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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 24 déc. 2005 : 16:13:35
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"CODE DE LA CONSOMMATION
(Partie Législative)
Section 3 : Démarchage
Article L121-21
Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services.
Est également soumis aux dispositions de la présente section le démarchage dans les lieux non destinés à la commercialisation du bien ou du service proposé et notamment l'organisation par un commerçant ou à son profit de réunions ou d'excursions afin de réaliser les opérations définies à l'alinéa précédent.
Article L121-22
(Loi nº 95-96 du 1 février 1995 art. 7 Journal Officiel du 2 février 1995)
Ne sont pas soumises aux dispositions des articles L. 121-23 à L. 121-29 les activités pour lesquelles le démarchage fait l'objet d'une réglementation par un texte législatif particulier."
C'est ce dernier alinéa qui a longtemps laissé croire aux AI qu'ils n'étaient pas concernés par ce texte. Or si la loi Hoguet et son décret réglementent les rapports entre l'AI et ses clients on n'y trouve rien concernant le démarchage.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 16:26:13
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"Article L121-23
Les opérations visées à l'article L. 121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :
1º Noms du fournisseur et du démarcheur ;
2º Adresse du fournisseur ;
3º Adresse du lieu de conclusion du contrat ;
4º Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;
5º Conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d'exécution de la prestation de services ;
6º Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l'intérêt et le taux effectif global de l'intérêt déterminé dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 ;
7º Faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26.
Article L121-24
Le contrat visé à l'article L. 121-23 doit comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation dans les conditions prévues à l'article L. 121-25. Un décret en Conseil d'Etat précisera les mentions devant figurer sur ce formulaire.
Ce contrat ne peut comporter aucune clause attributive de compétence.
Tous les exemplaires du contrat doivent être signés et datés de la main même du client.
Article L121-25
Dans les sept jours, jours fériés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, le client a la faculté d'y renoncer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.
Le présent article ne s'applique pas aux contrats conclus dans les conditions prévues à l'article L. 121-27.
Article L121-26
(Loi nº 95-96 du 1 février 1995 art. 8 Journal Officiel du 2 février 1995)
(Loi nº 2005-841 du 26 juillet 2005 art. 4 Journal Officiel du 27 juillet 2005)
Avant l'expiration du délai de réflexion prévu à l'article L. 121-25, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit.
Toutefois, la souscription à domicile d'abonnement à une publication quotidienne et assimilée, au sens de l'article 39 bis du code général des impôts, n'est pas soumise aux dispositions de l'alinéa précédent dès lors que le consommateur dispose d'un droit de résiliation permanent, sans frais ni indemnité, assorti du remboursement, dans un délai de quinze jours, des sommes versées au prorata de la durée de l'abonnement restant à courir.
En outre, les engagements ou ordres de paiement ne doivent pas être exécutés avant l'expiration du délai prévu à l'article L. 121-25 et doivent être retournés au consommateur dans les quinze jours qui suivent sa rétractation.
Les dispositions du deuxième alinéa s'appliquent aux souscriptions à domicile proposées par les associations et entreprises agréées par l'Etat ayant pour objet la fourniture de services mentionnés à l'article L. 129-1 du code du travail sous forme d'abonnement."
Ménagimmo, je vous ai fourni il y a quelque temps des liens vous permettant d'aller voir plusieurs débats animés sur, entre autres, l'exclusivité. Comme vous n'avez alors fait aucun commentaire, je pensais que le débat était clos. En voici quelques uns :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21239
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=23072
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13570
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14273
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22611
Pour ma part je pense que l'essentiel a été dit, mais je reprendrais part au débat avec plaisir si vous apportez du nouveau. Bonne lecture.
jcm |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 16:43:52
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JCM, sauf à vous agacer ce jour de fête, j'ai déjà lu votre^position, mais il n'y a rien de différent avec le mandat simple, encore une fois le mandat exclusif est une solution pour l'AI et delon vous pour l'acquéreur car il permettra entre autre de baisser les honoraires....Je crois que la proféssion fait bien de réfléchir sur son métier mais il faudrait poser les questions de fond et le mandat exclu est tout sauf un rempart.
Pourquoi, si on parle de coût pour l'acquéreur, ne pas baisser sérieusement les honoraires d'agence, pourquoi ne pas réfléchir sur le fait que nos clients perdent confiance en cette proféssion, quelle solution apporter pour amener une véritable valeur ajoutée pour chaque transaction.
