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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
 Posté - 22 janv. 2006 : 21:23:36
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Il y a des moments où je ne demande si je ne rêve pas (ou plutôt ne cauchemarde pas), tellement c'est incroyable de lire ce que vous écrivez. Où avez-vous trouvé chez moi cette phrase idiote "syndics tous pourris". Vous reconnaissez l'avoir pensée et peut-être culpabilisez-vous en l'attribuant aux autres. Bref, le cheminement psychologique qui vous anime n'est pas le sujet. Je n'ai cessé de l'écrire que ce n'était pas une accusation contre les syndics, mais un constat d'un pouvoir qu'on leur laisse à tort et que certains, qui sont les mauvais syndics, parce qu'il y en a (pourquoi seraient-ils les seuls à n'être constitués que de bons ? - deuxième argument : parce que j'en connais qui sont franchement mauvais) en abusent largement.
Vous reposez mille fois la question : qui leur accorde ce pouvoir ? Si vous relisiez mon introduction au présent sujet en cherchant à le comprendre plutôt qu'à le dénigrer, cela vous sauterait aux yeux. Qui le leur donne ? Mais une certaine imprécision de la loi et des us et coutumes. Ils doivent mettre les points demandés par les copropriétaires à l'ordre du jour, mais comme ils ne risquent pratiquement rien en ne le faisant pas, les "mauvais" ne le font pas. Et la solution que je préconnise (à la suite de mariejds, car elle est à l'origine de la proposition) est que, d'emblée les copropriétaires puissent rétablir une faute du syndic. Deuxième point : les décisions sont prises à une majorité déterminée. En tant que rédacteurs du PV, les syndics "peuvent" (s'il ne le font pas c'est tant mieux, mais il y en a qui le font, si, si), avec l'accord du président de séance, prétendre que c'est une autre majorité que celle légalement prévue, qui s'applique à telle décision, et faire donc une acceptation ou un refus non justifiés, dont les copropriétaires ne pourront se libérer que par un recours au tribunal contre le syndicat. Ma proposition était aussi que, d'emblée, en cours d'assemblée, ces abus puissent être corrigés. Le moyen de corriger cela ne peut être justement que de décider que c'est l'AG qui doit avoir le dernier mot (mais en cours d'AG) et donc qu'il faut la questionner pour qu'elle puisse l'avoir ce dernier mot.
Vous vous opposez à tout cela et n'arrêtez pas de tournicoter autour de l'ignorance des copropriétaires, vous faites des attaques invraisemblables contre les personnes (contre mariejds, qui semble ne plus vouloir participer au débat, et contre moi-même).
Les choses sont très simples pourtant. Je fais un constat et je l'expose. Vous pouvez nous dire s'il y a quelque chose à redire à ce constat. Me serais-je trompé, aurais-je ignoré un point ? Vous n'en parlez même pas. Suite à ce constat, je fais des propositions pour y pallier. Ces solutions vous n'en parlez même pas non plus. Vous éructez, parlez de vue basse, vous utilisez les caractères gras, plus grands, vous soulignez, vous mettez des points d'exclamation ..., mais esquivez sans cesse la discussion sur le sujet principal. Avez-vous quelque chose à dire sur mon constat et que pensez-vous de la solution préconnisée (la première réponse à votre question commune à vous et à JPM - "Quelle est votre proposition pratique pour remédier à cette situation déplorable ?")? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 23:12:47
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LD47 :
"Je n'ai cessé de l'écrire que ce n'était pas une accusation contre les syndics, mais un constat d'un pouvoir qu'on leur laisse à tort et que certains,
- qui sont les mauvais syndics, parce qu'il y en a
- deuxième argument : parce que j'en connais qui sont franchement mauvais en abusent largement."
Votre postulat : :
- .." un constat d'un pouvoir qu'ON leur laisse à tort ....."
Votre justification, votre explication sur ce 'ON' :
"Qui leur accorde ce pouvoir ? (...) Mais une certaine imprécision de la loi et des us et coutumes."
Voilà donc le QUI qui donnerait pouvoir aux mauvais syndics : imprécision des textes, us et coutumes.
Merci de nous citer les textes de loi qui seraient imprécis et us et coutumes auxquels vous faites référence, textes et us qui leur accorderaient (donne) ce pouvoir de 'décision',
Comprenez bien : vous affirmez ici que c'est bien en raison de l'imprécision des textes et des us et coutumes qu'un pouvoir décisionnel est accordé aux syndics (aux mauvais, aux pourris dont je parlais en résumé)
Mais alors, si j'ai bien suivi, ce serait en raison de l'imprécision des textes et des us et coutumes que les syndics auraient selon vous un pouvoir de décision en lieu et place des copropriétaires ??
C'est vous qui l'affirmez : relisez-vous !
"Je fais un constat et je l'expose. Vous pouvez nous dire s'il y a quelque chose à redire à ce constat. Me serais-je trompé, aurais-je ignoré un point ? Vous n'en parlez même pas."
"Vous pouvez nous dire s'il y a quelque chose à redire à ce constat.
OUI : relisez mon post qui précède : votre constat ne correspond à aucune réalité. S'il y des prescriptions parfois imprécises, certaines ayant toutefois été interprées par les tribunaux, aucune ne donne de pouvoir décisionnel aux syndic en lieu et place des copropriétaires.
