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 Sujet  |
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 05 janv. 2006 : 14:03:46
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Bonjour,
Situation :
CONGE POUR VENDRE signifié par moi-même, propriétaire bailleur, par huissier à ma locataire + conjoint dans les règles, en août et octobre 2005, avant fin du bail mai 2006 – déposé en mairie et reçu en main propre -
La locataire adresse à mon agence une LRAR le 30.11.05 pour l'informer de son départ dixit << conformément à la loi, donnerai congé de ce logement en fin de préavis, soit, pour le 30.01.06. Il sera nécessaire d'en informer au plus vite le propriétaire au vu de son projet de vente.>> 
L'agence me demande si elle doit accepter cette date de départ. 
L'agence m'adresse mon relevé trimestriel fin 12.05 avec un retard de règlement de la locataire de 2,5 mois et maintenant avec janvier de 3,5 alors que je lui ai déjà demandé à maintes reprises explications suite à des retards incessants depuis plus d'un an
– réponse : on ne peut rien faire tant qu'elle n'a pas 2 mois de retard - ET MAINTENANT
La locataire veut changer une nouvelle fois sa date de départ, car elle n'a pas eu soi-disant l'appartement qu'elle souhaitait et porter "son préavis de départ" à trois mois en stipulant qu'elle est dans son droit selon la loi et vient de me dire qu'elle est licenciée et que son mari a perdu aussi son travail
Questions :
Selon l' article 15-I de la loi du 6 juillet 89 alinéa III : << Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.>>
La locataire n'ayant à donner aucun préavis pour son départ mais seulement sa date effective dans la période du préavis du congé pour vendre soit les six mois, (ce que j'ai répondu à mon agence, avec étonnement et colère qu'elle ne le sache pas, pour accepter sa date au 30.01.06 ).
- A t'elle par ce fait fixé la date de fin du bail de son chef et doit-elle maintenant sans se dédire partir obligatoirement pour le 30.01.06 ?
- Au-delà y-a-t-il occupation illégale des lieux donc squat et aussi fin du bail pour l'agence qui ne pourrait plus se reporter sur les cautions et/ou moi faire jouer l'assurance loyers impayés ?
- Ou le bail continue t-il de courir jusqu'à la fin légale signifiée par huissier à ma demande en tant que propriétaire bailleur pour CONGE POUR VENDRE ?
Merci pour vos réponses.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 20:15:38
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Il me semble que votre locataire vous a bien donné congé pour le 31/01 (signé par les deux conjoints? Si signé par un seul, cela ne vaut pas congé), et que même dans le cadre d'un congé donné par le bailleur, ce congé l'engage; il faudrait voir s'il y a une jurisprudence dans ce cas précis.
En revanche, un ancien locataire qui se maintient dans les lieux n'est pas un simple "squatter", et son expulsion est plus difficile. Vous pourriez exiger une compensation financière si cela vous lèse (mais comment prouver qu'on a raté une vente à cause de ceal, sauf si un compromis a été signé?), mais les locataires seraient-ils solvables?
Ce que vous savez, c'est que vos locataires ont des difficultés financières; je pense que cela ouvre des voies de négociation : abandon d'une partie de votre créance, contre déménagement rapide, mais cela suppose que les locataires puissent retrouver un logement malgré leur chômage : si vous le pouvez, il serait donc bon de les aider dans leurs démarches. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 23:05:32
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OLVM
Voici comment je vois les choses, contrairement à la réponse précédente:
vous avez donné congé à vos locataires pour le 30 mai 2006. Comme la loi les y autorise et comme vous l'avez d'ailleurs noté, ils peuvent partir quand ils veulent. Le fait qu'ils décalent leur départ ne change rien au fait qu'ils peuvent partir endéans la période courant jusqu'á fin mai.
Maintenant, il "suffit" que l'agence se bouge les fe...s pour récupérer les impayés. J'espère au moins qu'ils ont faits les rappels et mises en demeure nécessaire. Avant d'appeler l'huissier, il faut actionner la caution (si y'en a une, ce que j'espère pour vous) sinon vous pouvez tjs lancer une injonction de payer.
