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brasil
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 Posté - 01 févr. 2006 : 21:48:00
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Est il possible de licencier un concierge pour des raisons économiques moyennenant par exemple 6 mois de salaires brut ?
les couts du concierges représentent 30% des charges générales.
merci
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brasil
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gédehem
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Posté - 06 févr. 2006 : 15:23:43
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Pour des raisons 'économiques' non, un syndicat de copropriétaires n'éttant pas assimilable à une entreprise.
Un syndicat ne peut faire faillite. Il n'a pas (normalement) de raisonde craindre un défaut de rentrée de fonds. Il n'y a donc pas de "motifs économiques" qui pourraient justifier un licenciement pour ces raisons.
Par contre, peuvent être avancées des "raisons d'économie" (pour faire des économies), ce qui n'est pas la même chose. le remplacement du service 'conciergerie' par un sercvice équivalent mais moins cher peut être admis pour supprimer ce service 'conciergerie'.
Car c'est ici qu'il y a difficulté : dans la mesure où le 'service conciergerie' est précisé au RDC, il faut que l'AG décide de supprimer ce service et son remplacement par une entreprise extérieure avant que le syndic ne puisse licencier pour des "raisons d'économie". Et la suppréssion de ce "service" précisé au RDC est indispensable à la destination d'origine de l'immeuble .... d'où la suppression de ce service à l'unanimité.
Certes, il est admis que la suppression d'un tel 'sevice' mentionnéau RDC puisse être valablement décidée à la double maj.art.26 (2/3)..eu égard au standing de l'immeuble. Si vous n'êtes pas dans un immeuble de 'standing', c'est cette maj de l'art.26 qui s'applique...
Mais en cas de recours aux Prud'hommes, (votre employé va sans doute vous y trainer), vous devrez justifuer l'économie réalisée compte tenu de la situation financière des copropriétaires (+ de retraité, chomage, difficultés de tous ordres,..) que de l'économie réalisée sur ce poste (devis/factures d'entreprise de nettoyage) .... sans être sur d'être suivi.
Si le tribunal ne retient pas vos arguments vous (le syndicat) pouvez être lourdement condamné pour "licenciement abusif sans cause réelle ou sérieuse."....= 1 an de salaire brut ..!!!
Si le service est prévu au RDC, l'AG doit préalablemnt décider la suppression de ce 'service'. A noter que le licenciement des employés du syndicat n'entre pas dans la compétence de l'AG mais du syndic seul (C'est là une anomalie, dans la mesure où les employés du syndicat ne sont pas employés/préposés du syndic. Mais nous ne sommes pas à une anomalie près dans la loi de 65 !!)
Si ce 'service' n'est pas prévu au RDC, le syndic peut licencier sans avis de l'AG, voire contre l'avis du CS.
Dans l'un ou l'autre cas, le licenciement doit suivre la procédure prévue. Engage sa responsabilité personnelle le syndic qui commet une erreur ou faute dans la procédure de licenciement, qu'il est le seul à pouvoir engager, erreur ou faute de procédure qui entrainerait condamnation du syndicat.
Le CS doit être très présent dans une telle affaire. |
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mathi
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rroger3538
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Posté - 07 févr. 2006 : 12:16:30
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bonjour,
il y a quelques temps nous avons procédé au licenciement de notre gardien " pour des raisons d'économies " sans problème dès l'instant que nous avons pu justifier une économie substentielle.
quand je dis nous " en fait c'est le syndic " officiellement.
l'exposé de gedehem est tres pertinent en la matiere.
roux |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 14:35:03
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ce qui me choque c'est le "par exemple 6 mois de salaire brut " Il n'y a pas de "par exemple" dans le mode de calcul des indemnités de licenciment mais une règle stricte en fonction de l'anciéneté de l'emplyé et de son age . Et aussi s'il est logé ou non .
Voir la convention colective pour le mode de calcul .
le montant de ces indemnités sont en prendre en compte pour le calcul prévitionnel de l'amortissement des économies .
mikis |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:27:00
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| Peut-être, avant d'envisager le licenciement du concierge, pourriez-vous regarder de près les charges pesant sur son salaire. J'ai VU le décompte des charges d'une copropriété, où une rubrique "charges concierge" était d'1/3 supérieure au salaire dudit concierge, logement compris! En fait, en plus des charges sociales classiques, cette rubrique comportait (mais sans l'afficher...) des "frais de gestion" considérables du syndic... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:46:14
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La remarque de Thoveyrat est pertinente car il ne faut pas faire une fixation sur le seul salaire versé au concierge (le net à payer) mais plutot analyser le coût total du poste 'concierge' au regard des services rendus (ou attendus) et de son contrat de travail.
