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18 réponses |
 Posté - 06 janv. 2006 : 20:02:56
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merci de me donner votre point de vue sur le probleme suivant que je juge un peu complexe pour moi
mon bailleur avait 'oublie' d'augmenter le loyer au 1er octobre 2005 date anniversaire du bail. il m'a envoye une lettre debut decembre 2005 pour augmenter le loyer de janvier 2006 en utilisant l'augmentation de la moyenne icc sur 5 trimestres, soit 5% au lieu de 3.6, en me disant qu4il me faisait cadeau des " mois precedents. J'ai paye.
mes questions sont les suivantes:
- etait il en droit de faire l'augmentation moyenne sur 5 trimestres compte tenu du retard pris (sachant que le texte surl'irl n'etait pas disponible a ce moment la) ?
- maintenant que l'irl doit etre utilise, cela s'applique t il dans mon cas ou le bail date d'octobre 2004 et non janvier 2005 ?
- comment calculer le nouveau loyer avec l'irl ? en utilisant l'augmentation de la moyenne de l'irl sur 5 trimestres a partir d'octobre 2004 ?
- dois je demander regularisation pour l'exces de loyer paye pour janvier par moi ?
- le bailleur peut il retroactivement demander que l'augmentation ait lieu pour octobre 2004 en utilisant l'icc, alors qu il a oublie ?
merci d'avance
help (necessaire !!!)
olivier
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 23:10:57
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moyenne des 5 trimestres ???? etes-vous sûr ?
Pour le mois d'indexation, revenir à votre bail et faites les calculs vous-mêmes 
1) votre loyer doit être normalement indexé en oct 2005, si indiqué tel quel dans le contrat. prenez les indices ICC correspondants.
2) faites la même chose avec l'indice correspondant IRL ...si autre date mentionnée
aide au calcul : http://www.pap.fr/calculs/insee/revision-de-loyer.asp
et voyez si vous êtes gagnant 
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 23:12:08
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au passage, avez-vous recu vos régul de charges locatives ?
si non, à réclamer absolument une fois par an. |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 10:25:02
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d'abord merci de votre reponse. mais je ne suis pas sur de tout comprendre. voyez mes questions ci dessous
le proprio aurait pu augmenter en oct 2005, date d'anniversaire du bail. il ne l'a pas fait et m'a fait payer en janvier en utilisant l'icc.
a t il le droit de demander paiement retroactivement pour ces 3 mois d'oct 2005 a janvier 2006 ? si oui comment calculer, avec icc ou irl ? je pense que je ne peux choisir comme vous le suggerez. si non, l'augmentation de janvier 2006 doit elle se faire avec l'irl ou l'icc ? et avec l'augmentation sur 5 trimestres comment calculer avec l'irl qui n'est pas dispo pour suffisament de trimestre ? puis je demander qu'il me rembourse l'excedent paye avec l'icc, puisqu'il me semble que l'irl devrait s'appliquer ?
j'ai lu tous les messages sur ce forum sur l'irl mais ma situation me semble plus compliquee du fait du decalage avec mon contrat datant d'oct 2004 et une augmentation a faire en janvier 2006.
je me suis mal exprime dans mon premier message, je voulais bien dire augmentation de l'indice sur 5 trimestres et non moyenne sur 5 trimestres.
merci d'eclaircir le paysage pour moi, un candide ...
olivier |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 11:14:51
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ah OK, c'était pas clair au début.
oui un bailleur peut indexer qq mois plus tard avec rétroactivité (cad qu'en janvier, il peut vous demander de payer l'indexation depuis octobre, si date d'anniversaire d'indexation).
le calcul sera la base ICC, puisque en oct, ICC encore utilisé.
l'indexation basée sur l'IRL ne commence que pour les indexations à partir de janvier 2006.
je vous disai de faire les calculs et de prendre le plus interressant pour vous: si votre bailleur se plante, c'est pas votre prb !
Olivier, avec le lien que j'ai donné, c'est facile de calculer. donnez nous les données de votre bail (trimestre de réf, mois d'indexation, date de signature du bail et montant hors charges).
on peut vous aider au calcul. |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 11:54:42
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ok. je comprends mieux. merci encore, meme si les nouvelles ne semblent pas bonnes...
je vous donne les infos ci dessous:
- bail signe oct 1 2004
- loyer €2700 hors charges
- indexation notee sur bail 1200.5 (indiquee de maniere erronee a mon avis comme t4 2004 au lieu de t4 2003 dans le bail ce qui n'est pas grave, et de plus ce qui me parait plus grave t1 2004 etait dispo a 1211 et nous ne l'avons pas pris !!!! ) cela doit il etre regularise aussi ?
