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dgroud
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38 réponses |
 Posté - 06 déc. 2005 : 00:28:45
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bonjour,
voici le descriptif de la situation de notre copro. ainsi que les questions que nous nous posons.
Descriptif:
Nous sommes une copro de 5 copropriétaires occupants ainsi qu'une vingtaine de garages. Nous avons décidé de gérer nous-mêmes la copro. après un ras-le-bol général vis-à-vis du syndic actuel. Les comptes sont clos au 30 septembre et la prochaine assemblée devrait avoir lieu en janvier, février ou mars 2006 je ne sais pas encore. Le mandat du syndic s'arrête assez bizarrement au 31 mars 2006.
Conseils/questions:
- Comment doit-on notifier au syndic actuel qu'il doit mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG (LR avec AR) ? Que doit contenir exactement le courrier (la proposition de contrat, le nom du nouveau syndic, etc.) ?
- Ce changement va-t-il pouvoir se faire au 31 mars 2006 en plein milieu d'un exercice comptable ?
- Pour ceux qui ont franchi le pas, je suis preneur de tous conseils avisés.
Merci d'avance et en espérant pouvoir nous débarasser rapidement de ce parasite...
DGROUD
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 01:13:54
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Réponse 1 : Votre courrier de demande d'inscription doit être fait en LRAR, et doit être accompagné du nom de la personne candidate au poste de syndic bénévole, et si possible : un contrat définissant le cadre de son mandat (même s'il est bénévole), et l'assurance de sa couverture en responsabilité civile. Ajouter la référence à l'article 10 du décret du 17 mars 1967.
Je ne vous cache pas que le syndic en place ne va pas accueillir favorablement cette demande  ...
Réponse 2 : Je ne vois pas d'obstacle au changement de syndic en plein exercice comptable. Par contre je vois de la difficulté pour le nouveau syndic pour re-saisir le début de l'exercice (pas encore de plan comptable normalisé obligatoire), et gérer la transition entre le moment de la révocation du précédent syndic et le moment de la remise des fonds.
Réponse 3 : C'est peut-être le moment d'adhérer à une association de copropriétaires pour qu'elle vous assiste dans vos démarches, car cette transition est pleine de pièges, et demande donc une certaine expérience. J'en ai bien une préférée, mais je ne veux pas vous influer  .
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snp
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591 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 08:42:55
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Réponse à mfld - 06/12/2005 : 01:13:54
Le changement de syndic est toujours en plein exercice comptable. Dans le cas contraire, il faudrait que l'AG ait lieu le dernier jour de l'exercice précédent!!! Chapeau à celui qui y arrive!!
Réponse à dgroud - 06/12/2005 : 00:28:45
mfld a raison, prends contact avec une association, j'espère que tu es un peu beaucoup au courant de ta copropriété, fais du lobbying auprés des autres. Si le syndic oublie de mettre à lOJ l'élection d'un nouveau syndic, il faut que vous le rejetiez en bloc, même pas de quoi passer à l'article 24. Là, tu te présentes, et tous te suivent..."à l'abordage!" . Egalement n'oublies pas de prévoir quelqu'un (ou toi-même) au poste de secrétaire de l'AG, ainsi qu'une main ferme sur la feuille de présence.
Bonne chance.
snp |
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dgroud
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 09:11:25
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Merci pour tous ces conseils, je vais en tenir compte pour que tout se passe dans les règles.
J'aimerais tout de même avoir votre avis sur les proportions des honoraires de notre syndic actuel (nous sommes une toute petite copro.).
Charges de syndic (honoraires + frais AG hors envois courriers) : 2440 Euros TCC
Charges globales : 4385 Euros TCC
Le syndic empoche donc plus de 55% des dépenses de la copro.
Ce ratio me semble très très élevé. Qu'en pensez-vous ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 09:12:51
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mfld: il ne s'agit pas de la révocation de l'ancien syndic.
la résolution doit s'intituler "élection du syndic" et il y aura 2 propositions à l'ODJ. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 09:25:23
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dgroud, faisons simple :
Vous êtes 5 copropriétaires, vous semblez tous ou majoritairement d'accord pour vous gérer vous-même.
Le mandat de votre syndic actuel arrive à échéance le 31 mars 2006.
