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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
 Posté - 16 janv. 2006 : 09:19:34
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Bonjour et bonne année !
Bon, avec cette nouvelle année, la loi SRU va être mise en place ! et voilà ce que m'ecrit un syndic de copro pro :
Pt 7 decret Comptable 2005-240 du 14/03/2005
L'assemblée gale décide de présenter les cptes de la copropriété de 'lexercice selon le nveau plan comptable conformement à la loi. Les honoraires de syndic pour la migration des fichiers cptables seront prévus au contrat de syndic.
resultat : 10 € HT avec minimum 150 € par copro !
Celà est il légal ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 09:34:17
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Migration bidon !
Mais il fauit admettre que la réforme comptable a un coût pour les syndics professionnels (et éventuellement les autres), et que c'est une lourde charge de travail pour certains qui n'étaient pas au bon niveau.
La pratique se généralise de passer des honoraires exceptionnels tandis que les honoraires de gestion courante de meurent ridicules.
Ne claironnons pas trop pour ceci ou celà : les responsabilités sont partagées.
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 09:53:12
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Je suis d'accord au niveau de la charge de travail supplementaire, comme je suis syndic bénévole dans une autre copro, j'ai déjà gouté au plaisir de la loi SRU... et ça va être drole surtout au debut.
Mais pour des agences pro, qd meme... ma question est simple : on a le droit ou non de demander une rémunération supplementaire ?
Je suis d'accord que cette réforme entraine des frais, mais c'est pour la forme. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 09:59:43
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Le moyen est contestable juridiquement et pratiquement médiocre.
Mais les honoraires de gestion courantes sont fréquemment inférieurs de 15 à 30 % au montant raisonnable et nécessaire à l'équilibre économique de l'activité. C'est le seul chiffre que les copropriétaires regardent.
Donc les syndics se rattrappent sur les hono accessoires. La dessus les copropriétaires approuvent n'importe quoi !
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 12:51:38
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Voilà un post de JPM qui fait doucement rire.
La loi SRU et le décret sur la comptabilité des syndicats de copropriétaires vont soit disant justifier une augmamentation des honoraires des syndics professionnels , alors que d'après ce que l'on lit sur sur ce site ,presque tous appliquaient la comptabilitité en partie double,conformément au plan comptable général, dont se sont étroitement inspiré ceux qui aiment bien traire la vache à lait qu'est la copropriété , au nom de l'égalité entre tous,
alors qu'elle commence,dans notre droit, à partir de deux lots., c'est dire sans différence avec PARLY II 
"C'est un scandale " comme disait un célèbre homme politique...
J'espère que ce sujet va encore faire couler beaucoup d'encre, si je puis dire...
A+++
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 16 janv. 2006 14:14:44 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 16:23:55
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Cher Oldman, il ne suffit pas de conserver la partie double pour être en phase avec les nouvelles règles.
Regardez un peu les règles relatives au remboursement des annuités d'emprunt et celles relatives à la dépréciation des créances du syndicat. Pour ne rien dire du reste.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 16:48:43
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Cher JPM ,
Je sais très bien qu'il n'y a pas que la " partie double"
à conserver,mais pouvez vous nous dire combien de petites copropriétés sont concernées par les "annuités d'emprunt" et qui vont trinquer si on vous écoute lorsque vous préconisez une augmentation des honoraires sans étude préalable et puisque les honoraires sont libres.
De toute manière, même avec l'ancienne comptabilité analytique,il fallait bien prendre ces annuités en compte si l'on souhaitait tout savoir, dans la transparence.
Maintenant si les nouvelles dispositions applicables aux syndicats de copropriétaires compliquent les choses il faut s'en prendre à ceux qui en sont responsables et aux parlementaires et consorts à l'occasion des diverses élections.
François 
Dura lex,sed lex. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 17:15:52
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Oldman me prête des propos que je n'ai pas tenus : Citation :
vous préconisez une augmentation des honoraires sans étude préalable et puisque les honoraires sont libres
Je n'ai jamais parlé d'augmentation des honoraires sans étude préalable. J'ai dit, et je redis, avec Gedehem, entre autres, que les honoraires de gestion courante sont très généralement insuffisants et que par ailleurs les copropriétaires approuvent n'importe quoi en ce qui concerne les honoraires exceptionnels. Je maintiens.