Quant aux us et coutumes, je n'en parle même pas ! Tout ceci est le fruit de votre imagination, j'irais même jusqu'à dire d'un fantasme !!!!
Quoi que, parlons-en : us et coutumes des syndics ?? .. Voyons : vous invtez un copain chez vous, il pose les pieds sur la table basse du salon parce que c'est son 'us et coutume' chez lui, que faites vous :
- vous ne dites rien et il laisse ses pieds sur la table.
- vous faites gentillement la remarque et il enlève ses pieds de la table.
On transpose :
AG des copriétaires, leur AG décisionnel à eux :
- le syndic arrive, s'installe au bureau, prend la parole, dirige tout et tranche comme il veut.
- le syndic arrive, s'installe au bureau, le pdt de séa,nce lui rappelle que c'est lui pdt qui préside et que le syndic ne prendra la parole que lorsque lui pdt la lui donnera, ainsi qu'il est prévu par les textes, par la jurisprudence et la doctrine.
Dans les 2 cas vous cochez la réponse qui convient.
Le problème existant :
- si vous ne connaissez pas les règles, qu'on ne met pas les pieds sur la table ou que c'est le pdt d'AG qui préside et lui seul, le syndic n'étant même pas indispensable à la tenue de l'AG (Mr le syndic, si la façon dont je préside l'AG ne vous convient pas, vous pouvez sortir, personne ne vous retient !), .. l'un laissera les pieds sur la table et l'autre fera ce qu'il voudra ...
J'écris ici en gros parce qu'il semble que vous n'ayez pas bien lu les multiple post où je vous détaille ce principe de base.
Relisez ce que je disais plus haut :
si je vous prouve noir sur blanc que le CS n'est pas obligatoire, que direz-vous ???
"Si vous ne connaissez pas un peu les textes qui fixe le statut de la copropriété, vous serez le jouet de n'importe quel rigolo qui vous mettra cet art.17 sous le nez pour démontrer que le CS n'est qu'éventuel !! "
Où voyez-vous ici une attaque contre qui que ce soit ??? .
"[i]Me serais-je trompé, aurais-je ignoré un point ? Vous n'en parlez même pas." (Tient donc !!!! que fais-je dans mes précédents post ??)
Si vous n'avez pas compris de mes interventions en réponse aux votres que vous vous trompez totalement dans votre constat, dans l'analyse que vous faites, je mettrais cela sur le compte d'un blocage, sur une fixation.... Un fantasme ?
A moins que ce ne soit, comme je le pense, une méconnaissance des règles qui s'appliquent, celles des textes, celles spécifiques de votre RDC.... méconnaissance des copropriétaires qui est, hélas, 100 fois hélas, une constante chez beaucoup.
En disant cela, fruit de 'quelques' années passées dans 'les affaires' de la copropriété, je ne mets en cause personne, je n'en veux à personne, je ne traite personne de 'bœuf'.
Je constate !!
LD47 ne cherchez pas : il n'y a pas d'autre constat.
Si vous ne connaissez pas du tout le code de la route et les panneaux, vous ne pouvez deviner que cette rue est en sens unique ou que c'est interdit de stationner !!
Si vous avez un PV pour être passé par méconnaissance des règles dans le sens interdit ou parce que vous étiez stationné là où il ne faut pas, on ne peut raisonnablement affirmer ensuite que c'est la faute au panneau imprécis ou au gendarme sur le bord de la route.
Relisez-vous : c'est exactement ce que vous affirmez avec constance.
La raison du PV, la seule, c'est que vous ne connaissiez pas le code de la route.
Avant de critiquer le syndic sur le point abordé ici et de lui mettre sur le dos de prétendus pouvoirs décisionnels, ou maintenant de pouvoirs qu'il aurait en raison de textes soi-disant imprécis, peut être faudrait-il auparavant jeter un oeil sur le 'code de la copropriété' et sur le RDC ....
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Edité par - gédehem le 22 janv. 2006 23:27:14 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 02:10:47
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Bonjour LD47,
Vous me citez et craignez que je ne me désintéresse du problème. Soyez rassuré. Je suis régulièrement les débats. Je vous remercie en tous cas de poursuivre mon idée avec autant de persévérance. Je crois cependant, et c'est pour cette raison que j'ai cessé de débattre, que vous auriez certainement plus de chances d'expliquer cela à votre cheval si vous en aviez un, qu'à gédehem et JPM.
gédehem est un personnage grossier, imbu de sa personne et du maigre savoir qu'il a dû réussir à faire entrer de force dans son cerveau. Une idée nouvelle n'a aucune chance de se frayer un chemin jusqu'au cerveau, parce que le chemin qui le relie à l'ordinateur et qui permet normalement de communiquer, est en sens unique - sens interdit de l'extérieur vers l'intérieur. Il a dû s'enfourner de force quelques recettes et maintenant, craignant que le double sens de circulation, qui est le fonctionnement normal de la communication, ne lui occasionne des échauffements dans les circuits, a totalement opté pour cette circulation à sens unique.
Quand à JPM, il confirme totalement le proverbe "la culture c'est comme la confiture, moins on en a et plus on l'étale", parce que, pour ce qui est d'en étaler, il en étale.
