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mathi
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JPM
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 Posté - 03 févr. 2006 : 23:50:18
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Merci à Mathi pour ce lien sur le site de l'INC dont les indications relatives au contrat de syndic sont conformes aux observations que j'ai faites à plusieurs reprises : intérêt de se référer aux anciennes normes des arrêtés préfectoraux du temps de la taxation.
Mais l'INC n'a pas été jusqu'au bout de sa réflexion : elle a reproduit la partie de l'arrêté de 1975 sur la gestion courante mais a omis la partie relative aux prestations exceptionnelles ! Par ailleurs les arrêtés préfectoraux énonçaient clairement les critères de distinction entre prestations de gestion courante et prestations exceptionnelles.
Je me propose donc de remettre sur mon site la synthèse de ces arrêtés.
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mathi
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Posté - 04 févr. 2006 : 00:25:46
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JPM
Si vous voulez savoir plus sur la gestion courante vous regardez les dictionnaires des éditions législatives tout y est, aussi sur le site de l'ARC, pas mal d'information.
La vérité un contrat se négocie et se rédige, mais il s’impose pas d’office!!
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Pierre MARIE
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Pierre MARIE
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Posté - 04 févr. 2006 : 01:19:56
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Les arrêtés préfectoraux d'antan dont fait état JPM ci dessus n'ont aucune valeur, même de cadrage, pour ce qui est du temps présent puisque le régime d'encadrement des prix et prestations des syndics est aboli depuis les lois et ordonnances de libération des prix des biens et services (dernière étape de généralisation de cette libération des prix : ordonnance n°86-1243 du 1 décembre 1986 transposée par codification dans le Code de Commerce par ordonnance n°2000-912 du 18 Septembre 2000).
En ce sens, ce qui est dit dans le message de JPM ci dessus est une ineptie, et son projet de reporter cette ineptie sur un site qu’il conduit conduirait à entacher d’une ineptie de plus le site en question, qui en comporte déjà nombre d’autres.
Pierre |
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mathi
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Posté - 04 févr. 2006 : 01:24:22
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Pierre MARIE
Citation :
Posté - 04 Feb 2006 : 00:55:59
L'information d'actualisation de fiches INC a fait l'objet d'un autre sujet, avec mention de l'origine de cette information, ouvert ce jour antérieurement : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35161 .
Cherchez encore sur UI vous allez surement trouvez!!!
Ah oui !!! j'oubliais qu'avec vous c'est le premier qui met un sujet en ligne qu'est le meilleur ?
Alors vous venez pour la seconde couche ?
Allez revoir votre clou ; il doit s'ennuyer de vous !
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34922
ainsi tout le monde verra votre sérieux et à qui ils ont a faire !
sans oublier votre BD !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34215
où vous insistez sur le fait qu'il faut bien joindre les liens originaux et vous l'avez fait sans aucune honte !!!
Arrêtez de nuire aux sujets abordés et aux contributeurs avec une vanité injustifiée ! |
Edité par - mathi le 04 févr. 2006 01:28:36 |
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JPM
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Posté - 04 févr. 2006 : 10:32:23
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Je ne réponds jamais aux messages de Pierre Marie, sauf quend le contenu peut tromper les autres UInautes, ce qui est ici le cas
Il écrit : Citation :
Les arrêtés préfectoraux d'antan dont fait état JPM ci dessus n'ont aucune valeur, même de cadrage, pour ce qui est du temps présent puisque le régime d'encadrement des prix et prestations des syndics est aboli depuis les lois et ordonnances de libération des prix des biens et services (dernière étape de généralisation de cette libération des prix : ordonnance n°86-1243 du 1 décembre 1986 transposée par codification dans le Code de Commerce par ordonnance n°2000-912 du 18 Septembre 2000).
En ce sens, ce qui est dit dans le message de JPM ci dessus est une ineptie, et son projet de reporter cette ineptie sur un site qu’il conduit conduirait à entacher d’une ineptie de plus le site en question, qui en comporte déjà nombre d’autres.
Il n'a été écrit ni par l'INC, ni par moi, que les arrêtés préfectoraux anciens ont une valeur juridique aujourd'hui !
