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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 31 mars 2007 : 15:00:46
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Votre présence est indispensable selon moi !
Et ce pour de multiples raisons :
-montrer au prestataire que le client c'est vous, et non le syndic qui n'est que votre mandataire
-prêter main forte au syndic dans le cas de négociations serrées
-éviter toute accointances syndic-fournisseur
En ce qui me concerne je préfère être assisté des membres du conseil syndical.
Je sais faire sans aussi.
Mes mandants me font suffisamment confiance (la confiance se gagne) mais je prefere ne pas etre seul.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 15:03:00
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| et j'ajoute : si votre syndic refuse votre présence il est à bannir ! |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 20:01:51
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Citation :
Initialement entré par felix1930
(compensation comptable???il y a des aveugles dans le CS)tout est possible!!!
La compensation comptable que je dénonce ne concerne que le compte du copropriétaire lésé.
Ainsi si son compte était débiteur pour une raison précise et volontaire de la part dudit copropriétaire lésé, eh bien, le syndic considérera l’indemnité comme un paiement au crédit du compte du copropriétaire…. Bravo !
Les plus fautifs sont les assureurs qui procèdent ainsi avec la bénédiction de l’autorité de contrôle ( jusqu’ici)…
Aucun juriste et aucun comptable ( ayant quelque souvenir de ses cours et ayant obtenu le diplôme … ) ne pourra justifier ces façons de faire inadmissibles qui déconsidèrent les professions concernées , incapables de faire respecter les règles normales par leurs membres
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 20:03:38
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Citation :
Initialement entré par felix1930
(compensation comptable???il y a des aveugles dans le CS)tout est possible!!!
La compensation comptable que je dénonce ne concerne que le compte du copropriétaire lésé.
Ainsi si son compte était débiteur pour une raison précise et volontaire de la part dudit copropriétaire lésé, eh bien, le syndic considérera l’indemnité comme un paiement au crédit du compte du copropriétaire…. Bravo !
Les plus fautifs sont les assureurs qui procèdent ainsi avec la bénédiction de l’autorité de contrôle ( jusqu’ici)…
Aucun juriste et aucun comptable ( ayant quelque souvenir de ses cours et ayant obtenu le diplôme … ) ne pourra justifier ces façons de faire inadmissibles qui déconsidèrent les professions concernées , incapables de faire respecter les règles normales par leurs membres
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 20:33:23
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Oui c'est vrai que cette pratique est vraiment condamnable !
Tres sincèrement sans faire le naïf je ne la connaissais même pas ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 21:57:00
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| donc la compensation comptable on doit la retrouver dans le grand livre puisqu'y figure les opérations débit-crédit de chaque copropriétaire |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 22:34:57
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Citation :
Une objection argumentée sérieusement aurait été plus utile.
sur le principe, argumenter sérieusement ne me dérange pas. je sais faire.
mais encore faut-il que cela soit justifié par le même sérieux du point de vue contradicteur.
or, manifestement, le vôtre est celui d'un quidam qui a un problème personnel avec un ou son assureur. il n'est que de lire vos différentes interventions sur les autres fils pour s'en rendre compte.
et de se rendre compte par la même occasion que vous mélangez un peu tout et n'importe quoi.
Citation :
Il est vrai qu'elle aurait été bien difficile à justifier, voire impossible.
ce genre de chiffon rouge , pour parler comme notre futur ex-Président, ça m'en touche une sans faire bouger l'autre.
mais puisque mon avis semble intéresser d'autres intervenants autrement plus compétents que vous, je vais donc vous répondre.
et point par point.
Citation :
Ces conventions passées entre assureurs ressemblent bien à de l'entente,
d'entrée, on commence par une superbe tautologie.
qui l'eût cru?! une convention pourrait exister sans entente?? 
