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LD47
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 Posté - 09 janv. 2006 : 03:20:40
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Je complète ma réponse.
Si votre question devait être comprise comme "qu'a fait l'AG ?", alors ma première réponse est complète. Elle n'a rien fait parce qu'elle ne pouvait rien faire.
Si votre question devait être comprise comme "qu'ont fait les copropriétaires lésés par cette manoeuvre indigne ?", la réponse est variable, mais toujours sans intérêt réel. Dans l'exemple cité par mariejds, je cite :
Citation :
Vote. Majorité de l'article 25 obtenue en faveur de la proposition. Le syndic dit : "Désolé, il s'agit d'une modification du RDC. Il faut la majorité de l'article 26. La résolution est donc rejetée". Protestations. Le syndic maintient sa position. Et il note sur le PV, qui est signé par le président de séance : "résolution rejetée".
mariejds a résumé brièvement par "protestations". Dans le cas un peu similaire que j'ai connu, le syndic a déclaré, suite à un vote fait sur la demande d'un copropriétaire d'obtenir un droit de jouissance exclusive sur une partie commune qu'il était seul à pouvoir utiliser et qui n'était d'aucun intérêt pour la destination de l'immeuble, qu'il fallait l'unanimité et a déclaré rejetée la demande. Le président de séance a suivi en signant le PV le disant. Dans ce cas particulier, je crois me souvenir que le copropriétaire lésé a traité le syndic de morue et le syndic l'a traité d'ignare congénital et lui a dit de s'adresser au tribunal si ça ne lui convenait pas. Dans la réalité, il peut y avoir mille variantes et on peut se traiter de tous les noms, que cela ne change rien. L'action du copropriétaire ne peut s'envisager qu'après l'AG devant le tribunal, pour contester la décision de l'AG, décision qui, dans la réalité aussi, n'est même pas prise par elle.
Les AG ne concernent que les décisions de l'AG. L'AG est questionnée sur un certain nombre de points et seule sa réponse officielle à ces différents points représente un intérêt. Tout le reste est parfaitement volatil. Alors, qu'ont fait les copropriétaires lésés, on s'en fiche un peu, puisqu'il n'ont pas pu modifier la décision d'AG vue et remodelée par le syndic avec la bénédiction du président de séance.
Cependant, si votre question devait bien s'entendre comme je l'ai fait par "qu'à fait l'AG ?", malgré le fait qu'elle ne soit pas du tout destinée à cela, elle laisse apparaître avec beaucoup d'évidence que nos points de vue ne sont pas aussi éloignés qu'ils ne le paraissent au premier abord.
En effet, si vous demandez qu'a fait l'AG suite à cette modification évidente des règles de majorité, c'est tout simplement parce que vous considérez que l'AG a le droit et le devoir de réagir devant ce type d'abus. Et là, nous sommes parfaitement d'accord. Mais si elle en a le droit et le devoir, il faudrait aussi qu'elle en ait les moyens. Et ses moyens actuels pour faire face à cela, se résument à un strict néant. Elle n'a aucun moyen. Le seul qu'elle pourrait avoir ce serait de pouvoir se prononcer, soit d'office, comme l'a proposé mariejds, suivie par moi, soit à la demande d'un copropriétaire qui estime qu'il y a abus. Le principe que l'AG puisse se prononcer sur une règle de majorité n'a donc rien que de très normal et de très sain pour la justice et la démocratie. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 22:02:37
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LD47 : "...Mais si elle en a le droit et le devoir, il faudrait aussi qu'elle en ait les moyens. ..."
Mais enfin, LD47 !!!!!
Avec quoi donc s'expriment les copropriétaires réunis en AG ... Avec leur voix, non ????
C'est donc avec leurs voix que le 49, ou une majorité d'entre eux, doivent imposer leur volonté !!!!
S'ils mettent autant de vigueur à faire prévaloir leur volonté que vous le faites ici par écrit, je ne vois pas où serait votre affirmation reprise sans cesse, parlant de l'AG : "... ses moyens actuels pour faire face à cela, se résument à un strict néant. Elle n'a aucun moyen.
C'est méconnaitre comment fonctionne une AG, comment elle débat, comment elle vote, comment elle exprime sa volonté majoritaire !!!! Avec les voix des copropriétaires !!!
Je parle ici de l'exression 'sonore' de leur voix !!!
Vous et d'autres ne savez pas parler haut et fort ??? crier ???
Car au besoin, l'AG peut en séance destituer le pdt de séance trop complaisant et en nommer un autre pour enfin imposer SA volonté majoritaire !!! Idem pour le secrétaire.
Voila ce qu'est le moyen d'expression des copropriétaires réunis en AG : LEUR VOIX !! ..Il n'y a aucun débat dans vos AG ?? Personne ne dit mot ?? C'est le silence total qui précède les votes ??? Pas de cris ??? ( Pas question d'en venir aux mains ou aux pieds, bien que le coup de pieds aux fesses, que certains méritent parfois, soit un très bon 'moyen' de se faire 'entendre' ...)
