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coprog
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 Posté - 31 déc. 2005 : 18:14:08
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L'assemblée Générale a décidé de ne pas renouveler le contrat du syndic X.
La séance a alors été levée sans que nous ayons à nous prononcer sur la désignation du syndic Y proposé par le Conseil Syndical; il parait que le syndic Y est automatiquement désigné.
N'est-ce pas faire fi du pouvoir de l'Assemblée Générale?
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:24:58
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C'est bien sur totalement faux, seul un vote à la majorité prévue peut nommer un syndic.
Vous êtes dans le pire des cas possibles, c'est à dire une copropriété sans syndic. Il fallait absolument élire un syndic, quitte à ce que ce soit un membre de la copropriété qui assume le temps de convoquer une nouvelle assemblée pour nommer un nouveau syndic si le candidat présenté ne convenait pas.
On peut s'interroger d'une part sur l'inconscience des copropriétaires à ne pas nommer de syndic et d'autre part le manque de conseils des syndics (le précédent et le pressenti) sur cette situation. On peut aussi s'interroger sur le fonctionnement au sens large de la copropriété où manifestement le conseil syndical, si c'est lui qui affirme que le syndic est élu sans vote, n'a pas préparé son dossier au plan des procédures et méconnait les bases de fonctionnement d'une copropriété ...
Faites des recherches sur le site, vous verrez que le sujet de la nommination d'un syndic a déjà été largement évoqué avec tous les conseils pour le faire(le syndic que l'on ne veut pas reconduire ne doit pas être secrétaire ni président de séance etc ...).
Dans votre cas, faute d'avoir nommé un syndic en assemblée vous n'avez plus de mandataire pour convoquer une nouvelle assemblée ni pour régler les factures de la copropriété ... Je ne vois guère que la nommination d'un syndic judiciaire pour vous en sortir... avec les coûts inhérents. |
Edité par - Pascal_Rouen_Tours le 31 déc. 2005 21:07:58 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:44:45
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et si l'ancien syndic est mal luné, il peut très bien avoir (déjà) demandé au tgi la nomination d'un administrateur judiciaire (c'est ce qui était arrivé dans notre copropriété, même si je m'étais fait élire syndic bénévole +/- légalement).
Cordialement.
Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 19:19:54
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coproq: que dire de l'incompétence de votre président de séance et de votre conseil syndical!!!!
que le syndic non renouvelé quitte la salle dés la proclamation du vote, c'est normal, mais puiqu'il était mis à l'ordre du jour une proposition de contrat d'un autre syndic, le minimum aurait été de faire venir ce candidat syndic, qui je l'espère aurait du être en mesure d'expliquer aux copropriétaires la marche à suivre.
car apparemment ils avaient décidé de changer de syndic , mais sans se préoccuper des règles juridiques.
et le CS qui n'a pas cherché à s'informer....bref il vous a entrainé dans une belle panade......à vous de faire nommer de npuveaux membres la prochaine fois |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 20:18:13
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vous pouvez toujours essayer de faire comme si l'ag s'était continué ailleurs, chez un des copros par exemple, pendant cette suite le nouveau syndic a été élu (contacter tout de même les copros pour leur assentiment, mais bon le CS m'a l'air tellement compétent qu'il ne doit pas avoir la liste des copros avec coordonnées ...).
En espérant que ce syndic en vaille la peine, parce qu'apparemment le CS le connait à peine, et ce nouveau syndic me parait particulièrement incompétent, ce qui laisse très mal augurer de la suite.
Sous toute réserve ...
Frédéric |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 03:55:04
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Fguigui,
Il ne faut pas conseiller un montage qui ait sa pierre d’angle sur un faux, et a fortiori sur un faux détectable au premier tournant et par un regard même peu avisé.
La copropriété étant sans syndic, la seule voie de sortie qui soit possible en droit, dans les circonstances décrites ci dessus, est celle de la désignation d’un administrateur provisoire en application des dispositions de l’article 47, reproduit ci dessous, du décret du 17 mars 1967.