L'AG devra se réunir avant cette date, vous le précisez au cours du 1er trim. 2006 Donc la question "nomination du syndic" sera obligatoirement inscrite à l'ODJ.
Que vous reste t-il à faire. Rédiger un petit contrat "Entre Mr X et le syndicat des copropriétaires Y, contrat qui précise :
D.art.29 : "Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet (et d'échéance. ndlr) ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- Pour la durée du mandat et son échéances, elles sont fixées par l'AG qui nomme le syndic (le syndic est élu pour une durée de ... commençant le ..... se terminant le .....").
Le contrat indivisible du mandat ne peut que reprendre cette durée.
- si vous êtes 'bénévole', pas de rémunération ... donc pas de clause dans un contrat ici.
- reste les conditions d'exécution de votre mission, mission fixée par les textes. Ici, aux autres copropriétaires (et à vous même) de dire ce qu'on attende de vous, en particulier.
Vous voyez que pour ce qui concerne le 'contrat' du syndic non prof bénévole, il est réduit à sa plus simple expression, surtout pour vous, s'agissant de 5 copropriétaires.
Reste vos dates d'AG.
Les comptes étant arretés au 31.09, votre AG devrait se dérouler dans la 1ère quinzaine de décembre. Cette pratique qui consiste à tenir les AG 5 mois après la cloture des comptes doit être dénoncée.
Si vous êtes impatients de tenir votre AG et de changer de syndic, il suffit que les copropriétaires comptant plus du 1/4 des tantièmes demandent (LRAR) au syndic la convoc d'une AG très rapidement (maintenant en janvier).
"Conformément aux dispositions de l'art.8 du décret du 17.03.1967 modifié, les soussignés, représentant plus du 1/4 des voix du syndicat, vous demandent de convoquer courant janvier une assemblée générale.
L'ODJ sera le suivant.
- nomination du pdt, du bureau (le pdt étant obligatoire, l'inscription de sa nomination n'est pas nécessaire ...c'est mieux en l'écrivant, pour ceux qui ne savent pas ..)
- approbation des comptes arretés au 31.09
- nomination du syndic.
- décision de ne pas instituer de CS (éventuellement ...à 5 ..!
- etc ....autres questions ...
Avec nos remerciementss
signatures et tantièmes de chacun .."
Vous noterez que lorsqu'on change de syndic, le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance.
Il faut donc prévoir dès maintenant le pdt de séance et le secrétaire, qui sera le futur syndic.
Le candidat 'syndic non prof' ne sera surtout pas pdt de séance : élu syndic, il ne peut plus présider l'AG. (L.art.22)
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dgroud
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 09:38:42
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Merci gédehem.
Concernant le délai entre la cloture des comptes et la date de l'AG, le syndic m'a répondu que légalement, il ne pouvait se passer plus de 6 mois entre les deux. Une AG en janvier serait donc tôt (pour eux) sachant qu'ils auraient jusqu'au 31 mars pour la tenir.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 09:56:52
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dgroud
Votre exercice comptable est clos depuis le 30 septembre 2005 (1°/10/2004 au 30/09/2005).
Votre syndic aurait déjà pu arrêter les comptes en temps réel, surtout qu'il s'agit d'une petite copropriété, et vous convoquer.
Mais il attend la date limite, le 31 mars 2006 pour avoir 6 mois d'honoraires assurés et être dans les délais limites de 6 mois (art. 14-1 loi du 10 juillet 1965).
* Le conseil syndical est-il allé contrôler les comptes chez le syndic ?
* Le contrat du syndic expire à quelle date ?
Vous adressez un courrier en LR/AR dès maintenant en demandant au syndic que votre question soit portée à l'ordre du jour de la prochaine AG, en application de l'art. 10 du décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004, en y joignant un contrat.
Je pense que l'assurance responsabilité civile ne le concerne pas. Elle concerne le Syndicat et le futur syndic bénévole qui devra la souscrire.
Pour la candidature du syndic bénévole :
Le projet de résolution ne doit pas être "renouvellement de syndic" mais "nomination d'un syndic" et doit se voter à la majorité de l'art. 25 de la loi de 1965... Comme un choix entre 2 contrats prestataires... Le projet de résolution sera donc : Nomination du cabinet S(sortant) ou de Mr. B(bénévole).