Avec JB22 et d'autres, nous voyons les problèmes relatifs à la comptabilité des petits syndicats sur EXCEL. Rien n'est impossible mais, même à ce niveau, il y a des difficultés.
Si, dans le passé, on vous avait donné un char Leclerc, vous auriez bien dû vous y mettre
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 17:28:12
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Oldman, je suis d'accord avec JPM, la loi SRU va augmenter le travail au syndic, pro ou bénévole.
Je comprend tout à fait une augmentation des frais relatif à la tenue des comptes etc. mais la façon de faire du syndic dans ce cas n'est pas agréable à mon avis, n'augmentant pas ses frais fixe mais plutot ajoutant des frais accessoires pouvant alors être discuté... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 17:42:07
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JPM :
"J'ai dit, et je redis, avec Gedehem, entre autres, que les honoraires de gestion courante sont très généralement insuffisants et que par ailleurs les copropriétaires approuvent n'importe quoi en ce qui concerne les honoraires exceptionnels. Je maintiens."
Je confirme, s'il en était besoin !!! Ces honoraires bidons pour une 'translation comptable' ne sont en fait que l'illustration de ces 'bas' honoraires 'gestion courante'. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 01:06:24
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Dans ses messages ci dessus, JPM a écrit, parmi d’autres choses (tout en disant par ailleurs, à juste titre là par contre, que les honoraires sont libres et libres et qu'ils sont librement et librement débattus entre syndics et copropriétaires… - ce qui montre qu'il ne craint pas la contradiction en son sein interne et la confusion dans le cœur de ses propres propos...) :
"Mais les honoraires de gestion courantes sont fréquemment inférieurs de 15 à 30 % au montant raisonnable et nécessaire à l'équilibre économique de l'activité"
et
"J'ai dit, et je redis, avec Gedehem, entre autres, que les honoraires de gestion courante sont très généralement insuffisants"
De temps en temps, JPM, vous entonnez la même petite ritournelle, et, probablement, vous devez finir par croire que ce chiffre de 15 – 30 % d’insuffisance d’honoraires que vous avez fabriqué, et que vous moulinez et re-moulinez et re-re-moulinez dans les oreilles des lecteurs sans que jamais aucune base - jamais même l'ombre d'aucune base ! - ne lui ait été donnée, est une intangible et vénérable vérité d’évangile devant laquelle les copropriétaires de base n’ont plus qu’à s’incliner et que les lecteurs des forums sont priés de bien noter pour l’intérioriser.
Il s’agit là – je le redis, ici, aujourd’hui, sans détours ni ambages, au risque de vous faire à nouveau ronchonner ou pleurnichailler pour cause d’affreuse atteinte portée au moral de la corporation des syndics… - d’une nouvelle manifestation de votre constante propension à entonner sur les forums la trompette corporatiste des syndics et à la pousser de sujets en sujets comme une mécanique ritualisée et à déclenchement automatique.
Ceci fait, JPM, qu’il ne peut y avoir, sur ces thèmes aussi, qu'un profond doute à vous lire dès que les questions relatives aux prestations des syndics sont abordées sur les forums, et que la suspicion à ce propos à votre encontre est légitime, tant il est vrai que le parti pris que vous manifestez est grossier ainsi que lourdement répétitif… Je vois que vous déclarez le partager avec Gédehem, qui serait donc rallié à cette cause de défense et d’illustration des portefeuilles des syndics, ce que semble en effet d'ailleurs montrer son message qui est ci dessus…
Pierre |
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 10:12:14
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Messieurs, là n'est pas la question, à chacun son point de vue, et personnelement les syndics ont souvent un gros travail et doivent se faire rémunéré en conséquence, je peux comprendre que certains pensent se faire abuser, c'est possible mais arretons de voir tt blanc ou tt noir ! Un peut de clareté et chacun pense ce qu'il pense !