Citation :
la convention CIDRE ou CID COP vise au contraire à créer des obstacles et finalement à ne rien payer ou le plus tard possible en tablant sur le découragement des assurés ou victimes.
que voila une affirmation qui mérite explication, argumentation, en un mot démonstration. sinon, c'est du purement gratuit, et a autant de valeur que si j'écrivais "ma belle-mère est verte".
on s'attend donc, en en salivant d'avance, à découvrir un développement étayé.
manque de bol, après avoir asséné sa "vérité", l'auteur (auteuse?)enchaine benoitement sur:
Citation :
Il y a d’autres aspects plus que critiquables que l’on pourrait développer.
hééééé. il ne manquerait pas quelque chose, avant, là? rappelez-vous, ce que vous réclamiez sur la première ligne! non?
hooo pardon, c'est pas pour vous, vous êtes au dessus de ça
restons donc sur notre faim et poursuivons.
Citation :
Notamment la violation de l’article 1382 du CC, puisque cette convention revient à faire supporter à un tiers étranger au sinistre et n’ayant aucune responsabilité dans celui-ci ( le syndicat) , {...}, les conséquences d’un fait dans lequel le syndicat des copropriétaires n’a aucune responsabilité !
et un mélange, un!
quel est le cas de figure qui vous permet cette affirmation et ce lien entre 1382 et le tiers étranger au sinistre? à quelle convention faites-vous référence? quelle "conséquense" le syndicat subit-il?
pour de l'argumenté, c'est pour le moins confu. et au moins réducteur. vous gagneriez en crédibilité à être plus précis.
même si pour ma part, je me doute un peu de la réponse (dommage immo>240€ avec RC d'un loc ou d'un coPO); il s'agit d'un cas parmi d'autres, mais cela semble vous passer largement au dessus de la tête...
Citation :
ou à son assureur
merde alors! en voila un qui payerait? ça existe?
Citation :
Il s’ensuit que l’assureur du syndicat est en droit de résilier l’assurance (après sinistre cela est possible)
hé oui, c'est possible. et même l'inverse. un assuré a le droit de résilier son contrat: incroyable, non?
Citation :
ou d’augmenter la cotisation … Ce qu’il ne manquera pas de faire, sans que personne ne s’en aperçoive en général ou ne puisse s’y opposer en temps utile. C’est d’ailleurs dans cet aspect qu’il faut peut-être bien trouver la vraie cause de ces accords subtils passés entre assureurs :
c'est un fait connu, et ce ne sont ni air jordan ni félix qui me contrediront: les syndicats sont d'une distraction pour défendre leurs intérêts! ma pôv'dam, c'est rien de le dire.
Citation :
1°) plus grande facilité d’augmenter les cotisations de la police d’une copropriété que celles d’une police d’un locataire isolé qui risque d’aller voir ailleurs . Effet plus notable car les cotisations des syndicats sont nettement plus importantes que celle d’un seul locataire
et un mélange, deux!
vous comparez deux choses qui ne recouvrent rien de commun.
un locataire est assuré pour sa responsabilité vis à vis des biens de son propriétaire, et pour les dommages à ses propres biens.
l'assureur de la collectivité est un assureur de chose (et de responsabilité) pour tout l'immeuble.
méconnaitre cette distinction pourtant essentielle ne peut que vous amener à écrire les sornettes de ce fil:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50677
il n'y a pas double assurance entre celle du locataire et celle de la collectivité. c'est par contre souvent le cas avec l'assurance personnelle du coPNO.
Citation :
2°) généralement désintérêt du syndicat ou ignorance de ces questions,
salauds d'assureurs! responsables de ça aussi!
on devrait les obliger à intéresser les syndicats
Citation :
3°) appui du syndic et du courtier ( souvent ayant des intérêts communs …) pour accepter sans discuter ces augmentations, considérant que la commission de courtage augmente aussi évidemment…
salauds de syndics! tous des pourris!
Citation :
4°) très souvent sinistres sans suite ( donc économie abusive pour le marché de l’assurance)
salauds de sinistres! on devrait les obliger à coûter quelque chose!