C'est un peu comme ces copropriétaires qui se basent sur les honoraires 'gestion courante' avancés par le syndic pour faire leur choix ..sans voir que les honoraires réellement payés en fin d'exercice seront parfois du double, uniquement pour de la 'gestion courante'. ( taches 'gestion courante' indument imputées en 'gestion particulière')
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brasil
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Posté - 07 févr. 2006 : 16:27:06
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notre concierge beneficie d'un logement moyennant seulement 120 eurosavec garage.
Nous lui payons la TA et toutes les charges inhérent à cet appart (l'eau etc...
Dans son contrat figure des unités de valeur qui ne le concerne pas du tout.par exemple "entretien chaufferie" alors qu'il n'y a pas de chaufferie.ensuite entretien jardin alors que nous avons une entreprise pour cela et j'en passe.
Il faudrait a mon avis revoir ce contrat en lui proposant un avenant ou alors le congédier pour des raisons d'économies.
Est il normal que les charges relatifs aux concierges représentent presque 35%.sans compter que ce logement lui est loué 120 euros au lieu de 8OO euros, prix du marché. |
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thoveyrat
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Posté - 07 févr. 2006 : 16:38:19
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Une bonne partie du loyer du logement est payée par la copropriété car il s'agit d'un logement de service (zut, j'ai oublié le nouveau nom).
en revanche, s'il y a des UV qu'il perçoit sans les réaliser, peut-être faudrait-il "toiletter son contrat" (par exemple, supprimer l'entretien de la chaufferie et augmenter l'entretien du jardin, en résiliant le contrat avec l'entreprise...), sans oublier que votre concierge est un être humain et que son salaire est peut-être bien bas (en tous cas, le minimum l'est, lui). On aurait tous envie d'avoir un gros salaire et que nos prestataires de services s'en tiennent au SMIC, mais est-ce une bonne solution?
Quant à la TA... peut-être s'agit-il de la taxe d'habitation? Il est normal qu'elle soit prise en charge par la copropriété. |
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gédehem
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Posté - 07 févr. 2006 : 16:47:07
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Il ne lui est pas 'loué', il n'y a pas de bail, la loge étant sans doute 'partie commune' et non un lot privatif propriété du syndicat.
Vous ne pouvez faire référence à un loyer pour un logement de même type dans le secteur s'agissant d'un logement de fonction. Il n'est pas sur le 'marché' de la location.
S'agissant d'un 'logement de fonction' prévu par la CCN pour les employés de catégorie B (concierge), il y a 'avantage en nature'.
Il y a alors une retenue sur le salaire qui est forfaitaire prévue par la CCN (3€ ??? le m² limité à 60 m²). Idem pour les 'charges locatives', que l'employé doit prendre en charge si existe un moyen de comptage individualisé (EDF, gaz, chauffage) ainsi que le précise la CCN. Si pas de compteur individuel pour ce logement, voir les forfaits prévus CCN.
Notez que la CCN prévoit "un logement de fonction", pas un garage !
Ici il faut bien comprendre que tout centime d'€ ou équivalent versé à un employé est un 'accessoire au salaire' soumis à cotisations sociales.
Si je vous verse 1000 € de salaire et qu'en plus je mets à votre disposition un logement de fonction (mettons valeur 400 €) revient en fait à vous verser 1.400 € de salaire ...
C'est pourquoi les avantages en natures sont :
- soit ajoutés au salaire brut soumis à cotisation, 'accessoirs au salaire'
- soit retranchés du salaire net au titre des "avantages en nature", non soumis à cotisation.
Attention aux contrôles URSSAF pour les avantages en nature non déclarés que vous (le syndicat) réglez pour le compte de votre employé.
Votre CS compte les étoiles ou attend les beaux jours ??? 
Juste un ajout pour Mikis : certes, il n'ya que les indemnités conventionnelles qui soient prévues, ancienneté etc ....
mais rien n'empeche de négocier le licenciement, par une indemnité 'transactionnelle' à proposer au futur ex-employé. Certes, ce n'est pas très beau puisque c'est une façon "d'acheter" le licenciement ... mais c'est mieux que de ne rieb avoir ...
