|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 14 déc. 2005 : 17:59:58
|
Citation :
Initialement entré par jcm
Je n'ai pas été aussi affirmatif.
La seule différence voyez vous, c'est que je peux me permettre d'être affirmatif. En règle générale, mais peut-être pas vous,  les agents immobiliers tout comme les vendeurs particuliers courrent après les acheteurs. Car la vérité économique c'est qu'ils apportent un financement. Cash is king, comme on dit. |
Signaler un abus  |
|
|
funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 18:47:47
|
J’arrive un peu comme une mouche dans le potage !
Je suis A.I et pratique de la même façon que JCM, avec un mandat de recherche car il est important pour moi d'apporter une cohérence entre le mandat, source de la commission, et l'engagement des parties.
Mais c'est surtout sur le plan juridique qu'il me semble important et impératif de signer un mandat de recherche (et non avenant au mandat de vente car je signe tjr mes mandats avec une charge mandant)
Après signature d'une promesse de vente, COM charge acquéreur sans mandat de recherche, celui-ci pourrait avancer les dispositions du code civil selon lesquelles un contrat n'a d'effet qu'entre les parties signataires et soutenir qu'étant tiers étranger au mandat qu'il n'a pas signé, il ne peut lui être imposé de régler les honoraires, quand bien même l'obligation figure au mandat et à l'engagement des parties.
D’ou l'importance de créer un lien juridique avec l'acquéreur concernant la COM par le biais d'un mandat de recherche.
Cependant en cas de désaccord total et de refus de signer un mandat de recherche et avenant (dans le cas d'un mandat de vente avec COM charge acquéreur) des lors que le mandat et l'engagement des parties précises que la COM est à charge acquéreur la jurisprudence retient que le droit à COM est maintenu. cass. du 7/07/92 n°89-16.693
Le problème est donc réglé !
Enfin j'avoue ne jamais avoir eu à gérer le refus de signer un mandat de recherche, car une relation de confiance née entre le vendeur et l'A.I ainsi qu'avec l'acquéreur.
Je me pose tout de même une question !
Puisqu’il semble que de disposition fiscal il est systématique prévu que les honoraires d'agence soit retiré de la base de calcul des frais de notaire, a quoi bon s'embeter à rédiger une COM charge acquéreur dans la promesse ?
Autant charger le mandant, au mandat ainsi qu'a la promesse !
ps : LeNabot, votre derniere remarque est tout simplement stupide.
"les A.I courent apres les acheteurs"
par pitier acceptez nos excuses, nous ne recherchons que le profit au detriment de tout le reste c'est bien connu... |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 21:11:23
|
Enfin une contribution (funktastic) qui apporte des éléments. La partie la plus intéressante de la jurisprudence cité par le camarade.
Mais attendu que, par motifs adoptés, la cour d'appel a relevé qu'il avait été stipulé, tant dans le mandat que dans l'acte de vente, que la commission serait à la charge des acquéreurs ; qu'elle en a, dès lors, justement déduit que ceux-ci étaient tenus au paiement de la commission ;
C'est à dire un morceau de prose judiciaire qui contredit magistralement l'affirmation de Jeanbave, qui pour justifier l'impérieuse nécessité d'un mandat de recherche, invoque le motif (qui s'avère dès lors parfaitement erroné avec l'arrêt cité) qu'un mandat de vente serait inopposable à l'acquéreur et par voie de conséquence l'impossibilité de réclamer la commission prévue.
Tiens ça serait bien que ledit Jeanbave vienne un peu s'expliquer ici sur ce détail. Il sera le bienvenu.
Je reste convaincu que la véritable motivation du mandat de recherche, et là je crois que personne n'aura le courage de l'avouer, est de boucher coûte que coûte les dégats provoqués par la rude concurrence entre agents immobiliers chez qui tous les coups bas sont permis. On en a abondamment parlé ici. Concrètement les affaires que les agents immobiliers se piquent entre eux, en mettant une certaine pression sur l'aquéreur afin que celui ci accepte de se rétracter d'un compromis en offrant une baisse substantielle soit du prix de l'acquisition, soit de la commission. Les défauts du système des contrats dit “non exclusifs” en quelque sorte. Et là je comprend parfaitement la position de jcm par exemple qui d'après ses affirmations ne travaille qu'avec des mandats de vente exclusifs. Mais sur le fond du problème, que l'on se s'y trompe pas. La motivation réelle du mandat de recherche est de “ferrer” l'acquéreur afin qu'il ne se rétracte pas d'un compromis pour ce motif de concurrence.