Citation :
car trop de difficultés pour le lésé ou l’assuré qui finit par renoncer ou se voir opposer la prescription biennale…
ça sent le vécu, ça! c'est la raison de votre bile? ben fallait vous en faire avant! mais c'était sans doute par manque d'intérêt...
Citation :
5°) un autre point critiquable est que cette pratique contraint le lésé à s’adresser à un interlocuteur imposé ( le syndic ! ) , alors que le syndic n’a absolument rien à voir avec le sinistre strictement privatif,
sauf que c'est lui qui détient la police de l'immeuble. et qu'il a une vision globale du sinistre si celui-ci concerne plusieurs logements.
par ailleurs, rien n'oblige le copropriétaire qui a une assurance personnelle de passer par le syndic.
Citation :
mais ne va pas manquer de s’accorder des honoraires ( à noter que ces honoraires devraient constituer un élément du sinistre à la charge de l’assureur et non une charge de copropriété… )
c'est quelquefois le cas; et sur ce point, exceptionnellement, vous ne dites pas d'ânerie.
Citation :
6°) Plus grave, l’assureur du syndicat va proposer l’indemnité au syndic !!!
qui peut demander de faire le chèque au copropriétaire.
Citation :
7°) Encore plus incroyable : le syndic va l’accepter sans se soucier de l’avis du lésé !
vraiment vraiment pourris, ces gens-là
alors que le lésé il est tellemnt lésé qu'il en est encore tout triste.
Citation :
8°) Et le bouquet : l’assureur du syndicat va payer l’indemnisation en question à qui ? mais au syndic bien entendu !
ahurissant! parce qu'en plus, il paye!!! invraisemblable!
Citation :
Quant à la transmission de l’indemnité au copropriétaire lésé, c’est encore une autre question, car le syndic, s’il n’oublie pas, procédera par compensation comptable …ce qui constitue une nouvelle irrégularité .
pourris de chez pourris... on en reste sans voix.
alors que ce pauvre copropriétaire qui n'a pas voulu payer ses charges, il est encore plus malheureux. 
Citation :
Il semble bien que les assureurs ignorent totalement l’article 1165 du Code civil ( lequel , en principe, s’applique aussi aux assureurs ) : « les conventions ( y compris la convention CIDRE…) n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ( à savoir ici les assureurs) ; elles ne nuisent pas aux tiers ( y compris les bailleurs et les locataires) , et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ( ce qui n’est pas le cas ici ) . »
les assureurs savent parfaitement que les conventions ne sont pas opposables aux assurés. et elles sont rédigées et suivies pour qu'elles ne portent aucun préjudice aux lésés. et ce quoique vous en pensiez.
avant d'asséner vos vérités partiales, je vous suggère de suivre l'exemple de félix et d'air jordan: procurez-vous les conventions que vous critiquez si fort, et lisez-les.
et si vous les comprenez, vous aurez le loisir d'y voir que vos critiques sont sans fondement, pour peu que vous vous intéressiez un peu au sinistre qui vous concerne. et ce moins de 2 ans plus tard.
je vous suggère également de parfaire votre culture par la consultation du code des assurances, où est traité (et imposé) la manière de gérer un sinistre si plusieurs assureurs sont concernés par le même objet.
am |
Edité par - aie mac le 31 mars 2007 22:36:30 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 22:49:49
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wahou cela fait mal !
aie mac nous apporte un point de vue contraire et bien argumente !
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 00:22:02
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L’arrogance et l'impolitesse d'aie mac sont vraiment révélatrices ... et surtout sont la preuve que mes observations et mes critiques sont évidemment parfaitement fondées.
On est confondu de constater que M ou Mme aie mac , peut-être courtier d’assurances ou plus probablement syndic ( car la profession de courtier suppose en principe un minimum de connaissances en matière d’assurance et de droit…) se permet de donner des leçons de droit ( mais à quel titre ? et en quelle qualité ? ) sur un forum en ne craignant pas de montrer qu’il ou elle ignore que l’entente est une pratique anti-concurrentielle illicite ! Bravo !