Mais il y a souvent du bon à prendre dans des législations, coutumes ou pratiques anciennes, voire antiques. Par exemple : la demande d'inscription à l'ordre du jour (article D 10 nouveau) d'une assemblée remonte à 2500 ans environ, mais à l'époque sa réglementation assurait son strict respect et nul n'aurait pu prétendre imposer une restriction à son exercice comme certains syndics professionnels tentent de le faire maintenant.
J'ai donc rappelé qu'à l'époque de la taxation il n'y avait pas de contrat de syndic (la loi de 1965, aujourd'hui, ne connait toujours pas ce contrat). Il y avait un décompte des honoraires à établir en fonction de données impératives fixées par l'Administration préfectorale. Il n'était pas interdit d'y adjoindre des indications relatives aux modalités de gestion susceptibles de justifier le décompte établi. Ce mécanisme n'est pas incompatible avec la liberté des prix. On peut alors parler d'un barème détaillé des honoraires affranchi de toute tazation.
J'ai aussi fait remarquer qu'à la même époque existait déjà une stricte distinction entre les honoraires de gestion courante et les honoraires exceptionnels. C'est à tort qu'on a présenté cette distinction comme une innovation majeure de l'accord de modération du 24 septembre 1980 repris ensuite par un accord de régulation puis un engagement de lutte contre l'inflation.
Dans son étude citée par Mathi avec le lien, l'INC conseille de reprendre comme modèle la liste des opérations de gestion courante figurant dans l'arrêté parisien de 1975. Je ne peux qu'approuver ce conseil qui va dans le sens de mes observations. Je vais même plus loin que l'INC car l'arrêté de 1975 n'est sans doute pas le meilleur de tous les arrêtés successifs de cette époque. On peut les reprendre tous pour faire son choix.
Les critiques de Pierre Marie sont donc sans objet, rien n'interdisant de bâtir un contrat de syndic ou un barème d'honoraires en reprenant des éléments puisés dans ces textes.
Quant aux autres appréciations de l'intéressé, elles sortent du cadre de la discussion vive mais courtoise qui, à mes yeux, doit demeurer la règle sur le site UI.
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Pierre MARIE
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Posté - 04 févr. 2006 : 11:38:06
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Une nouvelle fois JPM fait, avec le précédent message, oeuvre de tordre la réalité pour étayer sa cause, déclinée de sujet en sujet, de défense des syndics et de leurs pratiques les moins recommandables.
Ici, il commence par son affirmation que la loi de 1965 ne connaîtrait pas l'existence même du contrat de syndic (sic), pour pouvoir continuer dans le bricolage des anciennes réglementations. Ceci est tout simplement faux, car l'article 18 de cette loi, article qui traite de ce dont le syndic est juridiquement chargé dans les syndicats de copropriété - et qui s'est substantiellement étendu depuis les réglementations dont JPM voudrait faire toujours référence... : là est un des biais introduits par lui !... - , renvoie explicitement, dès son premier alinéa, au décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, lequel décret contient, notamment en son article 11, l'existence tout à fait formelle du 'contrat de syndic'.
Lorsque l'on lit les faussetés de JPM, on ne peut que se demander si, à la volonté d'introduire des biais pro-syndics, ne s'ajoute pas un fond très basique d'ignorance des bases du droit et d’abord du raisonnement juridique, et constater que oui. JPM commet – et nous en avons ici une nouvelle illustration ici – les erreurs classiques des néophytes qui se montent tout seuls en savants à la lecture de matières qui les dépassent et qu’ils tournicotent en circuit auto-fermé.
Quant à l'assertion - nouvelle manifestation de pédanterie - qu'un mécanisme de type article 10 nouveau du décret de 1967 aurait existé sous des cieux antiques pour des assemblées, JPM devrait fournir (on l'a déjà interpellé sans succès à ce sujet des anciens droits qu'il traîne en poncif et comme une petite ritournelle contente d'elle même et auto-entretenue, probablement sur la base de lectures mal comprises et de mauvais textes) une référence par exemple d'ouvrage universitaire qui permettrait d’aller dans le sens qu’il jacte et pérore...