- le proprio souhaite augmenter au 1er janvier 2006
et la reponse est au 1er janvier 2006 ... ??? merci d'avance
en plus je ne comprends pas pourquoi il pourrait me reclamer l'augmentation sur les 3 derniers mois ? voulez vous dire par retroactivement seulement qu'il faut compter ce trimestre dans l'augmentation ce que je prefererais grandement ? pour l'instant il n'a pas reclame l'augmentation sur ces 3 mois... mais simplement d'utiliser l'icc ce qui ne me sied guere... correct ? pas de possibilite de justifier l'utilisation de l'irl plus favorable ?
j'habitais precedemment en angleterre ce qui explique peut etre en partie mon ignorance...
olivier |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:07:48
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| donnez-nous aussi le calcul de ce cher bailleur pour janvier. merci |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:15:25
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le bailleur m'a fait payer pour janvier 2006 €2700/1200.5x1269.5=€2855.18
a l'epoque de sa demande ie 12 decembre 2005, l'irl n'etait pas sorti et j'ignorais le changement a venir, donc j'ai accepte...
olivier |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:18:00
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olivier,
base de ref est 4T 2003 (=1200,50 ICC) ou (=98,76 IRL)
et 4T2004 = 1258,25 ICC ou 101,47 IRL
http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
est-ce que la date d'indexation est janvier 2006 ou bien "anniversaire" ????
1) calcul de votre indexation pour oct 2005, si date anniversaire notée sur le bail: dans ce cas, on prend ICC:
2700 x 1258,25 / 1200,50 = 2829,88 euros
dans le cas ou la date anniversaire serait octobre de chaque année, il peut vous demander de payer la différence de 2829,88 - 2700 = 129,88 euros mensuellement pour oct, nov, dec (soit 3 x 129,88 = 389,64 euros).
2) calcul de l'indexation si date indexation est janvier 2006 (notée sur bail). dans ce cas, vous prenez IRL
2700 x 101,47 / 98,76 = 2774,08 euros
à payer uniquement à partir de janvier 2006
que disent les calculs du bailleur ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:19:06
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son calcul est faux.
envoyez lui une lettre en expliquant où se situe son problème et régularisez le mois prochain. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:20:56
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il a pris ref 4T2003 et 1T2005
pas possible
il faut prendre les mêmes bases de ref !!!!
si noté 4T2003 dans le bail (cad 1200,50) alors il doit prendre obligatoirement en compte le 4T2004
il manquerait plus qu'on choisisse son index de ref en fonction des variations |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:48:12
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la date du bail est 1 octobre 2004
le bail donne un language standard ie le loyer sera revise automatiquement au terme de chaque annee du contrat ou posterieurement dans les limites de prescription fixees par l'article 2277 du code civil
il me semble donc que la date du premier anniversaire est oct 2006, et la date ou le bailleur demande l'augmentation est janvier 2006
il n'a pas indexe/augmente en oct 2005, mais souhaite le faire en janvier 2006
que dit le droit ? je m'emmele les pedales....
je vois plusieurs options, en commencant par le mieux pour moi:
- je paie €2774,08 a partir de janvier 2006, mais qu entendez vous par date d'indexation pour justifier cela ?
- je paie €2829,88 a partir de janvier 2006, s'il ne pense pas a la retoactivite
- je paie €2829,88 retroactivement a partir d'octobre 2005
- je paie €2855,18 comme le demande le bailleur a partir de janvier 2006 sans retroactivite. la justification etant pour lui qu'il calcule l'augmentation sur 5 trimestres pusqu il en a oublie un, et n'a pas augmente avant. ma question est quand on n'augmente pas et on souhaite le faire ulterieurement apres plus d'un an, est ce qu on fait retroactivement ou bien sur plus de 4 trimestres a compter de la date d'augmentation ulterieure
olivier |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:53:40
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pardon je voulais dire date du premier anniversaire 1 oct 2005 bien sur...
olivier |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 13:27:11
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Citation :
Initialement entré par help
la date du bail est 1 octobre 2004
le bail donne un language standard ie le loyer sera revise automatiquement au terme de chaque annee du contrat ou posterieurement dans les limites de prescription fixees par l'article 2277 du code civil
il me semble donc que la date du premier anniversaire est oct 2006, et la date ou le bailleur demande l'augmentation est janvier 2006
il n'a pas indexe/augmente en oct 2005, mais souhaite le faire en janvier 2006
que dit le droit ? je m'emmele les pedales....
je vois plusieurs options, en commencant par le mieux pour moi:
- je paie €2774,08 a partir de janvier 2006, mais qu entendez vous par date d'indexation pour justifier cela ?
- je paie €2829,88 a partir de janvier 2006, s'il ne pense pas a la retoactivite
- je paie €2829,88 retroactivement a partir d'octobre 2005
- je paie €2855,18 comme le demande le bailleur a partir de janvier 2006 sans retroactivite. la justification etant pour lui qu'il calcule l'augmentation sur 5 trimestres pusqu il en a oublie un, et n'a pas augmente avant. ma question est quand on n'augmente pas et on souhaite le faire ulterieurement apres plus d'un an, est ce qu on fait retroactivement ou bien sur plus de 4 trimestres a compter de la date d'augmentation ulterieure
olivier
Olivier je pensais que c'était clair !!!!
le bailleur vous demande une indexation au 1er janvier 2006.
son calcul est faux.
un bailleur peut très bien renoncer à une indexation pdt une année ou ne pas appliquer l'indice maximum.