Pourtant j’avais cité l’article 1165 du CC … Enfin , on se défoule comme on peut ; mais tout cela n’est pas sérieux.. Il n’y a aucune argumentation dans le discours d’aie mac ( et combien d'erreurs !) qui tente vainement et furieusement de défendre l’indéfendable ; mais pourquoi ? pense-t-il (ou elle) convaincre que ces procédés sont réguliers et honorables ?
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 14:37:25
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Citation :
L’arrogance et l'impolitesse d'aie mac sont vraiment révélatrices ...
de?
Citation :
et surtout sont la preuve que mes observations et mes critiques sont évidemment parfaitement fondées.
vous avez l'art des entrées en matière foireuses.
parce que la première partie de votre phrase traite de la forme de mon propos, et la seconde du fond. que l'une prouve, pour vous, l'autre, démontre plutôt le joyeux désordre de votre pensée.
Citation :
On est confondu
mais si vous le reconnaissez vous-même...
Citation :
que M ou Mme aie mac [...]se permet de donner des leçons de droit ( mais à quel titre ? et en quelle qualité ? )
je vous retourne la question: à quel titre en donnez-vous vous-même?
Citation :
en ne craignant pas de montrer qu’il ou elle ignore que l’entente est une pratique anti-concurrentielle illicite !
dommage que vous ne sachiez pas lire les définitions jusqu'au bout. vous sauriez alors qu'une entente est prohibée si... et sinon, cela n'a rien d'illicite.
pas de bol, rien dans les "si" ne concerne les conventions que vous vouez aux gémonies.
Citation :
Bravo !
comme vous dites...
Citation :
Pourtant j’avais cité l’article 1165 du CC …
et j'y ai répondu. mais vous rappelez-vous au moins de ce qu'il dit?
Citation :
Enfin , on se défoule comme on peut ; mais tout cela n’est pas sérieux..
c'est encore un aveu?
Citation :
Il n’y a aucune argumentation dans le discours d’aie mac
si "argumentation" correspond à votre prose, effectivement...
Citation :
( et combien d'erreurs !)
oui, combien? développez, si vous savez le faire
Citation :
qui tente vainement et furieusement de défendre l’indéfendable ;
d'une part je ne défend rien. que les conventions existent ou pas m'est parfaitement indifférent. elles sont, et je fais avec quand elles s'appliquent, et sans dans le cas contraire. mais à votre différence, j'en ai compris le fondement.
d'autre part, que vous qualifiiez d'indéfendable ce qui n'est que contraire à votre opinion éclaire assez bien la qualité de votre propos.
Citation :
mais pourquoi ? pense-t-il (ou elle) convaincre que ces procédés sont réguliers et honorables ?
convaincre une buse est hors de mes compétences, et de mes envies.
am |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 16:12:28
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J'ai lu avec beaucoup d'intérêt l'intervention de Jany.
J'ai été consternée par la "réponse" du spécialiste Aïe Mac. Mais j'accepte d'encourir ses foudres. Nul ne peut contester que le domaine de la multirisques habitation en copropriété est celui de la confusion. Je résume pour les "nuls" comme moi, qui, membres du CS, essaient douloureusement de comprendre.
1 En copropriété la multirisques habitation concerne les parties communes, mais aussi les parties privatives "immeubles" (parquets, peintures...) et c'est l'agent d'assurances ou le courtier qui gère les sinistres. Jusque là, c'est à peu près clair:Je n'ai pas les moyens de suivre et de comprendre les éventuelles ententes entre assureurs.
2 Après, il y a le syndic: c'est lui qui a souscrit la multirisques habitation (couvrant, je le rappelle, toutes les parties communes et certaines parties privatives). Il ne gère aucun sinistre, puisqu'il n'est pas courtier.
Mais en tant que mandataire du syndicat, chargé de gérer les parties communes,(et elles seules), c'est lui qui doit faire les déclarations et les réparations pour les sinistres qui concernent les parties communes, mais les parties communes seulement.
