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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 12 févr. 2006 : 21:25:42
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Bonsoir,
Le plan B est de prevenir, avant la tenue de l'AG, les membres du CS et autres coproprietaires de l'illegalite de la manoeuvre en redigeant une lettre à leur attention et en y annexant les documents vous permettant de justifier votre position:Loi de 1965 et articles correspondant, doctrine juridique, extrait des recommandations de la commission relative à la copropriete.
Les copro informes avant l'assemblée refuseront de voter une telle resolution.
Quel est le plan C (si les copropriétairs de vous suivent pas). C'est un peu la crainte que j'ai (voir mon post d'il y a 10 minutes). Je ne suis pourtant pas une copropriété de débiles mentaux (au contraire). Le problème est qu'ils sont très légitimistes: dans géomètre expert, il y a le mot EXPERT c'est donc quelqu'un "qui sait"; l'avocat a grande réputation donc "il sait"; Le syndic en pratique mène l'AG, donc lui le chef. Si le président de séance se met à mener la réunion : c'est un putsch ! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 21:31:13
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Bonjour,
Je répond en premier à tancrède.
Voici les données du problème :
- Syndic dans l'erreur
- Copropriétaires confiants dans le syndic
L'AG va avoir lieu. Il y a deux possibilités.
La possibilité A :Les copropriétaires ne sont pas questionnés sur la majorité. Celle choisie par erreur par le syndic est utilisée.
Vous n'avez d'autre recours que d'engager un procès contre le syndicat des copropriétaires. Vous le faites. Vous gagnez. Les copropriétaires payent.
La possibilité B :Les copropriétaires sont questionnés. Ils font confiance au syndic. Ils votent dans le sens choisi par le syndic et la majorité choisie par lui est utilisée. Vous n'avez d'autre recours que d'engager un procès contre le syndicat des copropriétaires. Vous le faites. Vous gagnez. Les copropriétaires payent.
Il n'y a aucune différence entre les deux cas, de premier abord. Donc, au pire, cela ne change rien d'avoir fait voter les copropriétaires sur le sujet. Cela n'a rien aggravé. Il y a cependant des différences entre ces deux cas. La première est qu'au cours de l'AG, il pourrait se passer que vous arriviez à convaincre les copropriétaires, non seulement du bien-fondé de votre ananlyse, en leur apportant les infos nécessaires, mais également du fait que s'ils perdent le procès que vous ne pourrez qu'engager, cela leur coûtera de l'argent. C'est une hypothèse que vous rejettez d'avance, mais, même si elle n'a qu'une chance sur 10 000 d'arriver, elle existe néanmoins. Alors que dans l'hypothèse A, elle n'existe pas. La seconde est plus importante. Vous gagnez le procès et les copropriétaires payent. Dans l'hypothèse A, ils payent et ils râlent, mais se disent que, dans tous les cas, ils ne pouvaient rien faire. Ils en voudront peut-être au syndic. Mais, dans l'hypothèse B, ils payent et forcément, se rendent compte de ce que s'ils avaient mieux écouté vos argument et mieux voté, cela ne leur aurait rien coûté. La fois suivante, quand vous leur expliquerez que c'est telle majorité qui s'applique, je présume qu'ils seront plus attentifs, qu'ils en tireront leçon.
Donc, pour résumer, au pire il ne se passe rien de plus en faisant voter les copropriétaires qu'en ne le faisant pas. Au mieux, cela change notablement les données du problème.
Ce que je préconnise donc est que vous présentiez votre candidature à la fonction de président de séance et proposiez ce vote avant celui sur le point à l'ordre du jour. C'est vrai que cette possibilité de voter ne va pas les rendre plus savants subitement. Mais, à terme, je suis sûr que oui. Le mieux est que vous proposiez un vote sur la majorité utilisée avant chaque point à l'ordre du jour. On ne pourra pas vous accuser de vouloir faire pression sur un cas particulier.
