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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
 Posté - 26 déc. 2005 : 13:57:59
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Bonjour à tous, vous vous souvenez de mon récent post sur l'opportunité de l'injonction de faire qui m'avait été recommandée par le conciliateur du tribunal d'instance. Je résume, depuis 2003 je demande au syndic de me justifier une somme de 2300 euros qui représentent des travaux hors assemblée, dont le total est d'environ 30 000 euros pour la copropriété. J'ai écrit de nombreuses lettres restées sans réponses et je suis même allée au tribunal d'instanc mais le syndic ne s'est pas déplacé.
Aujourd'hui, lendemain de noel l'affaire prend une autre tournure, je reçois une assignation via un huissier devant le juge de proximité pour non paiement de charges depuis 2004 alors que le différent qui m'oppose au syndic date de 2003 et porte sur des travaux effectués hors assemblée générale, on peut constater la mauvaise foi du syndic à mentir sur la nature des sommes réclamées.Je suis aussi étonnée que l'envoi de l'assignation n'ait pas été précédée par un courrier officiel.
On m'accuse de faire de "la résistance manifestement abusive, injustifiée et inacceptable" on précise le caractère certain liquide et exigible de la créance (j'avais employé ces termes dans un de mes courriers) .
Je sais que derrière cela il n'y a pas que le syndic mais un membre du conseil syndical qui commet des malveillances sur mon interphone, ma boite à lettres...et ne peut vivre sans ennemis mais laissons là ces détails qui relèvent de la névrose.
Je fais appel à vous car je voudrais connaitre la marche à suivre.
J'ai constitué un dossier avec toutes mes lettres, j'ai la preuve que je suis allée voir le conciliateur, mais je ne fais pas totalement confiance en la justice pour autant.
Je suis dans la dernière ligne droite, au final le syndic m'a prise de court mais je me dis aussi que c'est le moment d'en finir avec cette histoire, alors merci à ceux qui voudront bien m'aider, ou à ceux qui sont déjà passés par là.
Catherine
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 14:32:44
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Catherine, qu'entendez-vous par "travaux hors AG"?
Si ces travaux n'ont pas été votés, et ce depuis 2003, il me semble que l'on ne devrait pas parler d'exigibilité qui dépend du vote des travaux par l'AG avec de plus le vote des modalités de financement.
Le syndic "précise" que la somme est liquide et exigible: peut-il le démontrer? Pouvez-vous démontrer le contraire?
Etes- vous à jour des paiements des provisions courantes? Face au tribunal, il vaut mieux être à même de faire la preuve de notre bonne foi.
Avez-vous pris un avocat?
Moi, j'ai préféré, car je perds facilement mes moyens 
Bon courage.
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 14:58:56
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J'ai déjà expliqué lors de mon précédent post que des travaux avaient été exécutés à des dates que je connais pas pas plus que leur nature sans être jamais passés devant une assemblée.
Le syndic et la membre du Cs ont en fait choisi de dire que je ne paie pas mes charges alors que le litige porte sur des travaux exécutés sans approbation de l'assemblée des copro.
En fait j'ai toujours pris soin de payer mes charges et les travaux votés, mais ils jouent sur le floue des sommes dues qui mélangent tout, charges, travaux.
Ils visent des document de 2004 alors que je dois de l'argent depuis 2003, ce sont des fripouilles qui ne savent nager qu'en eaux troubles, ils veulent noyer le poisson. J'ai un dossier constitué de nombreuses lettres recommandées, j'ai la preuve que je ne refuse pas de payer, ils veulent m'impressionner, mais j'irai au tribunal avec mon dossier.Ce que je voudrais savoir si d'autres internautes ont été assignés comme moi pour des motifs autres que le vrai litige.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 15:04:22
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dans le dossier d'assignation, il est surement précisé la liste des pièces jointes à l'appui de la demande du syndicat.
pouvez vous nous retranscrire exactement ce qui est indiqué ? |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 15:22:17
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voici la liste des pièces
état des charges
charges de copropriétaires arrêtées au 31 octobre 2005
appel de fonds du 5 novembre 2004
fiche de propriétaire
pv assemblee generale du 29 juin 2004
pv assemblee generale du 15 mai 2005
pour mémoire la date de l'ag de 2005 est erronnée
tout est basé sur la notion de charges alors que le litige porte sur des travaux non autorisés par un ag et le litige date de 2003
je sais que j'ai affaire à des gens de mauvaise foi , je me demande comment ils espèrent duper la justice par un tour de passe passe en jouant sur le fait que les sommes dues mélangent charges et travaux
leur tactique est certainement au point, c'est ce que je redoute, ne pouvoir faire valoir que je suis honnête et que je ne fais qu'empêcher que des méthodes douteuses persistent.