Il en résulte qu' un syndic outrepasse sa mission de gestionnaire des parties communes s'il s'occupe de sinistres qui concernent des parties privatives "immeubles" (et qui sont donc pourtant concernées par l'assurance de la copropriété).
Il outrepasse sa mission encore plus si dans ce dernier cas il se fait (comme mon syndic S...) verser des honoraires par le syndicat!
D'autant que dans ce dernier cas, il n'a rien à faire: il ne déclare pas le sinistre (c'est au locataire, ou copropriétaire de le faire à sa propre assurance); il ne procède pas aux réparations (c'est aux occupants et aux bailleurs de s'en préoccuper). Sa seule tâche est de servir de "boîte aux lettres" (l'expression vient d'un courtier), c'est à dire de transmettre le courrier de l'assurance de l'occupant au courtier de la copropriété. En tant que membre du CS, j'ai demandé à consulter le dossier sinistres. Pour l'année 2005, ce dossier était vide: il y avait eu quatre sinistres, tous privatifs, donc gérés par le courtier; ce qui n'a pas empêché mon syndic à moi de prélever 4 fois 140 euros!
3 Autre source de confusion: les différents statuts des assurés.
Il y a les occupants, locataires ou propriétaires, qui ont une assurance personnelle qu'ils paient de leurs deniers, qui ont un courtier ou un agent d'assurances comme interlocuteur et conseiller, qui font eux-mêmes la déclaration de sinistre. Pour ceux-là l'assurance de la copropriété intervient en second. C'est leur propre assureur qui, normalement, doit décider ou non de solliciter l'assurance de la copropriété. Il est vrai que, par commodité ou par ignorance, certains, au lieu de se contenter d'informer le syndic, sollicitent indûment son intervention alors que les parties communes ne sont pas concernées. Ils croient, et on ne les détrompe pas, que tout ce qui se passe dans l'immeuble relève du syndic, de l"assurance du syndic".
Ce sont les copropriétaires bailleurs (j'en suis un) qui, involontairement, contribuent grandement à la confusion. En effet, pour eux l'assurance payée personnellement la PNO est seconde par rapport à celle de la copropriété: elle n'est pas obligatoire, elle intervient pour combler les vides éventuels de l'assurance de la copro. (Les gestionnaires, la plupart du temps, ne veulent pas faire intervenir l'assurance PNO des bailleurs parce que cela rallonge et complique les choses.)
En fait l'assurance de la copropriété est avant tout celle du propriétaire non occupant: c'est ce qu'indique le contrat que nous avons avec Covea Risks. Le bailleur, ou plutôt le gestionnaire qu'il a mandaté, déclare tous les sinistres qui concernent ses parties privatives immeubles à l'assurance de la copropriété via le syndic (qui ici encore n'est qu'un relais).
Il faut bien reconnaître que cette situation déresponsabilise les bailleurs encore plus que les autres: ils ne paient l'assurance de leur bien que dans les charges générales; ils ne connaissent pas le courtier; les défauts d'entretien ne sont pas sanctionnés par un refus de prise en charge; leur gérant, qui exerce souvent aussi la fonction de syndic ailleurs, communique avec le syndic de la copro, qui exerce souvent aussi la fonction de gérant ailleurs.Ils se comprennent.
Et le copropriétaire lambda qui confond -et on le comprend- parties communes et parties privatives, parties meubles et immeubles, gérant et syndic, courtier et syndic, assureur et courtier, syndic et syndicat,...risque de croire que tout cet embrouillamini fonctionne à son détriment.
Voilà! Ceux qui savent riront de lire des sottises ou des évidences. J'espère que certains me corrigeront et m'apporteront d'autres informations.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 16:28:55
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Jusqu'ici on pouvait croire que
"tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer."
Eh bien grâce à aie mac on aura corrigé puisqu'il faut comprendre:
"tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui qui subit le dommage à le réparer" ...
Merci bien aie mac , pour cette précieuse correction d'une des principales dispositions du CC, dont rêvent tant d'assureurs !