Donc, sans partir dans "les syndic ils sont trop chèrs, ils se gavent sur notre dos na na nananere " ou les "Oh les syndic les pauvre, ils faut qu'il augmente leur prix de façon dérivé et non sur les fixes...."
Alors ce point du jour de l'AG.... correct ou pas ? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 10:18:23
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Pierre,
J'étais dans une copropriété avec un syndic professionnel qui pratriquait exactement ce que JPM décrit.
Cordialement,
Guymmo |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 10:27:14
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Le probleme: Les syndics quotent un prix bas pour obtenir le mandat des syndicates, ensuite ils gonflent les factures. 
Je trouve que la racine du probleme n'est meme pas les syndics , mais le coupable à cette pratique: c'est les copropriétaires  qui ne se defendent pas contre des factures "en plus" qui ne sont pas justifiées.
J'aime croire aussi, que justement grace à ce forum, cela va changer (lentement peut etre).
Cordialement, Guymmo |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 10:50:47
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Un nouvel élément :
Vous êtes certainement habitués à ce que vos syndics présentent un relevé général des charges détaillé chaque année (trimestriellement autrefois) du genre :
Fais de personnel :
Salaire Mme X janvier 2005 340
Salaire Mme X février 2005 340
....
Electrricité
Fac EDF 02/03/2005......... 120.23
Fac EDF 05/06/2005 ........ 111.00
.... etc...
Vous devez savoir que cette présentation n'est pas prévue dans les textes omptables nouveaux. Le syndic n'est tenu qu'à l'indication des totaux de rubriques. On ne trouverait alors le détail que dans le grand livre car il ne figurera pas non plus dans les annexes.
Les syndics vont donc proposer, on peut y songer, de fournir le détail moyennant un complément d'honoraires ????
Il n'y a aucune raison pour que cette pratique se multiplie et se perpétue, si on n'y met le hjolà.
J'ai écrit il y a quelques mois que l'insuffisance des honoraires de gestion courante devrait être un motif de révocation du syndic. Je maintiens.
Mais il est évident qu'un redressement de ces honoraires doit être accompagnée d'un sévère élmagage dans les honoraires exceptionnels.
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 11:10:01
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Pk tjs songer à ?!!! Pour le moment ce n'est pas le cas JPM ! Moi j'ai un des premiers cas concret ! vous ce ne sont que des hypothèses.
Dans un autre registre certain syndic font payer la mise à jour du carnet d'entretien par un forfait annuel par lot... Celà est il légal ? Sachant que sa consultation est gratuite... mais qu'en est il de se consultation ?! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 11:24:59
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Entre le verbiage grincheux de Pierre Marie et celui à coté de la plaque d'Oldmann, Albaubau ne va pas s'y retrouver.
Disons les choses tout net : beaucoup de syndics prétenduement "prof" ne sont en fait que des marchands de tapis, sociétés commerciales dont nombre de leurs préposés ne connaissent rien aux tapis !!!
Ce rappel étant fait, quelle est la réalité des honoraires de syndics ?
Force est de constater une différence conséquente entre les honoraires dits "gestion courante" présentés en AG, et ceux payés effectivement en fin d'exercice. On va parfois du simple au double, entre ceux de "gestion courante" et ceux pour "gestion particulière ou privative".
Pourquoi ? ..
- parce que depuis 1965 le législateur à rajouter un certain nombre de taches entrant dans la mission du syndic.
- parce que les honoraires ont été 'libérés' et que les syndics n'ont pas répercuté ces tâches en plus dans leurs honoraires "gestion courante".
- ils ne l'ont pas fait pour ne pas affoler le "client".
- ils ne l'ont pas fait parce que les copropriétaires se focalisent sur ces seuls honoraires "gestion courante" lorsqu'il s'agit de choisir un syndic, d'en changer.
- ils ne l'ont pas fait pour faire croire qu'il y avait "concurrence".
- mais pour autant ils ont fait passer ces nombreuses tâches "gestion courante" (anciennes ou nouvelles) en "gestion particulière" faussant ainsi une véritable "mise en concurrence".