D'autre part, sur un plan purement moral, cela ne me choque pas que les copropriétaires sont condamnés à payer s'ils ont délibéremment choisi une option erronée. Ce qui me choque par contre, c'est qu'ils le soient, alors qu'ils n'ont rien eu à dire. |
Edité par - LD47 le 12 févr. 2006 21:37:02 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 22:14:16
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Je répond maintenant à JPM. Le problème que soulève tancrède est celui d'une majorité inappropriée que le syndic veut appliquer à une décision. Le géomètre expert n'a absolument rien à voir. Ce n'est qu'un problème de droit de la copropriété.
A BBH, je ne veut absolument pas prendre les commandes de l'AG. Je veux que l'AG prenne les commandes de l'AG. Si l'AG préfère être commandée que commander, elle serait néanmoins appelée à chaque fois, à dire qu'elle s'en remet à l'avis du syndic. Je n'ai rien contre cela. C'est quand même une décision d'AG parfaitement respectable, dont l'AG devra éventuellement assumer les conséquences, si conséquences il y a. Elle les assumera en pleine connaissance de cause.
Je ne qualifierais donc pas les propositions d'air jordan de plan B, mais les approuve néanmoins. Toutes les infos apportées au CS et aux autres copropriétaires ne peuvent qu'aller dans le bon sens et favoriser la prise d'une bonne décision. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 22:18:21
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tancrède,
je vous souhaite bon courage car il va falloir vous battre pour faire valoir votre analyse, la seule acceptable juridiquement ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:39:51
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LD47, j'ai parlé de formation nécessaire. Comme beaucoup, vous êtes concerné.
Un géomètre expert n'a pas pour seule mission de déplier son mètre.
Les géomètres experts, se présentent comme grands spécialistes de la copropriété. Celà est vrai pour nombre d'entre eux. Ils exercent fréquemment la fonction de syndic professionnel et bénéficient à cet égard d'un régime spécial.
Un artisan plombier ou électricien doit connaître les dispositions élémentaires du statut de la copropriété qui lui interdisent de faire des travaux dans les parties communes sans avoir la justification que son client est autorisé à les faire. Ce n'est pas pour qu'un géomètre expert vienne raconter qu'on peut modifier la répartition des charges à la majorité de l'article 24 en vertu d'un arrêt de 2008 
Ceci étant, il est exact que les spécialistes jugent peu cohérent que l'on puisse reporter dans un RC adapté les dispositions de l'article L 10 tout en conservant des répartitions qui n'y sont pas conformes. Il est aussi vraisemblable que certaines modifications de répartition ont été glissées dans des adaptations et que c'est admissible lorsqu'il s'agit d'une simple modification par retranchement (lots du RDC pour des charges d'ascenseur par exemple).
Conclusion : si le géomètre expert a contribué à induire les copropriétaires en erreur, sa responsabilité peut être engagée. Celle du syndic n'est pas pour autant dégagée.
Qui a choisi l'avocat consulté ?
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 01:37:55
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JPM,
Je suis, bien sûr, concerné par la formation comme beaucoup et je suis preneur. J'essaie d'en apprendre un peu plus chaque jour et je le fais presque chaque jour. Cependant, ma formation est totalement étrangère au présent sujet.
En effet, selon les informations que nous a données tancrède, le géomètre-expert ne peut être tenu pour responsable d'une mauvaise majorité appliquée à une ou des résolutions. Son expertise n'a pas consisté à se prononcer sur ce sujet (cela ne ressort nulle part dans l'exposé de tancrède.
Le seul responsable de l'erreur de majorité est bien entendu encore et toujours le syndicat des copropriétaires. Il pourra éventuellement se retourner contre le syndic, en le mettant en cause, mais il reste le responsable en chef. Même si l'expert-géomètre s'était prononcé sur la majorité, le syndicat resterait le responsable en chef. Il pourrait en plus mettre en cause l'expert, mais seulement le mettre en cause. C'est bien pourquoi, le syndicat doit se protéger. |
Edité par - LD47 le 13 févr. 2006 02:10:10 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 09:46:07
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Non ! Pas du tout ! LD 47 !
Le géomètre expert est un professionnel de haut niveau.