En raccourci, avec le cumul, on arrive presqu'à de l'exclusif mais sans oser le dire.
Et que l'on ne me dise pas que c'est sur une base de confiance, qui en pratique et partout se fait essentiellement verbalement. L'exiger par écrit, c'est déjà se méfier.
Et encore moins que l'on dise que c'est pour des raisons de conformité juridique. Quand on voit dans les forums tous les problèmes induits par le laxisme ou l'inaction de certaines agences ou enseignes immobilières, je pense tout bonnement que c'est l'hôpital qui se fout de la chârité. Pour appeler un chat, un chat.
Dernier point funktastic. Ne crachez pas dans la soupe. Même si vous trouvez ma précédente remarque stupide, si vous arrivez à vivre sans acheteurs vous me ferez signe. Car moi quand j'avais vendu, j'étais bien content d'en avoir trouvé un. |
Edité par - LeNabot le 14 déc. 2005 21:19:30 |
| Signaler un abus |
|
|
jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:36:41
|
Bonjour,
Ce topic me fait decidement bien rire car malgre tous ce qu'on peut vous expliquer lenabot vous nous repondez:
-les ai sont des vilains et s'ils vous proposent un mandat de recherche,ce n'est pas pour reduire vos frais, c'est uniquement pour vous coincer,pour eviter que vous n'alliez acheter la meme maison ailleurs,c'est evident,tt le monde sait ca!!
Citation :
Mais sur le fond du problème, que l'on se s'y trompe pas. La motivation réelle du mandat de recherche est de “ferrer” l'acquéreur afin qu'il ne se rétracte pas d'un compromis pour ce motif de concurrence.
Lenabot est-ce que reellement si un ai prend rdv avec vous,trouve la maison qui vous convient,negocie le prix de cette maison,et finalement etablit un avant-contrat vous allez resilier ce contrat pour aller acheter cette meme maison ailleurs?En supposant que vous tombiez sur un ai qui accepte de vous revendre une maison sur laquelle vous vous etes retracte apres l'avoir signe vous pensez reellement que le vendeur va revenir signer un compromis avec vous??Je crois que vous vous faites decidement trop de films!!
Citation :
Enfin une contribution (funktastic) qui apporte des éléments. La partie la plus intéressante de la jurisprudence cité par le camarade
C'est à dire un morceau de prose judiciaire qui contredit magistralement l'affirmation de Jeanbave, qui pour justifier l'impérieuse nécessité d'un mandat de recherche, invoque le motif (qui s'avère dès lors parfaitement erroné avec l'arrêt cité) qu'un mandat de vente serait inopposable à l'acquéreur et par voie de conséquence l'impossibilité de réclamer la commission prévue.
Tiens ça serait bien que ledit Jeanbave vienne un peu s'expliquer ici sur ce détail. Il sera le bienvenu
Vous pourriez me dire ou est-ce que j'ai ecrit ca?Il me semble plutot que j'ai ecrit que le mandat de vente charge vendeur est incompatible avec une commission charge acquereur dans le compromis.
|
| Signaler un abus |
|
|
funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:44:19
|
je ne crache bien evidement pas dans la soupe, difficile de vivre d'amour et d'eau fraiche.
je dis simplement que le profit est l'aboutissement d'un travail que l'ont veux bien fait.
je ne cours pas apres l'acqereur mais plutot apres le produit qui repondra à une réelle attente de la part de celui-çi. la je fais mon boulot.
maintenant que l'arret de cass vienne contredire les affirmations de JEANBAVE peut etre, mais dans l'unique cas d'un mandat de vente redigé avec une charge de com à l'acquereur. dans l'hypothese inverse avec une charge mandant, je maintient l'importance de lié juridiquement mon client acquereur par le biais d'un mandat de recherche.
car sans cela il garde tjr la possibilité de contéster le paiement de la com, j'ai donc besoin d'un mandat de recherche afin de securiser ma transaction, que je double d'ailleurs avec la signature d'une reconnaissance d'honoraire.
cela me semble tout à fait normal.
j'aurais aimé également avoir vos avis au sujet de ma derniere question :
"Puisqu’il semble que de disposition fiscal il est systématique prévu que les honoraires d'agence soit retiré de la base de calcul des frais de notaire, a quoi bon s'embeter à rédiger une COM charge acquéreur dans la promesse ?