Relisez ce que j'ai dit et redit plus haut : l'AG, les 49, la majorité des 49, seraient paralysés, sans voix, sans aucune volonté exprimée à haute et intelligible voix, avec vigueur éventuellement ??? ...
Si tel est le cas, si tout le monde reste sans voix, c'est mouton, mouton et mouton !!!
Mais alors on ne peut se plaindre des autres (du pdt, du secrétaire)en raison de sa propre paralysie, de son silence .... de sa lacheté ???
Ou ne serait-ce pas plutot parce que l'AG dans sa majorité est d'accord avec la majorité proposée par le syndic et que les minoritaires contestent cette position majoritaire de l'AG ?? ... 
Bon, reste que dans les 'moyens', si l'on est sans voix, majoritairement aphone, il y a la rafale d'AK47, le mortier de 60, le canon de 75 sans recul si le cas est grave, voire le kamikaze irakien, mais l'importation en est très surveillée en ce moment ......  |
Edité par - gédehem le 09 janv. 2006 22:12:03 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 05:55:38
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Gédehem, c'est très intéssant le règlement des problèmes par l'organe vocal, malheureusement, ce n'est plus de mise dans notre monde réglementé. La domination des grandes-gueules ne fait plus guère illusion. Et, heureusement. S'il suffisait d'avoir une soufflante plus imposante que son voisin pour imposer ses idées, on reviendrait assurément à l'âge de pierre. Aujourd'hui, il faut seulement avoir le droit et les moyens de le faire valoir, de son côté. Dans le cas que j'ai connu, les violences verbales n'ont pas été en reste et pourtant... Les lois et les règles sont faites pour protéger des excès. Il faut, quand on constate un problème, mettre en place une règle ou une loi qui évitera qu'il ne recommence. Quand on vous fait état de la possibilité pour un syndic d'imposer (avec l'assentiment au moins tacite du président de séance) ses vues à l'assemblée et de décider à sa place et quand on vous propose une idée qui aurait pour but d'éviter que cela ne se reproduise, que vous disiez non, ne nous protégeons pas par la loi, mais par la gueule, c'est mieux, vous étonnez. Les aphones et les timides n'ont qu'à s'écraser. Ils n'ont qu'à pas être aphones ni timides.
Il y a aussi un autre problème qui est majeur. Dans le cas que je vous ai cité d'un copropriétaire qui veut obtenir quelque chose (autorisation ou autre), comme dans l'exemple que je vous ai cité, ce n'est que lui qui est vraiment lésé au premier degré. C'est lui qui n'obtient pas ce qu'il voulait alors qu'il a eu la majorité nécessaire. Les autres, ceux qui lui ont accordé leur voix, pourquoi se batteraient-ils ? Ils n'ont rien perdu en direct. Ils se disent que c'est à ceux qui sont lésés de se défendre. L'action devant la justice est d'ailleurs basée sur le même principe : pas d'intérêt, pas d'action.
Moi, j'estime que les autres copropriétaires devraient batailler plus que ça, parce qu'il ont quand même perdu quelque chose de très important : Leur liberté de choix. Mais ça, c'est beaucoup moins direct et évident. D'autant qu'ils ne sont pas sûrs du bien-fondé des arguments du coprorpiétaire demandeur. Si on pouvait bien leur expliquer à ce moment-là, débattre du sujet, lire l'article de loi et leur demander de prendre position, je crois qu'il y aurait beaucoup de chances qu'ils prennent la bonne décision. Moi-même, je me suis battu, à cette assemblée-là, mais je n'ai pas obtenu de modifier quoi que ce soit des positions d'un syndic assis sur son savoir et sur l'idée que c'était bien à lui que revenait le dernier mot. Moi, je trouve cela révoltant. C'est une véritable négation de la liberté et de la dignité des copropriétaires.
Je m'étonne que vous mainteniez votre position de refus sur le fait que l'AG puisse se prononcer sur la majorité requise alors que cela ne peut faire de mal à personne et ne peut que faire du bien. Cela rappelerait déjà au syndic que ce n'est pas à lui que revient le dernier mot, mais à l'AG. Rien que cela, ce serait déjà très sain pour les rapports syndic/copropriétaires. Cela mettrait chaque chose à sa place. Cette solution est la seule solution légale à ce type de problème. De plus ce n'est pas vraiment une idée innovante, puisque l'AG est déjà censée s'être prononcé sur le sujet. La preuve, c'est qu'elle est responsable si le tribunal fait apparaître qu'une mauvaise majorité a été appliquée. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 09:17:01
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On tourne en rond, LD47 ...La preuve :
"....j'estime que les autres copropriétaires devraient batailler plus que ça, parce qu'il ont quand même perdu quelque chose de très important : Leur liberté de choix. Mais ça, c'est beaucoup moins direct et évident. D'autant qu'ils ne sont pas sûrs du bien-fondé des arguments du coprorpiétaire demandeur. "
S'ils perdent qque chose, ils le doivent à leur silence, à leur passivité !! C'est comme dans les scrutins nationaux : il y a ceux qui s'expriment, qui votent !!
