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nocode
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 07 déc. 2005 : 12:36:01
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Bonjour,
je suis sur le point d'acheter un appartement et l'agent immobilier
me dit que le calcul des frais de notaires peut inclure les frais
d'agence alors que je pensais que ces frais sont calculés sur la valeur
du bien hors frais d'agence.
L'agent me dit qu'il faut faire un mandat de recherche pour ne pas prendre
en compte les frais d'agence dans ce calcul, je ne comprend pas bien ..
On me raconte des salades ?
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edit :
je viens de trouver ça :
Une fois l’affaire conclue, l’acquéreur a intérêt à demander la rédaction d’un mandat de recherche, même si l’agent était mandaté par le vendeur, qui le paiera sur le prix.
Ce document, ainsi que la distinction, portée sur l’acte de vente, entre prix de vente et rémunération de l’agent, lui permet de ne payer des droits de mutation que sur le prix net d’acquisition et non sur la globalité de l’achat.
Ainsi, sur un achat de 150 000 € pour lequel l’agent immobilier prend 5 % d’honoraires, soit 7 500 €, l’acquéreur ne paiera des droits de mutation que sur 142 500 €, soit une économie de l’ordre de 500 €. De la même façon, le mobilier tel qu’une cuisine équipée peut être déduit du prix d’achat.
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Edité par - nocode le 07 déc. 2005 12:40:10 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 22:16:07
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Encore un qui cherche à embobiner.
Les "frais de notaire", expression usuelle totalement impropre, mais savamment usitée par tout un chacun au détriment de la profession notariale, n'est autre que l'association de deux types de frais (ou droits).
Tout d'abord, les droits de mutation dus par l'acquéreur, au profit de l'Etat, mais perçus par le notaire qui les reverse, sont liquidés sur la base de la valeur du bien.
Ensuite, les émoluments notariés, déterminés de façon légale, à quoi peuvent s'ajouter des honoraires dans certains cas à la discrétion du notaire.
Tout ceci constitue vos fameux frais notariés.
@bonentendeur. |
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marinintraincasa
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 17:13:33
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Encore un qui cherche à embobiner.
Les "frais de notaire", expression usuelle totalement impropre, mais savamment usitée par tout un chacun au détriment de la profession notariale, n'est autre que l'association de deux types de frais (ou droits).
Tout d'abord, les droits de mutation dus par l'acquéreur, au profit de l'Etat, mais perçus par le notaire qui les reverse, sont liquidés sur la base de la valeur du bien.
Ensuite, les émoluments notariés, déterminés de façon légale, à quoi peuvent s'ajouter des honoraires dans certains cas à la discrétion du notaire.
Tout ceci constitue vos fameux frais notariés.
@bonentendeur.
Si nous regardons sur net pour la somme de 150000 par ex. , on trouve des frais qui varient entre 9700 jusqu'au 10700.
Comment vérifier la vrai valeur auprés des notaires ?
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 17:56:58
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prenez la moyenne sur le site de l'anil : 10 230 €
plus précisément : les honoraires du notaire se calcule sur le prix. mais s'y rajoute un certain nombre de choses que l'on appele les honoraires de formalités : et là, tout dépend de ce qu'on achete et des formalités nécessaires pour arriver à la vente (droit de préemption/pas de droit, etc......)
de plus, pour l'instant, mais cela va être modifié, il y a des frais de timbres fiscaux calculés à la page : et on ne peut pas savoir sur chaque vente combien il va avoir de pages en fonction du nombre de vendeurs, des procurations, de l'origine de propriété etc..... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 21:56:45
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Citation :
Initialement entré par nocode
L'agent me dit qu'il faut faire un mandat de recherche pour ne pas prendre
en compte les frais d'agence dans ce calcul, je ne comprend pas bien ..
On me raconte des salades ?
ce sont des salades pures et simples.