Au passage, faisons observer que la vulgate, propagée comme une vérité d'évidence sur de nombreux sujets sur les forums Universimmo, que le syndic judiciaire ou l'administrateur provisoire coûtent la peau des fesses, n’est pas exacte – ceci en rappelant que les honoraires d’une administration provisoire sont en tout état de cause légalement tarifés.
Citation :
Article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 01 janv. 2006 03:57:13 |
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coprog
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 09:59:09
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Il m'est difficile de mettre en cause les membres du Conseil Syndical qui ont agi selon leur conscience. Ils avaient recherché d'autres syndics que Y mais n'en avaient trouvé aucun qui puisse donner satisfaction.
Je précise que le syndic révoqué, qui était secrétaire de séance, aurait dit: "si je ne suis pas reconduit, Y sera élu à ma place".
Je ne pense pas non plus que ce soit dans les attribution d'un syndic d'en choisir un autre!!!
D'autre part, la résolution présentée (intitulée: Election du syndic) était libellée ainsi dans les "intentions de vote":
Syndic X: Pour: Contre: Abstention:
Syndic Y: Pour: Contre: Abstention:
Merci pour toutes les précisions reçues et à recevoir!
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coprog
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 10:08:24
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Je précise qu'un seul vote,en deux étapes, a eu lieu; il ne concernait que le syndic X; celui-ci ayant obtenu plus du tiers des voix (pour le premier vote), il y a eu un vote selon l'article 24. La résolution concernant ce syndic X a alors été rejetée à la majorité des vois des copropriétaires présents et représentés.
La conclusion du PV est:
Le cabinet Y est élu aux fonctions de syndic à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillert 1965.
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:22:19
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quand a eu lieu l'ag ?
quand vous a-t-on notifié le pv de l'ag ?
Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 16:52:02
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bon je crois que le pv est clair, Y est votre nouveau syndic.
Même si sa décision est éventuellement erronée.
Il y a eu de nombreux débats sur ce forum concernant l'élection du syndic.
D'après ce que j'ai cru comprendre un vote (à l'article 25) doit être effectué pour chacune des candidatures de syndic. Et encore ce n'était pas très très clair.
Y a-t-il eu des abstentions durant le vote ?
Au "1er" tour les votes "contre" X sont-ils > 1/3 des copros ?
Sinon au "2ème" tour les votes "contre" X peuvent être éventuellement interprétés "pour" Y.
Mon raisonnement est sans doute erroné, mais pas plus que celui du syndic.
En tous les cas, si l'ag n'est pas contestée dans les 2 mois suivant la notification du pv de l'ag, Y sera votre nouveau syndic.
Apparemment les nouvelles pratiques judiciaires de la copro, font la part belle à l'usage (nous l'avons déjà vu, par exemple le cas où l'ag n'avait pas été convoquée l'année n-1, à l'année n le syndic n'est plus mandaté pour convoquer l'ag, pourtant il le fait et si personne ne conteste l'ag, le syndic redevient régulièrement le syndic de la copro !).
Sinon comment ça se passe ? le nouveau syndic gère déjà la copro ? Il a envoyé un courrier aux copros ? Et l'ancien gère-t-il toujours la copro ?
Cordialement.
Frédéric |
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coprog
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 21:51:04
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l'AG a eu lieu le 29/11/2005
Le PV a été reçu le 28/12/2005 |
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fguigui
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 23:27:34
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bon sans entrer dans les détails, le syndic X admet Y vainqueur ("contre" X = "pour" Y).
Y est le nouveau syndic.
Fin février, début mars 2006, cela fera + de 2 mois que le pv a été notifié à tous les copros.
Si d'ici là pas de contestation Y syndic.
X ne semble pas vouloir contester puisqu'il admet lui même que Y est vainqueur et il l'a mis dans le pv, mais il peut y avoir éventuellement un revirement.
Donc attendez ...
JPM, Gédehem, que pensez vous de mes raisonnements ?
Cordialement.
Frédéric |
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coprog
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:15:36
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Le vote qui a eu lieu ne concernait en rien la nomination du syndic Y.
