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 Sujet  |
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jakapaka
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 04 déc. 2005 : 10:49:34
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Bonjour,
j'envisage d'acheter un appartement déjà loué.
Il s'agirait là de mon premier investissement, et je ne sais pas comment m'y prendre.
J'ai donc deux questions à vous poser:
- Est-il vraiment utile de confier le bien en gestion? Qu'est-ce que cela m'apportera par rapport à la gestion en direct?
- Y a-t-il des bons gérants 'réconnus'? Vaut-il mieux prendre des grosses sociétés ou plutot des petites? Aucun de mes proches n'est dans cette situation, je ne sais donc pas vers qui m'orienter.
Merci de vos réponses 
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 11:00:38
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japaka,
La première des choses vu votre profil est de prendre l'attache d'un gestionnaire de patrimoine.
Il ciblera votre projet et votre désir inconscient sans être pour autant psychanaliste.
Ainsi il vous orientera vers le produit peut être financier et non pas immobilier si au bout du compte vous ne cherchez pas à habiter plus tard le local d'habitation proposé à la location.
Il faut savoir que pour une mutation immobilière les droits d'entrée sont les droits d'enregistrement soit environ 7%.
Sur un produit fiancier ils peuvent être de moins de 3%.
Les frais de gestion d'un produit financier ssont plus faibles que ceux de l'immobilier, il faut prévoir une couverture des loyers impayés, les impôts fonciers, la CSG, les charges de copropriété qui ne sont pas récupérables sur le locataire, les travaux futurs, les nouvelles législations actuelles et à venir.
Je suis inavantagé d'être pour le moment le seul à intervenir et ainsi de vous présenter un univers sombre.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jakapaka
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 11:32:11
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bouziques,
ne le prenez pas mal, mais vue cette réponse et celle que vous avez faite concernant le passage en copro, vous avez le don de répondre à une question qui n'a pas été posée.
Le choix entre produit immobilier et produit financier n'est pas à l'ordre du jour. Peut-être que je cherche tout simplement à diversifier mon patrimoine. Peut-être que je cherche aussi à avoir un petit appartement pour mes enfants, lorsqu'ils seront grands. Ou peut-être pas du tout! Mais là question n'est pas là.
Si vous relisez le post, vous serez capable de comprendre quelles étaient les questions posées, et ensuite vous déciderez d'y répondre ou pas.
Mais, s'il vous plaît, ne polluez pas mes sujets, c'est la deuxième fois que vous le faites ...en une heure!!.
Merci
Pour les autres,
le post est toujours ouvert, svp, faites abstraction des différences entre bouziques et moi.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 15:14:25
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C'est utile si l'on ne peut pas faire autrement. Question de temps et de savoir faire. Il faut voir le travail qui est fait et le coût du traitement externe (14-15 % des loyers).
Je n'ai jamais laissé faire ce travail donc je n'ai pas d'avis sur les prestataires. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 23:58:07
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Mathieu,
"14-15 % des loyers" pour un coût de gestion locative : c'est un record du monde du saut en hauteur !
Jakapaka,
Je vous conseillerais d’aller, pour enclencher votre réflexion, sur le chapitre « Gérer mes biens locatifs » du site UI, auquel on accède :
- soit en page d'accueil du site UI et onglet locataires
http://www.universimmo.com/locataires/uniacc000l.asp ) ;
- ou en cliquant directement sur la tête de chapitre à
http://www.universimmo.com/family/unifamily000.asp?family=17&all=1 ;
et d'en étudier le contenu, puis de revenir si nécessaire sur les forums avec des questions alors plus affinées.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 déc. 2005 00:00:34 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 08:27:09
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« c'est un record du monde du saut en hauteur »
Je ne pense pas exagérer, mais il faut noter que je parle bien d’un % calculé sur les seuls loyers.
Si on prend par exemple 12 % ttc sur loyer + charge, on va avoir un pourcentage plus élevé si l’on calcul le coût par rapport au seul loyer.
Il faut également vérifier s’il y a des actes facturés hors gestion courante (entrée, sortie, edl, …)
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 10:42:21
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Il me semble qu'il y a tout un tas de conseils sur comment choisir son agence immo (critères) sur ce site et d'autres spécifiques en immob.
Prendre le temps de faire le tour des agences, qu'elles vous expliquent comment elles travaillent + feeling avec le gestionnaire.
Pour mon expèrience perso, je trouve cela très appréciable de ne pas avoir de gestion locative à faire. Donc, je paye 8% ttc des loyers (3 apparts) et je m'occupe que des "petits" soucis matèriels en direct avec les locataires. Moins de stress et relations cool avec les locataires.