Bref, changons et innovons, battons nous sur les prix et notre compétence, depuis que je suis arrivé ds ce métier je me bats au jour le jour sur le prix du vendeur...c'est la seule proféssion ou le pro n'est pas écouté, pourquoi?
J'ai des convictions sur l'avenir de cette proféssion et elles seront bénéfiques pour tout le monde....pour modifier l'image de l'Ai il va falloir se souder, et changer, cela passera peut être par l'arrivée sur le marché de nouveaux pro, BTSImmo...etc.... ceux là ne s'embettront pas avec la vielle soupe d'il y a quelques années, ils ont la niaque et un véritable idée de la compétence puisqu'ils ont choisi, parfois très jeune de faire carrière en immobilier...
Et ceux là balayeront les vielles méthodes usées.....Je préfère prendre ce virage avec eux.....c'est l'avenir.
MI |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 17:11:21
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Mes clients ne perdent pas confiance dans la profession, bien au contraire, et ce grâce à une véritable "culture" mandat exclusif qui permet de leur apporter beaucoup plus.
Contrairement à ce que vous pensez cela correspond bien à une demande des clients.
Vous n'avez jamais vu une agence qui fonctionne depuis des années à 100 % en exclu. C'est un autre métier, mais vous ne le connaissez pas.
Il est beaucoup plus facile d'arriver en clamant : "les AI sont top chers, baissons les prix !" sans essayer de comprendre pourquoi les prix sont si élevés.
Si on réfléchit, la seule conclusion possible est l'abus du mandat simple. Le client pour qui on conclut la vente paie pour les autres.
Un notaire nous disait récemment qu'on était la seule agence de la région dont les clients ne remettaient jamais en cause le montant des honoraires...
jcm |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 24 déc. 2005 : 17:28:17
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D'accord, imaginons que vous ayez raisons, alors votre commission moyenne doit être très basse...;en dessous de 5% j'éspère, car au dessus vous avez quoi comme charges qui justifie vos honoraires, le pb c'est que les AI qui pratique l'exclu ne touchent pas à un centimes de leur commission.....alors que si je vous suis un peu, l'exclu permettrai de ne pas faire payer pour les autres,
MI |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 02:45:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
En voilà un autre :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21731&whichpage=1
Comme je l'ai déjà dit, l'exclu permet, soit de baisser les honoraires, soit d'apporter un meilleur service, soit les deux. A chacun de prendre ses responsabilités et aux clients de choisir.
jcm
Bonjour,
Donc pour vous amener le meilleur service à un mandat exclu est normal ?
J'ai encore un petit soucis, notre profession est bien de vendre des biens immobiliers ? Avec, normalement, le devoir d'arranger les transactions entre les deux parties, non ?
Une personne me demandait sur un autre sujet si je ne prenais pas mes vendeurs pour des idiots, je lui ai répondu que non car il fallait être réaliste dans la vie, mais là je pense que c'est le cas, notre métier est de vendre et cela nous permet de gagner notre vie, donc il n'y a :
ni petit vendeur
ni petit acheteur
ni moyen service
ni meilleur service
Donc pour moi il n'y a aucun intérêt d'un mandat d'exclusivité, tout le monde à le même traitement, de plus aujourd'hui il y a tellement de possibilité de vendre une maison, que c'est à notre profession de faire la différence avec les autres.
Ce genre de réflexion me fait penser aux anciens nantis, et à partir du jour ou on a commencé à les bousculer, ils se sont demandés ce qu'il se passait, et que cela n'était pas normal, par rapport à leur niveau social. ( LA REVOLUTION A ETE FAITE DEPUIS 1789 POUR INFO)
yxon
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 13:55:22
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Le mandat exclusif est AVANT TOUT, je vous l'accorde, un avantage pour l'agent immobilier, qui évite ainsi le "coulage" important que représente la transaction directe initiée par une agence.
Cependant, obtenir un mandat exclusif n'est pas simple (et vous le savez fort bien puisque sur un autre post vous conveniez vous même en être incapable)
Les méthodes de travail et les services qui s'articulent autour du mandat exclusif sont, au contraire de ce que vous prétendez, des méthodes récentes, modernes et répondant à l'attente des clients, vendeurs et acquéreurs.