Si d'autres personnes avaient pris part au débat, j'aurais certainement continué, et si cela venait à se faire maintenant, je le ferais aussi avec plaisir. Mais un "dialogue" avec ces deux personnages ne m'interesse plus du tout. Je regrette que personne d'autre ne s'exprime. Apparemment le sujet est beaucoup lu, ce qui prouve quand même l'intérêt qu'il suscite, mais se limite au ras des pâquerettes grace à l'action préservatrice des intérêts des syndics menée par JPM avec beaucoup de constance et à l'action préservatrice de son ego menée avec autant de constance par gédehem.
Cordialement
Marie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 08:44:47
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Alors puisque je serais grossier, bien que je ne vois dans mes propos aucun nom d'oiseau, ni que j'ai utilisé aucun des termes que vous utilisez ici, permettez que je me mette à votre niveau :
Si vous ne savez pas que c'est interdit de stationner ici parce que vous ne savez pas lire le panneau "interdiction de stationner", la responsabilité n'en incombe ni au panneau ni au policier qui met le PV : ne sachant pas lire vous ne pouviez déchiffrer le panneau "interdiction de satationner".
Ne pas comprendre cela, c'est une histoire de neurones. Ne pas vouloir l'admettre c'est un blocage psychologique.
Mais cela n'a rien a voir avec la défense de la police ou des panneaux d'interdiction de stationner !!!
Dire que que trop copropriétaires ne tiennent pas leur place ou n'assument pas leur rôle de "patron/décideur" en raison de leur méconnaissance des textes, ce n'est ni une attaque contre les copropriétaires ni la défense des syndics !
C'est dire que si les copropriétaires connaissaient les règles du jeu, ils sauraient les faire appliquer, respecter !!
Où voyez vous là l'attaque ou la défense de qui que ce soit ????
Dire cela n'exonère en rien les syndics de leurs dérives, de leurs fautes éventuelles !!
Vous êtes dans la logique franco-française de toujours vouloir trouver un responsable à tout !!
Si ça ne va pas en copropriété c'est la faute à tous ces syndics, qui sont pour la plupart mauvais, c'est bien connu !!!
Relisez-vous !
Et si, par malheur, on vient dire ici que ce n'est la faute de personne mais que c'est sans doute en raison de la méconnaissance par les copropriétaires des règles qui s'appliquent chez eux (qui est un constat et non une attaque), on est aussitot taxé de suppot des syndics (dits professionnels), qui sont pour une grande part des nuisibles qu'il faut combattre !!
Relisez le titre du sujet : "Capacité de nuisance des syndics". La messe est dite !!
Tout ce qui ne viendra pas dans ce sens ou qui serait une tentative d'explication qui aille un peu plus haut que le bout de votre nez est aussitot taxé de "défense de la profession".
Restez donc dans vos ceritudes et surtout maintenez ou confortez les copropriétaires dans l'ignorance, c'est plus facile pour tapper sur l'advesaire désigné : "les syndics et leur capacité de nuisance".
(Mariejds, je suis très interessé par tout propos que j'ai pu tenir ici qui étaye votre affirmation : "gédehem est un personnage grossier"
D'autant plus qu'en matière de grossiereté vous n'etes pas mal du tout avec votre " Quand à JPM, il confirme totalement le proverbe "la culture c'est comme la confiture, moins on en a et plus on l'étale", parce que, pour ce qui est d'en étaler, il en étale."
Mais nous connaissons cela : c'est une technique de dénigrement classique, bien connue, pour tenter de contrer des arguments qui ne vous conviennent pas et pour lesquels vous n'avez rien à opposer.
"Qui veut tuer son chien l'accuse de la rage", toujours en vigueur !
Abstenez vous donc de dire de telles bétises ! )
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Edité par - gédehem le 23 janv. 2006 09:01:53 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 09:19:15
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Gédehem, nous n'arrêtons pas de tourner en rond. Vous interprétez tout suivant ce que vous voulez. La "capacité" qu'a quelqu'un de nuire n'a rien à voir avec sa volonté de le faire. Avoir la capacité de ..., c'est avoir les moyens de ... et non le faire. C'est justement ce que je voulais démontrer. Que les syndics ont les moyens de nuire aux copropriétés qu'ils gèrent. J'ai même pris la précaution d'écrire pour éviter toute mauvaise interprétation : "capacité de nuisance phénoménale que fort heureusement peu d’entre eux utilisent à plein rendement".
C'est on ne peut plus clair. Je démontre qu'ils ont les moyens de le faire, parce que la loi n'est pas suffisamment précise pour les en empêcher et je propose une solution, malheureusement très incomplète, mais qui a au moins le mérite d'exister. L'idéal serait de parler de cette ou d'une autre solution pour faire face à ce type de problème, plutôt que de se chamailler sur des termes subsidiaires.
Ce qui est terrible c'est que vous ne parlez jamais de l'introduction, sauf maintenant pour détourner les termes que j'ai employés. Quand je vous parle de cette introduction, vous me répondez en critiquant les derniers termes employés pour vous demander de la relire. Vous regardez le doigt qui vous montre quelque chose au lieu de regarder la chose qu'il vous montre.
Si vous souhaitez que nous ayons une discussion qui ressemble à quelque chose, au lieu de critiquer le présent texte (oubliez-le, on en reparle après), relisez l'introduction, relisez ma proposition qui est la réponse à votre question et ne parlons que de cela.
