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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 08 janv. 2006 : 14:22:57
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Bonjour,
Notre syndic professionnel vient d'adresser à tous les copropriétaires un nouvveau décompte individuel au titre de l'exercice 2003/2004 (01/12/2003 au 30/11/2004).
Le courrier fait état d'un "problème informatique"...et entraine une augmentation de 48 % des charges de fonctionnement (à titre individuel)Certains copropriétires ayant une régul à la baisse / la clé de répartition des tantièmes semblaient être erronée.
Question 1 : Dans quelle mesure le syndic peut il deamnder une régularisation dans la mesure ou les comptes ont été approuvés lorsde l'AG de Mai 2005.
Question 2 : après avoir fait le point sur les années passées, il semblerait que la clé de répartition soit fausse depuis des années (au moins depuis 2000) / en effet, les variations de chaque année sont de l'ordre de +2/4% et en adéquation avec les charges globales de fonctionnement de la copropriété. L'augmentation de 48 % dénote donc une erreur importante...qui perdure.
Quels sont nos recours éventuels contre le syndic ?
Merci de votre aide
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 16:18:18
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| l'erreur de répartition est due à une mauvaise saisie des chiffres indiqués dans le RDC par le syndic( des clés de répartition)????? |
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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 16:37:03
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l'erreur dans la clé de répartition semble être une erreur dans le programme informatique (en fait il a divisé le montant des charges par le nombre de lots et non pas par le nombre de tantième). Ce qui m'étonne plus, c'est le montant de la variation par rapport aux années précédentes (il y a 5 ensembles immobiliers de A à E et jusqu'en 2003, chaque ensemble représentait 100.000 ieme / depuis; on est passé à 500.000 ieme mais il a divisé en 155 parts...et a rectifié le 06 janvier 2006 sur l'exercice 2003/2004)
Merci de l'attention que vous porterez a ces questions.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 18:46:24
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je ne pense pas que ce soit le programme.
c'est plutot le syndic qui a mal "rentré" la copropriété. |
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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 19:05:53
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| D'accord sur cela mais cela exonère t il la responsabilité du syndic (que nous payons 16.000 euros par an)? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 20:29:57
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énorme copropriété? Car vous payons une somme conséquente. Etes-vous au CS? Oui je suppose
Je pense que vous allez avoir un sacré dossier à ouvrir. Bien lire le Contrat du syndic, bien relire votre assurance (syndicat) et bon courage. Auriez-vous des sous-copropriétés? car vous allez devoir vous réunir souvent. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 22:08:32
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Citation :
Initialement entré par phb04
D'accord sur cela mais cela exonère t il la responsabilité du syndic (que nous payons 16.000 euros par an)?
bonsoir phb04,
J'espere que vous rigolez !!
La responsabilite du syndic n'est en rien exonerée !
C'est un pro que vous payez 16 000 euros par ans et qui fait une faute grossiere dans la saisie des tantiemes dans son logiciel de gestion !
Negociez une remise sur honoraire et s'il refuse virez le.
IL doit admettre son erreur et en tirer les consequences. |
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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 23:04:21
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Merci pour vos remarques mais je reste pour l'instant sur la notion de responsabilité.
Virer un syndic, ce n'est pas ci facile lorsque vous êtes dans une copropriété (155 lots) ou les intérets divergent (Sur cette opération, tous ne sont pas lésés..).
D'autant que le contrat de syndic ne peut être résilié, durant la période du contrat (jusqu'au 29 Mai 2007) que pour un "motif grave ou légitime" / Mon but est dans un premier temps de savoir, par vos expériences (ou jurispridences) si une copropriété a déjà été confronté à ce cas et quels sont les recours des co propriétaires (en fait, peut on refuser de payer une régul de charges en invoquant par exemple une faute incombant au syndic ou parce que l'exercice est clos).
Merci |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 13:44:04
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phb04
Air jordan a parfaitement raison. Il y a non seulement erreur dans la reddition des comptes mais encore non respect du règlement de copropriété de la part du syndic.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Imprimez ceci et donnez le à votre syndic et au conseil syndical. Le syndic va vite comprendre ce qui lui pend au nez, à défaut d'avoir compris comment se servir d'un logiciel de comptabilité.
Votre conseil syndic n'a rien trouvé d'anormal lors du contrôle des comptes ?
Votre syndic doit absolument reconstituer la comptabilité normale de vos exercices, rétablir les appels de fonds, rembourser le trop perçu, et justifier cette énormité.
Faites lui un courrier en LR/AR en lui disant que tant que la comptabilité réelle ne sera pas réajustée, vous ne paierez pas vos appels de fonds erronés... et donnez nous de vos nouvelles.
