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LeNabot
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 Posté - 12 déc. 2005 : 08:34:47
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il est possible d'inverser la charge de la commission au niveau du compromis, à condition qu'un mandat PREALABLE prévoie le débiteur de la commission. Le texte, c'est le décret de la loi Hoguet.
Si vous faites référence à l'article 73 du décret d'application de la loi Hoguet, c'est très loin d'être évident.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.
Vous avez en effet une disposition qui prévoit de reporter les indications sur l'engagement des parties (le compromis). Mais il n'est pas édicté la nullité en cas d'inobservation stricte, notamment de recopier mot pour mot des clauses ou des caractéristiques très précises. Notamment pour le prix qui n'est pratiquement jamais celui prévu par le mandant, et souvent la commission, sans que pour autant il soit nécessaire de passer par un avenant au mandat. La seule obligation concrète est l'existence par écrit de ce mandat.
Citation :
La double commission n'est pas interdite en soi, il faut simplement que le total ne dépasse pas le barême affiché. De toute manière pour qu'il y ait droit à commission son montant total doit être porté au compromis.
Je parle surtout de la double commission ayant pour base deux mandats différents détenus par deux mandataires distincts. (cas des mandats non exclusifs).
Citation :
On ne peut pas systématiquement prévoir que la commission sera charge acquéreur, dans certains cas c'est impossible, prêt à 100 % par exemple : en cas de prêt hypothécaire les banques ne prêtent pas le montant de la commission, elles ne peuvent prendre cette garantie.
Vous avez des établissements qui prennent en compte les commissions. Notamment le Crédit Foncier.
Citation :
De plus si les parties traitent directement, en présence d'un mandat avec commission charge vendeur, l'AI pourra réclamer sa commission en justice, en présence d'un mandat avec commision charge acquéreur, il ne pourra réclamer que des dommages intérêts, toujours réductibles par le juge.
Je ne visais pas le cas d'un "grillage". Mais que ce soit dans l'un ou l'autre cas, il n'est jamais évident devant un tribunal de récupérer l'intégralité de ce qui est prévu par un mandat. |
Edité par - LeNabot le 12 déc. 2005 08:39:27 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 09:36:16
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La loi Hoguet est une loi de police d'interprétation stricte. Le mandat doit A PEINE DE NULLITE mentionner la partie ayant la charge des honoraires.
Le prix de vente n'est pas une mention obligatoire. La commission si.
Quant à ce que vous appelez "grillage", réclamer sa commission ou des DO sont deux choses bien différentes. Si la commission est due, elle est due, le juge n'a pas le pouvoir de la réduire.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 09:46:28
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Citation :
Initialement entré par jcm
La loi Hoguet est une loi de police d'interprétation stricte. Le mandat doit A PEINE DE NULLITE mentionner la partie ayant la charge des honoraires.
Elle doit peut être mentionner la partie qui en a la charge, mais quant à reproduire intégralement cette caractéristique au compromis j'en doute très fortement.
J'en ai fait personnellement l'expérience si vous voulez tout savoir, j'ai fait un mandat de vente où la commission était à la charge du vendeur, et cette charge a été inversée au moment du compromis, pour faire baisser justement l'assiette des droits d'enregistrement à l'acquéreur. J'avais compris et je ne me suis pas opposé. Et sans pour autant faire un avenant où même être en présence d'un mandat de recherche de l'acquéreur. Je l'aurais fatalement su lors de l'acte authentique. Et c'était en 2002.