Car enfin, demander ici 120 € du lot, prix qui parait interessant car bas, et facturer là 200 € de vacation chaque fois qu'on décroche le téléphone, ce n'est pas tout à fait la même chose.
Si les honoraires "gestion courante" sont visibles ( "Pour l'ensembles des missions 5.000 € HT"..), honoraires sur lesquels les copropriétaires vont se fixer pour comparer et baser leur choix, tous les autres ne le sont pas : quid de vacations à la pelle, invérifiables, de facturations de ceci et cela (DUER, carnet d'entretien, lorsque ce n'est pas 'prise en charge de la copropriété () et 'remise du dossier au successeur' () ..etc ....) sans parler du compte séparé pourtant rendu obligatoire .. .
Résultat, les honoraires effectivement payés en fin d'exercice ne sont pas les 5.000 € HT prévus mais 7.000, 8.500, 10.000 €. .....
Mais ces 3 ou 4.000 € en sus des 5.000 prévus, personne ne les avait bien vu et calculé à l'avance.
Où serait ici la véritable "mise en concurrence" ??
Soyons en certain : elle est totalement faussée !
Ce que nous disons, dans l'interet des copropriétaires, c'est de bien vérifier dans les contrats proposés si les tâches relevant de la "gestion courante", toutes les taches, sont bien prévues dans les honoraires "gestion courante".
Il faut faire la chasse à tous ces tâches 'gestion courante' facturées abusivement en 'gestion particulière'.
Un autre exemple :
- une AG annuelle est obligatoire. C'est de la gestion courante ! Or, tous les syndics facturent des honoraires pour "tenue d'AG", dans ou hors les horaires du bureau. Est-ce normal ? .. J'affirme que non ! Si tenir l'AG a un cout (tout gestionnaire d'entreprise sait que déplacer du personnel à un cout), ce cout doit être répercuté dans ..les honoraires "gestion courante".
Ainsi, ces honoraires seront sans surprise de ce coté là :
- entre le syndic qui annonce 5.500 € HT (y compris la tenue de l'AG en dehors des heures de bureau) et celui-là qui annonce 4.900€ HT (mais va vous compter plus tard 750 € de vacation (syndic + collaborateur) pour tenue d'AG), QUI CHOISISSEZ-VOUS ????
C'est sur cette analyse, que tous les copropriétaires peuvent faire, que je dis (avec d'autres) que les honoraires "gestion courante" sont trop bas, pour tromper les 'clients' (pour nous tromper !).
Ils sont trop bas non pas parce que les syndics sont mal rémunérés : ce sont les honoraires "gestion courante" qui sont trop bas (15-20% en gros) de nombreuses tâches relevant de la mission du syndic étant facturés en sus.
Hélas, entre celui-ci qui annoncerait 7.000 € (tout compris) et celui-là qui propose 5.000 € (avec 3.000 en sus plus tard), les copropriétaires choisiront ce dernier !!!!
Dire que c'est celui qui propose 7.000 qui a raison, est-ce être un suppot de cette 'profession' détestée ? ...
N'est-ce pas au contraire travailler dans l'intéret des copropriétaires ?????
A vous de juger !
Pour répondre sur le fond à Albaubau : il fait envoyer promener votre syndic : s'il n'a pas la structure, lorganisation, les outils pour réaliser ce qui est prévu, c'est qu'il n'a pas la capacité de faire de la gestion immobilière. Ces prétendus 'honoraires' entrent dans ce que j'expose plus haut : honoraires gestion courante bas, facturation en sus de la moidre petite chose.
Je reviens pour préciser une chose : ce que j'expose ici n'a rien à voir avec le niveau des honoraires eux-mêmes ! Je ne dis pas que les syndics sont mal ou bien rémunérés.
Je dis simplement que la véritable concurrence est faussée par le fait que TOUS les syndics tirent intentionnellement leurs honoraires 'gestion courante' vers le bas pour pouvoir 'passer' mais facturent ensuite de façon imprévisible, invérifiable par avance, plein de choses en sus, en "gestion particulière", nombre de ces choses étant de la gestion courante..