Si un syndicat demande à un GE d'établir un devis pour une adaptation de RC ( art 49) et modification de deux répartitions de charges, le GE doit avertir les demandeurs (syndic, CS, etc..) qu'il faut soigneusement distinguer les deux opérations qui sont soumises à des régimes juridiques différents. S'il ne le fait pas sa responsabilité peut être engagée et le fait que le syndic lui même aurait du signaler ce point ne libère pas le GE.
Lorsqu'un notaire établit un acte auquel son client, - lui-même professionnel immobilier -, est partie il reste tenu à l'obligation de conseil envers le client professionnel de la même manière qu'à l'égard totalement ignare. Il y a sur ce point des dizaines d'arrêts de jurisprudence. Il ne peut opposer qu'il n'a rien dit parce que client était censé savoir tout. Il doit indiquer les risques (violer un texte fiscal), mais aussi les opportunités pouvant profiter au client.
Dans ce cas on doit considérer que le syndicat, et donc l'assemblée, est constitué de " pères de famille " avisés, certes, mais pas forcément au courant de toutes les dispositions légales.
La portée de l'obligation de conseil est générale. Le marchand de marrons lui-même doit signaler qu'il ne faut pas manger la peau 
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 12:26:37
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Un copropriétaire qui voudrait engager une procédure pour obtenir l'annulation des résolutions votées, sur la base d'une majorité erronée, ne peut engager cette procédure contre le géomètre. Il ne peut l'engager que contre le syndicat des copropriétaires, qui est bien le responsable des décisions qu'il prend (qu'il soit composé de bons ou de mauvais pères de famille ou même de célibataires). Le syndicat pourra mettre en cause le syndic pour ne pas avoir rempli ses fonctions de conseil. Je pense qu'il aurait des chances de gagner, mais ce n'est pas sûr. En tous cas, c'est une autre procédure qu'il devra engager. Le syndic pourrait, selon vous, mettre en cause le géomètre pour ne pas lui avoir lui-même filé les bons conseils en matière de règles de copropriété. Si vous le dites... Ce serait quand même drôlement étonnant que le tribunal lui donne raison, parce que celui des deux qui est quand même censé être le plus pointu en matière de copropriété c'est bien le syndic. Mais, comme tout est possible, et qu'en plus vous le dites, je veux bien l'admettre.
En tous cas, les responsabilités s'établissent de la manière suivante : Le syndicat est le responsable vis-à-vis des copropriétaires et des tiers. Le syndic est responsable vis-à-vis du syndicat. Le géomètre peut-être aussi vis-à-vis du syndicat, s'il a reçu mission de ce dernier et qu'il l'a mal exécutée. |
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 18:25:39
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Citation :
Initialement entré par JPM
Qui a choisi l'avocat consulté ?
Le syndic. Sans en même en informer qui que ce soit. Je l'ai appris incidemment en lui parlant quelques jours avant la réunion. N'est-il pas critiquable sur ce point?
tancrède |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 18:51:29
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Citation :
Initialement entré par LD47
A BBH, je ne veut absolument pas prendre les commandes de l'AG. Je veux que l'AG prenne les commandes de l'AG. Si l'AG préfère être commandée que commander, elle serait néanmoins appelée à chaque fois, à dire qu'elle s'en remet à l'avis du syndic. C'est.. une décision d'AG parfaitement respectable, dont l'AG devra éventuellement assumer les conséquences, si conséquences Elle les assumera en pleine connaissance de cause.
En vous suggérant d'avoir un plan B (ou C peux importe) de substitution je faisais allusion à la réaction "prévisible" de refus d'au moins une partie des copropriétaires: soit de vous nommer président de séance, soit de vous suivre dans votre démarche - qui semble, de prime abord, légitime et commandée par de bonnes intentions.
Pour beaucoup, le syndic "sait" et même si l'on le critique, lors de l'AG, la plupart n'osent pas l'affronter, par peur du ridicule ou par jalousie à l'encontre de l'un d'entre eux qui semblerait "trop savant" ou "trop dirigiste".