Un dernier point : une deamnde formulée auprès d'autres cabinets de syndic doit être faite, les lettres de refus présentées au Prud'hommes étant du meilleur effet pour montrer les tentavives de reclassement ....
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Edité par - gédehem le 07 févr. 2006 17:03:53 |
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rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:50:19
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pour mikis
explication sur le "par exemple 6 mois de salaires brut "
ici un peu de droit du travail; L-122-14-4 et 122-14-5 du code travail
devant les prud'hommes, lorsqu'un licenciement est qualifié sans cause réelle et sérieuse, dans une entreprise de moins de 11 salariés ou si le salarié a moins de 2 ans d'ancienneté, il lui est alloué une indemnité en fonction du préjudice subit!!! souvent de 6 mois a 1 an de salaire ( au bon vouloir du C.P ).
ca n'a rien a voir avec l'indemnité de licenciement qui elle, correspond a des critères bien définis; mais la encore voir dans la convention collective, en principe moins de 2 ans d'ancienneté = pas d'indemnité de licenciement.
roux |
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brasil
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Posté - 07 févr. 2006 : 17:14:23
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il sagit d'un lot privatif car nous en avons fait l'acquisition il y 1an et à crédit.Trés mauvaise affaire d'ailleurs mais bon.Effectivement le loyer est évalué en fonction d'un coef, 3euros je crois multiplié par la surface en m2.soit 60x3=180.
ces differents inconvenients vont peut etre nous obliger à nous en séparer pour des raisons d'economies.
quant a thoveyrat la taxe d'habitation me semble pas obligatoire de la payer..
on paye on paye on arrete pas de payer |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 18:11:06
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le poste de concierge me semblait plus ancien . Effectivement un "arangement" semble plus profitable qu'un licenciment surtout que cette personne semble bénéficier d'un contrat mal prévu à l'origine.
mikis |
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brasil
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229 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 19:36:24
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| l'acquisition de l'appartemnt ca fait 1an (avant c'etait un proprio qui nous l'a vendu) mais le concierge qui vit ds cet appart ca fait 9 ans que nous l'avons. |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 23:16:34
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Tout d'abord je vous conseillerais d'acheter la Convention Collective des Concierges et Gardiens d'Immeubles (CCN n° 3144 en librairie :10,25 €).
Taxe d'habitation à la charge du Syndicat dans les départements suivants :
Alpes Maritimes, Loire Atlantique, Rhône (prise en charge à 60%), Var.
Salaire au 1er janvier 2006 : http://www.unarc.asso.fr/site/gardien/1205/salaire.htm
Avantages en nature à déduire du salaire net :
- Loyer = 3€ m² pour une surface n'exédant pas 60m², soit 180€
- Électricité : 55 kWh (base contrat petites fournitures) ;
- Gaz : équivalent de 92 kWh d'électricité ;
- Chauffage : équivalent de 120 kWh d'électricité ;
- Eau chaude : équivalent de 98 kWh d'électricité.
L'Eau froide ne constitue pas avantage en nature. Si elle est mentionnée à la charge du concierge dans le contrat. C''est à lui de payer ses propres consommations personnelles.
SALAIRES SUIVANT CCN :
SALAIRE MENSUEL :
Salaire de base (UV x coef. hierarchique)
Salaire complémentaire (non hiérarchisé)
si avantages acquis l'indemnité différentielle (si salaire supérieur à CCN - art. 22b CCN) est ajoutée au salaire complémentaire ci-dessus mais ne fait pas partie du calcul de la prime d'ancienneté. Elle n'est qu'ajoutée...
Prime d'ancienneté calculée sur le salaire
de base et non le total Sb + Sc comme vu très souvent.
TOTAL = Salaire conventionnel (art. 22 CCN)
Ensuite :
*Astreinte de nuit si justifiée
*Prime poubelles sélectives = 0,76 €/lot avec un minimum de 15,24€ et un maximum de 121,96€
*Tâches exceptionnelles ou qualifiées s'il y a lieu
*autres primes s'il y a lieu, etc (?).............
TOTAL = SALAIRE BRUT (art. 22-3 CCN)
moins charges salariales = SALAIRE NET
AVANTAGES EN NATURE (art. 23 CCN):
Logement
Electricité
Gaz
Chauffage
Eau froide (voir sur contrat)
Eau chaude
SALAIRE NET - SALAIRE EN NATURE = SALAIRE A PAYER.
La taxe d'habitation est à payer par l'occupant du logement de fonction excepté dans les départements que j'ai cités.