Au besoin montrez tout ça à une antenne de l'ARC si elle existe dans votre région : http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 14:04:32
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l'approbation des comptes n'impliquent pas une correcte répartition des charges, ce sont 2 éléments indépendants (et donc n'interdit pas un recours). D'ailleurs au moment du (mauvais) controle des comptes ne sont présentés généralement que les factures, à partir de cela il est difficile de s'apercevoir d'une mauvaise répartition.
Cependant, beaucoup de copropriétaires grace à cette mauvaise répartition ne devaient pas payer beaucoup de charge ...
Par contre ceux qui étaient lésés par cette gestion légère ont du finir par s'en apercevoir et sommer le syndic de régulariser.
Dans mon cas, une grille de répartition de complaisance avait été établie, dans laquelle certains copropriétaires s'étaient fait carrément rayés de cette grille (0 tantièmes !!!).
M'en étant aperçu, j'ai fait une déclaration au greffe du TI et le syndic a du régulariser la mauvaise répartition sur 3 ans, ce n'était que justice !
Donc si vous payez maintenant, c'est que vous ne payiez pas avant.
Il est évident que la responsabilité du syndic est engagé puisque le RdC n'a pas été respecté.
Dans mon cas, une grille de répartition de complaisance avait été voté en 1994, bien que voté à l'unanimité elle était illégale (et bien entendu pas enregistrée au bureau des hypothèques).
Sur ce un nouveau syndic arrive (en 2000) et reprend telles quelles les grilles de répartition de l'ancien syndic. Il existait un garde-fou à ce genre d'erreur, en l'absence de grilles officielles de répartition le nouveau syndic devait repasser aux tantièmes généraux.
Voili, voila.
Donc si l'erreur existe depuis longtemps, et qu'il n'y a régul. que sur 2 3 ans vous êtes quand même gagnant, et à la rigueur vous ne devez pas vous plaindre.
Cordialement.
Frédéric |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 14:22:36
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De Fguigui : Citation :
l'approbation des comptes n'impliquent pas une correcte répartition des charges
C'est effectivement la solution jurisprudentielle actuelle,
L'article 45-1 du décret a repris hypocritement l'expression des arrêts : " l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ". A la lecture, cela ne veut nullement dire que l'approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition. Cela veut dire que si le syndic fait apparaître la reprise d'un solde débiteur de 400 € alors qu'il a omis de porter un règlement au crédit du copropriétaire concerné, celui ci peut demander la rectification de son compte même s'il approuvé les comptes généraux du syndicat.
Les effets sont les suivants :
Les syndic a passé dans la catégorie " charges parkings " une facture. Un propriétaire de parking estime que cette facture aurait dû être passée dans la catégorie " Charges bâtiment B" dans laquelle il ne contribue pas.
Si le juge lui donne satisfaction, le syndicat doit lui rembourser sa quote-part de cette facture 22 €. Et ensuite ?
Le syndicat n'est pas tenu de régulariser à l'égard des autres copropriétaires puisqu'ils ne sont pas parties au procés.
Il peut décider de le faire pour sauvegarder la cohérence des comptes.
De toute manière il faudra augmenter la quote part de 11 propriétaires de parkings sur 12, ou de 24 propriétaires du bâtiment B pour régulariser. Ces gens se verront imputer un surplus de charge en vertu d'une instance judiciaire à laquelle ils n'auront pas été invités.
Absurde !
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 14:32:18
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absurde mais plus juste !
S'il n'y a pas régularisation, le problème se reposera + tard, et le copro lésé refera des procédures, et il aura raison.
Dans mon cas, il s'agissait de la charge chauffage, je peux vous dire qu'une mauvaise répartition sur cette charge ça fait mal !
Ceux qui avaient perdu l'habitude de payer cette charge ont ralé, mais ils ont bien du se plier à une correcte répartition à laquelle ils devaient participer.
Frédéric |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 16:30:01
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Absurde et pas juste !
Vous parlez du cas différent d'une grille de répartition qui n'est pas équitable. Il faut la modifier, j'en conviens bien volontiers. Il suffit pour celà de demander l'inscription de la question à l'ordre du jour et de proposer une autre grille, ou du moins une autre base de répartition. Si l'assemblée suit, tout va bien. Si l'assemblée ne suit pas vous assignez en contestation de la décision sur le fondement de l'article 10. Un procès est toujours un ennu, mais un procès par an plus encore.
Il est absurde de contester les comptes sans demander la modification de la répartition.
Dans le cas que j'ai exposé, ce ne sont pas les grilles qui étaient mauvaises, mais le classement d'une dépense. C'est aussi un problème de répartition.
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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 18:18:45
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Merci de toutes les remarques que vous faites sur cette question et qui permettent d'y voir un peu plus clair.
Depuis hier, j'ai pu avoir une info supplémentaire :
L'erreur "informatique" est une erreur matérielle mais qui s'est accompagnée d'une modification concomittante de la quote part de répartition des charges par bloc.