Au finale, on peut conduire la bête à l'abreuvoir, mais on ne peut pas la forcer à boire et l'AG pourrait prendre des décisions à l'encontre des meilleurs intérêts de la copropriété en quelque sorte par dépit.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:25:42
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Citation :
Initialement entré par BBH
Citation :
Initialement entré par LD47
A BBH, je ne veut absolument pas prendre les commandes de l'AG. Je veux que l'AG prenne les commandes de l'AG. Si l'AG préfère être commandée que commander, elle serait néanmoins appelée à chaque fois, à dire qu'elle s'en remet à l'avis du syndic. C'est.. une décision d'AG parfaitement respectable, dont l'AG devra éventuellement assumer les conséquences, si conséquences Elle les assumera en pleine connaissance de cause.
En vous suggérant d'avoir un plan B (ou C peux importe) de substitution je faisais allusion à la réaction "prévisible" de refus d'au moins une partie des copropriétaires: soit de vous nommer président de séance, soit de vous suivre dans votre démarche - qui semble, de prime abord, légitime et commandée par de bonnes intentions.
Pour beaucoup, le syndic "sait" et même si l'on le critique, lors de l'AG, la plupart n'osent pas l'affronter, par peur du ridicule ou par jalousie à l'encontre de l'un d'entre eux qui semblerait "trop savant" ou "trop dirigiste".
Au finale, on peut conduire la bête à l'abreuvoir, mais on ne peut pas la forcer à boire et l'AG pourrait prendre des décisions à l'encontre des meilleurs intérêts de la copropriété en quelque sorte par dépit.
Excusez-moi BBH, j'avais mal compris votre question. La réponse est que non, parce que je ne pense pas qu'il existe de plan de secours. Si je ne suis pas élu président de séance, je pourrais toujours essayer d'intervenir auprès de celui qui est élu, surtout s'il y a un litige, pour lui demander de donner la parole à l'AG, en lui expliquant que le syndicat sera le responsable en cas de procès, que ça ne coûte rien en tous cas d'interroger l'AG. Mais s'il ne le fait pas, je pense que dans l'état actuel de la loi, il n'y a rien à faire. Il n'y aurait qu'une vraie solution à ce problème. Ce serait que la loi prévoit cette obligation de faire prendre ces décisions secondaires par l'AG.
Je pense, néanmoins, que si on le faisait régulièrement, à terme, cela porterait ses fruits. Imaginez par exemple un litige. Un copropriétaire dit que ce n'est pas la majorité de l'article 26, mais celle de l'article 24, qui s'applique à ce cas particulier. Le syndic maintient sa position. Je demande au président d'interroger l'AG. Il refuse. La majorité de l'article 26 est donc utilisée. Le copropriétaire contestataire engage un procès et il gagne. Les copropriétaires payent. Ne pensez-vous pas qu'ils se souviendront de cela, de la responsabilité du syndic et de celle du président de séance qui a refusé de leur permettre de prendre position, et que la fois d'après, ils veilleront à élire un président de séance qui leur promettra de les questionner ou alors qu'ils insisteront pour pouvoir prendre la décision s'il y a à nouveau litige ? Moi je pense que si. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 21:09:26
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LD47,
vos écrits ont été très intéressants mais un peu beaucoup longs pour moi car je me suis bagarrée comme vous et continue toujours face à des syndics nuls, foireux ou péteux, pour qui il n'y a pas de sanctions ou presque, je vais simplement résumer en disant :
1- Que l'"on a l'immeuble que l'on veut bien avoir", citation de Gédehem , (rendant à César ce qui appartient à César). Cette phrase est mon leitmotiv auprès de mes très nombreux copropriétaires. Etes- vous au CS je suppose?