Quant à l'interprétation stricte, elle ne s'analyse que vis à vis de l'agent immobilier quant à l'existence du mandat et du mode de calcul de la commission ainsi que la partie qui en a la charge. La sanction de l'inobservation est la nullité du mandat, pas du compromis qui s'ensuit. Quant au compromis, vous avez la liberté contractuelle. |
Edité par - LeNabot le 12 déc. 2005 10:24:06 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 12:49:44
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S'il y a nullité du mandat, il y a nullité du droit à commission.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 14:22:43
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Citation :
Initialement entré par jcm
S'il y a nullité du mandat, il y a nullité du droit à commission.
jcm
Certes, mais cela m'étonnerais beaucoup que le fait d'inverser la charge de la commission sur le compromis entraîne la nullité du mandat. Pour l'avoir vécu, (voir mon témoignage), l'histoire n'a pas rendu l'AI avec qui j'avais traité anxieu. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 15:45:46
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Cela entraîne la nullité du droit à honoraires.
On ne se fait pas prendre chaque fois qu'on brûle un feu rouge.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 16:17:10
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cela entraîne la nullité du droit à honoraires.
On ne se fait pas prendre chaque fois qu'on brûle un feu rouge.
jcm
Si un agent immobilier m'explique ceci, je peux le comprendre effectivement.
Mais si en étant acquéreur ledit agent immobilier me propose un mandat de recherche, je l'envoie carrément aux pelotes. La seule solution carrée est de faire un avenant au compromis de vente, et je dirais que ce n'est pas le problème de l'acquéreur, mais celui des relations entre l'agent immobilier et le vendeur. |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 21:03:06
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Citation :
Mais si en étant acquéreur ledit agent immobilier me propose un mandat de recherche, je l'envoie carrément aux pelotes.
Tt le monde n'est pas assez ouvert pour comprendre.
Citation :
et je dirais que ce n'est pas le problème de l'acquéreur
Un petit peu quand meme car c'est uniquement pour lui faire economiser qu'on lui propose,aucun interet ni pour l'AI ni pour le vendeur... |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 21:16:36
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
Tt le monde n'est pas assez ouvert pour comprendre.
Je ne sais pas trop ce que vous voulez dire par là. Ceci dit, si je me présente en tant qu'acquéreur, ce n'est pas pour que l'on me refile dans les pattes un mandat de recherche. Surtout quand tout est trouvé, acquéreur et bien immobilier. Et ce n'est pas pour shunter l'AI, loin de là, car ce que j'estime le plus carré est encore de faire un avenant au mandat de vente.
Citation :
Un petit peu quand meme car c'est uniquement pour lui faire economiser u'on lui propose,aucun interet ni pour l'AI ni pour le vendeur...
Je parle des rapports nés du mandat de vente entre le vendeur et l'AI. Si ce mandat prévoit que la commission est à la charge du vendeur et que pour des raisons fiscales l'acquéreur désire les prendres à sa charge en contrepartie d'une baisse équivalente du prix du bien immobilier, c'est à l'AI de s'adapter et de mettre en place un avenant du mandat de vente. Ce n'est certainement pas à l'acquéreur de faire les frais des carences d'un agent immobilier. Je maintiens donc que ce problème de rédaction du mandat de vente doit rester étranger à l'acquéreur. |
Edité par - LeNabot le 13 déc. 2005 08:34:06 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 08:49:00
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Je ne vois pas le problème ni le préjudice quelconque pour l'acquéreur de signer au moment de l'achat du bien qu'il a choisi, un mandat d'acheter.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 09:45:08
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je ne vois pas le problème ni le préjudice quelconque pour l'acquéreur de signer au moment de l'achat du bien qu'il a choisi, un mandat d'acheter.
jcm
Moi j'en vois un gros. La dénaturation des faits. Un vendeur donne un mandat de vente. L'AI trouve un acquéreur. Lequel pour des raisons fiscales veut une autre base de calculs. Dès lors pourquoi faire un mandat d'acheter (cela revient à un mandat de recherche) puisque tout est trouvé. Je le répète et je serais têtu, la seule voie qui respecte les faits est encore de faire un avenant au mandat de vente. Et là encore je doute de l'utilité d'un tel avenant, l'administration fiscale ayant tendance à distinguer le prix d'acquisition de la commission (voir lien que j'ai donné). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:25:18
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Alors si on vous suit, il faut dire non à l'acheteur et l'obliger à payer plus de frais ?