Chapeau bas Monsieur ou Madame le professeur de droit ( des assurances ? ) du "café du post" . Tous les participants à cette discussion auront remarqué votre indépendance, votre modération et surtout votre exquise courtoisie... |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 18:02:21
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L’intervention très pertinente de Manech montre bien que la question est digne d’intérêt.
Il faut donc approfondir :
Le fait que la police du syndicat pend en charge certains sinistres pourtant privatifs et imputables à un responsable connu vient de ce que trop de locataires ne sont pas assurés malgré l’obligation qu’ils ont de l’être ( art.7 g de la loi du 6 juillet 1989).
Dès lors que doit faire l’assureur en cas de dommages DDE causés dans des parties privatives par un locataire non assuré et non solvable ? Eh bien , tout simplement les prendre en charge car il faut bien que l’assureur justifie de temps en temps la cotisation qu’il encaisse des copropriétés et s’il ne le faisait pas cela serait difficile à comprendre par les bailleurs lésés , lorsqu’ils n’ont aucune responsabilité dans les sinistres causés par les locataires. Du coup ces bons assureurs ont généralisé et se sont entendus ( par la signature de conventions entre eux, mais toutefois nullement opposables aux tiers et ne devant pas nuire aux tiers cf. 1165 CC) , en s’échangeant une certaines catégorie de sinistres en quelque sorte…
Sur le grand nombre et par l’effet de la mutualisation ils estiment que cela ne change pas grand-chose , pour eux oui, peut-être, mais pour les lésés c’est différent et pour les copropriétés aussi, puisque leurs assurances doivent supporter à tort des sinistres dont des tiers , pourtant assurés pour certains, sont responsables . Il en résulte un taux de sinistralité anormalement et artificiellement élevé pour ces copropriétés et des augmentations de primes importantes, mais plus juteuses que les primes des assurances individuelles MRH et faciles à faire passer par les assureurs avec l’appui des intermédiaires qui y trouvent largement leur compte.
Il se trouve que le désintérêt général des copropriétaires pour ces questions permet la pratique de ces procédés ou acrobaties abusives, trop subtils, pensent probablement les assureurs avec les syndic et les courtiers pour être détectés par les bons gogos d’assurés .
Par-dessus le marché , cette situation engendre un nouveau marché pour les assureurs: celui des assurances PNO des bailleurs rançonnés, sans parler de l’économie réalisée par l’abandon fréquente des sinistres des bailleurs lésés, n’ayant pas souscrit l’assurance PNO, car l’assureur du locataire responsable refusera la prise en charge du sinistre ( en ne craignant pas d’opposer au lésé la convention CIDRE ou CID COP…) et l’assureur du syndicat opposera la résistance habituelle ou les délais que l’on sait.
Ce qui est critiquable de la part des assureurs du syndicat, c’est qu’ils renoncent à exercer leur recours contre le responsable ou son assureur lorsqu’il est identifié. Cela revient exactement à faire supporter les conséquences d’un fait dommageable par un tiers n’ayant aucune responsabilité dans le dommage ( d’où la violation délibérée de l’article 1382 du CC).
Cela est assez clair à mon avis pour être compris par quiconque connaissant le principe universel du droit codifié sous l’article 1382 du code civil : "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer." et connaissant l’article 1165 du même code : « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point aux tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121. »
Or la convention CIDRE nuit aux tiers que sont les syndicats de copropriétés, puisqu’elle revient à augmenter artificiellement la sinistralité de leur assurance ( ajout de sinistres qui sont causés par des responsables identifiés et assurés mais non poursuivis) et permettent à l’assureur d’augmenter les cotisations en conséquence ou de résilier le contrat.