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 17:20:36
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Juste une question : si ces travaux n'ont pas été votés et les fonds appelés de façon spécifique, ils ont été traités comptablement dans les charges courantes.
Les comptes de l'année concernée ont-ils été approuvés par l'AG ? Les avez-vous approuvés aussi ? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 18:11:03
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Le syndicat doit pouvoir justifier les créances qu'il vous réclame.
Or nous avons bien compris que les charges réclamées sont issues de travaux non votés par une A.G.
Ces travaux n'étaient donc pas urgents, quoique de toutes façons une AG aurait dû les entériner.
Sans ces dispositions on ne peut vous opposer de payer des travaux non votés. j'ai trouvé cette jurisprudence :
Travaux exécutés à l'initiative du syndic sans vote préalable de l'assemblée
Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2000
Synd. 227 rue de la convention à Paris c/ Cie d'assurances UAP et a.
Profitant qu'un échafaudage ait été installé pour le remplacement de jours de souffrance en pignon, travaux décidés par l'assemblée générale, un syndic avait, de sa propre initiative, demandé à l'entrepreneur chargé des travaux de réaliser d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8ème et 9ème étage et en la réfection d'un balcon au 8ème étage.
Par la suite, le syndic était révoqué, sans avoir fait procéder à la régularisation de la dépense ainsi engagée. L'assemblée générale approuvait les comptes pour la période considérée, à l'exception d'une somme correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative (environ 150 000 Francs).
Pour échapper à la demande en réparation du syndicat des copropriétaires, le syndic invoquait l'urgence. On sait en effet qu'en cas d'urgence, le syndic a le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Dans un premier temps le syndicat était débouté. Pour la cour d'appel, malgré l'absence de vote préalable par l'AG des travaux litigieux, c'est à juste titre que le syndic se prévalait de leur exécution en urgence : ces travaux, qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que les travaux votés par l'AG.
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Georges
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 19:10:08
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Georges dans mon cas la juridiction compétente n'est pas la mËme, il s'agit du juge de proximité compte tenu de la somme, je ne sais si il y a une procédure d'appel pour ce type de procédure.
J'ai contacté des membres du CS qui ne sont ps informés de la procédure, le syndic agit de sa propre initiative et fait intervenir son avocate maison qui va en profiter pour se faire bien payer sur le dos des copro, je finis par penser que les travaux ont été commandés par le syndic tout seul. J'ai l'intention moi aussi de faire une procédure au tribunal pour réclamer la clarté sur les travaux non passés en AG. j'ai su aussi que d'autres copro ont subi des intimidations de la part du syndic et qu'ils ont payé car ils ont eu l'audace de demander des comptes, le syndic a été très incorrect et le ton est vite monté de plus il a outrageusement menti .Une méthode comme une autre qui n'honore pas la profession.
IL pense que je vais prendre peur, que je vais payer car 98% des gens dans mon cas le font, mais je n'ai plus rien à perdre, ce n'est plus une question d'argent, d'ailleurs la majorité des copro est favorable au changement de syndic qui semble t il a des problèmes pour payer ses fournisseurs, il faut dire qu'en employant la force les gens ont fini par comprendre qu'il était temps de changer de syndic. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:47:30
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il faudrait que vous ayez les PV des AG depuis la date d'exécution des travaux(pour prouver qu'ils n'ont pas régularisés postérieurement) et si possible ceux des 2 années précédentes pour prouver que ces mêmes travaux n'ont pas fait l'objet d'un vote en AG.
vérifiez aussi qu'ils n'apparaissent pas dans un relevé des dépenses.
ainsi vous pourre justifier devant le tribunal que ces travaux n'ont jamais été votés ni régularisés et donc que ce n'est pas une créance liquide et exigible.
vous pourriez même par une demande reconventionnelle demander l'annulation de cette facture (et sa prise en charge par le syndic)correspondant à des travaux engagés par le syndic sans vote du syndicat.
Qu'en pensent les autres intervenants? |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 21:53:09
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catherine 2704,
Voici un lien où vous pourrez trouver des explications sur la marche à suivre: http://www.justice.gouv.fr/Formulaires/particuliers/Notice50985n02.pdf
Je viens de recevoir, par courrier du greffe, une "ordonnance" en ma faveur du juge de proximité pour me faire rembourser un ballon d'eau chaude qui s'est détaché parce que le syndic n'a pas réparé la fuite sur une colonne d'eaux usés pendant deux ans et demi et que le plâtre du mur, détrempé, a cédé sous le poids de mon ballon d'eau chaude.