Et les autres, qui restent au chaud devant la télé et/ou le match de foot et n'expriment rien du tout !!!!!
Si les uns font le mauvais choix et que les autres le favorise par leur silence, qu'y pouvons nous ????
Mais plus interessant votre : " D'autant qu'ils ne sont pas sûrs du bien-fondé des arguments du coprorpiétaire demandeur."
Ils sont venus, ils s'expriment .... mais ne sont pas sur en raison de leur méconnaissance des textes, des règles qui s'appliquent !!!!
Voyez : nous sommes revenus au point de départ et à l'analyse que beaucoup de praticiens font : les copropriétaires-décideurs sont parfois (souvent ?) le jouet de leur syndic en raison de leur méconnaissance des règles qui s'appliquent en copropriété !!!!!
Vous pouvez passer 3 jours à expliquer les choses, à montrer les textes .... aussi longtemps que vous n'aurez pas avec vous une majorité active convaincue, qui exprime haut et fort son choixet l'impose, ... vous serez dans la minorité, même si elle est agissante avec raison !
C'est cela la démocratie !!!
Et comme nous sommes en démocratie, il reste encore l'action du juge, fort heureusement, pour trancher s'il y a litige ! ....
Mais vous ne pouvez accuser Pierre ou Paul : ici, c'est la majorité (silencieuse) qui l'emporte, parce qu'elle est la majorité !!!
"Qui ne dit mot consent"
En AG, que ce soit de copropriété, d'assoces, de sociétés ou à l'Assemblée Nationale, ce sont les voix exprimées majoritaires qui comptent, celles qui sont chez vous silencieusement majoritaires ... même si elles ont tort aux yeux des minoritaires actifs !
Le pouvoir de la minorité, qu'elle ai ou non raison, c'est la dictature !!!
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Edité par - gédehem le 10 janv. 2006 09:36:34 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 09:24:08
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Voici un cas pratique :
Il faut refaire un pan de toiture manifestement vétuste. Cela tombe mal car on vient à peine de terminer des travaux de chauffage assez onéraux.
Le conseil syndical a demandé au syndic d'inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée : " Emprunt par le syndicat d'une somme de 30 000 € auprès de la banque X.. (proposition détaillée jointe) "
Le syndic indique que la majorité requise est celle de l'article 24. Compte tenu du fait que tous les copropriétaires sont tenus de participer à un tel meprunt, y compris ceux qui comme vous, pourraient payer cash leur quote-part, quelle serait votre position lors de l'assemblée ?
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 09:55:28
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Gédehem, décidemment, comme vous dites, on tourne en rond et je pense que la boucle est bien bouclée. Je trouve vraiment que vous tenez un discours invraisemblable de meneur de boeuf compatissant. Il ne faut pas enlever le joug des boeufs parce que ce sont des boeufs. Il faut même veiller à souder tout se permettrait de l'enlever, et, à côté de cela, vous poussez des soupirs de désespoir de voir ces boeufs avec leur joug d'ignorance. "Mais que ne se libèrent-ils de leur joug, ces abrutis de boeufs" dites-vous. Vous voyez, ce sont vraiment des boeufs. Ils méritent vraiment de l'avoir ce joug. C'est vous qui tournez en rond. C'est vous qui critiquez à la fois la cause et l'effet. Vous déployez des arguments de tous ordres pour contrer le fait que des copropriétaires puissent s'exprimer sur une majorité (c'est tellement choquant que des boeufs aient la prétention de penser et de donner un avis). Que des syndics dévoyés puissent utiliser cette marge d'immobilisme que vous entretenez, ne vous choque en aucune manière. Si le syndic les malmène et bien c'est de leur faute, c'est parce que c'est des boeufs. - Détachons les pauvres boeufs - Ah, pas du tout, ignares et boeufs comme ils sont ....
Alors, c'est vrai, vous avez fait le tour complet et je crois que tout le monde a bien compris le sens général qui est que les copropriétaires sont bien des pauvres boeufs, pas près d'évoluer. Heureusement qu'il existe les meneurs de boeufs, sans quoi, nous serions bien dans la bouse.