2- Que gédéhem est plutôt doué dans le secteur sur lequel vous l'avez interpeller. 62 pages à ce jour contenant 25 sujets chacune . Les visionner vous apprendra long sur le milieu de la copro  puisqu'il a l'air spécialisé sur le sujet qui vous intéresse. Par contre ce site tellement grand à ce jour vous prendra beaucoup mais beaucoup de votre temps, mais en échange vous en apprendra un rayon  . JPM comme gédéhem, bons piliers de ces forums (je ne les connais pas..) ont essayé de vous répondre mais j'ai cru comprendre que certaines bases indispensables vous étaient inconnues.ex: le Président de séance DOIT être un membre élu et non être le syndic. Mais en 15 jours je vois que vous avez déjà fait de grands progrès.
Citation :
Nous revenons donc ici au problème de la formation des copropriétaires, et à tout le moins de ceux qui veulent bien participer aux conseils syndicaux.
Voila : tout est résumé, le travail est immense en amont. Une AG se prépare au moins 6 mois à l'avance, et pourquoi pas en en parlant à chaque fois que vous rencontrez un copro dans l'escalier, dans la cave ou dans un garage.
Quant à Tancrède
La tâche n'est pas si facile. Je l'ai rencontrée aussi dans ma résidence principale. Ayez éventuellement avec vous le RC (cela m'a servi lors d'une autre AG la semaine dernière) et un bouquin sur lequel vous pourriez vous référer aux moments opportuns. D'autre part de quel droit l'expert était-il présent? en début d'AG, seuls ceux-ci acceptent une présence étrangère à la majorité.
Pour la petite histoire
Demain j'ai une AG avec un gestionnaire de chez F....a, plutôt arrogant qui résume un peu le problème de LD47, avec 3 pelés et 2 tondus présents sur 76 ! pourtant les problèmes sont graves dans cette résidence avec le passage de la Police et pas mal de plaintes, sans oublié les travaux grandissants ou obligatoires. Souhaitez-moi courage car ce site m'a beaucoup beaucoup apporté déjà, mais je ne suis pas seule.
Pour info, le syndic sent aussi une résidence. Comme dirait encore gédéhem, je crois "quand on a un bon CS, on a un bon syndic". Et ici on a un CS NUL ( qui m'a -volontiers- écartée l'année dernière!) |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 22:33:36
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Insacorh,
Vous avez déjà fait ce type de réponse à mariejds quand elle avait initié un sujet analogue : "c'est trop long pour que j'ai le temps de le lire et de le comprendre, mais voici quand même mon avis sur ce que je ne comprend pas". Je ne vous reproche pas de ne pas avoir le temps de lire et de comprendre. C'est votre vie et votre droit. Mais que vous puissiez critiquer une idée dans ces conditions est pour le moins surprenant. Vous me parlez des qualités de Gédehem et de JPM. Je les ai notées aussi. Si je me suis battu aussi longtemps en répondant à leurs arguments avec autant de constance, c'est bien parce que je considérais avoir un interlocuteur de qualité avec qui on pouvait argumenter et que je pouvais convaincre de mes arguments. Admettre la qualité de quelqu'un, ce n'est pas avaler tout ce qu'il dit sans discuter, mais au contraire, essayer au mieux de comprendre ce qu'il dit et ne pas hésiter à lui faire remarquer si on estime qu'il se trompe. Moi-même je ne m'estime pas blessé d'avoir eu autant de réponses d'eux. Ca prouve aussi une chose évidente, c'est que mes arguments ont été de qualité suffisante pour qu'ils y répondent.
Je pense qu'après tout ce cheminement d'arguments, nous sommes tombés d'accord et ce ne peut être pris comme une humiliation pour personne, bien au contraire. A quoi servirait-il d'y avoir des forums, de créer des espaces de discussion si tout le monde devait rester campé sur ses positions initiales. Discuter, c'est déjà, dès le départ, accepter que les arguments de l'autre partie peuvent être vrais. Sinon, ce n'est pas discuter, mais enseigner. J'estime, au contraire qu'à un moment donné, si les arguments de l'interlocuteur paraissent fondés et indiscutables, c'est tout à l'honneur de celui qui le reconnaît. Il ne s'agit pas de duels ou il y a un gagnant et un perdant, mais d'espaces de discussion ou tous sont gagnants.
