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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
 Posté - 12 déc. 2005 : 18:32:02
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Citation :
Initialement entré par Marion_A
Citation :
Initialement entré par Cedric1973
Nous avons passé le plus haut qui était situé selon moi à l'été 2005.
Bien noté. L'avenir nous dira si votre prédiction est juste.
Oui. Mais il faut attendre un peu, car les stats ont au moins 6 mois de retard sur le marché ! |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 22:17:35
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cedric et mordoc, vous avez tout à fait raison, j'ai acheté des France Telecom aux alentours de 20€ puis elles ont montées à environ 220€ n'est ce pas. Alors j'ai voulu vendre mais comme un spécialiste financier fraichement sorti du moule m'a conseiller d'attendre alors je les ai gardées. Elles sont à combien maintenant les je sais tout sur tout? Dommage qu'à l'époque vous n'aviez pas encore les compétences pour participer à un forum, je serais riche maintenant.
TL |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 22:28:34
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Citation :
Initialement entré par TLAM
cedric et mordoc, vous avez tout à fait raison, j'ai acheté des France Telecom aux alentours de 20€ puis elles ont montées à environ 220€ n'est ce pas. Alors j'ai voulu vendre mais comme un spécialiste financier fraichement sorti du moule m'a conseiller d'attendre alors je les ai gardées. Elles sont à combien maintenant les je sais tout sur tout? Dommage qu'à l'époque vous n'aviez pas encore les compétences pour participer à un forum, je serais riche maintenant.
TL
Excellente remarque !  |
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doods
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 15:08:59
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J’en reviens pas !
Le jour où je suis tombée sur ce forum (d’habitude j’en fréquente pas…), c’était parce que cette histoire de « bulle immobilière » m’intriguait. Je voulais en savoir un peu plus que sur M6 !...
Je suis arrivée ici et j’ai parcouru quelques uns de vos messages que je n’ai pas tout à fait compris, pour être honnête... J’ai juste observé ce que vous appelez les « haussiers » et les « baissiers » se faire la gueguerre. Je pensai même pas qu’on puisse en venir à se prendre autant la tronche sur ce genre de trucs….
Il est vrai que je fais partie de ce que vous devez pour certains juger comme « française moyenne », je spécule pas, j’ai pas d’actions en bourse, mon seul plaisir est de craquer sur un jean diesel avant même les soldes (eh oui, c’est terrible, j’irai brûler en enfer ! )…Tout simplement aussi parce que les jeans diesel ne soldent jamais (c’était pour la petite parenthèse futile et inutile)…
Vos premières réponses à mes questions m’ont permis d’en sortir la synthèse suivante, (que j’ai d’ailleurs ressortie crânement à ma moitié une fois à la maison) :
En gros, du moment que c’est pour une résidence principale, même si ca baisse c’est pas la mort ;
Finalement, ça risque de ne pas tant baisser que ça ;
Cela remontera peut être un jour ;
Notre montage financier n’est pas déconnant ;
Au pire, on se sera un peu fait entuber comme pleins de couillons, mais bon y’a pire (ceux qui lâchent 1000 euros de loyer à la poubelle tous les mois en flippant d’acheter trop cher pendant des années : si c’est ça faire des affaires faudra m’expliquer … !).
Vous l'avez compris, je suis d'un naturel optimiste (certains diront naifs, d'autres aveuglés, et un ou deux que j'ai déjà repérés sur le forum de débile endoctrinée, les pauvres gars), de toutes façons, on a déjà signé et le prêt est accordé, donc je me vois mal me torturer et tout arrêter parce que certains sentent venir "le crasch".
Bon, c’est certain, quelque part les réponses de certains, c’était un peu ce que je voulais entendre, ça me rassure quelque part, …mais j’ai également trouvé intéressantes quelques critiques (celles qui sont argumentées, par exemple), me disant que quelque part, j’aurai dû attendre un peu pour voir, et que je risquai de perdre de l’argent.
Là où je trouve ça moins drôle, c’est quand je lis les échanges suivants, ceux notamment qui mettent en cause ma propre existence (je trouve ça particulièrement parano et inquiétant de la part des concernés). Je vous le précise : J'EXISTE VRAIMENT, je ne suis pas un fantôme !!!
