Merci de votre réponse!
J'espère que tout le monde voudra bien mettre de la bonne volonté.
L'Assemblée en question ne risque-t-elle pas d'être nulle du fait même que l'actuel syndic ne soit déjà plus propriétaire et qu'il ait déjà démanagé vers sa nouvelle adresse? De plus, je crains que la comptabilité du syndic actuel ne soit pas acceptée par un nouveau syndic professionnel...

Citation :

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Initialement entré par JPM



Une personne ayant venu son lot ne peut plus être syndic bénévole.

En principe vous devez faire désigner un administrateur provisoire qui aurait pour mission de convoquer l'assemblée devant désigner un nouveau syndic. Il en résulte des soucis et des frais.

S'il n'existe pas de tensions vives au sein du syndicat, vous pouvez demander à l'ancien syndic de convoquer l'assemblée des copropriétaires.

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En voilà une bonne nouvelle!
Est-ce à moi de faire la démarche auprès du TGI et de supporter le coût de l'"opération"?

Citation :

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Initialement entré par fguigui

ben si elle est convoquée par l'administrateur provisoire elle sera tout ce qu'il y a de plus régulière.

Au contraire si elle était convoquée par votre pseudo syndic bénévole elle ne le serait, et pourrait être contestée (pendant 10 ans).

Donc il faut absolument demander au président du tgi la nomination d'un administrateur provisoire qui lui convoquera une ag régulière aux fins de nommer un nouveau syndic.


Cordialement.

Frédéric

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Il s'agit d'une petite copropriété et tenir au courant les copropriétaires n'est pas le plus difficile (bien que je ne sois pas sur place). Le plus dur est de les mobiliser et de leur faire prendre conscience qu'il faut respecter "un minimum" la législation en vigueur... Beaucoup sont âgés, se connaissent bien et n'aiment pas trop qu'on leur rappelle qu'il faut suivre un certain nombre de règles légal (et aussi de simple bon sens). Bien malgré moi, j'endosse toujours le rôle de (méchant) gendarme. Quelques-uns m'écoutent mais n'osent pas affronter la majorité.
Bienvenue dans le paradis de ma copropriété...!!!!

Citation :

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Initialement entré par gédehem

Ce sont des frais engagés pour retrouvrer un fonctionnement du syndicat normal, conforme aux textes. Ce sont donc des frais engagés pour la sauvegarde du syndicat qui doivent vous être remboursés par le futur syndic. A préciser dans la requête désignant l'administrateur provisoire.
Combien êtes vous dans votre syndicat ?
Avvez-vous connaissance ou possibilité d'avoir connaissance des nom et adresse de tous les copropriétaires ?

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Merci Wolfram! Voici un autre "son de cloche" totalement différent (jamais entendu,ni lu ailleurs)... Qui croire?
Je ne suis pas opposée par principe au choix d'un syndic bénévole. Je connais les arguments que vous avancez concernant les syndics professionnels.
Malheureusement, notre syndic bénévole (d'ailleurs de moins en moins bénévole puisque nous le rémunérons un peu plus chaque année)n'est pas très au fait de la législation, ni des règles comptables. Nos assemblées sont des caricatures d'assemblée oscillant entre réunions de commères ou "réglement à OK Korral"... La gestion de notre immeuble s'en ressent fortement et ceci davantage chaque année. Je ne pense pas que ce soit la faute uniquement du syndic: il faudrait que chacun de nous montre un peu moins de laxisme.
Toujours est-il qu'après une grosse décennie, je n'ai pas perdu l'espoir que nous repartions sur la bonne voie. Et je ne vois pas comment notre syndic qui n'était pas "bon" le deviendrait subitement en quittant notre copropriétaire.
La solution de l'administrateur provisoire ne m'enchante pas non plus et si tout peut s'arranger par un vote en assemblée, je m'en réjouis. Je voudrais juste avoir la certitude définitive que ceci est permis par les textes.

Citation :

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Initialement entré par wolfram

La copropriété gérée par les copropriétaires

Art 28 du décret de 1967 (modifié). Sous réserve des dispositions de l'art 443-15 du CCH (code de la construction et de l'habitation), et des stipulations particulières du rglt d copro, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.

Donc, bien que n'étant plus copropriétaire, si votre syndic BNP répond à l'un des critères, il peut continuer d'assumer ses fonctions.

L'expérience montre que le syndic professionnel n'est pas une bonne solution pour la petite copropriété. En effet, les tâches fixes à assumer nécessitent une forte rémunération sous peine de n'être pas économiquement rentable pour le cabinet de syndics. Par ailleurs, dans de trop nombreux cas il est reproché aux syndics de petites copros de ne pas leur consacrer le minimum de diligences souhaitables.

D'ailleurs le même reproche leur est souvent fait, même dans le cas de copros de taille suffisante, car chaque gestionnaire, sauf exception a un nombre trop important de copros à gérer.

J'ai déjà écrit et je persiste que la solution de l'administrateur provisoire n'est que l'opportunité d'engager la copro dans des dépenses trop importantes qui ne font qu'accroitre les difficultés de la copro. Seuls des juristes théoriques peuvent préconiser cette solution. Ou qui essaient d'apporter des affaires aux syndics dits professionnels.