Au cours de la première discussion que nous avons eue, vous avez fait une proposition qui malheureusement ne répond en rien au problème posé. Je vous ai posé des questions auxquelles vous n'avez pas répondu en vous abritant derrière "quel sera le prochain mais ?", limitant déjà ma possibilité de réponse à une proposition que vous veniez tout juste de faire, après des jours de tours autour du pot. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 09:57:06
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"..capacité de nuisance phénoménale que fort heureusement peu d’entre eux utilisent à plein rendement". (..)
"C'est on ne peut plus clair. Je démontre qu'ils ont les moyens de le faire, parce que la loi n'est pas suffisamment précise pour les en empêcher ...."
Ayant pris le soin de tout bien lire, j'avoue ne pas avoir vu dans votre démonstration les éléments probants qui donneraient aux syndics, qui ne sont plus que " ..fort heureusement peu d’entre eux..", les moyens de nuire " ..à plein rendement".
Le "la loi n'est pas suffisament précise" n'est pas un argument. C'est votre impression qui n'est étayée par aucun élément, aucun texte.
La situation que vous exposiez sur cette histoire de règle de majorité n'est pas non plus un élément probant. C'est le constat d'une situation qui s'est passée, de ce que vous avez vu et ressenti, pas un exemple de vide juridique, d'un texte imprécis que vous nous rapporteriez.
Avec un copier/coller ce sera un jeu d'enfant de nous mettre sous le nez ces exemples de textes imprécis auxquels vous faites référence, dans la loi ou dans votre RDC peu importe. Merci. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 11:04:08
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En disant que la loi prévoit qu'ils doivent faire ceci ou cela, mais que s'ils ne le font pas, ils ne risquent rien ou presque, n'ai-je pas montré que la loi était insuffisamment précise et complète ? En donnant des exemples de ce qu'ils peuvent faire impunément, n'ai-je pas, là aussi démontré une carence de la loi ?
Dommage que je n'ai pas de cheval. J'aurais bien essayé de lui expliquer. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 15:06:47
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Sauf que si vous aviez un cheval, j'ose espérer qu'il ne gèrerait pas votre copropriété. ...
" En disant que la loi prévoit qu'ils doivent faire ceci ou cela, mais que s'ils ne le font pas, ils ne risquent rien ou presque, n'ai-je pas montré que la loi était insuffisamment précise et complète ?"
Pardon, encore une fois, mais vous ne démontrez rien du tout.
Vous embauchez une personne pour faire un travail déterminé, exécuter des tâches précises, contractualisées. Cette personne ne les exécute pas, ou partiellement, voire qu'elle fait l'inverse de ce que vous aviez demandé.
Que faites vous ???
Permettez moi de noter au préalable que l'employeur doit savoir ce que doit faire son employé pour juger ensuite s'il y a faute ou pas.
Un syndicat nomme un syndic en lui précisant par contrat ce qu'il attend de son mandataire. Ce dernier ne fait pas ce qui est prévis, voire il trompe la confiance de son mandant. C'est de cela dont nous parlons ici.
Que devrait faire le syndicat ???
Je note que la loi, prudente, a imposé aux syndicat un 'conseil de suveillance' chargé de contrôler la gestion du syndic, le CS. Il y a bien là 2 niveaux, qui renforcent le pouvoir du syndicat. L'AG, instance décisionnelle à même de constater les fautes et de trancher, le CS, organe de surveillance et de contrôle, qui doit rendre compte à l'AG. et l'éclairer dans son appréciation.
La loi peut dire qu'il faut faire ceci et cela. Qui est à même de constater la faute : l'employeur, le syndicat ?? .
Il n'y a personne d'autre !!!
Nous sommes d'accord ?
Si l'employeur comme le syndicat ne savent rien du tout de ce qu'il faut faire, ils n'y aura pas de constatation d'un manquement.
Nous sommes d'accord ??
Vous parlez de 'sanction' comme si la loi devait faire un catalogue pour tous les cas de figure ! C'est ignorer que nous sommes ici dans une relation de droit privé !!!
Il n'existe pas de 'gendarmes de la copropriété' pas plus que dans l'entreprise, qui viennent faire la tournée pour voir si tout va bien ou se mettent sur le bord de la route pour verbaliser l'employé/le syndic qui sort des rails.
Nous sommes d'accord sur ce point ???
Pour dire qu'il y a faute, il faut bien qu'il y ai constat d'une faute, d'une erreur, d'une illégalité.
Dans l'entreprise, c'est l'employeur qui, ayant fait le constat d'une faute, sanctionne l'employé.
Dans une copropriété, c'est le mandant (le syndicat) qui, ayant fait le constat de la faute de son mandant (le syndic), le sanctionne.
Où que vous vous tourniez, c'est là une règle immuable !!
Au besoin, vous pouvez solliciter un huissier pour constater la faute et lui donner un aspect plus formel.
Mais cela ne change rien sur le fond : c'est bien l'employeur/mandant qui, au départ, constate une faute.
Pas la loi, qui ne fait que préciser les règles que chacun doir appliquer.
En copropriété, les litiges regardent le syndicat et le syndic, et eux seuls. Le mandant a pouvoir de constater l'erreur, la faute, et de sanctionner comme il convient son mandataire.
Si le syndicat a un doute, le mandat sera d'un an, une année qui ne sera pas reconduite si le litige persiste.
S'il y a faute préjudiciable au syndicat, c'est la révocation, sanction motivée en cours de mandat.
C'est prévu, LD47.