Je ne remets pas en cause votre dynamisme, votre honnéteté ni votre volonté de service, je prétends juste que vous travaillez exactement comme le font les bons agents immobiliers depuis 30 ans, sans vous interroger sur l'archaïsme de votre système.
Lorsqu'à mots couverts vous sous-entendez que ceux d'entre nous qui pratiquent ces méthodes nouvelles sont des "vieux cons" je ne peux m'empécher de sourire en pensant à mon petit garçon qui...dans la cour de l'école vient juste d'apprendre que "c'est c'ui qui dit qui y est ".
Si tu n'obtiens pas ce que tu veux....choisis donc ce que tu as !
Cordialement.
Gilles |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 18:33:21
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Le mandat exclusif est AVANT TOUT, je vous l'accorde, un avantage pour l'agent immobilier, qui évite ainsi le "coulage" important que représente la transaction directe initiée par une agence.
Cordialement.
Gilles
ESt ce pour moi ce message ? Car si c'est le cas je n'ai jamais dit que je n'arrivais pas à avoir des mandats exclusifs, puisque plusieurs personnes nous ont contacté pour cela, mais nous avons toujours refusé.
Pour moi ce ne sont pas tout les AI d'un certain age qui sont mauvais et tout les jeunes qui sont bons, il y a de tout partout, mais le mandat exclusif n'a aucune raison d'etre, vous voulez vendre, et bien pour cela il faut faire son maximum et pas attendre d'avoir un mandat exclusif.
yxon |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 22:09:40
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Citation :
Initialement entré par yxon
le mandat exclusif n'a aucune raison d'etre
yxon
Au moins une, c'est de vous faire parler.
jcm |
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mgf
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 07:32:01
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Bonjour
Je suis assez consternée par ce que je peux lire et je me dis bêtement peut être que les particuliers doivent être morts de rire en lisant ces forums. J'enseigne en BTS professions immobilières et en licence pro et je dis juste à nos stagiaires qu'ils doivent être pro en toutes circonstances, maîtrisez les lois ou quand ils ne savent pas se renseigner et répondre aux clients etc... et quand je lis vos propos je me dis que oui vivement la nouvelle génération AI qui va faire la différence entre la loi SRU et le code de la consommation.
Bonne année à tous et que 2006 soit l'année pendant laquelle les AI arretent de se battre entre eux pour gagner des parts de marché sur le PAP en rendant le meilleur service possible. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 08:08:34
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Mgf, vous croyez que la connerie est une question de génération ? Quand je lis les inepties de certains "jeunes" AI, notamment sur le plan juridique, mais pas seulement, vous parlez de la génération qui est encore au berceau, là ?
jcm |
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whiz
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 10:21:26
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Citation :
Initialement entré par mgf
Bonjour
Je suis assez consternée par ce que je peux lire et je me dis bêtement peut être que les particuliers doivent être morts de rire en lisant ces forums. J'enseigne en BTS professions immobilières et en licence pro et je dis juste à nos stagiaires qu'ils doivent être pro en toutes circonstances, maîtrisez les lois ou quand ils ne savent pas se renseigner et répondre aux clients etc... et quand je lis vos propos je me dis que oui vivement la nouvelle génération AI qui va faire la différence entre la loi SRU et le code de la consommation.
Bonne année à tous et que 2006 soit l'année pendant laquelle les AI arretent de se battre entre eux pour gagner des parts de marché sur le PAP en rendant le meilleur service possible.
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whiz
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 10:25:25
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oops fausse manip.
Donc grace à vous mgf (qui me faites bien rire!), les futurs AI vont enfin connaitre les lois et les bonnes manières. Faute de bon prof, les AI d'aujourd'hui sont tous des incapables donc ?
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 11:54:41
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Cher jcm, je me permet d'intervenir sur votre post concernant la génération de la connerie. En effet je suis moi même nouvel AI, dans le métier pas dans l'âge et si je pense que la connerie n'a pas d'âge, j'admet des lacunes principalement sur l'aspect juridique qui entoure cette profession.
Cela serait-il pour vous un indice de connerie
Si tel était le cas ce genre de forum aurait-il sa raison d'être
Une certaine chanson raconte que quand on est con, on est con, moi j'ai la naiveté de croire que grâce au partage des connaissances sur ce type de site et avec d'autres sources bien sur, on peut espérer se sortir de la connerie même si cela ressemble parfois à des combats de tranchées.