Il me semble que l'agence cafouille pas mal  . Ceci dit et vu le scénario, avez-vous essayé de prendre contact avec eux directement et d'évaluer la situation ? quelquefois ca aide 
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 01:22:56
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d'autant plus que vous parlez et de caution et d'une assurance loyer impayé.
dans ces 2 cas il y a un formalisme à respecter: reprenez votre contrat pour l'assurance et suivez à la lettre la procédure exigée, sinon vous n'aurez pas de prise en charge |
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 08:29:43
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
...
Ce que vous savez, c'est que vos locataires ont des difficultés financières;
C'est ce qu'ils disent... Mais maintenant je pense que leur mauvaise foi est flagrante avec de nombreuses preuves à l'appui pour essayer de faire traîner leur réglement de loyer et partir à la cloche de bois ou plus grave squatter le logement.
Citation :
Initialement entré par thoveyrat
.. je pense que cela ouvre des voies de négociation : abandon d'une partie de votre créance, contre déménagement rapide, mais cela suppose que les locataires puissent retrouver un logement malgré leur chômage : si vous le pouvez, il serait donc bon de les aider dans leurs démarches.
Je leur ai déjà proposé de partir avec deux mois de loyer impayés, supérieurs au DG, mais là ça fait à janvier 3,5 mois !
Quant à les aider, là je ne suis pas d'accord surtout qu'ils veulent déménager dans une autre région et se rapprocher de leur famille. |
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 09:04:12
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Citation :
Initialement entré par Joulia
OLVM
.. Le fait qu'ils décalent leur départ ne change rien au fait qu'ils peuvent partir endéans la période courant jusqu'á fin mai.
Joulia, là je suis entièrement d'accord avec vous, pour moi pour l'instant ça ne change rien au niveau du départ dans la période de préavis qui a été fixée LEGALEMENT avec le CONGE POUR VENDRE.
MAIS A CONDITION QU'ILS REGLENT LEURS LOYERS JUSQU'A MAI
Citation :
Initialement entré par Joulia
..Maintenant, il "suffit" que l'agence se bouge les fe...s pour récupérer les impayés. J'espère au moins qu'ils ont faits les rappels et mises en demeure nécessaire.
Malheureusement j'ai de gros problème avec l'agence, pour exemple :
EDL d'entrée, fait par la locataire elle-même;
De nombreux travaux de plomberie engagés par le plombier de l'agence sans mon accord, celui-ci en connivence avec les locataires..;
L'agence rétorquant qu'ils étaient urgent de les faire et cela est écrit dans le contrat qu'ils peuvent en prendre l'initiative dans ce cas. Mais on me prévient chaque fois dans l'urgence quant il y a dégâts et/ou réparations déjà effectuées !!
Je leur ai maintenant interdit de passer par leur plombier et de m'appeler avant quoi que ce soit pour faire intervenir mon plombier.
Quant aux rappels et mises en demeure, je n'en sais rien
Ils m'annoncent seulement qu'ils mettent maintenant le dossier entre les mains de leur huissier..
Je viens de leur adresser une mise en demeure par LRAR afin qu'ils m'envoient copie des commandements effectués par leur huissier tant à la locataire qu'aux cautions de son père et sa mère et qu'ils me donnent enfin leur stratégie précise de recouvrement.
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 09:23:30
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Citation :
Initialement entré par nefer
d'autant plus que vous parlez et de caution et d'une assurance loyer impayé.
dans ces 2 cas il y a un formalisme à respecter: reprenez votre contrat pour l'assurance et suivez à la lettre la procédure exigée, sinon vous n'aurez pas de prise en charge
nefer Je n'ai aucun contrat avec la compagnie d'assurance pour les loyers impayés, elle passe par eux et souscrite au nom de l'agence pour mon compte, ils me facturent un % chaque trimestre sur le réglé du T-1. Seuls sont indiqués dans les clauses de mon contrat de gestion la liste des garanties couvertes suivantes :
- Les loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés par le locataire à concurrence de :
- 61K€ pour les ocaux d'habitation;
- le 1er acte d'huissier; (et les autres.. )
- les frais de contentieux y afférents;
- les frais de procédure d'explusion;
- les frais pour l'utilisation de la force publique, serruriers, gardes meubles etc..