N'oubliez pas que la loi précise que on ne peut pas dépasser l'index. c'est tout ==> conséquence: il aurait très bien pu vous indexer et faire passer votre loyer à 2600 euros au 1/1/06 s'il avait voulu. C'est son choix.
Légalement, il serait en droit de vous réclamer mon calcul 1). ce serait ce que je réclamerais à mon locataire.
Mais puisqu'il décide de vous indexer seulement à partir de janvier 2006, alors il faut qu'il utilise l'indice IRL et là, c'est mon calcul 2) qui est bon.
donc encore une fois, écrivez lui pour dire:
1) bien recu votre lettre mais votre calcul est faux car indice de ref ne sont pas les mêmes.
2) lui donner le calcul 2) et dire qu'à partir de février vous paierez le montant de ... 2774,08 euros et que vous faites la régul pour janvier de 2855,18 - 2774, 08 .... que je vous laisse le soin de calculer 
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Edité par - Joulia le 07 janv. 2006 13:29:31 |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 13:40:44
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ok. merci beaucoup !!! je suis lent...
j'ai une lettre de sa main demandant l'indexation pour janvier 2006 (avec l'icc). est il definitivement trop tard pour lui pour demander l'indexation a oct 2005 avec retroactivite ? comme il va parler avec son avocat, qu est ce qui va prevaloir ici ? votre cas 1) ou 2) a votre avis ?
vos calculs pour une indexation en janvier avec l'irl sont faits sur 4 trimestres. pourquoi ne prenez vous pas 5 trimestres ?
olivier |
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 13:48:58
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en plus je comprends que si le bailleur indexe au 1er janvier 2006 avec l'irl. il perd un trimestre d'augmentation. correct ?
mais ce vous dites a propos d'une augmentation avec l'icc retroactivement en oct 2005 sous entend que tous les bailleurs pourraient proceder de la sorte avec l'icc, s'ils n'ont pas augmente jusqu'a maintenant; correct ? cela semble tres bizare...
olivier |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 16:15:41
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| je pense qu'un autre contributeur devrait intervenir car, sorry, je ne vois pas comment je pourrais faire plus clair. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 22:40:30
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Joulia a pourtant été très clair.
1) ce n'est pas au locataire à demander une rétroactivité pour l'indexation
2)comme le dit Joulia, on prend 4 trimestres parce que c'est la loi: l'indexation est annuellle
3) peu importe avec qui il parle....son avocat, sa concierge ou le ministre.......: votre seul interlocuteur est VOTRE PROPRIETAIRE
Reprenez le message de Joulia de 12h18:
" olivier,
base de ref est 4T 2003 (=1200,50 ICC) ou (=98,76 IRL)
et 4T2004 = 1258,25 ICC ou 101,47 IRL
http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
est-ce que la date d'indexation est janvier 2006 ou bien "anniversaire" ????
1) calcul de votre indexation pour oct 2005, si date anniversaire notée sur le bail: dans ce cas, on prend ICC:
2700 x 1258,25 / 1200,50 = 2829,88 euros
dans le cas ou la date anniversaire serait octobre de chaque année, il peut vous demander de payer la différence de 2829,88 - 2700 = 129,88 euros mensuellement pour oct, nov, dec (soit 3 x 129,88 = 389,64 euros).
2) calcul de l'indexation si date indexation est janvier 2006 (notée sur bail). dans ce cas, vous prenez IRL
2700 x 101,47 / 98,76 = 2774,08 euros
à payer uniquement à partir de janvier 2006" |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 00:11:17
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Help bonsoir, Les réponses de Joulia et Nefer sont très claires.
Votre propriétaire c'est planté il vous applique le 1er trimestre 2005 alors que l'indice de référence est le 4e trimestre 2003.
Votre loyer est donc de 2700 x 1258,25 / 1200,50 = 2829,88
1258,25 étant l'indice moyen du 4 trimestre 2004
Si il prend IRL: l'indice de référence du 4 trimestre 2003 = 98,76 sur l'indice de référence du 4 trimestre 2004 = 101,47
soit 2700 x 101,47 / 98,76 = 2774,08.au 1e janvier 2006
Cordialement
Roland MAILLET |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 10:25:47
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Citation :
mais ce vous dites a propos d'une augmentation avec l'icc retroactivement en oct 2005 sous entend que tous les bailleurs pourraient proceder de la sorte avec l'icc, s'ils n'ont pas augmente jusqu'a maintenant; correct ? cela semble tres bizare...
non pas bizarre du tout: c'est la loi qui autorise le bailleur a revenir 5 ans en arrière, et a réclamer (cerise sur le gateau) le différentiel pendant toute cette période où il n'aurait pas indexer.
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help
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 12:07:56
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ok. c'est tres clair. merci a tous de vos contributions !
nb j'ignorais beaucoup de choses dont le fait qu'une augmentation independemment de son timing, doit obligatoirement se calculer par rapport a la date anniversaire et c'est ce qui me perdait
olivier |
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augmentation liee a l'irl
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