La charge des honoraires est prévue par le compromis. C'est à ce moment là que l'on indique le montant et qui les paye. Et même inverser ce qui est prévu par le mandat de vente du moment que le vendeur retrouve son net. Donc pas besoin de faire un mandant de recherche par dessus le mandat de vente. C'est parfaitement inutile.
Moralité : l'agent immobilier est une nouille ou alors il y a un truc pas très clair du style commissions payées à la fois par le vendeur et l'acquéreur. Vous feriez mieux de voir autre chose. |
Edité par - LeNabot le 11 déc. 2005 14:44:18 |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 22:32:13
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| Vous ne m'avez pas l'air tres cale en la matiere lenabot,l'agent immobilier de nocode a tout a fait raison. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 22:58:49
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
Vous ne m'avez pas l'air tres cale en la matiere lenabot,l'agent immobilier de nocode a tout a fait raison.
Vous me direz pourquoi alors. Et motivez bien votre réponse.
Car proposer un mandat de recherche est parfaitement inutile pour le cas présenté. Je rappelle qu'un compromis précise le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Alors pouquoi imposer un mandat de recherche sinon pour enfumer un peu plus l'acheteur. |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 15:48:53
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nocode a dit qu'il etait sur le point d'acheter,il n'a pas dit qu'il avait signer un compromis.Sur le mandat il doit etre indique le montant de la commission et charge vendeur ou acquereur,2 possibilites
1)Charge vendeur:l'agence a un mandat signe par le vendeur avec commmission a sa charge.
2)Charge acquereur:l'agence a un mandat de recherche signe par l'acheteur.
En basculant la commission cote acheteur celui-ci aura moins de frais de notaire a payer puisqu'il ne paiera que sur sur le prix de vente net vendeur,voila Mr lenabot,bonne journee,
desole pr les accents mon clavier ne me le permet pas!
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 16:41:47
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Que ce soit le vendeur ou l'acquéreur qui paie la commission, l'acquéreur n'aura jamais de droits de mutation à payer sur la base de la commission d'agence ...
@bonentendeur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 17:32:49
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
nocode a dit qu'il etait sur le point d'acheter,il n'a pas dit qu'il avait signer un compromis.Sur le mandat il doit etre indique le montant de la commission et charge vendeur ou acquereur,2 possibilites
1)Charge vendeur:l'agence a un mandat signe par le vendeur avec commmission a sa charge.
2)Charge acquereur:l'agence a un mandat de recherche signe par l'acheteur.
En basculant la commission cote acheteur celui-ci aura moins de frais de notaire a payer puisqu'il ne paiera que sur sur le prix de vente net vendeur,voila Mr lenabot,bonne journee,
desole pr les accents mon clavier ne me le permet pas!
Les accents ce n'est pas un problème.
Mais il me semble que j'ai posé une question très précise à laquelle vous n'avez pas répondu.
En quoi est-il obligatoire d'imposer un mandat de recherche lorsque la commission est à la charge de l'acquéreur ?
j'attend de pieds fermes la réponse du spécialiste que vous prétendez être.
Inutile donc de diverger. Car lorsqu'on est sur le point d'acheter, on se doute bien que ça finira en compromis. |
Edité par - LeNabot le 10 déc. 2005 17:33:55 |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 18:09:08
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Ben c'est pas la peine de vous exciter comme ca!Est-ce que devant votre ecran vous etes aussi rouge que votre ecriture ?Le mandat de recherche permettra de basculer la commission vendeur>acheteur,si vous faites un compromis charge acquereur avec un mandat de vente charge vendeur,alors l'acheteur pourra tjrs refuser de payer la commission puisqu'il n'a jamais mandate l'agent!
"Moralité : l'agent immobilier est une nouille ou alors il y a un truc pas très clair du style commissions payées à la fois par le vendeur et l'acquéreur. Vous ferirez mieux de voir autre chose."
