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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 20 janv. 2006 : 21:21:55
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Bonsoir,
Il est regrettable de constater que les informations données par JPM, après celles de Mathi ont été été seulement lues par 57 universimmonautes.
Il s'agit plus que des " rumeurs" mais d'un projet de loi déjà examiné par le Sénat et qui suit la procédure constitutionnelle avant d'être une loi qui sera applicable aux syndicats de copropriétaires composés de moins de 10 lots et dont les budgets prévisionnels n'ont pas dépassé un total de 15.000 € ,cumulés sur les trois dernières années.Ce serait la nouvelle définition de la notion de "PETITE COPROPRIÉTÉ.
Bon nombre de copropriétaires,de conseils syndicaux", syndics bénévoles et même de syndics professionnels seront ainsi dispensés de la comptabilité " en partie double " qui n'est qu'un jeu pour les spécialistes,mais un vrai casse-tête pour les néophytes en la matière.
Les augmentations des honoraires pronées par certains ne devraient plus se jutifier.
Le post de JPM a été traité sous la rubrique "Réformes dans le domaine de la copropriété:
Rumeurs sur la compta des petits immeubles"
Bonne lecture.
François
Dura lex,sed lex.
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Edité par - oldman24 le 20 janv. 2006 21:25:32 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 janv. 2006 : 23:12:51
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Le post de JPM mentionne:
"moins de 10 lots et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutif est inférieur à 15000 €"
Il n'est pas question de:
"de moins de 10 lots et dont les budgets prévisionnels n'ont pas dépassé un total de 15.000 € ,cumulés sur les trois dernières années"
On est loin de la demande de l'ARC, il y aura encore beaucoup d'assujettis...et de déçus.
Comme vous je regrette le peu de lecteurs de cette information faite par JPM. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 10:03:45
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Bonjour JB22,
Je constate qu'il y a plus d'octogénaires qui parcourent les topics du site que d'autres lecteurs de tous âges.
Merci pour la remise sur les rails.Heureusement que les blessés
ne sont pas nombreux .
La comptabilité ne semble pas faire recette.C'est dommage.
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 26 janv. 2006 22:12:05 |
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KARM
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307 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:10:53
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Bonsoir,
Je suis l'une des lectrices qui a raté l'information de JPM (bouh sur moi  ). et pourtant notre copropriété "tombe" en plein dans la définition de "petite copropriété" (9 lots, charges normales de 5 000 à 6 000 euros/an).
Cela réconforte la syndic bénévole que je suis. La compta double, en effet, pour une gestion de 7-8 factures par an (hors compte travaux) c'est pas forcément très rigolo  Le temps consacré à la mise en forme et vérification est demesuré par rapport aux besoins.
Mais, question, si on passe à un Syndic Pro. est-ce que ce Syndic Pro sera aussi "exempt" de comptabilité double?
Je cours visiter le "post " de JPM.
Toujours aussi instructif ce forum. merci. 
Autre info à guetter : la TVA dans le BTP... misère, si on revient à 19.6% cela ne pas pas être amusant non plus. Cela promet de belles discussions pour les engagements de travaux.
Bonsoir |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:21:34
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Me voilà encore..;
j'ai lu le texte du post du 19.01 de JPM.
tout à coup, doute... sur le nombre de lots ... faut-il comprendre : moins de 10 lots principaux (nombre de copropriétiares), ou alors le nombre de lots au total de la copropriété ??? (logements + caves+garages ?)
un copropriétaire pouvant, outre son lot principal, avoir des lots secondaires (cave, garage...).
Qu'en pensez vous ?
Merci. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:32:50
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La loi s'appliquerait à tous les syndicats de copropriétaires
remplissant les nouvelles conditions, quel que soit le syndic.
Toutefois il y a de fortes chances pour que les syndics pro augmentent leurs honoraires en faisant valoir qu'ils ont dù
chager leur programme de comptabilité et former leur personnel,
en raison des particularités propres à la copropriété, par rapport au plan comptable général que certains appliquaient déjà.
Dura lex,sed lex. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:44:05
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Bonne question !
Sans doute que les députés déposeront un amendement pour le préciser
ou demanderont un décret d'application , encore qu'un texte règlementaire ne puisse pas , en principe, modifier l'esprit de la loi.
Il y aura peut être des rédacteurs du projet et des parlementaires, lecteurs du site ,qui tiendront compte de ce qui précède !
ham doula !
salam alekoum!