Une telle convention passée entre professionnels et nuisant à des tiers est donc une convention illicite et caractérisant l’entente anti-concurrentielle.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 19:20:47
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jany2718 - admettons que vous ayez raison sur toute le ligne et pour toutes les copropriétés. Il manque, pour moi et pour d'autres, un point très important que vous devriez nous donner:
-quelle est votre solution pour remettre de l'ordre dans ce "sac à puces"?????
solution légale et (facilement) applicable, bien entendu |
Edité par - felix1930 le 01 avr. 2007 19:21:59 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 19:51:14
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Citation :
Initialement entré par manech
Il outrepasse sa mission encore plus si dans ce dernier cas il se fait (comme mon syndic S...) verser des honoraires par le syndicat!
D'autant que dans ce dernier cas, il n'a rien à faire: il ne déclare pas le sinistre (c'est au locataire, ou copropriétaire de le faire à sa propre assurance); il ne procède pas aux réparations (c'est aux occupants et aux bailleurs de s'en préoccuper). Sa seule tâche est de servir de "boîte aux lettres" (l'expression vient d'un courtier), c'est à dire de transmettre le courrier de l'assurance de l'occupant au courtier de la copropriété. En tant que membre du CS, j'ai demandé consulter le dossier sinistres. Pour l'année 2005, ce dossier était vide: il y avait eu quatre sinistres, tous privatifs, donc gérés par le courtier; ce qui n'a pas empêché mon syndic à moi de prélever 4 fois 140 euros!
Bonsoir manech,
Je partage votre position selon laquelle un syndic ne doit pas facturer le traitement des dossiers sinistres car cela rentre , à mon avis dans sa mission de base.
Par contre,il est un peu exagéré de dire que le syndic "n'a rien à faire".
2 exemples vite trouvés :
En cas de dommages immobilier en parties privatives, j'assiste systématiquement aux expertises car je sais que l'expert fera tout pour sous évaluer les dommages.
Ma présence a pour effet de mettre la pression !
En cas de vandalisme, le syndic déclare le sinistre, porte plainte ce qui est une condition pour être indemnise par la multirisque.Ceci peut prendre du temps.
Mes copropriétaires me demandent souvent de faire intervenir mes societes pour les réparations ou faire chiffrer le cout des remises en état.
Tout ceci demande du temps evidemment ! |
Edité par - air jordan le 01 avr. 2007 22:05:17 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 21:52:15
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Citation :
J'ai lu avec beaucoup d'intérêt l'intervention de Jany.
J'ai été consternée par la "réponse" du spécialiste Aïe Mac. Mais j'accepte d'encourir ses foudres.
aucun risque avec la teneur de vos propos; vous décrivez vos incompréhensions aussi précisemment que possible, sans (trop) jeter l'opprobe sur tel ou tel, et en n'oubliant pas de balayer devant votre porte. c'est honnête et respectable.
et cela n'a strictement rien à voir, en qualité de discours, avec la charge de jany2718, qui s'est contenté jusqu'à présent d'énoncer des faits partiels, et partiaux, d'en extrapoler une généralité et de hurler à l'escroquerie.
en omettant soigneusement de situer le contexte.
en mélangeant indistinctement tous les intervenants.
vous pensez sérieusement que cela méritait une autre réponse?
he bien désolé de vous décevoir, mais je n'ai pas envie de perdre mon temps à essayer d'éclairer la lanterne de quelqu'un qui est pétri de ses certitudes.
mais vous pouvez tout à fait ouvrir un autre fil.
Citation :
-quelle est votre solution pour remettre de l'ordre dans ce "sac à puces"?????
solution légale et (facilement) applicable, bien entendu
il suffit simplement de préciser sur vos CP que votre syndicat récuse expressément les conventions énumérées.
c'est la solution qu'avait retenue un bailleur social lyonnais (il n'a pas eu à faire voter en AG).
il sera alors appliqué strictement le droit commun.
et les locataires pourront aussi faire payer leurs bailleurs et le syndicat pour les dommages qui leurs sont causés...
mais si vous êtes gagnants au bout du compte, pourquoi pas? |
Edité par - aie mac le 01 avr. 2007 21:54:49 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 22:13:27
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Citation :
Or la convention CIDRE nuit aux tiers que sont les syndicats de copropriétés, puisqu’elle revient à augmenter artificiellement la sinistralité de leur assurance ( ajout de sinistres qui sont causés par des responsables identifiés et assurés mais non poursuivis) et permettent à l’assureur d’augmenter les cotisations en conséquence ou de résilier le contrat.
