffisances sur provision " n'étaient pas exigibles. Les copropriétaire pouvaient les payer si bon leur semblait mais le syndic ne pouvait les recouvrer judiciairement. Les excédents étaient par contre crédités immédiatement. Je ne vois par très bien pourquoi on a changé.
Hypothèse d'une modification des comptes présentés ? Statistiquement le risque est faible. Chez les professionnels dignes de ce nom, - c'est avec eux que la question se pose -, il n'y a pas 5 % de comptes substantiellement modifiés quand ils ont été validés par le CS.
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 16:18:28
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Je viens d'appeler le notaire et ca va pouvoir s'arranger, enfin je pense ...
Elle a dis que le syndic devait lui faire un état des charges et que l'acquéreur devait payer ma régulation pour 2004.
Maintenant, j'ai encore un peu peur que le syndic (Fonc.. pour ne pas le citer ;) ) donner un état des charges différent que ce que j'ai eu, vu que l'approbation des comptes a pas eu lieu, enfin bon j'y crois quand même, le syndic a merdé 1 fois en me donnant la régulation sans l'approbation, alors pourquoi pas 2 fois en la donnant au notaire ;)
En tout cas, merci de vos réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 16:22:48
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mais quand vous avez des CS qui ne savent pas ce qu'est un grand livre, un débit ou un crédit, une charge récupérable ou pas, une double facturation ou une mauvaise imputation, on a le droit de s'affoler
c'est bien aussi pour cela que ne pouvoir contrôler les comptes que 2 ou 3h au maxi la semaine avant l'AG, laisse la porte ouverte à tout, surtout à celle de ne pas pouvoir réagir : on se marre d'autant plus quand un avocat dans ses conclusions écrit que les erreurs n'étaient pas jointes au dossier de l'AG ou qu'on est obligés de sommer la transmission des pieèces comptables détenues par le syndic... encore une fois le syndic est mandataire et n'a aucune raison de refuser l'accès aux docs sauf à ne pas faire les choses correctement et à la pratique il y en a bcp qui n'aiment pas qu'on regarde autre chose que les factures, et redisons-le une facture sans contrat, bon de commande, ordre de services, reception, vérification du travail fait ca ne sert pas à grand chose sauf eventuellement à trouver des certaines erreurs pour les factures encore taper à la machine ou sous word (bcp plus fréquent qu'on ne le croit)
le plus important étant souvent de contrôler les OD (opérations diverses. Dans ce sens il est dommage que les nlles obligations comptables soient reportées d'un an, car pouvoir bidouiller des dates de saisie comptable est ce qui est le plus surprenant dans des gros groupes de syndic ou logiciels connus. En compta et en controle toute correction ne devrait être effectuée que par une OD (opération diverse)
enfin je recherche toujours des copropriétaires qui auraient réussi à faire rectifier des erreurs |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 16:32:24
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ben avec F----- prenez votre calculette car font de plus en plus fort pour facture les photocop, les renseignements etc
et comme en général ils refusent le compte séparé en comptant des honoraires ahurissants pour en avoir un, ils envoient la régul le soir même ou le lendemain de l'AG
si votre acheteur ou son notaire font attention, ils demanderont que la régul soit à votre charge...
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 19:20:00
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Bon je comprends plus rien 
Foncia m'a envoyé une copie de ce qu'il a envoyé au notaire, y'a les budgets prévisionnels dessus.
Deux problèmes:
- Déjà, Foncia me dit que mon compte sera cloturé à l'approbation du budget. Je croyais que la nouvelle loi faisait qu'on réglais tout chez le notaire le jour de l'acte et que j'entendrais plus parler du syndic après ....
- Foncia demande 400€ pour soit disant un budget prévisionnel. J'ai payé ma provision de charges pour octobre, novembre et décembre. La vente a lieu le 13 décembre ....
Merci de m'éclairer .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 22:42:27
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Foncia ou tout autre syndic doit clôturer votre compte au lendemain de la réception de la notification de la vente par le notaire.
Ne vous laissez pas embarquer dans une histoire de compte prorata tempris à l'ancienne mode. Vous devez récupérer vos avances éventuelles qui doivent être reconstituées à due concurrence par votre acquéreur.
Après la notification les appels de fonds seront adressés à votre acquéreur et vous ferez les comptes directement avec lui après clôture de l'exercice.
Soyez ferme la dessus. Pärlez en le jour de la signature au notaire.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 20:44:26
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Reprendre le décret de 1967
article 6-2 A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot:
1°le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel,en application du 3è alinéa de l'article 14-1 de la loi de 1965,incombe au vendeur;
2° le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui,vendeur ou acquéreur,qui est propriétaire au moment de l'exigibilité;
3°le trop ou moins perçu sur provisions,révélé par l'approbation des comptes,est porté au crédit ou au débit de celui qui est propriétaire lors de l'approbation des comptes
article 45-1 (dernier alinéa)les avances sont remboursables
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 22:19:27
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le pb c'est l'approbation des comptes : donc normalement c'est l'AG et qd le syndic met 2 ou 3 mois à envoyer les régularisations (point négatif des AG de fin juin avec les vacances des gestionnaires et comptables) que fait-on pour les régularisations de charges en plus ou en moins (en général cela va traîner 1 an ou 2) et les ventes qui sont parfois plus fréquentes à cette période (tout du moins chez nous, mutations, déménagement prévu en fn des vacances scolaires et rentrées etc)
nous avons le cas et un grand cafouillage avec en plus chgt de syndic, au final dans tout ca c'est le sdc qui trinque ... |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 12:28:48
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Ca y est, la vente a eu lieu 
Par contre, le syndic ne m'a pas demandé de frais de mutation.
Je pense que c'est une erreur de leur part.
Ont ils le droit de me demander ces frais après la vente ?
Merci de vos réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 14:00:09
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Votre message est bien bref.
Sans vouloir être indiscret, le notaire a quand même bien évoqué les problèmes relatifs à l'état daté et aux comptes entre vendeur et acquéreur ? Il vous a remis l'intégralité du prix ? |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 14:54:03
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Oui bien sur, le notaire a tout fait en règle.
Mais le notaire a aussi souligné qu'il n'y avais pas de frais de mutation coté vendeur sur les papiers qu'elle avait recu du syndic.
Coté acheteur, il y a des frais de mutation mais peu élevés (dans les 100€).
Sinon une autre petite question. Le notaire a bien parlé d'un prorata entre vendeur et acquéreur après l'approbation des comptes, mais si l'acquéreur est "roublard" et me dis pas quand le budget est approuvé, comment je fait ? faut que je passe par le syndic quand même ? |
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