Plus précisement : les charges étaient jusqu'à présent calculées par bloc (A,B,C,D,E) en fonction des consommations de chaque bloc (donc, un bloc avec 100.000 ieme avait un montant de charges à répartir de X et un autre bloc représentant 100.000 ieme avait à répartir un montant de charges Y).
La modification a été initiée par le Syndic de son propre chef...qui a décidé d'appliquer le total des charges aux 500.000 ième (5 blocs à 100.000 ieme)...., sans distinction de la quote part de chaque bloc.
Question : cela est il normal ?
Les modifications de la loir SRU permettent elles (ou oblige t elles ?) cela sans consultation de l'AG ?
Merci d'avance pour vos réponses
Bonne soirée
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 18:35:48
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je pense que le syndic peut rectifier son erreur sans AG et sans procédure judiciaire, après tout il ne ferait ainsi que respecter le RdC (il était temps).
Voté en AG, ça pourrait être contesté, mais devant un tribunal cela aurait peu de chance d'aboutir.
Il peut en informer les copros en AG sans vote.
Cordialement.
Frédéric |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 19:30:39
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phb04
L'erreur informatique c'est le coup classique ; mais ça ne marche pas... L'outil informatique est bête et ne se trompe que quand on lui donne des fausses données.
Relisez bien mon message de 13:44:04 et surtout les liens.
Votre syndic vous roule dans la farine et impute les charges n'importe comment.
IL NE RESPECTE PAS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE. Et votre conseil syndic qui contrôle sa gestion non plus !
Qu'il endosse ses responsabilités !
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 20:55:49
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Effectivement il s'agit très certainement d'un bug informatique causé par le syndic qui a mal entré les données de votre copro.
Mais dites moi ça fait longtemps que ça dure ?
Il y a longtemps que vous êtes dans cette copro et que vos appels de charges indiquent les mêmes tantièmes erronés ?
Pourtant c'est pas hyper compliqué de comparer les tantièmes des appels de charges avec ceux du RdC, bon votre cas semble un peu compliqué.
Des membres du CS arrivés dans la copro après l'apparition ces erreurs (qui ont peut-être toujours existés) peuvent de bonne foi ne pas avoir fait attention à ce détail capital.
Un copropriétaire lésé de longue date pourra réclamer, devant le tribunal, une régul. sur une période plus longue (10 ans ?, ça me parait difficile compte tenu les mutations dans votre copro, qu'en pense les jursites du forum), moi je n'hésiterai pas à le faire (et je l'ai fait !), il s'agit tout de même de sommes considérables !
Cordialement.
Frédéric |
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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 21:12:07
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Je suis propriétaire dans la copropriété depuis 03/2000 et les charges ont toujours été calculées depuis cette date (au moins) sur la base de 100.000 ieme par Bloc.
Il n'y a pas de modifications de tantièmes pour les lots dont nous sommes propriétaires(ils correspondent au rdc) mais dans l'affectation des charges par bloc.
Merci |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 21:21:12
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ca veut bien dir que la base immeuble était erronée (somme des tantièmes corrects d'un immeuble n'est pas égale à la base immeuble) ? Si c'est ça il parait que les logiciels de gestion de copro ne permettent pas ce genre d'incohérence.
Eclairez moi.
Cordialement / Frédéric |
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phb04
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 22:48:55
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il y a 5 blocs et le nombre des tantiemes par bloc est de 100.000.
Depuis que nous sommes dans cette copropriété, nous payons sur le bon nombre de tantieme..mais la base de calcul des charges est différente selon le bloc (elle dépend la quote part des charges réelles payées par chaque bloc)
exemple : si le global charges Générales est de 50.000 euros, le montant à répartir du bloc A est de 12.000 euros (pour 100.000 tantiemes), le Bloc B 15.000 (pour 100.000 tantiemes), le bloc C 8000 Euros pour 100.000 tantièmes, le Bloc D 6000 (pour 100.000 tantiemes) et le bloc E 9000 euros (pour 100.000 tantiemes)
Si un copropriétaire du bloc D a 4000/100000 ieme, il payera 240 euros (6000 X 4000/100000)mais celui du bloc A (hypothèse de 4000/100000 ieme aussi) payera 480 euros.
Si maintenant on calcule les 50.0000 euros sur 500.0000 tantiemes, le copropriétaire du bloc D payera 400 euros (au lieu de 240) et celui du bloc A 400 euros (au lieu de 480). dans cette deuxième hypothèse, les charges sont mutualisées alors qu'elles sont affectées en fonction des dépenses de chaque bloc dans la première solution.
Dans le cas qui nous intéresse ici, le Syndic a (semble t il) fait passer (de son propre chef et sans décision ni du CS ni de l'AG), la base de calcul des copropriétaires de la première à la deuxième solution...(avec rectification de l'exercice 2003/2004 validé en AG de Mai 2005)
Merci |
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Regul Répartition charges individuelles
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