Une telle convention passée entre professionnels et nuisant à des tiers est donc une convention illicite et caractérisant l’entente anti-concurrentielle.
remarquable démonstration. vous devriez assigner, puisque vous êtes si sûr de vos conclusions. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 22:41:59
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Citation :
Enregistré - 01 Apr 2007 : 19:51:14...Bonsoir manech,
Je partage votre position selon laquelle un syndic ne doit pas facturer le traitement des dossiers sinistres car cela rentre , à mon avis dans sa mission de base.
Par contre,il est un peu exagéré de dire que le syndic "n'a rien à faire".
2 exemples vite trouvés :
En cas de dommages immobilier en parties privatives, j'assiste systématiquement aux expertises car je sais que l'expert fera tout pour sous évaluer les dommages.
Ma présence a pour effet de mettre la pression !
En cas de vandalisme, le syndic déclare le sinistre, porte plainte ce qui est une condition pour être indemnise par la multirisque.Ceci peut prendre du temps.
Mes copropriétaires me demandent souvent de faire intervenir mes societes pour les réparations ou faire chiffrer le cout des remises en état. Tout ceci demande du temps evidemment !
Je veux bien comprendre et admettre les frais que vous exposez.
Mais je suis :
1 - surpris de l'utilisation dans vos propos de l'utilisation du "possessif" MES de façon si répétitive.
2 - encore plus surpris de vous voir écrire que vous faites intervenir VOS sociétés pour effecter les réparations dans VOS copropriétés.
Vous aurais-je mal lu, ou alors avez-vous utilisé "innocemment" le terme MES en évoquant des prestataires de service de la copropriété.
A moins que vous n'ayez scrupuleusement respecté la réglementation en la matière qui consiste en l'application de l'article 39 du décret de 1967Citation :
Article 39
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 26 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 22:55:24
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Alors là je ne sais pas quoi dire......
"Mes" copropriétaires sont mes clients quelboulot !
En AG, lors des visites, il m'arrive de dire "notre copropriete" car meme si vous pensez tres exactement le contraire à propos de moi , mon seul but est la defense de mes clients coproprietaires et je m'identifie souvent à eux, je fais comme si cela était mon immeuble, mon patrimoine, mon jardin, mon DDE......
Concernant mes entreprises, je veux parler des entreprises qui travaillent avec mon cabinet et non des entreprises que je possède ou dirige indirectement.
Je ne possede ne dirige aucune autre entreprise que mon cabinet.
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Edité par - air jordan le 01 avr. 2007 23:00:22 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 23:07:57
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Citation :
En AG, lors des visites, il m'arrive de dire "notre copropriete" car meme si vous pensez tres exactement le contraire à propos de moi, mon seul but est la defense de mes clients coproprietaires et je m'identifie souvent à eux, je fais comme si cela était mon immeuble, mon patrimoine, mon jardin, mon DDE......
Concernant mes entreprises, je veux parler des entreprises qui travaillent avec mon cabinet et non des entreprises que je possède ou dirige indirectement.
De vous, comme de tout autre participant au forum, je ne pense rien ou pas grand chose et ce, ni en mal, ni en bien. Je ne vous connais pas, ne vous cotoye pas et ne peut donc me permettre de porter un jugement de valeur à votre encontre.
Mais cela va mieux en le disant.
Donc, dans la mesure ou ces entreprises sont mises en concurrence périodiquement comme tout bon syndic sait le faire et dont je suis certain vous procéder périodiquement de façon non biaisée... alors, tant mieux, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.
Je ne m'étais jamais permis de considérer les syndics qui gèrent mes biens comme MES syndics, mais en fait, vous avez parfaitement raison.
Ils sont un peu "miens" après tout. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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