L'agent a simplement essaye de faire gagner un peu d'argent a son client je ne vois pas en quoi c'est une nouille ou un escroc? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 18:31:27
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
Ben c'est pas la peine de vous exciter comme ca!Est-ce que devant votre ecran vous etes aussi rouge que votre ecriture?Le mandat de recherche permettra de basculer la commission vendeur>acheteur,si vous faites un compromis charge acquereur avec un mandat de vente charge vendeur,alors l'acheteur pourra tjrs refuser de payer la commission puisqu'il n'a jamais mandate l'agent!
Ecoutez vous vous êtes permis de dire que je n'étais pas très calé, alors inutile de faire des moulinets avec vos petits bras. Tout ce que vous risquez c'est de vous enrhumer.
Maintenant examinons votre réponse. Elle ne tient pas debout une seconde. Car si dans le compromis, vous défalquez du prix total la commission et que vous la mettez à la charge de l'acquéreur pour faire baisser l'assiette des taxes, on n'arrive au même résultat. L'acheteur débourse le même prix. Avec des droits d'enregistrement moindres. Cela se pratique partout. Dans la réalité, le mandat de recherche est parfaitement inutile. A moins de mettre sur le dos de l'acheteur des obligations injustifiées ou mieux de percevoir des commissions des deux côtés. Ca arrive. |
Edité par - LeNabot le 10 déc. 2005 18:42:58 |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 18:50:03
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Je prends un exemple:
1)210000 euros dont 10000 de commission agence charge vendeur=frais de notaire a 210000x7%=14700 euros
2)210000 euros dont 10000 de commission agence charge acquereur=frais de notaire a 200000x7%=140000 euros
Economie 700 euros
"L'acheteur débourse le même prix"
Vous avez des proverbes tres amusants mais a part ca ce que vous dites n'est pas tres coherent,ceci dit bonne soiree. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 18:54:40
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
Je prends un exemple:
1)210000 euros dont 10000 de commission agence charge vendeur=frais de notaire a 210000x7%=14700 euros
2)210000 euros dont 10000 de commission agence charge acquereur=frais de notaire a 200000x7%=140000 euros
Economie 700 euros
"L'acheteur débourse le même prix"
Vous avez des proverbes tres amusants mais a part ca ce que vous dites n'est pas tres coherent,ceci dit bonne soiree.
Vingt dieux ! Mais vous êtes vraiment bouché de chez bouché !
Puisque je vous dis qu'on peut passer directement au compromis et sans mandat de recherche
EN METTANT A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR LA COMMISSION ET EN DEFALQUANT CETTE COMMISSION DU PRIX DE VENTE
Je vous le met en rouge votre couleur préférée.
PS : je vais finir par croire que vous faites la seconde nouille dans ce fil.  |
Edité par - LeNabot le 10 déc. 2005 18:55:56 |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 01:01:24
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| Vous vous sentez plus credible en ecrivant comme ca |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 14:57:04
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Jeanbave, cela fait deux fois que vous répondez à côté.
Vous savez très bien que ce qui est prévu par un mandat de vente n'est pas obligatoirement reproduit sur le compromis pour la bonne raison que l'acquéreur est étranger à ce contrat. Notamment le prix de vente qui peut être négocié ou même la commission. Ou alors il vous manque des bases solides de droit civil, comme j'ai cru comprendre que vous vous installiez comme agent immobilier.
Pour ce qui est de mettre la commission à la charge de l'acquéreur, je vous rappellerai simplement qu'un compromis comprendra donc trois parties : l'acquéreur, le vendeur, et l'agent immobilier, et que lorsqu'une clause prévoit que la commission sera à la charge de l'acquéreur et payée à l'agent immobilier, j'appelle cela une obligation civile entre l'acquéreur et ledit agent immobilier, obligation que le notaire se chargera de faire exécuter. Et à ce niveau, le notaire se fout royalement de l'existence d'un mandat de recherche préalable. Parfaitement inutile et même source de litiges graves lorsqu'il y a rétractation. Car le fondement de l'exigence qu'ont certains AI à faire signer un mandat de recherche par dessus un mandat de vente est presque toujours un contournement de la loi Hoguet. Et je suppose que vous savez pourquoi en plus.