Autant charger le mandant, au mandat ainsi qu'a la promesse !"
ps: tout ceci tourne au regelemnt de compte  mais jeanbave à raison, signeriez vous un compromis avec le même acquereur qui se serait retracter une premiere fois ? moi non ! |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:48:58
|
Citation :
Initialement entré par jeanbave
En supposant que vous tombiez sur un ai qui accepte de vous revendre une maison sur laquelle vous vous etes retracte apres l'avoir signe vous pensez reellement que le vendeur va revenir signer un compromis avec vous??Je crois que vous vous faites decidement trop de films!!
Vous êtes naïf ? Déjà que lorsqu'il y a mandat de vente non exclusif, les prix ne sont pas les mêmes partout, mais vous avez d'excellents agents un peu pourris et qui viennent après la course et font signer dans la foulée un mandat tout frais aux vendeurs en réduisant leur commission de façon à ce que toute le monde s'y retrouve. Forcément qu'il sera d'accord le vendeur !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Citation :
Vous pourriez me dire ou est-ce que j'ai ecrit ca?Il me semble plutot que j'ai ecrit que le mandat de vente charge vendeur est incompatible avec une commission charge acquereur dans le compromis.
Exactement cela :
Le mandat de recherche permettra de basculer la commission vendeur>acheteur,si vous faites un compromis charge acquereur avec un mandat de vente charge vendeur,alors l'acheteur pourra tjrs refuser de payer la commission puisqu'il n'a jamais mandate l'agent!
Certes dans la jurisprudence il y avait concordance quant à la partie qui avait la charge de la commission sur le compromis et le mandat. En l'occurrence l'acheteur. Mais ceux ci avait invoqué l'inopposabilité du mandat (parce qu'il ne l'avait pas signé disait-il !) pour refuser de verser la commission. Vous avez écrit ceci en termes équivalents. |
Edité par - LeNabot le 14 déc. 2005 22:52:53 |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:50:12
|
Citation :
Initialement entré par funktastik
j'aurais aimé également avoir vos avis au sujet de ma derniere question :
"Puisqu’il semble que de disposition fiscal il est systématique prévu que les honoraires d'agence soit retiré de la base de calcul des frais de notaire, a quoi bon s'embeter à rédiger une COM charge acquéreur dans la promesse ?
Autant charger le mandant, au mandat ainsi qu'a la promesse !"
Les honoraires ne font pas partie de la base de calcul des frais seulement s'ils sont charge acquéreur, je n'ai pas bien compris la question ?
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:57:42
|
jcm,
il est question de faire signer un mandat de recherche pour offrir possibilité à l'acquereur de dissocier les hono et le prix principal de la vente pour le calcul des fn.
ceux-ci serait donc effectivement calculé sur la base du prix hors hono.
mais il est dit plus haut que de toute façon il s'agit d'une disposition fiscale que de calculer le fn sur le prix hors hono.
donc pourquoi tout simplement ne pas rediger un mandat en charge mandant ains que la promesse.
il y'aurait donc coherence entre les documents
pas de probleme concernant le lien juridique entre le redevable de la com et l'agence.
et personne ne signe de mandat de recherche ou d'avenant. |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 23:03:41
|
Si les honos sont charge vendeur c'est qu'il n'y en a pas pour l'acquéreur, il sera taxé sur l'intégralité du prix. Lequel prix est honos inclus pour le vendeur mais pas pour l'acquéreur : il n'y a tout simplement pas d'honoraires le concernant.
Cela reste fictif, le vendeur peut très bien payer les honoraires avec de l'argent d'une autre provenance.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 23:06:20
|
Citation :
Initialement entré par funktastik
mais il est dit plus haut que de toute façon il s'agit d'une disposition fiscale que de calculer le fn sur le prix hors hono.
Je confirme. Il existe des directives fiscales qui permettent déjà de réduire la plus value notamment en chargeant le prix d'acquisition de la commission versée à l'AI à l'époque (si la commission était bien sûr à la charge de l'acquéreur lors de la transaction). L'administration fiscale distingue donc du prix d'acquision la commission due aux intermédiaires. On trouve ces directives sur le site alize de la DGI. |
| Signaler un abus |
|
|
funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 23:10:14
|
ok jcm ca je le savais deja !
ce que je ne savais pas c'est que les dispositions fiscales dont ont parle s'appliquent a la plus value !
donc je maintien mon mandat de recherche dans le cas d'une com à charge acquereur dans la promesse.
cordialement et bonne nuit |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frais de Notaire
Forum fermé