Pendant l'AG, il ne faut pas que le syndic soit secrétaire de séance et veillez à ce qu'un copropriétaire remplisse cette tâche. N'oubliez pas de prendre la feuille de présence. Ce sera facile de le faire au Président de séance puisqu'il doit la certifier exacte (art. 14 du décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004).
Ensuite, il vous faudra récupérer les archives du Syndicat en application de l'art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31540
Pour consulter les lois du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004 régissant la copropriété.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - mathi le 06 déc. 2005 10:01:22 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 10:03:51
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Et alors !!! Cette réponse montre son incompétence ou sa bétise (ou les 2 !) !!!
Ce n'est parce que l'AG doit se tenir au plus tard dans les 6 mois que cela doit devenir la règle, que l'AG ne doit pas ou ne peut pas se tenir 2 ou 3 mois après l'arret des comptes !!!!
Surtout dans une copropriété de 5 membres !!! en 1 mois, c'est plié + 1 mois pour convoquer l'AG.
Comptes arretés au 31.09, AG au plus tard le 15 décembre !!!!
Un syndic qui n'est pas en mesure de tenir l'AG au plus tard dans les 3 mois qui suivent la cloture des comptes doit aller planter des choux : c'est qu'il n'a pas la capacité, la structure, pour gérer correctement des copropriétés ... ou qu'il en a trop dans son portefeuille ..
Ce qui revient au même : cohérence structure / nombre de copropriétés gérées !
Si vous souhaitez vous gérer vous-même, vous avez interet à potasser les textes, loi de 65, décret de 67 ! ...
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 10:57:39
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Réponse à néfer : oui, absolument, mon doigt a fourché. J'aurais dû dire : non-désignation de l'ancien syndic et désignation du nouveau syndic (bénévole). Mais c'est plus court d'écrire "révocation"  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 12:42:01
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C'est peut-être plus court mais ne correspond pas à la réalité.
Une révocation s'entend alors que le mandat est en cours et qu'il n'est pas prévue une 'nouvelle' nomination du sortant.
Une révocation, donc en cours de mandat, c'est comme un licenciement qui est en cours de contrat. Il doit également être justifié.
Lorsque le mandat arrive à échéance et que la question "nomination du syndic" doit être inscrite à l'ODJ de l'AG, il y a nomination d'un syndic par le jeu normal d'un mandat qui est obligatoirement à durée déterminée, au maximum de 3 ans de date à date.
Arrivant à échéance et donné à un autre, il n'y a pas alors 'révocation' du mandat du sortant.
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Edité par - gédehem le 06 déc. 2005 12:44:56 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 15:14:48
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Vous avez raison. Il n'en demeure pas moins que ma réponse numéro 2 reste exacte en dehors du contexte, et le serait donc plus si je la complétais de la manière suivante:
Réponse 2 : Je ne vois pas d'obstacle au changement de syndic en plein exercice comptable. Par contre je vois de la difficulté pour le nouveau syndic pour re-saisir le début de l'exercice (pas encore de plan comptable normalisé obligatoire), et gérer la transition entre le moment de la révocation ou de la non-désignation du précédent syndic et le moment de la remise des fonds.
Car cette reprise d'exercice se produit également dans le cas d'une révocation au sens de l'article 25 c)  .
Mais je ne jouerai pas davantage sur les mots, car nous nous éloignons de la problématique posée par Dgroud. J'espère que celui-ci a compris le fond de mon propos (et seul celui-ci compte, voir les articles 1156 à 1158 du code civil )(je plaisante ). |
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dgroud
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 15:29:59
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Merci pour vos précieux conseils.
A priori, je pense avoir bien saisi ce qu'il y a à faire.
Je vais envoyer au syndic la demande de mise à l'OdJ de l'AG d'un point "nomination de syndic".
Nous n'allons pas décider de le révoquer à la date de l'assemblée mais de le remplacer à la fin de son mandat (31/03/2006) et je reprendrai à ce moment-là.
Pour ce qui est du secrétaire et du président de séance, nous allons nous débrouiller pour que cela ne sois pas fait par le syndic (secrétaire) ni par moi-même (président).