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 19:21:30
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Bonjour,
J'ai recherche sur le lexique d'universimmo "commission agence" j'y ai lu ceci:
"Si la transaction a été réalisée sur mandat de vente ou de location mettant la commission à la charge du mandant, la commission peut-être mise au moment de l'engagement des parties sur l'acquéreur ou le preneur à condition que le mandat de vente et de location soit doublé d'un mandat de recherche signé par ce dernier."
Ca ne peut pas etre plus clair.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 19:52:06
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
Ca ne peut pas etre plus clair.
C'est peut être clair, mais cela ne repose sur aucun texte. Ni législatif, ni réglementaire. Et même si c'est un article d'Universimmo. La seule obligation de nature législative pour l'agent immobilier est de détenir un mandat écrit. Imposer un mandat de recherche par dessus un mandat de vente repose sur une dénaturation profonde des faits.
Car c'est le vendeur qui donne un mandat pour qu'on lui recherche un acquéreur, l'agent le trouve, et demande à cet acquéreur de lui faire un mandat de recherche. Pour chercher quoi ? On se le demande car c'est déjà trouvé.
A cela j'ajoute que même en présence d'un compromis prévoyant la commission à la charge du vendeur, les notaires défalquent la commission du prix de vente pour calculer les droits d'enregistrement à l'occasion de cette mutation à titre onéreux. Ces pratiques qui consistent à défalquer ces commissions sont admises par l'administration fiscale (voir notamment les circulaires sur le site alize de la DGI) surtout pour les calculs des plus-values. Ce qui enfonce un peu plus le clou sur l'inutilité du fameux mandat de recherche dans ce contexte.
Dernier point :
Un article du site Universimmo.
Attention aux mandats de recherche !
L'atténuation introduite par la Cour de cassation concerne aussi les mandats de recherche non exclusifs que de nombreux agents immobiliers font signer aux candidats acquéreurs de préférence aux "bons de visite", et vient d'être confirmée par un autre arrêt (Cass. 1ère Ch. civ. 15 mai 2002, lui-même confirmant un autre arrêt de la même chambre, du 8 juillet 1994) : un tel mandat crée un droit à commission pour l'agent qui l'a obtenu dès lors que la transaction est conclue avec un vendeur présenté dans le cadre de ce mandat !
L'acquéreur signataire d'un mandat de recherche se doit en effet, dès lors qu'il souhaite négocier une affaire présentée par l'agent mandaté en passer nécessairement par ce dernier, que ce soit pour négocier en direct avec le vendeur, ou par l'entremise d'un agent immobilier mandaté par ailleurs en exclusivité par le vendeur : dans ce cas, les agences savent s'arranger pour partager leur commission, et la ramener ainsi à un niveau raisonnable, évitant ainsi la double commission, que la loi n'interdit pas dès lors qu'elle est le fait de deux mandataires intervenant au titre de mandats distincts...
Dire qu'il convient d'être particulièrement vigilant quant à la portée de ce qu'on signe, et qu'un mandat de recherche n'équivaut pas à un bon de visite devrait aller de soi, mais il n'est pas inutile de le répéter !
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Edité par - LeNabot le 11 déc. 2005 20:48:54 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 21:24:03
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Que ce soit le vendeur ou l'acquéreur qui paie la commission, l'acquéreur n'aura jamais de droits de mutation à payer sur la base de la commission d'agence ...
@bonentendeur.
Oui et non, car si c'est le vendeur qui paie la commission, il prend l'argent sur le prix de vente honoraires inclus, sur lequel l'acquéreur a payé des droits de mutation.
Pour répondre à Lenabot, il est impossible de faire directement un compromis avec honoraires charge acquéreur, à partir d'un mandat avec honoraires charge vendeur. Le mandat doit préciser le montant de la commission, ou son mode de calcul, et préciser qui est le débiteur de la commission.