JPM, ma réponse : je regarde à quelle majorité se rattache la décision, je vérifie qu'elle est ou n'est pas l'article 24. Si c'est l'article 24 et si les choses se passaient comme je souyhaiterais qu'elle se passent, c'est-à-dire si on me demandait mon avis sur la majorité requise, je le donnerais et si j'estime que ce n'est pas l'article 24 et qu'on me donne la possibilité de m'exprimer par un vote, je le ferais. Maintenant, je pense que vous attendiez que je prenne parti pour ou contre l'art 24, pour contester ma version, démontrant qu'on n'est pas tous d'accord et pensant par là démontrer que parce qu'on n'est pas tous d'accord, c'est au syndic de trancher. Non, si on n'est pas tous d'accord, c'est à l'AG de trancher. C'est le syndicat et lui seul qui est responsable et les décisions de tiers ne peuvent jamais engager personne. Si cette décision engage le syndicat c'est que c'est à lui de trancher. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 11:23:30
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- Pardon, LD47, mais ce que j'aime ce sont vos pirouettes pour contourner le problème, ne pas voir les choses en face et donc de ne pas répondre aux questions qui se posent.
- Si vous lisiez bien les interventions que je fais ici ou là, vous sauriez depuis très longtemps que je ne suis ni un suppôt des syndics dits "prof", loin de là, et encore moins un "mainteneur de joug" comme vos propos peuvent le laisser penser, qui doivent en faire sourire plus d'un ici !! .....
Avec d'autres, nous faisons ici ce que nous faisons ou avons fait ailleurs : de la pédagogie, des explications de 'textes' ...
Apporter une réponse étayée aux questions posées.
Etayée sur la base des dispositions particulières qui s'imposent en copropriété.
Etayée sur le droit commun lorsque les textes particuliers sont silencieux.
Etayée sur notre pratique des choses lorsque rien n'est prévu ...comme le déroulement de l'AG en présence de propositions multiples comme c'était le sujet ici !!!
"Si c'est l'article 24 (...) je le donnerais (mon accord) et si j'estime que ce n'est pas l'article 24 et qu'on me donne la possibilité de m'exprimer par un vote, je le ferais. "
Ben justement !! JPM vous pose la question, vous le demande : "... quelle serait votre position lors de l'assemblée ?"
Alors faites comme si vous étiez "l'AG": dites nous ce que vous voteriez !!!!
Vous voyez ????
Imaginez que les 48 présents à l'AG soient comme vous, qu'ils fassent la même réflexion que vous ... "24 ou pas 24" ???? Je dis OUI, ou NON ??? .....
Si c'est 24 et que la majorité vote 24 comme dit le syndic, ce sont des bœufs ???
Si c'est 26 et que la majorité vote 24 comme dit le syndic, ce sont des boeufs sous le joug ???? ...
Est-ce parce que vous (la majorité des copros) ne connaissez pas la réponse, ou que vous (la majorité des copros) pensez que c'est bien le 24 comme dit le syndic, .. que vous seriez des bœufs ????
Car enfin ..: c'est 24, 25 ou 26, LD47 ?? Répondez-donc !
Vous êtes l'AG, on vous pose la question, que répond l'AG ????
(C'est le sujet : " De l'art difficile de la démocratie" )
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 11:49:12
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Un indice :
Si 4 850 voix / 10 000 sont présentes ou représentées, l'assemblée peut décider les travaux (entretien, urgence, etc ...)
L'assemblée peut-elle pour autant empiéter sur les prérogatives individuelles de gestion des finances personnelles et décider de manière opposable à tous les copropriétaires que ceux qui estiment n'avoir qu'à sortir leur chéquier pour payer les travaux devront néanmoins participer à l'emprunt avec les risques de contribution solidaire qu'il présente ?
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LD47
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588 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 21:42:34
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JPM, je crois que l'AG ne peut me forcer à emprunter si je peux payer cash. Mais pour confirmer cet avis de premier jet, il faudrait que j'approndisse les recherches dans la jurisprudence et, sans vouloir vous vexer, ce jeu ne m'interesse pas, pas plus que le choix de l'article 24, 25 ou 26. Cela ressemble étrangement au jeu débile dont j'ai parlé un peu plus haut (dis-moi un chiffre entre 0 et 9 et si c'est le bon tu gagnes). Ici, c'est dis-moi un article entre 24 et 26 et si c'est le bon - je gagnes quoi au fait ? Et si ce n'est pas le bon, qu'est-ce que je perds ? Qui déterminera que c'est votre chiffre qui est le bon ou le mien ? Gédehem l'écrira en gros caractères gras et soulignés, suivis de plein de points d'exclamation. Même si vous démontriez que vous avez raison et que LD47 est un abruti congénital (qui s'interesse à LD47 ?), qu'auriez-vous démontré ? Que l'injustifiable comportement des syndics dévoyés dont mariejds et moi-même avons fait état est devenu justifiable ? Je pense que dans la logique de Gédehem, il en aurait l'impression. Il aurait démontré qu'il y a un boeuf de plus parmi les copropriétaires et estimerait, par là même, mieux justifié le comportement abusif mais qui n'est que le comportement normal que l'on doit avoir avec les boeufs.