Bon, passe encore, …mais là où vraiment ca commence à m’énerver,  c’est quand les remarques dépassent les simples échanges et conseils techniques relatifs à l’immobilier, et quand ca devient DES JUGEMENTS COMPLETEMENT CONS SUR LE MODE DE VIE DES GENS.
Oui messieurs je suis réelle. Je ne suis pas "IL", d’ailleurs, je suis une « elle » . Et ma vie, qui vous parait complètement "cliché" et que vous jugez « à l’eau de rose » est réélle elle aussi :
Le boulot stable et plutôt rémunérateur, le futur mari, l’achat d’une baraque avant nos 30 ans, …je peux même aussi vous dire que je suis en plus pas mal du tout, que j’ai un chat affectueux, que je suis ingénieur en environnement (oui, je sais, ca fait cliché, hein !) et que nos voitures tombent pas souvent en panne !! Nos parents ne sont même pas divorcés, on a presque pas de carie, et je fais super bien les pates au pistou… !!!
Sérieusement, c’est quoi qui vous tracasse tant ?!!!
Que des personnes prennent le temps de me répondre (peut être ce que j’attend qu’on me réponde, j’en suis consciente) ?
Que je sois pas en train de me taper la tête contre les murs à cause de la « présumée » baisse ?
Que je ne m’auto flagelle pas d’avoir, mon dieu, pêché en achetant quand il fallait peut être pas ? …
Moi je crois que ce qui vous dérange, finalement, (et là je m'adresse uniquement à la ou les personnes qui psychosent sur mon existence!, c’est qu’il existe des gens heureux. Et qu’en plus, c’est des vrais gens, pas des faux pseudos créés spécialement pour vous embêter…Ouh là là, …
Bon, en venant sur ce forum, je me suis rendue compte de 4 choses :
Que les avis divergent sur le sujet de l’importance de la future baisse, mais que ce qui est certain, c’est qu’à 90% j’ai du acheter au plus haut (pas de chance) ;
Qu’il existe des gens qui en débattent toute la journée (et que vu le ton et le niveau de certains échanges, ça doit être fatiguant) ;
Qu’il existe des gens tellement paranos qu’ils arrivent même à croire que certaines personnes sont factices (là, ça m’a vraiment fait halluciner, sérieux !)
Que finalement, y’a peut être pire que d’acheter au plus haut, quitte à perdre quelques sous au passage : être aigri.
Bons échanges. Merci pour les infos (y’en a quand même pas mal de constructives, « haussières » ou « baissières », perdues au milieu des insultes, des paranos, et des délires…).merci à ceux qui m'ont répondu en toute intelligence, avec leurs points de vue, ...et sans en devenir ridicule de parano.
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 15:46:01
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et bing ! bien vu
que les obsédés du crash en profitent pour gratter leur fond de tiroir, mettre en oeuvre de bons gros projets bien juteux, en vue d'acheter un maximum quand le marché sera au plus bas.
Puisse qu'on sait bien que ça fini toujours par remonter...
en attendant laisser les gens faire leurs choix... en quoi ça vous gène ?
Peut-être que justement ça arrangerait votre théorie si plus rien ne se vendait, mais vous n'avez heureusement pas ce pouvoir...
Alors cessez de ruminer de mauvaise pensées et de faire croire que l'apocalypse est proche
Depuis Nostradamus beaucoup on essayé de prédires les catastrophes et ça n'a toujours pas empêché le monde de tourner
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 16:34:00
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doods,
Vous indiquez :
Citation :
Au pire, on se sera un peu fait entuber comme pleins de couillons, mais bon y’a pire (ceux qui lâchent 1000 euros de loyer à la poubelle tous les mois en flippant d’acheter trop cher pendant des années : si c’est ça faire des affaires faudra m’expliquer … !).
Si votre prêt court sur 20 ans ... et que vous restez toute la durée du prêt ... vous serez GAGNANT par rapport une location.
Le pb est que la plupart des primo accédants qui achètent en haut de cycle c'est souvent pour un achat intermédiaire ; le but étant de revendre qq années plus tard (moyenne observé = 7 ans) ... pour acheter plus grand.