Au besoin c'est l'action contre l'ex-syndic en réparation d'un préjudice que le syndicat doit supporter en raison d'une faute de son mandataire.
Un cas classique pour le licenciement abusif d'un employé du syndicat, licenciement abusif qui voit le syndicat condamné à une lourde indemnité.
Ce n'est qu'en cas de désaccord (entreprise ou syndicat) que l'une ou l'autre des parties (ou les 2) ont recours au juge pour trancher.
Tout ceci est dans les textes ou découle des textes, de la jurisprudence, LD47 !!!
Pour pouvoir constater une faute, il faut que l'employeur comme le syndicat sachent qu'il y a une faute.
Pour qu'il sachent qu'il y a faute il faut qu'ils connaissent un peu les règles qui s'appliquent.
Personne ne fera de constat à leur place, personne.
Je ne vois pas là d'imprécision, que ce soit dans les dispositions du Code civil sur le mandat ou spécifique à la copropriété sur la mission du syndic, à moins que vous n'en ayez relevé par ailleurs qu'il serait interessant de nous présenter ici.
(Ceci étant précisé, les textes sont imparfaits, nous sommes nombreux à l'avoir dit ici.
Comme par exemple la suppression de "l'assistance" du CS, incompréhensible, restriction inadmissible au pouvoir de contrôle du CS, donc des copropriétaires. Comme ce nouvel art.10 de D, qui est de fait une restriction au pouvoir des copropriétaires sur l'ODJ de leurs AG. Mais c'est ici un autre débat.
Sur le fond du sujet amorcé ici, cela n'enlève rien au pouvoir de l'AG pour controler et au besoin sanctionner son mandataire. Elle en a les moyens. Encore faut-il qu'elle montre ce pouvoir et qu'elle le mette en œuvre.) |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 17:20:52
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| Pourriez-vous donner un lien direct vers les dispositions que vous citez ? Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 17:52:22
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..Vous pouvez piocher dans les règles générales du Droit, dans le Code civil, comme tout ce qui a trait aux contrats et obligations conventionnelles (art.1101 et suiv. si mes souvenirs sont bons), et au mandat (art.1984 id..) ainsi qu'à la loi de 65 et décret de 67 modifiés...
Comme par exemple dans cette dernière L.art.17 et suiv pour ce qui concerne l'administration de la copropriété, qui précise que les décisions ce sont les copropriétaires qui les prennent, l'art.18 pour la mission du syndic et l'art.21 pour celle du CS, sans oublier les art.24, 25 et 26, qui précisent les règles de majorités (règles de majorités décisionnelles des copropriétaires, le syndic n'ayant aucun pouvoir décisionnel en AG.)
Au passage, un coup d'oeil sur les sections II, III et IV du décret de 67 serait un plus (AG, CS, syndic)
Mais il y a d'autres textes, dont il faut avoir tout de même une vague idée.
Comme par exemple le "droit à l'antenne", qui se pose lorsqu'un locataire ou copropriétaire veut installer une parabole sur son balcon. Sauf à lui trouver une solution en toiture, le syndicat ne peut s'opposer à cette installation s'agissant ici d'un droit constitutionnel.
Mais si vous ne savez pas que ce droit à recevoir et/ou emettre des émissions de télé/radio-communication existe et qu'il est constitutionnel, vous ne pouvez pas savoir qu'un syndicat ne peut s'opposer à la pose d'une parabole.
C'est ce que je tente de rappeler (en vain ??) : la connaissance des règles 'du jeu' est un préalable obligé à l'exercice du pouvoir décisionnel des copropriétaires.
Si ce ne sont pas tous les copropriétaires, pour le moins indispensable : les membres du CS.
Ils sont chargés de controler, de tout controler. S'ils ne savent pas ce qu'il faut controler dans ce 'tout', que voulez-vous qu'ils controlent ?
Je reviens juste pour donner un autre exemple. Voyez ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34618.
C'est pour savoir ce qu'il advient du fruit d'un arbre qui tombe chez le voisin.
Si le syndic dit que c'est à la maison de payer et que personne ne va vérifier, à qui faut-il faire des reproches, si reproche il y a bien entendu ???
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Edité par - gédehem le 23 janv. 2006 18:22:09 |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 19:29:46
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bonsoir à tous
Gedehem : je suis admirative pour votre patience et tenacité, perséverance... sur ce "post ". vos propos et développements portent à la reflexion, -(sans que l'on soit, bien sur, obligé d'adherer à tout )- ce qui est toujours bon pour l'activité neuronale.
Mais ne dit-on pas que l'on ne peut faire boire un cheval qui n'a pas soif..?
Bonne continuation
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 21:19:39
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Citation :
Pour dire qu'il y a faute, il faut bien qu'il y ai constat d'une faute, d'une erreur, d'une illégalité.
Dans l'entreprise, c'est l'employeur qui, ayant fait le constat d'une faute, sanctionne l'employé.
Dans une copropriété, c'est le mandant (le syndicat) qui, ayant fait le constat de la faute de son mandant (le syndic), le sanctionne.
Je crois que nous commençons à approcher d'une optique commune. C'est bien de cela qu'il s'agit. Je suis parfaitement d'accord avec vous sur ce point. Et c'est là justement qu'il y a carence. C'est dans le pouvoir de constater la faute.