Exemple : votre concierge a 9 ans d'ancienneté... Sa prime ancienneté = salaire de base x 9% |
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brasil
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Posté - 10 févr. 2006 : 20:06:38
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merci pour votre réponse.
Apparemment, nous payons l'edf, l'eau froide, la tom au concierge.
sans payer les cotisations sociales.nous avons( conseil syndical) demandé au syndic de déduire de son salaire ces frais.Est ce bien?
D'autres part,si il y avait eu un redressement, quel serait le responsable? Les copropriétaites et son conseil syndical ou le syndic qui rédige les bulletins de payes?
merci bcp
Demande de confirmation:
Je précise que nous lui louons l'appartement dans règle de la CCN(3euros le m2).
Dans les charges du propriétaires (nous), il y a la charge locative comme l'eau froide. doit il les payer?Y a til d'autres charges locative?
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 21:22:56
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brasil
Vous avez tous les renseignements pour ce qui concerne la règlementation en matière d'employés d'immeubles. Achetez la CCN.
Votre syndic est chargé de gérer votre copro en respectant la règlementation en matière de copropriét. Votre CS est chargé de contrôler la gestion du syndic. Regardez également le contrat du syndic et vous verrez que c'est lui qui embauche (suite à décision AG), rédige les contrats et bulletins de salaires...
Il faut "remonter" (vérifier contrat et bulletins de salaires) et vérifier si les salaires payés correspondent bien aux tâches mentionnées dans le contrat et si elles ne sont pas "surgonflées" au détriment du Syndicat.
Vous ne "louez" pas le logement de fonction : il fait partie des avantages en nature à déduire du salaire net.
Pour l'eau froide, voir son contrat : s'il y a écrit que le concierge prend aura à sa charge toutes les fournitures.
Faites en sorte que le CS et syndic étudie tout ça de près car ça fait partie de la comptabilité du Syndicat !!! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 22:41:37
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Puisqu'il faut bien parler à tout bout de champ des règles juridiques, je me permets de vous rappeler quand même la protection des droits acquis, seraient-ils excessifs.
Quand le syndicat a pris l'habitude depuis plusieurs années de payer par exemple la taxe d'habitation, il ne peut plus revenir en arrière. Mais il peut toujours la faire immatriculer au nom du salarié, ce qui permet, le cas échéant, de bénéficier de certazins allègements attachés à sa personne. Dans ce cas, le syndicat ne paie pas, mais " rembourse " la taxe d'habitation.
Dans certaines CC départementales , c'est la règle uniformément applicable (sauf dénonciation et modification de la CC).
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brasil
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229 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 23:29:51
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merci bcp
Une question "comme ça"
Peut on eventuellement se retourner contre le syndic qui nous a fait payer pendant x années la TA, EDF, eau froide alors que c'était aprés vérif. à la charge du concierge?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 00:25:01
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Il est en principe possible d'engager la responsabilité du syndic commettant une faute dans l'établissement de la paye d'un concierge.
Mais pour dîtes vous même que la pratique est ancienne. Comme je suppose que le conseil syndical vérifie soigneusement les comptes avant chaque assemblée, cette pratique s'est poursuivie avec la bénédiction des conseils successifs.
Il faut ajouter que certaines de ces pratiques sont courantes dans les petits ou moyens syndicats dont les copropriétaires, s'estimant satisfaits des prestations de la salariée, arrondissent ainsi des salaires modestes malgré le coût finalement important de ce service.
Il arrive que des nouveaux copropriétaires, - c'est peut-être votre cas -, soient surpris par des " largesses " qui sont venues au fil des ans, aux lieu et place de primes ou augmentations du salaire conventionnel.
Il faut également faire le point de ce qui peut ou non entrer dans le calcul d'une indemnité de départ à la retraite.
L'expérience montre aussi que parfois les copropriétaires repèrent bien les éléments sur lesquels on pourrait rogner sans repérer, souvent parce qu'ils ne connaissent pas les méandres de ce régime complexe, ce qui cloche au contraire dans le décompte du salaire.
Il est difficile de formuler des avis généraux car chaque immeuble et chaque contrat forment un dossier particulier. C'est, de plus, la qualité des prestations, qui doit être appréciée. Et il faudrait connaître le montant anuuel des étrennes, dans beaucoup d'immeubles, pour se faire une idée du statut précis de la salairée dans l'esprit des copropriétaires.
Dans ce cas, ce sont les " anciens " qui peuvent fournir des indications, quand ils veulent bien " parler "
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