Question : Peut-on obliger le syndic à envoyer le CR de l'AG avant sa fin de mandat (31/03/2006) ? A priori, après cette date il n'aura plus aucune obligation envers nous donc il nous faudra ce CR avant. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 15:37:51
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Réponse à dgroud - 06/12/2005 : 15:29:59
Tu te f... du PV du futur "ancien syndic", puisque le secrétaire ne sera pas lui, l'ex-syndic, mais un copropriétaire...qui , au moins, est acquis à ta cause!!!
snp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 16:09:35
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| et c'est au secrétaire de notifier le PV d'AG! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 16:16:08
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mfld .. sans aucunepolémique, je n'ai pas très bien compris votre dernier propos.
Lorsqu'un syndic a un mandat qui arrive à échéance, mettons le 31.03.2006, et que l'AG se déroule avant cette échéance, son mandat prend fin dès la décision nommant le nouveau syndic, sauf décision contraire de l'AG bien entendu.
Echéance prévue 31.03, successeur nommé le 5.03, le mandat du sortant se termine ce 5.03 !! C'est une règle classique !
Tous les syndics sont nommés en cours d'exercice comptable, tous. Les comptes étant arretés dans votre copropriété le 31.12 de chaque année, vous tenez l'AG ce même 31.12 chaque année pour (re)nommer votre syndic ou le changer ?? ..
La remise des fonds c'est fin de mandat + 1 mois, solde des comptes encore + 1 mois (donc 2 mois au total) pour tous les syndic de France de Navarre et autres lieux ..... Cela ne gène en rien un changement de syndic !!!
Pour les comptes, ils sont arretés à la fin de l'exercice, ici 31.09.05. Pour la période 1.10.05 - 5.03.2006, le syndic sortant fera une cloture provisoire au (mettons) 28.02.2006 et passera le bébé au nouveau syndic qui reprendra les écritures au stade où le sortant les a arreté. C'est ici aussi un grand classique ! Aucune difficulté !!!!
Les comptes du sortant (10.05-02.06) seront approuvés lors de l'AG suivante, fin 2006 (arretés au 30.09.2006).
Dgroud : il ne faut pas vous "débrouiller" à en trouver .... IL FAUT préparer soigneusement l'AG et les trouver avant !!!!!
Ilsdoivent connaitre leur rôle, leur mission. N'oubliez pas 1 scrutateur !! (il fait le décompte des voix lors des votes.(
Votre exercice étant arreté au 31.09.2005, vous devez "exiger" la tenue de l'AG en janvier.
Une AG qui nomme le syndic se déroule toujours avant le terme de son mandat !! Echéance au 31.03.2006, AG au 31.03.2006 ..... qui ne renouvelle pas le sortant ou n'arrive pas à se mettre d'accord sur le nouveau : le 1er avril 2006 vous n'avez plus de syndic, et ce n'est pas un poisson !!!! Résultat : personne ne peut plus convoquer d'AG, d'où ... avocat, requête, TGI, administrateur provisoire ......
Son mandat arrivant à échéance le 31.03.2006, l'AG qui sera convoquée (en janvier !!!), au plus tard début mars, comprendra obligatoirement la question "nomination du syndic". A défaut, vous n'aurez plus le syndic le 31.03.2006 !!!! 
N'attendez donc pas : demande d'AG comme je vous ai indiqué plus haut.
Le nouveau syndic prendra ses fonctions à l'instant même de sa nomination. C'est pourquoi le candidat syndic non prof sera 'secrétaire de séance'.
Le syndic sortant n'étant plus rien à l'instant même de la nomination du nouveau, c'est ce nouveau syndic qui procèdera à la notification du PV d'AG, notification nécassaire qu'aux absents et non représentés et à ceux qui se sont opposés à l'une ou l'autre des décision.
Les autres copropriétaire, PV en lettre simple ou glissé dans la bal.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 17:45:36
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Gédehem, je n'ai jamais dit que l'on devait faire coïncider la désignation du nouveau syndic avec le début d'un exercice comptable !
La question n°2 de Dgroud était:
- Ce changement va-t-il pouvoir se faire au 31 mars 2006 en plein milieu d'un exercice comptable ?