Pour pouvoir constater une faute, il faut en premier déterminer ce qu'est une faute dans le domaine dont il s'agit, c'est à dire savoir la règle qui devrait s'appliquer et ensuite constater que les choses se sont passées différemment. A partir de là, il y a faute. Pour ce qui est du savoir, je suis aussi parfaitement d'accord avec vous, il est largement en-dessous de ce qu'il devrait être. Faire tout ce que l'on peut pour l'améliorer est une condition essentielle. Mais ce n'est pas le sujet que j'ai développé. Moi, je raisonne à partir du savoir actuel, qui pour être insuffisant n'est pas nul pour autant. C'est le constat de la faute qui est l'objet de toute la discussion qui tourne en rond.
Dans le cas d'un employeur personne physique, la connaissance de la règle qui devrait s'appliquer est quelque chose de très simple. Il la sait ou ne la sait pas ou pense la savoir et l'applique à tort, ou il sait mais en applique une autre quand même, parce que cela l'arrange. Mais dans le cas d'un employeur personne morale comme c'est le cas d'un syndicat de copropriétaires, la détermination de la règle qui devrait s'appliquer ne tombe pas du ciel. Il faudrait que les copropriétaires qui savent ou croient savoir transmettent cela. puis il faudrait que la personne morale décide de sa ligne de conduite, qu'elle décide, à tort ou à raison, mais sans cette décision, cela s'arrêtrait là, qu'elle est la règle qu'il aurait fallu appliquer. Et comment une personne morale peut-elle prendre une décision si elle n'est pas questionnée et ne tranche pas à partir d'un vote ? C'est impossible.
Donc, il faut en premier lieu que l'AG décide : c'est comme cela que les choses auraient du se faire.
Ensuite, constater qu'il a été fait autrement est relalivement facile.
La suite n'est pas de congédier ou pas (ça peut faire partie d'une démarche ultérieure), mais de corriger l'action qui a été mal faite, c'est à dire de prendre la décision à la place de celui qui l'a mal prise. Ca c'est bien le rôle de l'AG. Seulement là aussi, pour une personne morale, prendre une décision ne se fait pas de manière simple. Il faut que cette personne morale soit interrogée sur son intention et qu'elle y réponde par un vote.
Résumé : pour faire face et pour éviter les erreurs ou abus des syndics, il n'y a qu'une solution, c'est qu'en cours d'AG, les copropriétaires soient questionnés sur les actes sur lesquelles ils ne sont pas questionnés habituellement et qu'ils y réponde par un vote à la majorité simple. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 00:30:07
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Effectivement, nous approchons.
Je reprendrais vos propos :
"Je crois que nous commençons à approcher d'une optique commune. (...) Pour pouvoir constater une faute, il faut en premier déterminer ce qu'est une faute dans le domaine dont il s'agit, c'est à dire savoir la règle qui devrait s'appliquer et ensuite constater que les choses se sont passées différemment. A partir de là, il y a faute."
N'allez pas plus loin, tout est dit là !!!
Ensuite, vous reprenez l'exemple de l'employeur pour confirmer ce point. Personne physique ou morale, peu importe ! Il y a un chef, même s'il est collegial, qui décide, tranche .. C'est là le rôle du 'décideur', de tout décideur.
Mais vous déviez aussitot :
"Mais (pourquoi ce "mais" ?) dans le cas d'un employeur personne morale comme c'est le cas d'un syndicat de copropriétaires, la détermination de la règle qui devrait s'appliquer ne tombe pas du ciel (pour l'employeur 'personne physique non plus !!). Il faudrait que les copropriétaires qui savent ou croient savoir transmettent cela. Puis il faudrait que la personne morale décide de sa ligne de conduite, qu'elle décide, à tort ou à raison, ..... "
Vous mettez une restriction (Mais..) pour revenir à la même conclusion ! - Une fois sa conviction faite sur la base des informations données par ceux qui savent (le CS !!), l'AG décide ..
Ici, que ce soit pour l'employeur ou pour le mandant (le syndic n'est pas l'employé du syndicat.), son pouvoir décisionnel est le même ! Je veux dire qu'en dernier ressort c'est lui le 'décideur' qui décide et lui seul.
Vous insister même dans cette déviation :
"Et comment une personne morale peut-elle prendre une décision si elle n'est pas questionnée et ne tranche pas à partir d'un vote ? C'est impossible."
Mais enfin, un patron, un décideur, il faut lui poser la question préalablement à sa décision ??? Qui donc pose la question au chef ??, l'employé ?? Le mandataire ??? Il y a un "chef-chef ???.."Voulez vous appliquer telle disposition du code du travail ou plutot celle-là ?? "
LD47, lorsqu'un décideur est en position de décider, personne ne vient lui poser la question "voulez-vous décider ?". Employeur, mandant, chef de ceci ou de cela, il prend conseil, se fait son opinion et décide !! C'est la situation qui entraine sa décision. Personne n'a à lui demander s'il veut bien décider...Il ne doit pas attendre qu'on lui pose la question : il constate, il se consulte, il décide..., que ce soit pour n'importe quel point, comme sur cette règle de majorité qui semble vous poser question mais qui est, de fait, totalement à la marge.
Je crois que vous avez fait les 9/10° du chemin. J'ai uniquement fait qques corrections entre (.) à vos propos ..:
"Pour pouvoir constater une faute, il faut en premier (...) savoir la règle qui devrait s'appliquer et ensuite constater que les choses (sont présentées) différemment (par le syndic). A partir de là, il y a (constat de l'irrégularité et décision de corriger la proposition (de règles, de résolution, etc )....)."