En ce qui vous concerne, je ne peux que vous encourager à prendre un peu plus de temps pour lire et comprendre les interventions des autres. Vous y gagneriez aussi et c'est bien le but de ce forum. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 23:23:32
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Insacohr,
J'en rajoute un tout petit peu pour vous faire remarquer quand même qu'en ce qui concerne la longueur des textes, je suis loin derrière gédehem. Et c'est tout de même étonnant que vous trouviez les miens trop longs et pas ceux de gédehem. D'autre part, les arguments ne se mesurent pas au mètre (pour les forums, à la ligne d'écriture), mais à leur pertinence.
Pour ce qui concerne les bases indispensables qui m'étaient inconnues comme par exemple que le président de séance DOIT être un membre élu et non être le syndic, j'ignore où vous avez pu trouver cette ignorance de ma part (mais c'est vrai que vous n'avez pas le temps de lire). Je ne me prétend pas un grand savant en matière de copropriété. J'en apprend tous les jours et c'est pour continuer à en apprendre que je suis sur ce forum. Mais là, quand même, vous faites fort. N'importe quel attardé mental qui a assisté à une assemblée, a pu constater qu'en début de séance, on élisait le président de séance. Que vous m'accusiez de ne pas savoir cette évidence est à la limite de ce qui pourrait être considéré comme vexant. Et vous me dites quand même qu'en 15 jours j'ai déjà fait de grands progrès. C'est formidable. D'ici un an, j'aurais peut-être compris que le syndic est élu par l'AG. Je garde espoir en tous cas. Merci de vos encouragements. |
Edité par - LD47 le 15 févr. 2006 04:25:05 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 00:37:59
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Citation :
Initialement entré par LD47
Admettre la qualité de quelqu'un, ce n'est pas avaler tout ce qu'il dit sans discuter, mais au contraire, essayer au mieux de comprendre ce qu'il dit et ne pas hésiter à lui faire remarquer si on estime qu'il se trompe...Discuter, c'est déjà, dès le départ, accepter que les arguments de l'autre partie peuvent être vrais. Sinon, ce n'est pas discuter, mais enseigner...Il ne s'agit pas de duels ou il y a un gagnant et un perdant, mais d'espaces de discussion ou tous sont gagnants.
Bonsoir,
Tout à fait d'accord avec vos remarques ci-dessus…un conseil, si vous permettez, laisser glisser les commentaires un peu "désobligeants" ou des expressions un peu trop "carrées" de certains intervenants…car ce qui compte est l'échange de points de vue et d'informations qui nous permettent d'avancer… il y a dans ce forum des contributeurs très aimables qui essayent d'aider. Nous sommes tous logés à la même enseigne en tant que copropriétaires face à des syndics et face aussi à l'indifférence, l'apathie et parfois l'hostilité de la plupart des nos congénères.
Cordialement
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 01:46:53
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Citation :
Initialement entré par BBH
Citation :
Initialement entré par LD47
Admettre la qualité de quelqu'un, ce n'est pas avaler tout ce qu'il dit sans discuter, mais au contraire, essayer au mieux de comprendre ce qu'il dit et ne pas hésiter à lui faire remarquer si on estime qu'il se trompe...Discuter, c'est déjà, dès le départ, accepter que les arguments de l'autre partie peuvent être vrais. Sinon, ce n'est pas discuter, mais enseigner...Il ne s'agit pas de duels ou il y a un gagnant et un perdant, mais d'espaces de discussion ou tous sont gagnants.
Bonsoir,
Tout à fait d'accord avec vos remarques ci-dessus…un conseil, si vous permettez, laisser glisser les commentaires un peu "désobligeants" ou des expressions un peu trop "carrées" de certains intervenants…car ce qui compte est l'échange de points de vue et d'informations qui nous permettent d'avancer… il y a dans ce forum des contributeurs très aimables qui essayent d'aider. Nous sommes tous logés à la même enseigne en tant que copropriétaires face à des syndics et face aussi à l'indifférence, l'apathie et parfois l'hostilité de la plupart des nos congénères.
Cordialement
Merci BBH de votre conseil. Il est très sensé et je vais le suivre. |
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