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 25 janv. 2006 22:25:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:36:29
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Voilà le texte exact de l'amendement proposé :
ARTICLE ADDITIONNEL AVANT L'ARTICLE 19, insérer l'article suivant :
Le deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice. »
EXPOSÉ SOMMAIRE
Les petites copropriétés, qui sont majoritaires, sont souvent gérées par des copropriétaires bénévoles. Ceux-ci auront des difficultés à se conformer à toutes les dispositions du décret du 31 mars 2005, instituées pour les cabinets d'administrateurs de biens. Ils risquent donc de se trouver en infraction ou d'être conduits à confier la comptabilité du syndicat à des professionnels, ce qui se traduira par une augmentation très importante de leurs charges de copropriété
Si le but est bon, le texte est particulièrement mauvais et constitue un exemple caricatural de ce que le législateur ne doit pas faire :
le critère du budget prévisionnel moyen sur trois ans sort tout droit de l'énarchie exacerbée. Il faut déjà faire un calcul chaque année pour voir ou on en est. De plus les copropriétaires seront tentés de maintenir le budget prévisionnel même si les coûts augmentent de 20 %.
Il faudrait donc indexer le critère ???? 
Quant au nombre de lots ? jusqu'à neuf inclus. On a pris le même chiffre que pour le nombre de salariés ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 02:03:28
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Citation :
Initialement entré par JPM
[....]
Si le but est bon, le texte est particulièrement mauvais et constitue un exemple caricatural de ce que le législateur ne doit pas faire :
le critère du budget prévisionnel moyen sur trois ans sort tout droit de l'énarchie exacerbée. Il faut déjà faire un calcul chaque année pour voir ou on en est. De plus les copropriétaires seront tentés de maintenir le budget prévisionnel même si les coûts augmentent de 20 %.
Il faudrait donc indexer le critère ????
[....]
Votre jugement de condamnation et à l'emporte pièce - qui appartient à la gamme des assertions de morgue suffisante et prétentiarde que les lois seraient mieux faites si c'est vous qui teniez le porte-plume, et même tout le plumier - est parfaitement contestable.
En effet, le budget prévisionnel est, même dans les copropriétés gérées de façon approximative, une donnée nécessairement existante, et, de plus, stable, au contraire de tout autre agrégat financier comme par exemple le montant que vous évoquez des dépenses exposées, montant de réalisation qui peut n'être connu qu'après de grandes périodes de temps dans les copropriétés gérées de façon chaotique avec des restitutions tardives et, plus génériquement, avec des approbations de comptes qui peuvent parfaitement être repoussées d'assemblée en assemblée avec des montants de plus possiblement variables avant approbation, ce qui n'est pas le sort des budgets prévisionnels qui doivent nécessairement être votés, sauf à entraîner un blocage du fonctionnement du syndicat, pour que les provisions de charges puissent être licitement appelées.
Un minimum de raisonnement logique et de jugeotte est nécessaire, JPM, avant que d’apporter une critique, a fortiori fondée sur des présupposés et des schémas tout faits, à l'encontre d'un projet quel qu’il soit.
Pierre |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 23:06:36
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A Pierre MARIE
On doit pouvoir faire des commentaires sur des dispositions légales.
Comme vous je pense que le budget est une donnée "stable". ce qui n'empêche que celle-ci peut entraîner comme le signale JPM des effets pervers: " les copropriétaires seront tentés de maintenir le budget prévisionnel même si les coûts augmentent de 20 %."
Personnellement je critiquerais l'absence de critère de revision annuelle de ce montant fixé à 15.000 €. là je rejoins JPM.
On connait que trop les effets des "exonérations" fixées en valeur absolue.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 00:37:11
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JB 22, nous sommes bien d'accord mais ces critères tordus sont à la mode. Heureux encore qu'on ait pas eu une formule mathématique de deux lignes pour l'indexation.