Pour le reste, le ballet des éléments erronées et faussetés continue son train.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
ou http://fguigui.free.fr/Usa_f1_03.pdf
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 04 févr. 2006 11:43:10 |
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JPM
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13591 réponses |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 14:35:48
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La fausseté qu'il n'existerait pas de contrat de syndic défini au plan juridique est, en ligne avec ce qui précède, propagée sur cet 'Actu 75', qui constitue donc une erreur et un biais de plus sur ce site jpm-copro.com, sachant que, comme dit ci dessus - et il n'est pas inutile de le répéter -, cette fausseté et ce biais permettent le néfaste soutien à tous les bidonnages possibles pro-syndics et à leurs mauvaises pratiques auxquels s'emploie JPM sur les forums avec une grande constance.
Pierre |
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KARM
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307 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 15:49:30
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Décidement, je ne vois qu'une piste pour tenter d'expliquer cette sorte de hargne sans cesse réitérée à reprendre certains interlocuteurs et contributeurs :
Pierre Marie, dans votre vie antérieure, un méchant syndic vous a-t-il fait du mal? dans cette même vie antérieure quelqu'un vous a t-il piqué des idées, un texte (*), malenconteusement??...
respirez un grand coup, la vie est belle non ?
(*)sur un autre "sujet du forum" , toute contente de trouver les références des décisions sur la TVA à 5.5% , boum- boïeng patatra, je retombe sur une chamaillerie à propos de copyright......
et alors, question : à la télé quand "ils" en ont parlé, j'ai pas vu d'affichage de copyright... ciel! que fait le grand-legislateur-en-chef (de gare)…
(…bon d'accord, elle n'est pas très amusante elle-là...)
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 16:10:13
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Ne vous inquiétez pas, Karm, et remettez simplement et calmement les choses en place. Il n'y a en effet pas de hargne. Simplement quand, sur des forums de discussion, des choses fausses sont dites, il n'est que normal qu'elles soient reprises par tel ou tel, avec les justifications idoines. De même lorsque des sources ne sont pas données, ou quand des textes apportés sont en réalité d'autrui et non de la plume pilleuse d'un contributeur comme cela a été le cas sur quelques sujets ces derniers temps.
Pierre
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Edité par - Pierre MARIE le 04 févr. 2006 16:13:24 |
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David41
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372 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 16:21:46
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Karm, je vous serais reconnaissant de vous rendre sur le livre d'Or ou je viens de poster un message sur "Marie - Pierre"..
Donnez nous votre avis..
Merci |
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KARM
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307 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 16:26:15
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Oh moi.. je suis caaaalme! vraiment, rassurez vous aussi...
en ce moment même :musique superbe sur "Accent -4" (radio "libre" de musique classique de Strasbourg... un peu de pub pour eux ---chut il ne faudra pas le dire)...
Mozart.....
bien sur... (il n'y a pas de p'tit dessin pour "air béat.." dommage)
Ne prennez donc pas tout au premier degré... vos propos n'en seront que plus efficaces, il me semble, et on ira directement au sujet.
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 16:29:24
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oups! il y a du monde dans le train, en ce samedi frisquet!!!
Mon message précédent était en réponse à celui de Pierre Marie..…
of course
Karm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 18:59:57
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Il est encore nécessaire de faire le point sur le contrat de mandat du syndic, étant précisé qu'il n'est pas question dans ce qui suit de son opportunité mais seulement de son axistence.
Initialement la loi de 1965 ne parlait pas du mandat du syndic. Il en est résulté une controverse savante sur la nature juridique de safonction. On a admis majoritairement que le syndic était
> un mandataire
> puis un mandataire social
> puis enfin un mandataire social institutionnel, puisqu'il s'agit d'une organe obligatoire d'une institution collective (cf Giverdon).
Il n'était pas fait mention dans la loi du " contrat de mandat " du syndic et cette situation reste identique à ce jour.
De 1804 (art. 664 du Code civil) jusqu'à 1980 on n'a pas connu de contrat de syndic.