En cherchant sur google vous trouverez d'autres explications sur la procédure à suivre après votre assignation.
Bon courage
Manja
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 22:05:44
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| manj: Catherine n' pas reçu une injonction de payer mais une assignation en paiement de charges!!! |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 22:36:22
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Catherine2704,
Dans l'exemple cité, ce qui est à retenir c'est le fait, qu'un syndic ne peut pas sans autorisation d'A.G, commander des travaux et en imputer les charges, aux copropriétaires.
Il se doit, si ceux-ci sont indispensdables à la sauvegarde de l'immeuble, les faire approuver. Tel semble-til, n'a pas été le cas.
la jurisprudence citée, peut-être retenue quelque fut la procédure utilisée. Elle démontre, qu'un syndic ne peut agir de son propre chef même lorsque, des éléments tendent en sa faveur.
La Cour de cass retient, qu'il faut acceptation par l'A.G. seule souveraine
Un syndic à des droits mais aussi, des devoirs et bien entendu des comptes à rendre à son client le syndicat, avec qui il est dans des liens de contrat mais, pas avec vous en tant qu'individu.
Dans cette procédure, il se cassera les dents. Faites savoir autour de vous par diffusion d'une note, les travers de ce syndic et dans quels méandres, il entraîne le syndicat.
Le syndic devra justifier la créance en produisant, les PV autorisant les travaux. C'est lui, qui devra faire la preuve qu'il a agit en suivant les résolutions votées par l'A.G. ce qui rend exigible et liquide une créance votée et acceptée.
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 00:03:53
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J'ai également relevé ce point du décret 35-2 de 1967
« Pour l'exécution du budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'AG ,un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense »
J'ai également relevé cette annotation de JPM dans un autre post
"Enfin, il est usuel de rappeler pour un appel travaux la date de l'assemblée qui les a décidés et le numéro de l'appel si le préfinancement a été organisé en trois appels par exemple.
C'est une occasion de rappeler que le syndic ne peut rien appeler pour des travaux si le préfinancement n'est pas prévu et organisé dans la décision de faire les travaux.
A mon avis cette règle existait déjà sous l'ancien régime. Elle est désormais clairement exprimée."
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:19:27
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Il me semble qua principale question est de savoir si les travaux, même engagés irrégulièrement, ont ensuite été ratifiés.
Sur ce point, le coût des travaux a-t-il été inséré dans des comptes antérieurs qui ont é approuvés par l'assemblée générale, sans contestation de cette décision.
Si oui, vous n'avez plus qu'à payer.
Si non, vous pouvez vous défendre en soulevant les multiples irrégularités évoquées. Il faut donc vérifier les comptes des exercices précédents approuvés et recherche si vous y trouvez la facture litigieuse.
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 12:12:29
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Et ça continue................
Je reçois au courrier mon décompte de charges et une provision pour honoraires d'avocat de 750 euros !!!!!!!!
Que pensez vous, qu'ils veulent me faire céder car la note commence à être salée, ou bien pensez vous qu'ils sont sûrs d'eux et qu'ils pensent que le juge de proximité ne va pas faire la différence entre travaux non votés et charges payées.
De toutes façons j'irai au tribunal, même si je sais que je n'aurais pas forcément raison, en tous cas j'aurais ma conscience pour moi, ce sont eux les malhonnêtes et je me demande à quoi servent les lois si les syndics peuvent faire la leur ?
Quelle fin d'année ! en fait j'aurais dû tirer la première et ne pas écouter l'avocat qui me disait d'attendre.
Devant le tribunal je dirais en introduction que le syndic trompe son monde en requalifiant de charges des travaux non votés en assemblée et dont je n'ai aucune trâce.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 13:23:53
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Catherine,
Les dépens sont à charges de ceux qui ont tort dans une procédure après, avoir épuisé toutes les instances mises à dispositions du justiciable.
Votre syndic, éssait de vous intimider en vous réclamant à tort des frais de procédure qui seront probablement à sa charge, et qui en toute état de cause ne peuvent vous être imputables que si le juge en décide ainsi.
Faites lui une LRAR (sous pli) récapitulatives de vos doléances et contestez, avec véhémence ce procédé qui vous impute, les frais d'avocat de la partie adverse.
La loi veut, que même si le syndicat à accepté les comptes cela ne vous empêche pas de les contester. J'espère, en tous les cas que vous ne les avez pas entériné lors d'une A.G. et que vous étiez opposante.
Il essait, en tous cas de vous avoir à l'esbrouffe pensant, que vous cèderez d'où, l'utilisation à escient d'une demande de provision de charges, en paiement des honoraires d'avocat de la partie adverse.