S'il y a une question à laquelle vous évitez soignement de répondre et qui est au coeur du sujet, c'est celle-ci : que préconnisez-vous pour mettre à l'abri l'AG des comportements abusifs de certains syndics, sur la marge de "pouvoir" que leur laissent à tort (mais avec votre soutien actif), les copropriétaires, celui d'avoir le dernier mot sur le choix de la majorité applicable à une décision ? A part le coup de gueule préconnisé par Gédehem et qui ferait certainement bien rigoler mon syndic ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 22:40:51
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"il faudrait que j'approndisse les recherches dans la jurisprudence et, sans vouloir vous vexer, ce jeu ne m'interesse pas, pas plus que le choix de l'article 24, 25 ou 26."
Heu .. c'était quoi la question que vous posiez ?
Ce n'était pas justement sur une règle de majorité que vous 'imposerait' le syndic, majorité que vous contestiez ??
Cela ne vous interesse plus ???
Bizarre, bizarre !! !!!
LD47, l'extrémisme dans vos propos (.."..que LD47 est un abruti congénital ..." pour ne citer qu'un des derniers) n'apporte rien et vous dessert dans votre recherche.
Comme en matière statistique, les extrêmes n'ont aucun interet dans la mesure où elles faussent les données. .. On les élimine donc.
Vous parlez encore de "bœuf" ! Mais qui donc en a parlé ? Vous, LD47, vous ! .. relisez-vous.
D'autre part, vous posez toujours la même question, mais en ayant toujours derrière la tête un argument pour contester la réponse ou les pistes apportées.
D'une certaine façon, vous poser une question en ayant en tête la réponse.. D'où aussitot le propos extrémiste lorsque cette réponse ne vous convient pas !!
Ce petit jeu n'a donc aucun interet !
"Même si vous démontriez que vous avez raison et que LD47 est un abruti congénital (..) qu'auriez-vous démontré ? " ( A relire 5 fois !!)
LD47 : selon vous, si un intervenant (moi, JPM, d'autres) apporte une réponse, étaye sa réponse (" démontre qu'il a raison..") .. qu'a t-il démontré ????
Ben .. qu'il a raison, LD47, qu'il a raison, rien de plus ..
ou du moins que sa réponse est la bonne ou proche de la seule crédible ...
Ce n'est pas suffisant à vos yeux ??
NON, puisque cette réponse ne conforte pas votre position !
Donc ce n'est pas la bonne réponse ... du moins celle que vous voulez entendre.
Non seulement ce n'est pas la bonne réponse, mais "..qu'auriez-vous démontré ? Que l'injustifiable comportement des syndics dévoyés (...) est devenu justifiable ? "
Voyez : on passe d'un extreme à l'autre !
Toute tentative d'explication est aussitot justification de l'injustifiable comportement de syndics dévoyés (qui, à vous lire est un pléonasme, un syndic étant par nature dévoyé !), pour un coté.
Et en retour de balancier on a l'autre extrême, le fameux 'bœuf', car bien évidemment ma réponse (celle d'un autre) n'a d'autre but que de démontrer que les copropriétaires sont des 'bœufs' et qu'il convient de les maintenir dans cet état, tâche à laquelle je me consacre assidument comme chacun sait ...
N'étant pas satisfait, vous reposez donc pour la 50ème fois la question :
"Que préconnisez-vous pour mettre à l'abri l'AG des comportements abusifs de certains syndics ?"
Question qui a eu 50 réponses quasi identiques ...que vous avez 50 fois contesté en repartant sur le syndic/dévoyé et le bœuf de copropriétaire ....
N'avons nous pas là le mouvement perpétuel, sans fin ?
Monotone, alors sans intéret.
Si les réponses ne vous satisfont pas parce qu'elles ne conforte pas votre position, ne posez pas de question .. |
Edité par - gédehem le 10 janv. 2006 22:54:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 23:13:12
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LD 47, vous avez tort de ne pas saisir la balle au bond car il est impossible, à ma connaissance, d'étayer solidement une réponse, quelle qu'elle soit, sur ce point.
Et tout aussi impossible de justifier le choix d'une majorité. Dans la pratique on marche à la majorité de l'article 24 parce qu'il y a un consensus général pour l^'emprunt, d'autant que les plus aisés ne veulent pas paralyser les travaux ni gêner leurs voisins moins fortunés. De plus ce genre d'emprunt est désormais très minoritaire.
Quant à Citation :
que préconnisez-vous pour mettre à l'abri l'AG des comportements abusifs de certains syndics, sur la marge de "pouvoir" que leur laissent à tort (mais avec votre soutien actif), les copropriétaires, celui d'avoir le dernier mot sur le choix de la majorité applicable à une décision ?