Le contrat de syndic (sans référence au mandat) apparait sous sa forme actuelle comme annexé à l'accord de régulation du 16 janvier 1982. Cet accord ne pouvait entraîner modification de la loi d'ordre public du 10 juillet 1965. Le contrat de syndic est alors considéré par les juristes comme un monstre juridique mais il est utilisé par les syndics parce qu'il facilite la mise en oeuvre de la libération des honoraires résultant d'un précédent accord du 24 septembre 1980.
A ce moment, le contrat de syndic est donc une pratique courante, fondée sur une convention relevant du droit de la consommation, mais également de la politique économique, que l'on peut assimiler peu ou prou à une convention collective du travail non étendue, mutatis mutandis.
La notion de mandat apparaît dans la loi de 1965 (article 18) avec la loi du 31 décembre 1985 (obligation trisannuelle de consulter l'AG au sujet du compte séparé). On la retrouve présentement aussi dans l'article 29-1 modifié par la loi du 1 août 2003.
A cette date le contrat de mandat du syndic n'existe ni dans la loi ni dans le décret du 17 mars 1967.
Par contre un second contrat est apparu : le contrat d'économies de charges prévu par l'engagement de lutte contre l'inflation publié au BOCC du 9 mars 1985. Ce contrat qui précise les diligences ilmposées au syndic pour la recherche d'économies, prévoit aussi des honoraires spécifiques à ce titre. Le mécanisme est à ma connaissance toujours en vigueur.
Le contrat de syndic apparait dans le statut, et pour la première fois, dans le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967, et principalement dans l'article 29 de celui-ci : " Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet... ". Il résulte du dernier alinéa que la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'AG à la majorité de l'article 25 ... ".
L'article 29 a une portée générale et s'applique à tous les syndics, y compris aux copropriétaires bénévoles et aux syndics coopératifs.
Je passe sur les problèmes juridiques posés par ce texte pour ne retenir que la conclusion qu'il faut tirer des constatations ci dessus, exclusives de toute interprétation :
> Jusqu'à l'année 2004, le contrat de syndic était inconnu du statut de la copropriété, bien que pratiqué par les syndics qui y ont trouvé en vingt ans un excellent outil de majoration des honoraires exceptionnels.
> A ce jour, la prudence juridique commande de recommander à tous les syndics d'établir un projet de contrat et de le faire approuver par l'assemblée générale.
> Pour les juristes un peu pinailleurs, ils ne peuvent que constater que le contrat de mandat du syndic reste dépourvu de tout support législatif. Le décret du 17 mars 1967, comme celui du 27 mai 2004, ne sont que des textes pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965. Comment un décret d'application peut-il traiter d'une convention importante qui ne figure pas dans la loi qu'il a pour objet d'appliquer ? C'est la question qui est posée
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mathi
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JPM
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Posté - 06 févr. 2006 : 00:48:57
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Je suis certain qu'il a été fait état d'une réunion du CNC tenue en 2005.
Je ne suis pas sur le message était de vous.
Je n'ai pas trouvé trace d'une réunion sur la copropriété en 2005.
J'avais été voir Consonet et j'ai gardé l'étude sur le contrat de syndic.
Mais c'est surtout votre dernier lien qui retenu mon attention comme vous avez pu le constater, et j'ai été rechercher un topo que j'avais établi il y a 6 ou 7 ans.
Il n'est pas mauvais, de toute manière, de revenir de temps à autre sur les pratiques anciennes.
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Pierre MARIE
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mathi
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JPM
Pilier de forums
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Posté - 06 févr. 2006 : 11:43:29
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C'est tout bon Mathi !
J'avais bien vu ce rapport mais l'UInaute s'est plantée car il a trait aux actions de groupe envisagées en France (Class action des américains). On y parle bien de syndicat, mais pas de copropriété
A cet égard l'action de CLSV contre Foncia était en quelque sorte une action de groupe, bien que ne présentant pas les caractéristiques juridiques classiques en ce domaine.
Mais on parlait dans ce sujet des honoraires exceptionnels et individuels du syndic, et il n'en est pas question bien sur dans ce rapport. Du moins n'ai-je trouvé ni syndic ni copropriété avec la fonction de recherche.
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