Benoît |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:09:45
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bonjour !
je gere 2 appartements (pres de chez moi) en direct) et j'en ai un en gérance (loin)
l'appartement qui me donne le plus de souci... est celui en gérance : l'agence traine toujours les pieds pour me payer les loyers (alors que la locataire les paye en temps et en heure) est prompt a m'envoyer une multitude de devis pour travaux, mais répond rarement à mes courriers...
Je ne sais pas comment je ferai si mes parents ne m'aidaient pas en passant voir la locataire de temps en temps ...
je finis par conclure que les agences sont surtout des intermédiaires couteux et inutiles...
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:31:19
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veheff: rien ne vous empêche de changer de mandataire.
vous pouvez même faire une première recherche de gérance par téléphone en discutant avecle responsable gestion locataive, en lui demandant de vous adresser un dossier de présentationn du cabinet, de ses méthodes de travail, les références de son logiciel, un exemplaire de son mandat de gestion..... |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:11:51
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je suis d'accord avec vous : j'ai commencé à prendre contact avec le syndic de l'immeuble, qui fait aussi gérance. j'attends de voir sa réactivité
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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logetoi
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 30 déc. 2005 : 21:57:10
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Si il n'y a qu'un bien en gestion, il n'est pas utile de passer en régie, qui prendra en moyenne entre 6 & 7% du montant du loyer annuel.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 22:31:02
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Logetoi, les liens promotionnels n'ont pas lieu d'être sur les forums ; le site vers lequel vous renvoyez est celui d'une agence immobilière d'après ce que l'on peut constater en l'ouvrant et en le parcourant.
Pierre |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 22:45:58
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et qui de plus comporte bon nombre d'erreurs dans les modèles de lettres.
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 06:07:54
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logetoi,
Pub caractérisée ! Tss, tss
Extrait :
C'est pourquoi, mieux vaut être retraité ou inactif pour gérer son ou ses appartements.
Parce que l’on est retraité on a plus de capacités à comprendre les lois régissant la location… ?
Que comprendre dans inactif… ? s’emmerde devant la télé toute leur sainte journée… ?
O_0
J'apprécie pas ce genre d'argumentaire ...
Lo |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 12:36:27
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cher HB paris:
je suis d'accord avec vous concernant la liste des attributions d'une régie... d'autant si on habite a 800 km de la..
mais quand on est obligé de téléphoner toutes les semaines pour "pousser" son dossier, qu'on a du mal a se faire regler les loyers (l'agence les gardant un peu trop longtemps), que par contre les devis pleuvent.. il y a lieu de se demander si ce n'est pas une sangsue qu'on nourrit plutot qu'une aide rémunérée. non ?
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 14:50:24
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Encore faut-il que cette fameuse agence s'y connaisse un peu en matière de location et de réglementation : car y'a bcp de fantaisistes sur le marché (hélas !) et même si c'est une petite agence sympa, leurs compétences ne sont ni affichées, ni annoncées sur leur front.
Et même à 800 KM de là (et à l'étranger), il est tout à fait possible de gérer ses appartements .... car pour moi, agence: j'ai donné et terminé !!! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:43:50
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Oui, et dans l'énumération autant niaise qu'orientée des choses que font si bien les agences débitée comme une mécanique éraillée par HB Paris, à savoir :
" l'agence s'occupe de tout, de la recherche de location, d'estimer votre bien, de vérifier la solvabilité des candidats locataires, de prendre éventuellement une caution, d'établir les contrats, les états des lieux (qui peuvent être effectués par une société experts) d'encaisser les règlements, de régler toutes les factures relatives au bien : charges de copropriété, taxes foncières, de solder les comptes de gestion tous les trimestres avec éventuellement et à la demande des acomptes mensuels, de solder les charges locatives une fois par an, de récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de préparer un état préparatoire de vos revenus fonciers, de faire établir des devis et de vous les soumettre pour accord, de réviser les loyers, de renouveler le contrat et de vous en informer huit mois avant, de faire les déclarations de sinistre auprès du syndic " ,
je crains qu'elle ait oublié les shampoings à l'eau tempérée et désalcalinisée et le passage subtil de régécolor pour rafraîchir la couleur dès que les racines réapparaissent, le tout accompagné d’une bonne brouettée d’herbe.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 31 déc. 2005 16:45:38 |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 20:11:41
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PTDR !!! *
pétée de rire !!
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 03:44:16
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Ah oui, Veheff, j’ai oublié de préciser que la brouettée d’herbe est pour alimenter l’âne qui a commis cette énumération à laquelle manquait, hélas, le régécolor. C’était pas évident ?
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 01 janv. 2006 03:45:47 |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 09:45:13
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Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
Edité par - veheff le 02 janv. 2006 09:46:23 |
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Gestion locative : questions générales
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