- le non respect de préavis dans la limite de trois mois; ( et dans ce cas de CONGE POUR VENDRE )
-les dégradations causés par le locataire objet du bail dans la limite de 3K€
Et plus grave AMHA, le règlement des indemnités intervient par acompte, dont le premier, six mois après la première échéance impayées par le locataire pour le Mt total de la dette jusqu'à extinction, déduction faite d'une franchise égale au dépôt de garantie; (c'est je pense pour cette raison qu'ils me disaient qu'ils ne pouvaient soi-disant intervenir avant deux mois de loeyrs impayés et que la locataire s'arrangeait pour ne jamais avoir deux mois d'impayés mais maintenant..)
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 09:57:31
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| demandez leur (exigez) les références du contrat d'assurance (nom de la compagnie, numéro de police) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 13:07:43
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Citation :
Initialement entré par Joulia
En fait, votre pbl est plutot avec l'agence ....
à régler en priorité. Il vaudrait mieux vous déplacer et exiger les documents directement.
N'oubliez pas si manquements de leur part, vous pouvez porter plainte auprès de la DGCCRF. ca peut faire bouger les choses 
Joulia, Tout à fait, bien qu'un locataire qui ne paie pas ses loyers . Dans ma LRAR de mise en demeure je leur ai dit que s'ils ne me répondaient pas favorablement je les assignerais pour manquement grave dans leur mandat de gestion, j'engagerais leur responsabilité pour préjudice causé par leur inaction, j'en référerais auprès de leur caisse de garantie (dont j'ai les coordonnées en bas de leur courrier), ainsi qu'auprès de la DGCCRF.
Et croyez moi je le ferais, je ne suis pas  mais furieux dans ces jean-foutres et leur incompétence Ce n'est pas moi qui les ai choisis, j'ai seulement récupéré le dossier en route..
Le seul problème est de savoir s'ils n'essaient pas de se sortir du dossier avec un départ anticipé de la locataire à la cloche de bois, donc fin du bail pour eux et du dossier avec belle ardoise avant les six mois pour ne pas enclencher l'assurance loyers impayés.
Curieux quand même leur question, me demandant si j'étais d'accord de laisser partir la locataire avec ce préavis qu'elle donnait, tout à fait à côté de la plaque
Est-ce pour cela qu'ils ont tant traîné pour le recouvrement
Je ne sais si dans un cas de départ comme cela, sans préavis autorisé par la Loi mais avec belle ardoise, ils peuvent se dégager de l'assurance loyers impayés au delà du DG
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 13:16:27
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Citation :
Initialement entré par nefer
demandez leur (exigez) les références du contrat d'assurance (nom de la compagnie, numéro de police)
nefer, Vous avez aussi raison, je vais leur adresser une nouvelle LRAR pour leur demander cela même si c'est eux qui ont "mis au point" comme ils disent un contrat avec le Groupe ZURICH contre les risques d'un locataire défaillant "subitement"..
Sait-on jamais |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 18:53:51
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vous dites:
"Ce n'est pas moi qui les ai choisis, j'ai seulement récupéré le dossier en route."
Pourquoi ?
Si c'est l'ancien propriétaire qui avait donné mandat de gestion à cette agence, il cessait de suite le jour de la vente. |
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OLVM
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:36:41
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous dites:
"Ce n'est pas moi qui les ai choisis, j'ai seulement récupéré le dossier en route."
Pourquoi ?
Si c'est l'ancien propriétaire qui avait donné mandat de gestion à cette agence, il cessait de suite le jour de la vente.
nefer, non pas dans le cadre d'une succession où l'on récupère les ctrs qui ont été signés par le défunt et qui se poursuivent pour les héritiers si pas de clauses particulières en cas de décès. Ce qui est mon cas. |
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