La première question était:
L'Assemblée approuve le contrat de syndic X et fixe le montant le montant de sa rémunération annuelle...
Résultat (sur un total de 3281 tantièmes):
838 tantièmes POUR; 1613 tantièmes CONTRE; 271 tantièmes ABSTENTION
La résolution n'atteint pas la majorité de l'article 25 mais le projet recueille le tiers des voix; un second vote a lieu dans les conditions de l'article 24:
838 tantièmes POUR; 1737 tantièmes CONTRE; 147 tantièmes ABSTENTION
La résolution est rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.
Il n'est alors pas demandé à l'Assemblée si elle approuve le contrat du syndic Y; la séance est close.
Je rappelle la conclusion du PV établi par le syndic X:
"Le Cabinet Y est élu aux fonctions de syndic à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965."
Je n'ai rien contre ce syndic Y (encore qu'il ne présente pas le montant de ses honoraires annuels en cas de compte séparé...comme si cette pratique n'existait pas...) mais j'ai du mal à accepter cette procédure!
Merci à tous ceux qui ont apporté leurs lumières! |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:28:13
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je ne comprends pas le nombre total (présents+absents) de tantièmes généraux est 3281 ?
Si c'est le cas le vote n'atteint même le 1/3 des votes au 1er tour.
Bon maintenant, si ce syndic ne vous plait pas vous pouvez saisir le président du tgi pour placer votre copro en administration provisoire (et vous obtiendrez certainement satisfaction).
Si personne ne conteste l'ag Y devient votre syndic, conformément à la conclusion du pv (même si cette conclusion est erronée).
Pour ce qui est du différentiel d'honoraires selon compte séparé / commun, ça se discute en ag.
Cordialement
Frédéric |
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coprog
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:48:12
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Effectivement, le tiers de 3281 est 1094.
Etant donné que le nombre de personnes ayant voté CONTRE le syndic X est supérieur à 1094, il y a eu une interprétation plutôt floue...à se demander quelle était la question!!!
Il est temps que les pouvoir publics fixent des règles très claires car toutes interprétations sont..."acceptables"!!!
Bien cordialement. |
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fguigui
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coprog
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Posté - 24 janv. 2006 : 13:59:41
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Je reçois aujourd'hui un Appel de Fonds du syndic Y.
Je rappelle que l'Assemblée Générale ne s'est jamais prononcée sur le contrat proposé par ce syndic, que ce syndic n'a pas indiqué le montant de ses honoraires en cas de compte séparé (ce compte séparé devrant être légal sauf avis contraire de l'Assemblée Générale) et qu'aucune lettre présentant ce nouveau syndic aux copropriétaires n'a été écrite...
Tout fonctionne quand il s'agit de réclamer de l'argent... |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 14:24:22
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mais vous pouvez contester la nomination de ce syndic au TGI, et vous obtiendrez peut-être satisfaction dans 18 mois, référé c'est possible ? (question aux fins juristes du forum).
Le fait que le syndic Y ait été élu (même si conclusion erronée de X) implique que son contrat a été approuvé par l'AG.
Les charges ont beaucoup changé par rapport à l'ancien syndic, vous êtes reparti avec le même budget prévisionnel ?
Je pense que le mieux et le + profitable (pour votre copro) est de bien préparer la prochaine AG, prévoir 2/3 syndics en + de l'actuel pour la nomination. Préparez bien cela avec le CS et les copropriétaires, et voila !
Beaucoup d'erreurs, de part et d'autre, et même peut-être dans mes propos, mais le fait est que les erreurs non contestés devant TGI sont au final approuvées.
A vous de voir maintenant.
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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Posté - 24 janv. 2006 : 14:29:18
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ps : le syndic Y a été "élu" pour 3 ans ?
Cordialement / Frédéric |
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coprog
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 10:29:42
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Impossible de savoir la durée du "mandat" du syndic Y...sinon qu'il devrait être renouvelable tous les ans...
Une question: quelle est la proportion de syndicats qui fonctionnent avec un compte séparé?
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