On y est presque arrivé..... Reste le " Après avoir constaté l'erreur, l'AG tranche et décide."
Encore un petit effort ... |
Edité par - gédehem le 24 janv. 2006 00:35:16 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 02:33:27
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Je crois que maintenant notre discussion est enfin bien cadrée. Alors pour répondre à votre question :
Citation :
Mais enfin, un patron, un décideur, il faut lui poser la question préalablement à sa décision ??? Qui donc pose la question au chef ??, l'employé ?? Le mandataire ??? Il y a un "chef-chef ???.."Voulez vous appliquer telle disposition du code du travail ou plutot celle-là ?? "
C'est justement la différence entre une personne physique dont les connaissances et les décisions sont au premier degré (il n'a effectivement pas besoin qu'on le questionne) et une assemblée constituée de plusieurs personnes, qui contrairement à ce que vous dites, n'a pas de chef. Elle est son propre chef. Ses connaissances et ses décisions ne sont malheureusement pas aussi faciles à établir que celles d'un individu. Une décision d'assemblée émane d'un vote et un vote est la réponse à une question. Donc, pas de question, pas de vote et pas de décision. C'est à la fois très simple à comprendre, mais plus compliqué à mettre en place qu'une décision individuelle. |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 02:55:21
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| Je corrige un élément de ma réponse. Vous n'avez pas dit que l'AG avait un chef, mais qu'elle était le chef collégial. La-dessus, je suis donc d'accord. Le reste de ma réponse reste valable. Ce chef collégial a besoin d'être questionné pour décider. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 08:31:44
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LD47, ..un chef, vous avez bien fait de corriger ce point : l'AG est le seul chef du syndicat, le chef donc n'ai pas questionné pour donner son avis. Il donne son avis ou tranche face à une situation donnée qui tombe sous ses yeux ou arrive à ses oreilles !!!
En tant que simple copropriétaire, est-ce qu'on vous questionne pour inscrire une question à l'ODJ ?? on vous demande "Voulez-vous inscrire telle question ? " interrogation à laquelle vous répondez " OUI, je le voudrez bien" ... "- Alors posez votre question."
Vous avez besoin qu'on vous le demande ??? Si vous voulez inscrire une question vous la notifiez au syndic comme il convient.
Face à un point sur lequel on lui démontre qu'il faut faire comme ceci plutot que comme cela, l'AG débat et décide sans qu'on ai besoin de rien lui demander.
LD47, la prérogative du 'chef' c'est de décider comme il veut ' parce bon lui semble ainsi'...
Mais un 'chef' qui attend qu'on lui pose la question pour trancher, décider, ce n'est pas un chef .. C'est un bon exécutant .. voire un mouton s'il ne décide rien au prétexte qu'on ne lui à pas demandé son avis. D'ans ce cas, il ne faut pas qu'il se plaigne si 'un autre' décide pour lui !!!
Vous touchez du doigt ici une des 2 principales difficultés en copropriété :
- connaitre, ne serait-ce qu'un peu, les règles qui s'appliquent.
- se convaicre qu'en tant que copropriétaires on est collectivement le seul 'chef' du syndicat, le seul 'patron' décideur.
.. Mais ce deuxième point ne s'apprend pas dans le Dallec ou le Littoz, à la différence du premier ... |
Edité par - gédehem le 24 janv. 2006 08:38:54 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 09:01:48
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Gédehem,
On ne se comprend pas.
Comment se font les décisions d'assemblée ? Le président de séance (c'est ce qui devrait se faire, mais généralement c'est le syndic) demande à l'assemblée de voter sur le point proposé. Etes-vous d'accord pour que ce soit telle entreprise qui fasse les travaux de rénovation ? Les gens qui sont d'accord lèvent la main. On fait les comptes. Vous, vous avez tant de millièmes et vous tant d'autres. Ca fait donc la majorité de l'art. XX. La proposition est donc acceptée. Comment cette décision pourrait-elle être acceptée (sur quelle base ?) si les copropriétaires n'avaient pas levé la main et qu'on n'avait pas fait les comptes ? Il n'y a aucune décision en copropriété qui ne découle d'un vote. Et sur quoi vote-t-on ? Sur les questions qui sont posées. Pourrait-on lever la main pour répondre à une question qui n'est pas posée et si oui que signifierait cette main levée ? Il n'y a donc pas de vote sans question. Puisqu'il n'y a pas de décision sans vote et qu'il n'y a pas de vote sans question, il n'y a pas de décision sans question. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 12:44:46
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Je crois qu'au stade où nous en sommes, 90% du chemin étant parcouru, il faut mettre fin à ce débat.
Ce que vous dites ici est très juste : l'AG ne décide valablement que sur les questions inscrites (questions qui peuvent être modifiées sans en changer le sens d'orgine ("pouvoir d'amendement")).
Mais le sujet que vous abordiez à l'origine ne concernait pas cela : il s'agissait de modifier une règle de majorité avancée par le syndic.