Si dans un tel cas on veut mettre les honoraires à la charge de l'acquéreur pour lui faire faire des économies, on a deux possibilités :
-un avenant au mandat d'origine, signé par le vendeur, et mettant la commission charge acquéreur ;
-un nouveau mandat signé par l'acquéreur, avec commission à sa charge, qu'on l'appelle mandat de recherche ou d'acheter peu importe.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 22:28:35
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Citation :
Initialement entré par jcm
Pour répondre à Lenabot, il est impossible de faire directement un compromis avec honoraires charge acquéreur, à partir d'un mandat avec honoraires charge vendeur. Le mandat doit préciser le montant de la commission, ou son mode de calcul, et préciser qui est le débiteur de la commission.
Au niveau civil, je ne vois pas ce qui pourrait interdire d'inverser la charge de la commission au niveau du compromis. Si vous avez un texte, je reste preneur.
Ceci dit la seule limite que l'on pourrait voir à la limite, c'est au niveau fiscal. Notamment l'assiette définie par l'art 683 du CGI, et le souci de l'administration fiscale pour déterminer clairement qui paie la commission en réalité. Mais ce problème n'en est pas un. Car l'administration fiscale sait distinguer le prix d'acquisition et la commission, notamment pour les calculs des plus values. (Dans ce cas on ajoute la commission au prix d'acquision, ce qui revient au même qu'un prix tout compris, et qui a pour effet de minorer l'assiette de la plus value). Le fait générateur des droits d'enregistrement est le même, c'est à dire le prix d'acquisition. Mais par prudence je dirais, il faut toujours prévoir la commission à la charge de l'acquéreur, et maintenant tout agent immobilier normalement constitué le prévoit ainsi dans ses mandats de vente avec un prix net vendeur qui correspond au produit de la vente attendu par celui-ci.
Voir notamment la directive 8 M-1-04 au sujet de ce que l'on ajoute au prix d'acquisition pour la détermination d'une plus-value.
http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2004/8FIPUB/textes/8m104/8m104.htm
Citation :
Si dans un tel cas on veut mettre les honoraires à la charge de l'acquéreur pour lui faire faire des économies, on a deux possibilités :
-un avenant au mandat d'origine, signé par le vendeur, et mettant la commission charge acquéreur ;
-un nouveau mandat signé par l'acquéreur, avec commission à sa charge, qu'on l'appelle mandat de recherche ou d'acheter peu importe.
Seul l'avenant au mandat de vente d'origine est acceptable. C'est la seule solution qui ne dénature pas les faits et qui ne soit pas dangereuse pour l'acquéreur, notamment les risques de double commission. A ce titre, voyez les jurisprudences, une est significative au sens où un acheteur a dû payer deux commissions malgré qu'il soit passé par une agence (même bien immobilier - une visite avait eu lieu par l'intermédiaire d'une autre agence et n'avait pas abouti à compromis).
Donc faire très attention au mandat de recherche.
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Edité par - LeNabot le 11 déc. 2005 22:35:10 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 07:59:17
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Il est possible d'inverser la charge de la commission au niveau du compromis, à condition qu'un mandat PREALABLE prévoie le débiteur de la commission. Le texte, c'est le décret de la loi Hoguet.
La double commission n'est pas interdite en soi, il faut simplement que le total ne dépasse pas le barême affiché. De toute manière pour qu'il y ait droit à commission son montant total doit être porté au compromis.
On ne peut pas systématiquement prévoir que la commission sera charge acquéreur, dans certains cas c'est impossible, prêt à 100 % par exemple : en cas de prêt hypothécaire les banques ne prêtent pas le montant de la commission, elles ne peuvent prendre cette garantie.
De plus si les parties traitent directement, en présence d'un mandat avec commission charge vendeur, l'AI pourra réclamer sa commission en justice, en présence d'un mandat avec commision charge acquéreur, il ne pourra réclamer que des dommages intérêts, toujours réductibles par le juge.
jcm |
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