Joyeuses fêtes à tous.
TL |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 23:31:53
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TLAM, c'est bien ce que je voulais dire.
Avoir ou admettre des lacunes n'est pas révélateur de connerie.
Prétendre avoir raison à tout prix l'est.
jcm |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 03:58:11
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Citation :
Initialement entré par mgf
Bonjour
Je suis assez consternée par ce que je peux lire et je me dis bêtement peut être que les particuliers doivent être morts de rire en lisant ces forums. J'enseigne en BTS professions immobilières et en licence pro et je dis juste à nos stagiaires qu'ils doivent être pro en toutes circonstances, maîtrisez les lois ou quand ils ne savent pas se renseigner et répondre aux clients etc... et quand je lis vos propos je me dis que oui vivement la nouvelle génération AI qui va faire la différence entre la loi SRU et le code de la consommation.
Bonne année à tous et que 2006 soit l'année pendant laquelle les AI arretent de se battre entre eux pour gagner des parts de marché sur le PAP en rendant le meilleur service possible.
Pas de soucis continuez, un jour ou l'autre ça arrivera pour TOUTES LES AGENCES. Mais pour certain ce n'est pas le fait de gagner des parts de marché, que certaines viennent à faire ce qui doit etre fait pour nos clients
bonne année
yxon |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 04:00:51
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Citation :
Initialement entré par jcm
TLAM, c'est bien ce que je voulais dire.
Avoir ou admettre des lacunes n'est pas révélateur de connerie.
Prétendre avoir raison à tout prix l'est.
jcm
Oups, bien je pense que sur beaucoup de vos messages il y a des contestations, et pourtant vous tenez tete. Est ce vous qui avez toujours raison dans tous les cas ?
yxon |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 04:03:05
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Le mandat exclusif est AVANT TOUT, je vous l'accorde, un avantage pour l'agent immobilier, qui évite ainsi le "coulage" important que représente la transaction directe initiée par une agence.
Cependant, obtenir un mandat exclusif n'est pas simple (et vous le savez fort bien puisque sur un autre post vous conveniez vous même en être incapable)
Les méthodes de travail et les services qui s'articulent autour du mandat exclusif sont, au contraire de ce que vous prétendez, des méthodes récentes, modernes et répondant à l'attente des clients, vendeurs et acquéreurs.
Je ne remets pas en cause votre dynamisme, votre honnéteté ni votre volonté de service, je prétends juste que vous travaillez exactement comme le font les bons agents immobiliers depuis 30 ans, sans vous interroger sur l'archaïsme de votre système.
Lorsqu'à mots couverts vous sous-entendez que ceux d'entre nous qui pratiquent ces méthodes nouvelles sont des "vieux cons" je ne peux m'empécher de sourire en pensant à mon petit garçon qui...dans la cour de l'école vient juste d'apprendre que "c'est c'ui qui dit qui y est ".
Si tu n'obtiens pas ce que tu veux....choisis donc ce que tu as !
Cordialement.
Gilles
Lorsqu'on fait les choses du mieux qu'on peut on ne se sent jamais offensé. Aussi bien pour les anciens ( par respect ) que pour les jeunes cons ( par dérision lol )
yxon |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 07:38:30
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Citation :
Initialement entré par yxon
Citation :
Initialement entré par jcm
TLAM, c'est bien ce que je voulais dire.
Avoir ou admettre des lacunes n'est pas révélateur de connerie.
Prétendre avoir raison à tout prix l'est.
jcm
Oups, bien je pense que sur beaucoup de vos messages il y a des contestations, et pourtant vous tenez tete. Est ce vous qui avez toujours raison dans tous les cas ?
yxon
Quand j'ai des avis, je les présente comme tels, non comme des certitudes. Je suis pour le mandat exclusif, mais je conçois qu'on puisse être contre. J'ai déjà dit qu'il y avait place pour plusieurs modes de fonctionnement.
Je n'ai guère de certitudes. Toutefois sur le plan juridique notamment les opinions ont peu de place. Ou plutôt avant de se permettre d'en avoir il faut avoir les connaissances de base concernant le sujet.
jcm |
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