Il y a des syndics qui ont été condamnés pour avoir indiqué des majorités manifestement inexactes et j'approuve pleinement. La motivation est constante : faute dans l'exercice de l'obligation de renseignement et de conseil. Il y a maintenant une jurisprudence solidement établie sur ce point (Voir DPGI V° Syndic, responsabilité obligation de conseil)
L'ennui est certes qu'il faut faire un procès
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LD47
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588 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 08:47:09
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Gédehem, vous me dites avoir répondu, vous et JPM, 50 fois de manière identique à ma question
"que préconnisez-vous pour mettre à l'abri l'AG des comportements abusifs de certains syndics, sur la marge de "pouvoir" que leur laissent à tort (mais avec votre soutien actif), les copropriétaires, celui d'avoir le dernier mot sur le choix de la majorité applicable à une décision ? ?"
Si vous y avez répondu une seule fois, je veux bien me faire mettre deux yeux en verre à la place de ceux que j'ai actuellement. Ils auraient autant d'effet pour la vision, mais l'avantage de pouvoir être de la couleur choisie.
Vous n'avez jamais répondu à cette question pourtant fort simple. La seule fois où vous parlez d'une réaction possible de l'AG face à ces abus, c'est en préconnisant de passer un savon au syndic et au président de séance. Le savon c'est très bien. Je suis pour. Mais une fois la séance de savonnage terminée, quand tout le monde est propret derrière les oreilles et partout, que se passe-t-il ? Il faut quand même un PV qui fasse état de la décision de l'AG. Ce PV est rédigé normalement par le syndic et signée du président de séance. Et la décision d'AG qui y apparaîtra devra forcément tenir compte d'une règle ou d'une autre, d'une majorité ou d'une autre. Puisque vous êtes défavorable à ce que l'AG soit consultée, vous êtes forcément favorable à ce que la décision telle qu'elle figurera sur le PV tienne compte de la majorité décidée par le syndic, même éventuellement savonné. Dans votre version le syndic garde bien le dernier mot dans ce choix. Alors, comment pouvez-vous dire avoir répondu par là à la question de savoir comment mettre l'AG à l'abri des comportements abusifs de certains syndics, sur la marge de "pouvoir" que leur laissent à tort les copropriétaires, celui d'avoir le dernier mot sur le choix de la majorité applicable ?
Vous JPM non plus ne répondez pas franchement à la question, quoique votre réponse prète à moins d'ambiguïté. Je vous demande comment empêcher les moustiques de me piquer et vous me proposez une crème qu'on peut appliquer dans certain cas après les piqures de moustiques. Je préfèrerait nettement ne pas me faire piquer et en tous cas c'est bien le sens de la question que je vous ai posée. Je vous ai bien demandé comment mettre l'AG à l'abri du comportement abusif de certains syndics et vous me dites qu'on peut en poursuivre certains, et dans certains cas seulement, devant le tribunal, s'il ont eu un comportement abusif. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 09:45:56
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Ah ! pas de problème ! J'ai aussi deux recettes pour ne pas être piqué :
1) S'envelopper dans une moustiquaire et ne jamais en sortir. Vous pouvez quand même vous balader un peu. Il suffit de coudre une ganse en partie basse et d'y fixer des plombs de pêche de taille moyenne tous les 20 cm avant de refermer l'ourlet. Comme celà la moustiquaire traine légèrement au sol sans se relever.
2) Une pommade qui écarte les moustiques, mais j'ignore la composition et il parait qu'elle donne des rougeurs de la peau. D'autre part elle graisse les vêtements. La graisse de mouton pilée avec une gousse d'ail peut remplacer avantageusement.
Je peux vous assurer une efficacité à 100 % dans les deux cas (l'ail dans le second cas)
L'équivalent en copropriété ? Un bon syndic et un bon CS
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 11:04:25
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...Et au moins, enduit de la graisse de mouton pilée avec une gousse d'ail, vous êtes certain de passer la nuit tranquilement sans que personne ne vienne vous faire des papouilles : pas un chat dans un rayon de 50 m, vous pensez-bien ! Alors les p'tits moustiques !
Parce que la moustiquaire seule, quand bien même il y aurait des petits plombs pendus à la ganse cousue en bas, je serais plus prudent !
Vous connaissez l'adaptabilité de ces petites bâtes !! ... Je ne donne pas longtemps à ces bestioles pour passer au travers des mailles du filet !
Non, à vrai dire je suis pour les 2 , la graisse à l'ail et la moustiquaire !!! Voila la bonne protection .. comme en copropriété où, comme vous le précisez, il faut aussi les 2 : "..,un bon syndic et un bon CS.".....!
LD47, le "Puisque vous êtes défavorable à ce que l'AG soit consultée, ...." ..que vous me pretez, d'où le sortez vous ? Du balancier extremiste ? .. ..