Ma réponse était:
Je ne vois pas d'obstacle au changement de syndic en plein exercice comptable. Sous-entendu : ben oui, bien sûr, rien ne s'y oppose, et celui qui le dit marche à coté de ses chaussures...
Je me rends compte que je n'aurais pas dû utiliser la négative, et que cela génère une confusion inutile. Je vous prie de m'en excuser. Et comme vous repassez une couche dans l'affirmative en précisant que c'est le régime normal, je pense que maintenant il n'y a plus d'incompréhension ?
Par contre, pour la difficulté, je persiste et je signe. Cas 1 : l'ancien syndic va transmettre (si tout va bien) les écritures, mais sous forme papier. Donc re-saisie obligatoire. Cas 2 : il transmet aimablement les comptes sur support informatique. Ah ben zut, ce n'est pas suivant la même nomenclature comptable, ni le même format, ni le même logiciel, dis-donc ! Donc re-saisie. Bon, certes, ce n'est pas de la difficulté au sens juridique, mais c'est du travail. Pour un initié à la comptabilité, c'est relativement facile, mais pour ce qui semble s'annoncer ici comme le remplacement par un syndic bénévole en début d'expérience, cela ne sera pas trivial.
Ensuite, en attendant la remise des fonds (encore une fois si tout se passe bien), va débuter une période, certes courte, mais pendant laquelle le nouveau compte bancaire sera vide. Le nouveau syndic devra avoir un peu de trésorerie sous la main pour démarrer son activité.
Mais que ces difficultés d'ordre pratique ne freinent pas l'ardeur de notre candidat syndic bénévole
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Edité par - mfld le 06 déc. 2005 17:51:39 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 19:33:15
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Réponse à mfld 06/12/2005 : 17:45:36
Imagines : je me mets à la place de dgroud.
Je sais que le budget fait par l'ancien syndic est de 4385 € dont 2440 € d'honoraires, reste 1945 €. Je ne paye pas mon dernier appel de charges trimestriel, car j'avais dans l'idée de devenir calife à la place du calife!!! Et j'ai entraîné un ou tous les autres avec moi...plus de problème de trésorerie!
Quant à reprendre la comptabilité...même si remise sur un format informatique incompatible avec mon système d'exploitation...je demande tout sur format papier!!! Et puis, pour un budget de 1945 €, le travail pour reprendre la comptabilité n'est pas énorme, tout au plus une vingtaine de facture.
SVP, ne viens pas me dire que c'est un cas particulier : 5 copropriétaires, un budget restreint, etc.... même plus important, tu peux, il faut, t'adapter, en fonction de l'objectif à atteindre. Tu t'en donnes les moyens. Si tu ne le veux pas...abandonnes!
C'est ma position et mon conseil à dgroud.
snp |
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dgroud
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:27:50
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Merci pour vos conseils.
Petite précision, nous sommes en fait 5 copropriétaires occupants nos appartements + 12 copropriétaires de garages. Ce qui fait en tout 17 copropriétaires pour 31 lots (un lot par garage).
Mais je suis d'accord avec vous, nous restons dans le domaine de la petite copropriété.
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dgroud
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 22:48:46
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La LRAR est partie aujourd'hui. Je m'attends à recevoir des nouvelles du syndic très rapidement.
Je tiendrai informé le forum de la suite des événements.
Merci à vous tous pour vos conseils. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 23:18:25
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j'ai lu sur un autre sujet, mais c'est un peu tard, que 25% (en tantièmes généraux je suppose) des copros peuvent d'eux mêmes convoquer l'ag.
Il aurait été peut-être plus simple de la convoquer vous même, vous mettez à l'ordre du jour ce que vous souhaitez en respectant les formes (s'inspirer d'une convoc précédente), par exemple vous vous mettez vous même (proposez) secrétaire de séance, vous vous proposez syndic, ...
Vous envoyez tout ça en lrar aux copros (y en a pas beaucoup) et ça pourrait le faire.
Le syndic actuel ajouterait d'autres pts à l'OdJ, ah mais non c'est trop tard il aurait du les proposer avant l'envoi de la convoc !
Qu'en pensez vous ?
Cordialement.
Frédéric |
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