Dans le cas de petites copros, la meilleure solution est le syndic copropriétaire. Que la copro soit en syndicat coopératif ou syndic BNP et Conseil syndical. Mais cela demande un minimum de compétences qui peuvent s'acquérir avec l'aide de www.unarc.asso.fr . Et surtout un certain sens de l'intérêt collectif qui n'est autre que la préservation de ses intérêts propres de copropriétaire.

Ce qui est certain avec un syndic bénévole, c'est que l'intérêt financier du cabinet de syndic ne prévaudra pas sur l'intérêt du patrimoine des copropriétaires.





Wolfram

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Citation :

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Je ne suis pas opposée par principe au choix d'un syndic bénévole. Je connais les arguments que vous avancez concernant les syndics professionnels.
Malheureusement, notre syndic bénévole (d'ailleurs de moins en moins bénévole puisque nous le rémunérons un peu plus chaque année)n'est pas très au fait de la législation, ni des règles comptables.

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Citation :

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Initialement entré par quelboulot

Citation :

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Je ne suis pas opposée par principe au choix d'un syndic bénévole. Je connais les arguments que vous avancez concernant les syndics professionnels.
Malheureusement, notre syndic bénévole (d'ailleurs de moins en moins bénévole puisque nous le rémunérons un peu plus chaque année)n'est pas très au fait de la législation, ni des règles comptables.

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Jusqu'à preuve du contraire,le bénévolat impose l'absence de toute rémunératiopn !

Alors, en dehors du remboursement de frais de gestion courante : timbre, ramette de papier, cartouche imprimante et qqs autres bricoles il ne doit pas être question de rémunération.

Dites nous tout, et en partciulier le montant de cette rémunération annuelle en particulier, car elle pourrait expliquer le choix de ce vrai/faux béénvole de rester dans l'opacité de ses comptes et dans l'intérêt de poursuivre ses pratiques bien que n'étant plus copropriétaire...

Christophe

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Citation :

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http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877&var_recherche=syndic+benevole

CO008 - Rôle du syndic dans l’organisation de la copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée.
Il est nommé par l’assemblée générale à la majorité absolue des voix pour une durée maximale de trois ans, 1 an si le syndic a participé à la construction de l’immeuble.
qui fixe les conditions de rémunération du syndic)
Le contrat du syndic doit contenir la durée du contrat , sa date d’effet , ainsi que les éléments de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission du syndic en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10.7.65.
L’assemblée générale approuve le contrat à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (art.29 du décret du 17.03.67)
En cas de renouvellement de fonctions, le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat distinct du précédent .

Il doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée au moins une fois par an.
Vous choisissez vous-même, avec l’ensemble des copropriétaires, un syndic professionnel ou non professionnel, auquel vous confiez la gestion de votre immeuble.

.Le syndic non professionnel ou bénévole peut-être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s’assurer lui-même pour sa propre responsabilité. Il tiendra une comptabilité séparée et assurera l’immeuble.

.Le syndic professionnel doit posséder :
- une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par le préfet ;
- une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d’un organisme de garantie collective ou d’un établissement bancaire) ;
- une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.
Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité ; (loi No 70-9 du 2-1-70).Il perçoit des honoraires.

Le rôle du syndic :
- Il convoque les assemblées , établit le procès - verbal des délibérations et en assure la notification
- il exécute les décisions de l’assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété ;
- il administre la copropriété, c’est lui qui passe les contrats de fournitures, d’entretien, de souscription de polices d’assurances, d’engagement du personnel du syndicat ; il établit et met à jour le carnet d’entretien (créer un lien avec la fiche carnet d’entretien) ;
- il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable ;
- il tient la comptabilité et prépare également le budget prévisionnel de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat , ainsi que la situation de trésorerie du syndicat
- il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs ;
- il est l’archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété ;
- il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l’assemblée,
Le saviez-vous ?
Le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Cependant , lorsque le syndic est un syndic professionnel , l’assemblée peut dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1
Le décret précise que la dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé doit être accordée pour une durée déterminée. La dispense est renouvelable. Elle cesse de plein droit en cas de désignation d’un nouveau syndic.

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Citation :

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Quant à l'extrait du site ci dessus, il montre que le rédacteur ignore qu'un syndic non-professionnel peut être rémunéré. Ce n'est pas une nouveauté pourtant.

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Citation :

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On ne se "mouille" pas trop sur le site du ministère

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Citation :

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Le syndic non professionnel ou bénévole peut-être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.

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Citation :

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Initialement entré par quelboulot

JPM,

Citation :

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Quant à l'extrait du site ci dessus, il montre que le rédacteur ignore qu'un syndic non-professionnel peut être rémunéré. Ce n'est pas une nouveauté pourtant.

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Quand j'écrivais que l'

Citation :

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On ne se "mouille" pas trop sur le site du ministère

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j'interprétais différemment

Citation :

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Le syndic non professionnel ou bénévole peut-être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.

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Si, peut-être... alors peut-être pas!!!

Donc peut-être "un non-copropriétaire"

peut-être "rémunéré"...

Mais bon, comme nous le constatons je pense, ce blabla n'est guère limpide

Christophe

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