Aujourd'hui le risque de moins value en cas de revente (ex : 7 ans) est lié :
(1) au fort risque de baisse de l'immobilier (voir + bas)
(2) à la méconnaissance de l'amortissement d'un tableau d'amortissement
Sur le point (1) je vous invite à lire (ou relire) les topics :
- mon argumentaire sur la baisse (http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33152)
- les cycles immobiliers : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875
Sur le point (2) : la plupart des personnes qui souscrivent un prêt ne font aucune simulation de l'amortissement de leur prêt dans 5 ans, 10 ans ... La colonne amortissement correspond grosso modo au gain potentiel si la revente du bien = prix du bien à l'achat. A noter que la colonne amortissement ne tient pas compte des autres dépenses initiales (frais notaires, frais d'agence, caution, travaux ...)
En clair, vos propos de "ceux qui lâchent 1000 euros de loyer à la poubelle tous les mois en flippant d’acheter trop cher pendant des années : si c’est ça faire des affaires faudra m’expliquer … !"
... me font bondir ... et me désole !
Pour illustrer mes arguments, je vous propose de lire en détail le tableau ci dessous qui compare le gain entre un acheteur primo accédant (qui achète en haut de cycle pour revendre dans 7 ans pour acheter plus grand) versus un locataire.
Pour mémoire les 2 dernières crises immobilière (voir http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875) c'était :
Pour la France :
.Hausse 1970 (T1) - 1981 (T1) = +31.2% suivi d'une
.Baisse 1981 (T1) - 1984 (T1) = -18.1% suivi d'une
.Hausse 1984 (T3) - 1991 (T2) = +33.0% suivi d'une
.Baisse 1991 (T2) - 1997 (T1) = -18.0% suivi d'une
.Hausse 1997 (T1) - 2005 (T1) = +74.3% suivi d'une
... baisse ? (à vous de juger ...) ... mais -30% à -40% sont tout à fait envisageable !
[note : les dernières infos INSEE indique en fait pour 2005 : + 106%]
A noter que sur Paris entre 1991-1998 c'était -40% (après une hausse de ~100%). [source notaires de Paris : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649]
Je me suis peut être trompé dans mon calcul mais voici le résultat qui mérite réflexion ... et si c'est cela perdre "quelques sous au passage" ... alors je m'étonne sur la notion de "quelques sous" !
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Edité par - asi77 le 16 déc. 2005 01:47:53 |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 16:52:05
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Citation :
Initialement entré par bailleurX
et bing ! bien vu
que les obsédés du crash en profitent pour gratter leur fond de tiroir, mettre en oeuvre de bons gros projets bien juteux, en vue d'acheter un maximum quand le marché sera au plus bas.
Puisse qu'on sait bien que ça fini toujours par remonter...
en attendant laisser les gens faire leurs choix... en quoi ça vous gène ?
Peut-être que justement ça arrangerait votre théorie si plus rien ne se vendait, mais vous n'avez heureusement pas ce pouvoir...
Alors cessez de ruminer de mauvaise pensées et de faire croire que l'apocalypse est proche
Depuis Nostradamus beaucoup on essayé de prédires les catastrophes et ça n'a toujours pas empêché le monde de tourner
Euh vous avez lu le titre du topic : "J'achète...et bulle + baisse annoncée !!!"
Au départ c'est elle qui demande conseil là dessus.
Alors nous sommes bien en droit de dire qu'elle fait une connerie. Après si elle n'accepte pas la critique, il ne fallait pas qu'elle vienne poser la question. |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 16:54:29
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Citation :
Initialement entré par doods
Au pire, on se sera un peu fait entuber comme pleins de couillons, mais bon y’a pire (ceux qui lâchent 1000 euros de loyer à la poubelle tous les mois en flippant d’acheter trop cher pendant des années
Ce phrase est complètement fausse !
Le loyer jeté par les fenêtre un un mythe !!! |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 16:57:30
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Le loyer jeté par les fenêtre est un mythe ... surtout en haut de cycle !
La preuve : voir ci dessus !
Cordialement |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 17:05:33
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Citation :
Initialement entré par asi77
Le loyer jeté par les fenêtre est un mythe ... surtout en haut de cycle !
La preuve : voir ci dessus !