Si l'AG, qui est bien consultée sur les questions qui lui sont posées, décide ce qui lui convient comme il lui convient et que malgré tout elle ne sait pas comment imposer va décision, sa volonté à qui que ce soit (voir les réponses plus haut), que voulez vous qu'on vous dise de plus qui n'ait été dit ....
Je suis seul, vous êtes 48 ! je tempete que c'est comme je veux, vous ne dites rien. .. Que voulez-vous qu'on y fasse, qu'on dise de plus ?
Si les 48 restent silencieux et passifs, ce que je déplore, nous n'y pouvons rien !
Mais si les 48 se levent et décident, à forte voix, de révoquer aussitot le pdt de séance complice et le secrétaire, d'en nommer d'autres parmi les présents (vous ?), de décider que c'est comme cela et pas autrement, c'est l'AG qui assume son role, son pouvoir décisionnel !
Mais pour le faire, il faut la volonté et la connaissance du fait qu'on peut le faire !!
D'où la conclusion, déja indiquée plus haut : information, formation des copropriétaires, des CS .. amenant "le bon CS et le bon syndic" parce qu'il y aura de bons copropriétaires bien informés qui expriment leur volonté..
Comme la moustiquaire et la graisse de mouton à l'ail pour lutter contre les moustiques, vous avez ici la recette et les ingrédients pour avoir cette équation que vous recherchez : Bons copro informés = bon CS formé = bon syndic.
Au travail.
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Edité par - gédehem le 11 janv. 2006 11:33:53 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 11:28:03
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Merci JPM pour la recette contre les moustiques. Concernant la copropriété, malheureusement vous êtes à côté de la plaque. Je vous pose la question : comment fait-on quand on a un mauvais syndic et vous me répondez qu'il faut avoir un bon syndic. Que n'y avais-je pensé !!! Mais bien sûr !!!
Gédehem, vous dites "Mais si les 48 se levent et décident, à forte voix, de révoquer aussitot le pdt de séance complice et le secrétaire, d'en nommer d'autres parmi les présents (vous ?), de décider que c'est comme cela et pas autrement, c'est l'AG qui assume son role, son pouvoir décisionnel !" Or, JPM, tout au début du présent sujet nous a cité "un arrêt qui dit que l'assemblée ne peut en cours de réunion revenir sur une décision prise quelques instants auparavant (CA Paris 23eme 27/03/1998 Loyers et copropriété Juin 1998 n° 168)". Alors, que penser de tout cela ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 11:52:47
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..Voyez, LD47 ... Il y a la réponse, "MAIS il y le fait que .., l'arrêt qui ....".. Toujours ce "Mais ..." pour contester ...
L'arret de 1998 de CA d'AIX cité par JPM traitait, je crois, d'une décision prise sur un point mais pour lequel un copropriétaire voulait changer ensuite le sens de son vote (si je me souviens bien !).
Le bulletin est dans l'urne (façon de parler) c'est fini, le vote est exprimé.
Mais ici, c'est autre chose :
"L'AG ayant constaté l'opposition à la volonté majoritaire des copropriétaires du pdt et du secrétaire de séance décident de les révoquer et de les remplacer.
- La décision est prise à l'unanimité des présents et représentés (les scrutateurs en place, car il y a des scrutateurs(*) chargés de faire le décompte des voix lors des votes, n'est-ce pas, LD47 ?) les scrutateurs "scrutent" et enregistrent le vote.
L'AG décide de nommer LD47 en qualité de pdt de séance à l'unanimité des présents et représentés.
L'AG décide de nommer Mme Durand en qualité de secrétaire de séance à l'unanimité des présents et représentés..
Le Pdt de séance se fait remettre la feuille de présence et les mandats annexés.
Il poursuit l'ordre du jour au point n°3.
......"
Coup de force? Révolution ? ... Non, expression de la volonté majoritaire des copropriétaires, de leur pouvoir ......
Quel est votre "Mais ..." pour contester la volonté des copropriétaires exprimée de cette façon ?
Moi j'en ai un, de "mais".
Mais pour le faire, il faut de la volonté, exprimer sa volonté, et savoir comment l'exprimer de cette façon.
D'où information, information, information .. formation !
"100 fois, et peut être 150 fois, sur le métier ......"
Je note aussi que pas une seule fois vous ne faites référence au CS, pourtant chargé de contrôler le fonctionnement du syndicat, y compris durant l'AG.
J'en suis donc arrivé à penser que vous êtes en fait parmi les 'minoritaires', que la décision prise par la majorité (silencieuse, peu importe) ne vous convient pas,et que votre grogne contre le seul syndic serait en fait très mal dirigée ... Je peux me tromper ?..