Outre le fait que le cas de figure est totalement à la marge, ne se rencontre quasi jamais, il n'y a pas là de question !! La règle proposée par le syndic est-elle conforme ou pas ? .. Si l'AG, informée par 'ceux qui savent' (CS ou autres), estime que cette règle n'est pas la bonne, elle doit dire qu'elle va statuer à telle majorité. PV : " Sur cette question n°5 il sera statué à la majorité prévue par l'art. XXX ".
Et elle vote : si la majorité qu'elle a 'décidé' n'est pas obtenue la décision n'est pas prise. L'affaire dure 30 secondes, pas de quoi en mettre 50 post sur le sujet ! Vous faites une fixation sur cette question de règle de majorité qui, pour 99,99999 des cas ne se pose pas, et surtout sur cette 'histoire' de "question" qui serait préable à l'adoption d'une règle de majorité. Il n'y a pas d'adoption d'une règle de majorité ! L'AG décide de statuer sur la question posée à la majorité qui lui convient, point final.
Ne chercher pas d'autre raison, d'autre pratique, il n'y en a pas ! |
Edité par - gédehem le 24 janv. 2006 12:48:27 |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 18:59:38
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Je crois Gédehem que vous voulez mettre fin au débat parce que justement vous vous rendez compte qu'il commence à démontrer ce que vous ne voulez pas. S'il y a eu 50 post sur le sujet, c'est justement parce que nous étions toujours à côté. Et maintenant qu'on y est au coeur du problème, parce que c'est bien le coeur du problème, vous dites qu'il faut mettre fin au débat !!!
Ce que j'ai dit dans le post précédent : "Puisqu'il n'y a pas de décision sans vote et qu'il n'y a pas de vote sans question, il n'y a pas de décision sans question. est une évidence qui sort tout droit de chez "Evidence & Co".
Quand vous me dites que le sujet que j'ai abordé à l'origine ne concernait pas cela, c'est faux. Il ne concernait que cela. On avance une majorité erronée qui doit servir de règle de calcul (erronée donc aussi) pour décider si le vote de l'AG va générer une décision positive ou négative. C'est quand même une différence de taille entre une décision positive ou négative à partir du même vote !!! Si l'AG avait l'opportunité de s'opposer à cela, il n'y aurait rien à dire. Mais justement elle n'a pas l'opportunité de s'opposer à cela, parce que pour pouvoir s'opposer à quelque chose, il faut pouvoir décider que c'est l'inverse qui va s'appliquer et que pour une AG de copropriétaires, décider (c'est justement ce que je démontre ici) ne peut se faire que si la question lui est posée.
Alors quand vous dites : Citation :
Si l'AG, informée par 'ceux qui savent' (CS ou autres), estime que cette règle n'est pas la bonne, elle doit dire qu'elle va statuer à telle majorité. PV : " Sur cette question n°5 il sera statué à la majorité prévue par l'art. XXX ".
, c'est tout faux, elle ne peut dire qu'elle va statuer à la majorité prévue que si la question lui est posée.
Je me doutais bien cependant que vous alliez vouloir arrêter le débat. Au point où nous étions arrivés, vous ne pouviez que, soit reconnaître l'évidence énoncée et la suite était également évidente, soit couper court. Vous préférez couper court. Moi, je suis favorable à la poursuite du débat. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 23:48:37
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LD47, à vouloir tourner en rond et à ne pas lire ce qui est dit ici, vos arrière petits enfants seront encore sur votre chaise à attendre en votre nom qu'on leur pose une question qui n'existe pas ... ....
Si je vous vous pose la question n°5 : "Voulez-vous danser avec moi (maj.art.26" Je vous pose bien la question de voter sur le fait de danser avec moi à la maj.art.26.
La question est bien posée de débattre d'une résolution à une majorité art.26 !!! !!!!
Que voulez vous de plus ?
Si l'AG n'en est pas d'accord, elle amende la question, tant dans le texte que pour la règle de majorité proposée et elle dit : "Sur la question n°5 il sera statué à la maj.art.24 "..., mention qui sera rapportée au PV, Ensuite elle vote et décide si elle danse avec moi ou non ...!!
Que voulez-vous de plus comme question ???
Vous faites une fixation sur un point qui n'existe pas, par méconnaissance du pouvoir d'une AG et du déroulement des réunions.
Maintenant, vous allez répondre "Oui mais ...." qui est sans fin, sans objet puisqu'il est répondu à la question qui vous hante ....ce que vous ne voulez pas voir ou comprendre.
Ne cherchez pas : il n'y a pas d'autre question !
Où alors, prevenez vos enfants, qui devront prévenir les leurs, lesquels devront à leur tour prévenir ...
Je reviens juste une dernière fois pour préciser un point susceptible d'amener le "Oui mais ..." .
Si on pose la question "Voulez-vous danser avec moi " sans règle de majorité proposée, que faite vous ?
Vous ne votez pas parce qu'on ne vous pose pas la question de la majorité, 24, 25 ou 26 ? .. Ben non, LD, la question de la majorité ne vous étant pas posée, vous ne pouvez statuer ... C'est ça votre raisonnement ??
Je passe sous silence le syndic qui préciserait alors " Il convient de statuer à la maj.art.26", que vous ne suivrez pas non plus, la question n'étant pas inscrite, l'intervention du syndic n'étant pas une question ...
(Pardonnez mon ton sans doute ironique, mais qui n'est certainement pas méchant : l'heure tardive sans doute ...)
Cordialement !
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Edité par - gédehem le 25 janv. 2006 00:00:52 |
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