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:26:43
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Citation :
Initialement entré par jcm
Alors si on vous suit, il faut dire non à l'acheteur et l'obliger à payer plus de frais ?
jcm
Je vous l'ai dit : avenant au mandat de vente à la limite pour inverser la charge des commissions mais pas de mandat de recherche.
En tant qu'acquéreur, si on m'impose un mandat de recherche, je préfère passer à autre chose.
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 22:50:50
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Citation :
En tant qu'acquéreur, si on m'impose un mandat de recherche, je préfère passer à autre chose.
Vous pourriez nous expliquer exactement le risque qu'un acheteur prend en signant un mandat de recherche?Mis a part le fait de dire "je suis tetu j'ai decide qu'un mandat de recherche c'est pas bien et je n'en signerai jamais"je ne vois pas une autre raison,d'autant plus que vous l'avez dit vous meme:
Citation :
Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties.
La commission doit etre clairement indique dans le compromis alors que risque t-on? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 11:29:18
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Citation :
Initialement entré par jeanbave
Vous pourriez nous expliquer exactement le risque qu'un acheteur prend en signant un mandat de recherche ?
Je vous ai copié un texte où il y a deux jurisprudences.
S'il vous plait, vous les lisez. C'est consultable sur legifrance.
Vous y découvrirez un cas où il y a eu une double commission. Je vous rappelle simplement qu'un mandat de recherche est un contrat qui ouvre un droit de commission au profit de l'AI. Par dessus un mandat de vente, c'est donc inutile et risqué.
Donc ma position est simple, pour moi c'est tout au plus un avenant au mandat de ventre entre l'AI et le vendeur pour inverser la charge de la commission par baisse équivalent du prix d'acquisition, ce qui revient au même pour le vendeur. Sinon je vais à la crèmerie d'en face. |
Edité par - LeNabot le 14 déc. 2005 11:29:59 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 15:14:01
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De toute façon l'intégralité de la commission, double ou pas, doit figurer au compromis, ce qui me semble une garantie suffisante.
Les positions de principe sont parfois néfastes. Le lendemain d'une charge d'un journal national de consommateurs contre le bon de visite, une cliente a refusé de le signer. Elle est repartie après avoir fait 60 km pour rien : comme je l'ai déjà dit pas de bon, pas de visite. J'ai écrit à l'organisme en question qui m'a répondu qu'il y avait d'autres moyens de preuve, LRAR au proprio notamment à chaque visite. Pourquoi pas, mais il faudra que les clients acceptent une hausse substantielle des honoraires...
Mais la cliente a peut-être raté l'affaire de sa vie.
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 16:03:54
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Citation :
Initialement entré par jcm
comme je l'ai déjà dit pas de bon, pas de visite.
Ce n'est pas le problème. Vous répondez à côté. Le bon de visite ne me gêne pas tant que c'est pour reconnaître la réalité d'une visite.
Par contre un mandat de recherche pour moi c'est non. Fondamentalement c'est autre chose.
Citation :
Mais la cliente a peut-être raté l'affaire de sa vie.
Ne vous inquiétez pas. Elle en trouvera d'autres. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 16:12:45
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Ne vous inquiétez pas. Elle en trouvera d'autres.
[/quote]
Qu'est-ce que vous en savez ?
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 17:05:39
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Citation :
Initialement entré par jcm
Qu'est-ce que vous en savez ?
jcm
Tout comme je peux vous questionner : qu'est-ce que vous en savez que votre cliente a raté l'affaire de sa vie ????
Par contre des biens à vendre on en trouve toujours. |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 17:31:44
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Je n'ai pas été aussi affirmatif. J'ai dit peut-être. Comme je n'en sais rien ni vous non plus...
jcm |
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