Quant au niveau de la rémunération des syndics, c'est un autre débat. |
Edité par - gédehem le 18 janv. 2006 12:17:45 |
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 13:55:11
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Je tiens à preciser un point :
La question centrale de se post : en effet le syndic prof a tendance à avoir des frais fixe puis une avalanche de frais en sus.... comme un certain F.... qui après vérification car je souhaite faire des économies qd meme dans une copro ou j'ai un bien a révélé en moyenne +50% par rapport au contrat de départ... et celà sur plusieurs années !
Ensuite pour les frais de tenue du carnet d'entretien, au contraire le syndic est là (syndic familiale...) dans les clous, sans surplus, ni vacation etc ! un reve ! mais effectivement bcp plus cher que F sur le papier...
Pour lui nous avons accepté les frais du carnet d'entretien étant d'1 € par mois seulement mais si un F souhaite me faire ce coup, AH NON ! c'est pour celà que je demande.
Avoir un syndic reglo, qui vient voir les travaux etc, qui fait son boulot sans erreur et repond avec coutoisie au téléphone c'est un plaisir ! et là qq € de plus pas de problème ! En plus celà permet de vraiment savoir ce que nous allons dépenser !
Un F qui ose donner des prix bas pour ensuite avoir une facture de +50% je ne trouve pas celà correct.
Les Français ont vraiment un problème ! ils ne regardent pas plus loin que le bout de leur nez !
Merci à Gédehem, mais je pense que ce post va encore un bon moment se remplir |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 14:32:52
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Que peut on faire de plus que remercier gédehem, sinon lui offrir une" bétaillère "dans laquelle ce pédagogue de la copropriété vient tous les jours sur le site, pour dispenser son savoir aux moutons et boeufs que nous sommes .
Après son autobus et ce nouveau véhicule il pourra commencer à ouvrir un musée de modèles de collection, grâce à nous.
Ce que je n'ai pas compris c'est l'entente entre JPM et cet illustre toulousain qui viennent nous dire qu'il faut augmenter le montant des honoraires des syndics professionnels ,alors que le premier nommé les représente et les défend -c'est son droit- et l'autre les vomit d'une manière générale ,et sans réaction de leur part,d'ailleurs.
That's the question
François
Dura lex,sed lex. |
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 15:39:24
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Oldmann, merci de votre contribution sans aucune valeur sauf peut etre mettre de l'huile sur le feu ! J'adore les personnes hémiplégique.... comme vous je pense...
Une personne etant pro syndic peut tres bien penser autrement sur un certain sujet... |
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rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 15:43:49
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olmann24 a ecrit:
[i]La loi SRU et le décret sur la comptabilité des syndicats de copropriétaires vont soit disant justifier une augmamentation des honoraires des syndics professionnels , alors que d'après ce que l'on lit sur sur ce site ,presque tous appliquaient la comptabilitité en partie double,conformément au plan comptable général, dont se sont étroitement inspiré ceux qui aiment bien traire la vache à lait qu'est la copropriété , au nom de l'égalité entre tous,
alors qu'elle commence,dans notre droit, à partir de deux lots[/i]
bonjour, je suis assez d'accord avec vous pour ce que vous ecrivez ci-dessus. qu'est ce qu'il ne faut pas lire sur ce fameux sujet de la nouvelle methode comptable ??
il faut arreter d'en avoir peur, que l'on soit syndic ou coproprietaire.
la comptabilité en partie double c'est la vérité comptable et lisible et comprehensible par chacun, c'est plus que lisible c'est parlant.
un debit = un credit et fini les charges oubliées elles seront inscrites dès leur création (facture ou commande)
et ce plan comptable oblige la tenue en partie double et analytique en meme temps.
croyez le, les comptes de fin d'exercice seront plus clairs et
précis que par le passé.
quand aux frais de migration demandés par le syndic, il faut refuser!!
il ont toujours prétendu avoir un comptable avisé dans leur cabinet, c'est le moment de lui demander de se mettre a jour, et ce n'est pas compliqué j'ai essaye plusieurs logiciels et je peux vous dire que pour un comptable c'est enfantin.
roux |
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Nouvelle loi SRU payante ?!
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