Il suffit d'un nombre de lots. Encore faudrait-il qu'il s'agisse de lots principaux |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 04:25:01
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Non, JPM, ne prendre en compte qu’un critère de nombre de lots serait insuffisant en regard de l’objectif visé, car il reviendrait à pouvoir classer comme ‘petite copropriété’ un ensemble immobilier composé par exemple de 9 bâtiments – si le critère du nombre est ‘moins de dix’ - relevant d’autant de mono-propriétaires pouvant avoir chacun un immeuble de plusieurs centaines ou milliers de m² de logements ou de bureaux ou de surfaces commerciales ou mixtes et organisés en syndicat avec par exemple un équipement central commun tel une chaufferie commune de plus ou moins grande capacité, des parkings ou garages communs, des espaces propres de circulation et des réseaux de fluides communs, etc… comme cela est par exemple pour certains grands ensembles résidentiels ou des zones d’activités commerciales ou de bureaux : comme déjà énoncé ci dessus, disons, à nouveau, JPM, qu’il vous faudrait raisonner un minimum plus loin que par petit schéma d’emblée pour éviter d’avancer du tout-pensé d’avance…
JB22, l’effet pervers du critère financier est certes possible mais – dans le schéma envisagé par l’amendement tel qu’existant à ce stade - il atteindrait, si l'on prenait en compte l'hypothèse de comportement émise par JPM, vite ses propres butées dans la limitation qu’il introduirait pour le syndic, et que celui ci pourrait alors faire valoir rapidement, de ne pouvoir appeler des provisions que dans les limites de ce budget qui serait restreint sous cet effet.
Pierre |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 09:59:31
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Pierre MARIE,
Nous souhaitons pouvoir bénéficier des avis des internautes quels qu'ils soient sur les textes de nos éminents législateurs, fussent-elles de JPM qui n'est visiblement pas le moins qualifié pour les formuler, sans que vous les condamniez immédiatement comme "assertions de morgue suffisante et prétentiarde", même si vous avez parfaitement le droit de le penser : une fois de plus, est-ce une remarque utile, en plus de vos autres remarques qui sont quant à elles parfaitement pertinentes ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 10:42:44
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Bonne intervention de "universimmo".
A Pierre MARIE
Votre exemple ne tient pas la route:
" classer comme ‘petite copropriété’ un ensemble immobilier composé par exemple de 9 bâtiments – si le critère du nombre est ‘moins de dix’ - relevant d’autant de mono-propriétaires pouvant avoir chacun un immeuble de plusieurs centaines ou milliers de m² de logements ou de bureaux ou de surfaces commerciales ou mixtes"
Et seulement 9 lots principaux...Il est question de "lots" pas du "nombre de copropriétaires.
Votre exemple se heurte à la deuxième limite le budget.
Trouvez-nous des exemples plus pertinents.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 11:55:49
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JB22, vous n’avez pas compris, peut être - ce qui serait parfaitement compréhensible - en raison d’avoir une vision trop restreinte à celle des immeubles classiques d’habitation ou professionnels ou mixtes divisés en lots d’appartements et éventuellement de commerces et annexes.
En effet, dans un ensemble immobilier où sont présents, sous le régime légal de la copropriété de la loi de 1965, des immeubles entiers, ou des portions d’immeubles entiers, appartenant chacun ou chacune à un seul copropriétaire, chacune de ces composantes peut ne constituer qu’un lot de copropriété au sens légal et foncier du terme et de la structure divisionnaire de la copropriété en cause même si ces composantes sont elles même composées de multiples locaux fonctionnellement unitaires d’habitation, de bureaux ou de commerces ou à autre destination comme par exemple des installations techniques d’entreposage, de garages, etc.
Ne retenir, comme le prône JPM, par manifeste manque de réflexion - et sans doute d'expérience aussi -, que le nombre de lots, si il y en a moins que 10 en se calant en matière de nombre sur ce seuil que fixe présentement l’amendement, conduirait à pouvoir retenir les ensembles de cette nature - qui existent au réel en zones d'activités, ou dans des zones type la Défense, ou dans des ensembles résidentiels - au rang des "petites copropriétés" (j’ajoute, à titre de retour d’expérience au delà des considérations juridiques, que je connais présentement au concret ce type d’ensemble de grande taille et à faible nombre de lots, étant actionnaire dans une structure de ce type au titre d’une de ses fractions composantes).
C'est en ce sens que la remarque de JPM de ne retenir que le critère du nombre et non les deux critères, du nombre et financier, ce que fait judicieusement à cet égard l’amendement, est une réelle ineptie (et, ceci, même si on écarte la façon dont cet amendement a été qualifié avec morgue par JPM de « mauvais » , de constituant « un exemple caricatural de ce que le législateur ne doit pas faire » et de texte « sort[i] tout droit de l'énarchie exacerbée », ce qui n’est pas mince comme série, débridée – et surtout non argumentée -, d’anathèmes, ferais-je observer à Universimmo en écho à sa remarque).