(*) Ne sont pas "scrutateurs" le secrétaire et/ou la comptable du syndic. Les scrutateurs sont désignés parmi les présents à l'AG (copropriétaires ou mandataires). |
Edité par - gédehem le 11 janv. 2006 12:25:05 |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 16:02:14
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Messieurs bonjour...
excusez-moi de vous de vous déranger dans vos débats qui ont l'air vraiment intéressants ( avec des boeufs, des moutons, de l'ail et des moustiques.. - j'ai pas tout lu... mais il me semble qu'il manque les ânes ? comme dans une crèche?... bon je plaisante!)
mais j'ai ouvert cette rubrique parce que le titre initial est "4 candidats -comment voter... " et que j'aimerai savoir si au milieu de vos échanges une conclusion-proposition a été formulée?
certains des textes sont si longs....que j'ai du rater le bon passage.
De fait, je vais avoir tantôt le cas des "4" candidats car il me faut proposer des contrats de syndic (pour me remplacer).
Donc ma question est : peut-on concevoir la procédure suivante à l'AG, très vaguement inspirée sur les modes de classement pour un recrutement de personnel :
- un vote dit indicatif, donc qui n'est pas reporté sur le PV, permettant à TOUS (copropriétaires) de s'exprimer à partir des documents et contrats fournis et un document de synthèse genre tableau comparatif établi par le CS ; ce vote indicatif est fait avec la question posée : pour quel syndic A, B, C ou D votez-vous en première ligne?
le résultat de ce vote indicatif donnerait par exemple syndic A= 33% des voix, syndic B=32 %, syndic C=20 % et syndic D = 15%. (% des voix correspondant à la majorité requise...etc..)
- puis un deuxième vote, toujours indicatif et non mis sur le PV, pour permettre aux 20% de C et aux 15% de D de se reporter sur A ou B... ;
ce vote donnerait alors :
syndic B = 55 % (car des votants de C et D se sont plus reportés sur lui) et syndic A = 45%
alors on a le vote final, reporté sur le PV avec la question : Pour ou contre la proposition de nommer le syndic B (résultat : 55% s'il n'y a pas de girouettes en plus des moutons, ou plus de 55% si les moutons s'alignent)
et donc la résolution écrite serait = le syndic B est retenu (à la majorité requise...etc).
Une telle procédure est-elle concevable, démocratique et judicairement acceptable ?
merci, et excusez-moi encore de vous avoir interrompus dans vos échanges.
bonne après-midi
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 16:41:03
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Pourquoi chercher une solution de secours alors que la solution légale existe ?
C'est le vote global par bulletins. Les 4 candidats figurent sur le bulletin. Chaque copropriétaire entoure d'un cercle celui q'il choisit. Il fait de même pour les bulletins des copropriétaires qu'il représente. Et on compte.
On fait les comptes avec précision pour vérifier les conditions d'application éventuelle de l'article 25-1.
Un candidat atteint la majorité : Terminé. Il est élu.
Un seul candidat obtient 460 voix sur 1000 (tous les copropriétaires). Il a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. On passe au second vote de l'article 25-1. On peut penser qu'il passera à ce 2eme tour
Deux candidats obtiennent plus du tiers des voix de tous les copropriétaires (ce qui est possible dans certaines configurations de l'assemblée) : même solution que dessus, les deux autres candidats sont éliminés.
Il n'existe que peu de configurations dans lesquelle trois candidats peuvent avoir au moins le tiers des voix : une est connue : copropriété à 999 voix avec tous les copropriétaires présents ou représentés (idem pour 9999 etc..). Chaque candidat peut avoir 333 voix Comme dessus on revote à la majorité de l'article 24, c'est celui qui obtient la majorité qui est élu.
Le vote global par bulletins est la seule solution sérieuse.
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 16:56:53
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Merci beaucoup JPM pour votre réponse
voilà qui est clair!
je retiens tout cela et l'appliquerai sagement et fermement.
Autres contributeurs de ce "sujet" désolée de ne pouvoir recompter ou "reconter" les moutons... avec vous, même si l'envie de mettre un grain de sel dans les boeufs en sauce me gagne ...mais comme je risque encore de dire des bêtises...
Bien à vous tous
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 17:28:24
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Là voilà que je craque quand même... (étant revenue sur quelques messages antérieurs)
juste une petite suggestion à LD47 à propos du comportement des moutons : lire et relire tous les volumes du "Génie des Alpages" (F'mur).
Je retiens aussi la recette de JPM pour les moutisques, ayant le pénible défaut d'attirer ceux-ci ; mais JPM, question : pour la graisse de mouton, doit-on choisir des moutons des villes (copropriétaires) pour les mettre en poudre ou des moutons des champs ? J'ai plus de doute sur la moutisquaire plombée car cela doit pas être facile d'utilisation dans les montées, ni dans les chemins pleins de genets (vacances en Cévennes)....
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4 candidats ? comment doit-on voter ?
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