Cordialement
Oui votre calcul le montre !  |
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doods
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:32:29
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Je n'ai jamais dis que je n'acceptai pas les critiques avec argumentations comme il m'a été montré plus haut par le monsieur !! Au contraire, et justement, je suis venue sur ce forum pour qu'on m'explique avec démos et calculs à l'appui ce que je risque reellement et sur quelles bases sont fondées ces débats.
Je n'ai pas la vision globale du marché ni l'expérience de simulations, calculs, graphiques et asymptotes que vous pouvez avoir...
Par contre, ce que je n'ai pas accepté, c'est que j'avais posé une question assez simple sur une problématique immobilière (à laquelle certains ont répondu, merci), et que pour certains, leurs réponses ont été des jugements, un cynisme malsain et glauque, et même une mise en doute sur l'existence de ma personne tellement mon message leur semblait "ridicule", "naif", "irréel".
Je trouve qu'au delà de tous les avis contraires qui m'ont été donnés sur le thème développé (je n'avais pas d'à priori ou de réponses toutes faites en venant ici, ...et je dois dire que je suis encore presque plus paumée qu'avant tellement vos avis divergent!....), c'est le ton sur ce forum, l'accueil fait aux gens qui demandent des conseils, et pas des injures, qui me choquent. Et celà, bien plus que les réponses ou les longues longues démonstrations qui me montrent que je vais perdre de l'argent sur mon achat, qui me choque et me désole...
Certains ici ne se prennent vraiment pas pour de la m..., ce n'est pas une raison pour traiter les autres comme des cons.
Face à de très nombreux professionnels ou connaissances ayant des avis divergents sur la question (certains me sortant depuis des années "arrête de jeter ton argent du loyer à la poubelle", d'autres "n'achète pas maintenant", d'autres "il fallait acheter il y'a 5 ans", d'autres "vas y fonce c'est un super produit, vous l'avez pas mal négocié"...), je crois bien que finalement à trop se prendre la tête, on finit par être aigri et agressif...?
J'écouterai donc seulement ceux qui me disent : "Cette maison vous plait, c'est une occasion de construire quelque chose à deux, de gagner de la qualité de vie, de pouvoir prévoir des heureux évenements pour le futur.". Notre montage financier est bon, je vois finalement pas pourquoi on se prend la tronche à venir se faire refouler sur des forums par des névrosés de la spéculation...
Merci à tous ceux, qui m'ont apporté des éléments de compréhension (et ce, je le répète, qu'ils nous aient donné tort ou raison dans cette acquisition !!!) : MarionA, Joulia, Pégase, Prados, Azertya, Le Nabot, uffa, asi77, ...
(PS petite précision à Asi77 : avez vous ce "modèle" de calculs / à la location sous format excel par ex., cela m'interesse. POur nous, le prêt n'est heureusement pas pour 25 ou 30 ans (je n'en "prend" pas pour 30 ans !! ), mais sur 17 ans. Et le taux n'est pas à 3.90 % mais à 3.35 %. Et l'assurance est à 0.22% et pas 0.35% (ca fait pas grande différence, je le concois), et notre apport de 80 KE..) - Merci pour le tableau)
Pour le reste, je vous laisse vous bouffer le nez et paranoier tranquillement... |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:47:41
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| Doods, quand vous aurez le tableau d'asi77, pensez aussi à modifier le montant du loyer en fonction de ce que vous coûterait le bien que vous avez acheté en loyer (ce n'est pas obligatoirement égal à votre mensualité d'emprunt). |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 18:52:09
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Citation :
Initialement entré par Marion_A
Doods, quand vous aurez le tableau d'asi77, pensez aussi à modifier le montant du loyer en fonction de ce que vous coûterait le bien que vous avez acheté en loyer (ce n'est pas obligatoirement égal à votre mensualité d'emprunt).
Oui, souvent inférieur d'ailleurs ! |
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doods
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:02:41
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Oui, c'est vrai, car là je quitte 50 m² dans lesquels je suis super mal pour 115 m² qui devraient se louer 1200 euros / mois hors charge...Mais bon, cela dit, l'investissement est quand même pas négligeable. Je suis pas certaine d'en sortir tant gagnante que ça, ...il faut que je vois avce le tableau de asi77 !...Mais bon, c'est interessant de voir avec les simulations de variations de % à la revente combien je peux gagner/perdre en fonction des évolutions...