Pierre |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 13:12:52
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Ben moi je pense que les interventions de Pierre MARIE, en plus de leur compétences certaines, mettent de l'ambiance sur ce forum.
J'ai même appris des mots comme prétentiarde ou fabricateur, et c'est souvent avec plaisir que je lis ces posts !
Cordialement / Frédéric |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 13:29:05
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Fguigui,
C'est certain qu'il y a des contributeurs ennuyardeux et grinchouillards en plus d'être des prétentiards fabricateurs…
Et, UI, je ne vise personne ce coup là : blanc comme neige !
Bon, c’est pas tout ça il faut que j’y aille, et à ce soir tard…
- - - -
PS : Autrement (ajout de 13h47 avec 'éditer'), sur « fabricateur », voyez ceci sur http://membres.lycos.fr/pag/eva2/article.php3?id_article=132 : dans un dialecte incompréhensible, ils fabriquent à partir de tout et s’activent pour faire finalement rien, ou pire du mauvais… :
Citation :
Fabricateur : n.m. abréviation dont l’emploi est fortement conseillé aux visiteurs des Paradis artificiels pour désigner les Fabricateurs d’objets inutiles, particulièrement susceptibles, voire dangereux. Ces êtres n’appellent jamais les choses par leurs noms et utilisent un dialecte incompréhensible pour l’Homme Vrai (V. maison, tour, monde etc.) Ils sont très ingénieux et fabriquent à partir de tout. Certains s’activent à rendre inutilisable ce qui est le plus utile. Les Maîtres Fabricateurs construisent des maisons inhabitables car ils considèrent que l’homme n’est qu’un parasite de la maison, considérée comme oeuvre d’art parfaitement inutile. Alliant l’art à la science, ils exposent leurs maisons-témoins de manière à ce qu'aucun être humain ne puisse y demeurer.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 27 janv. 2006 13:47:43 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 13:45:16
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Et cela continue:
" JB22, vous n’avez pas compris, peut être - ce qui serait parfaitement compréhensible - en raison d’avoir une vision trop restreinte"
"Ne retenir, comme le prône JPM, par manifeste manque de réflexion - et sans doute d'expérience aussi "
"[i]C'est certain qu'il y a des contributeurs ennuyardeux et grinchouillards en plus d'être des prétentiards fabricateurs…"[/i]
Pierre MARIE a la science infuse, nous n'arrivons pas à sa cheville qui gonfle énormément.
A défaut d'apporter des renseignements cela "amuse" certains.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 13:50:15
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JB22, rien à dire sur le fond de la question lots/nombre/petites-copropriétés/etc. ? Juste l'observation des chevilles ?
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 27 janv. 2006 13:50:58 |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 14:07:47
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bonjour
et merci pour les discussions et points d'informations
Je ne saisi pas pourquoi ni en en quoi les remarques de JPM sont des inepties.... elles pointent plutôt bien le côté "imprécis" du texte proposé et comme trop souvent cette imprécision implique et impliquera des interprétations variées et variables , ce qui n'est jamais bon, à part pour les "débats"... (car cela a déjà bien démarré ! cqfd).
Je reste aussi perplexe sur la notion de "budget moyen" prévisonnel dans le texte proposé : il n'est pas précisé de quel budget il s'agira (prend t'on le total du budget de 3 années /divisé par 3, et on fait glisser d'année en année ??)
exemple concret de notre Copropriété :
critère 1 = 9 lots principaux logement (et 9 copropriétaires différents) donc on remplirait le critère 1;
Critère 2 = budget de CHARGES NORMALES, annuel de l'ordre de 5.000 à 6.000 euros (cela dépends des problèmes de tuyauterie, par exemple si on change des descentes d'eau vanne on passe à 6.000...), donc on passerait aussi sur le critère 2.
Mais si c'est le "budget total", c'est autre chose...ainsi comme pour l' "année 2004" notre budget a été = charges normales + ravallement + toiture = 95.000 euros... donc on ne serait plus une petite copropriété en 2004 mais seulement en 2003 et 2005... ( et alors : {2003+2004+2005}/3 >15.000, {2004+2005+2006}/3 > 15.000, mais {2005+2006+2007}/3<15.000, etc...)
Le texte ne précise pas le type de "budget" considéré...
Et voilà en quoi les remarques de tous les contributeurs sont pertinentes... car elles permettent aussi d'affiner les interprétations et les éventuelles difficultés.
grand soleil sur neige |
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Comptabilité dans les petites copropriétés
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