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 14:35:45
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G.G écrit Citation :
La loi veut, que même si le syndicat à accepté les comptes cela ne vous empêche pas de les contester
C'est vrai pour une atteinte aux règles d'ordre public de répartition des charges. C'est plus douteux pour la ratification par l'assemblée de travaux qui auraient été engagés de manière irrégulière. Il y a bien un récent arrêt relatif à des travaux urgents qui a subordonné la validité de la ratification de travaux urgents ou prétendus tels à la tenue " immédiate " d'une assemblée. Mais cet arrêt de cassation est assez vasouillard.
Depuis quelques mois on va d'arrêt-surpride en arrêt-surprise, les uns bons les autres moins
Comme les juridictions du fond ne sont tenus de respecter impérativement ces arrêts qu'après un second pourvoi, on ne sait pas trop bien où l'on va.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 15:25:19
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Que pensez-vous de cette réflexion (sans doute erronée) :
- si on considère l'ensemble des travaux hors AG, il s'agit d'une somme de 30000€
- si on ne considère que le cas de Catherine il s'agit d'une somme de 2300€
Dans le 1er cas le juge de proximité n'est pas compétent (somme trop importante), dans le 2nd il l'est.
Peut-on séparer ainsi ?
Sinon on pourra faire reconnaitre au juge de proxi son incompétence (enfin je veux dire qu'il ne pourra juger un tel cas).
Cordialement.
Frédéric |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 16:27:34
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La compétence est déterminée par le montant de la demande présentée en Justice.
Ce montant est ici de 2300 €
Le montant total des travaux n'est pas en cause. |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 19:09:04
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il me semble qua principale question est de savoir si les travaux, même engagés irrégulièrement, ont ensuite été ratifiés.
Sur ce point, le coût des travaux a-t-il été inséré dans des comptes antérieurs qui ont é approuvés par l'assemblée générale, sans contestation de cette décision.
Si oui, vous n'avez plus qu'à payer.
Si non, vous pouvez vous défendre en soulevant les multiples irrégularités évoquées. Il faut donc vérifier les comptes des exercices précédents approuvés et recherche si vous y trouvez la facture litigieuse.
Catherine,
JPM vous repose peu ou prou la même question que celle que j'ai posée en début de ce sujet.
Vous avez les PV des AG de 2003 et 2004. Les sommes concernant ces travaux ont-elles été incluses dans les comptes ordinaires ? Si oui, les comptes ont-ils été approuvés par l'assemblée (et qu'avez-vous voté ?) ? Un quitus a-t-il été voté au syndic pour sa gestion (et vous, qu'avez-vous voté si cette résolution, si elle a été présentée) ?
Ces simples points permettraient d'éclairer le débat. Si les comptes ont été approuvés et le quitus donné, qui plus est si vous les avez personnellement approuvés, vous n'avez aucun recours.
Bon courage. |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 22:29:03
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J'ai passé 2 heures à faire le bilan de mes paiements depuis 3 ans . J'ai fait un tableau récapitulant le paiement de toutes les charges et travaux durant cette période avec référence aux chèques.
Ainsi, alors que le syndic veut faire croire que je suis une mauvaise payeuse, le juge pourra constater que mes paiements sont réguliers.
La seule chose que je n'ai pas payée c'est bien 2300 euros qui sont appelés solde des travaux d'une assemblée de 2002 et qui fait apparaitre les travaux votés en assemblée et des travaux exécutés hors assemblée. Ce sont ceux là que l'on me réclame, je ne vois pas autre chose. LOrs des AG 2003 et 2004 je n'ai pas approuvé les comptes et des travaux figurant parmi ceux hors AG font des sommes importantes 5000, 6000 euros pour certains postes et des sommes mineures pour d'autres.
Ce que je trouve bizarre c'est que le syndic n'a listé comme pièces jointes que des doc de 2004 et 2005 alors que le litige remonte à 2003. De plus, l'huissier ne m'a pas remis les pièces jointes et je n'ai jamais reçu de mise en demeure.
J'ai su que le syndic avait humilié plusieurs personnes qui cherchaient à rétablir les choses quant aux répartition de charges,j'imagine que son avocate doit être sur le même modèle, je vais prrésenté un tableau clair et maintenant je n'ai plus qu'à prier pour tomber sur un juge qui comprendra ma situation mais je sais que ce n'est pas gagné. Au final c'est à vous dégouter d'essayer de faire valoir ses droits, car cela me gache cette période de fêtes, mais je n'aime pas baisser les bras, je vais peut être le payer cher. |
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