Bon, cela dit, 7 ans ca me parait court quand même. J'ai passé 12 ans dans 50 m², ...alors dans plus de 115, ca va être la belle vie !!
Et puis, même si je ne gagne rien à la revente (en espérant qu'on perde pas trop  ), au moins je serai chez moi, je me ferai pas engueuler si je fais des trous pour accrocher des cadres et je prendrai pas l'eau par les portes (mon proprio voulait rien faire, je passai mon temps à râler)...!  |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:06:24
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| Ouf......! Merci DOODS enfin un peu de logique dans ce monde politiquimmo.... |
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doods
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:11:26
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Donc, précision avant mes futurs calculs sur le tableau magique :
oyer de la future maison achetée : 1200 euros hors charge
mensualité de notre pret : 1410 euros
ca fait 2520 euros / an de +...mais au final, le truc il est à nous. Alors que 1200 euros par mois, j'ai beau refaire plein de calculs, la maison elle est toujours pas à moi au final..
J'ai loupé un truc, va falloir que je relise vos messages plus sagement
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 19:16:45
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| Non DOODS je vous rassure vous avez compris ce que peut de "pros" ne comprennent pas ici....a force de spéculer on en oublie le client!! |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 22:03:57
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Bonjour doods,
Je suis tout à fait d'accord sur vos propos : sur un forum de discussion les intervenants doivent rester courtois même si les idées divergent !
Ce bras de fer entre "haussiers" et "baissiers" est stérile si les 2 parties n'argumentent pas !
Concernant votre achat (prêt sur 17 ans pour une maison) il tient tout à fait la route :
- prêt court (seulement 17 ans pour une maison de 115 m2)
- ce bien correspond à votre attente et vous permet de vivre bien pour les années futures.
Si baisse il y a, vous pourrez traverser ce cycle sans encombre car vous ne serez pas obliger - a priori - de revendre pour x raisons (notamment à cause d'une surface trop petite).
Le message de prudence que je souhaite transmettre s'adresse aux jeunes primo accédants qui :
- achètent TRES CHER un bien qui ne correspondra plus à leur attente dans x années (agrandissement de la famille notamment)
- achètent sur de TRES LONGUE durée (> 25 ans)
Ex : achat d'un 50 m2 sur 25 ans et que ce couple souhaite avoir des enfants + tard.
Le tableau illustre ce risque à la revente !
Je vous mettrai à disposition ce fichier prochainement.
ps : pour Marion_A, j'ai effectivement simulé mensualité = montant de la location (il était nécessaire de faire une hypothèse de départ ... sinon la comparaison aurait été difficile). Pour autant cette valeur est modifiable ! Le but de ce fichier est de regarder pour un bien comparable en prestation (à la location et achat) et en coût (location=mensualité) si il est intéressant de retarder son achat.
Cette comparaison a des limites surtout si le bien à l'achat est très différent du bien qu'on louerait à la place.
Dans votre cas doods, vous gagnez en qualité de vie et cela ne se mesure pas dans un fichier excel. Les maths ont leurs limites .
En bref doods, vos conditions d'achat sont bonnes dans un contexte difficile.
Cordialement. |
Edité par - asi77 le 13 déc. 2005 22:44:39 |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 22:09:15
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Citation :
Initialement entré par doods
Donc, précision avant mes futurs calculs sur le tableau magique :
oyer de la future maison achetée : 1200 euros hors charge
mensualité de notre pret : 1410 euros
ca fait 2520 euros / an de +...mais au final, le truc il est à nous. Alors que 1200 euros par mois, j'ai beau refaire plein de calculs, la maison elle est toujours pas à moi au final..
J'ai loupé un truc, va falloir que je relise vos messages plus sagement
Quel apport avez vous ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 déc. 2005 : 23:03:54
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Si Cedric1973 savait lire, il aurait vu que Doods avait un apport de 80 K€...
Message de Doods le 13 Dec 2005 à 18:32:29:
Citation :
...et notre apport de 80 KE...
Pégase |
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J'achète...et bulle + baisse annoncée !!!
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