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 Sujet  |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
 Posté - 06 févr. 2006 : 02:37:58
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Objet : vérification légale de solvabilité requise pour un locataire entrant
La chronologie des faits :
1/Je paie via le mandataire gestionnaire de mon bien une assurance pour les risques de loyers impayés.
2/ Lors de la mise en place d’un nouveau locataire, ce mandataire a pris en compte, pour le calcul de la solvabilité requise, un montant figurant sur une attestation de l’employeur (sans qu’on sache d’ailleurs si ce montant est brut ou net) et sans s’assurer - postérieurement - de la véracité de cet écrit (c’est à dire qu’il n’a pas demandé au locataire les bulletins de paie correspondants des 3 mois qui ont suivi).
Je dis – postérieurement - car l’attestation mentionne un salaire qui « sera perçu », compte tenu des horaires effectués, à compter du………….(j – 5 à compter de la date de l’attestation).
Le locataire avait (antérieurement à cette attestation) produit (qui sont au dossier) des bulletins de paie « à temps partiel » avec un revenu bien insuffisant pour les critères des assurances « loyers impayés ».
3/ En tant que bailleur, (j’ai pris connaissance récemment de cette situation en demandant les éléments du dossier locataire au mandataire) j’ai demandé au mandataire de réclamer au locataire les bulletins de paie correspondants.
Le mandataire m’a répondu « qu’il allait le faire » (il y a de ça 1 mois et toujours rien en vue…)mais que le locataire n’est pas obligé de les produire…ce que je sais être exact après la conclusion du bail.
3/ après avoir mené une « petite enquête visuelle et téléphonique anonyme» des horaires effectués par ce locataire (il travaille dans un magasin), il apparaît que celui-ci n’a pas l’air du tout d’avoir « rempilé » pour un temps complet…
Je le soupçonne d’avoir demandé à son employeur d’établir une fausse attestation aux fins d’obtenir le logement…
Que faire en tant que bailleur ?
1 / écrire à l’employeur pour obtenir les bulletins ou écrire au locataire (voire les deux) pour le sommer de régulariser sa situation par la production de bulletins concordant avec l’attestation qui lui a permis d’obtenir cet appartement ?
Puis-je dans ce cas me prévaloir légalement d’une vérification visant à écarter mes soupçons (a) ?
2/comment régler son compte à ce mandataire qui a failli à sa mission ?
(a) : il me semble qu’il s’agit là de faux et/ou usage de faux, et je voudrais ne pas faire d’impair dans mes démarches de façon à pouvoir obtenir, de manière légale et tangible, des preuves de cet état de fait.
Que me conseillez-vous ?
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Edité par - pimpon le 07 févr. 2006 10:43:26 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 07:31:16
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Pas de compétences mais des réponses tout de même.
Question 1 = NON (puis-je écrire, téléphoner, ou voir votre employeur sans votre accord ? La vie privée de votre locataire ne vous regarde pas)
Question 2 = POURQUOI ? (vous avez un mandataire qui a l'obligation de vous trouver un locataire sous certaines conditions, en cas de problème ultérieur vous pourrez vous retournez contre lui s'il a failli dans sa mission, mais pour le moment, ou sont vos preuves ?)
Question 3 - que me conseillez-vous = vous avez pris un mandataire pour ne pas vous occuper de la location de votre bien. Vu la confiance que vous lui accordez, dénoncez le mandat dès que possible et gérez vous-même la location "en direct".
Vous dormirez mieux.
Question subsidiaire = le loyer est-il payé en temps et en heure ? C'est le principal, non ...
Mais tout ce qui précède n'a aucune valeur, attendez les contributions d'universinautes "compétents en droit". Citation :
3/ après avoir mené une « petite enquête visuelle et téléphonique anonyme»
Et détective en plus...
Christophe |
Edité par - quelboulot le 06 févr. 2006 07:32:25 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 11:17:34
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à la lecture de vos conseils partiaux (êtes vous aussi le mandataire de qqn... ?) et de votre sollicitude à vouloir me voir dormir mieux  on dirait bien que vous etes vexé que je me sois levé (ou pas couché ?) avant vous malgré votre post matinal - mon appel à contributeurs « compétents » vous a-t-il fâché…me tromp’je ? 
trève d’humour : il est vrai que je ne dors pas beaucoup en ce moment avec tout ce que je découvre sur la gestion de ce mandataire avec qui, comme vous l’avez compris bien que j’ai omis de le préciser (pardon pardon ! )je souhaite rompre le mandat.
Avez-vous des textes pour étayer vos dires ?
1 / « la vie privée de votre locataire ne vous regarde pas »
= ah bon ?  meme quand il a produit un faux qui me porte préjudice ?
2/ « pourquoi je souhaite demander des comptes à mon mandataire ? » 
= parce qu’il m’en doit (code civil article je ne sais + combien : « le mandataire doit rendre compte….) et aussi (code ......art je ne sais + combien non plus mais l’idée générale est : « celui qui par sa faute cause un préjudice……. »)
au passage : je me suis sans doute mal exprimé en écrivant « régler son compte », ce qui (je vous l’accorde) a pu induire la réactivité de votre réponse…
Où sont mes preuves ? = c’est justement ce que je cherche à obtenir…en sollicitant les conseils (souvent) avisés et compétents des contributeurs de ce forum…
3/ « Et détective en plus… »
= moi j’aime bien l’imperméable…je vais meme demander à ma femme de m’acheter une casquette, et aussi me mettre à fumer le cigare ou la pipe, pourquoi pas ? 
Subsid. = NON (en plus) le loyer n‘est PAS payé en temps et en heure…
Ai-je gagné d’autres contribu-tions (teurs) et conseils ?  |
Edité par - pimpon le 06 févr. 2006 11:19:08 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:45:54
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Constatant le manque d’intérêt pour mon sujet je fais mon « mea culpa » , et viens donc d’en changer le titre pour solliciter donc d’autres conseils « avisés », même s’ils ne sont pas éminemment « compétents en droit »…
cela remonte donc mon post
(je précise également que je souhaite mettre fin au mandat)
Merci à tous et bonne journée
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Edité par - pimpon le 07 févr. 2006 11:06:03 |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 14:57:54
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"Que me conseillez-vous ?"
si vous êtes payés rien , si vous ne l'êtes pas mettez en jeu la garantie de votre mandataire
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:18:28
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| Je rejoins l'avis de Baghirati : vous estimez que vous avez subi un préjudice, c'est partiellement vrai dans la mesure où vous êtes inquiète, mais en pratique aucun tribunal n'admettrait cela comme un préjudice, donc tant que le loyer est payé, vous ne pouvez rien faire, si ce n'est préparer un dossier bien étayé (avec des moyens de preuve légaux) pour pouvoir le ressortir très vite en cas d'impayé. A ce moment-là, vous pourrez dénoncer le mandat (pour faute du mandataire) et "gérer la crise" en direct ou avec l'aide d'un mandataire fiable, tout en attaquant l'agence fautive (elle a obligatoirement une assurance responsabilité professionnelle). |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:54:16
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Je confirme l'avis de Quelboulot: vous n'avez pas le droit de téléphoner à l'employeur de votre locataire ( atteinte à la vie privée: article 9 du code civil, 226-1 du code pénal...) Le locataire n'a pas obligation de vous transmettre ses nouveaux bulletins de salaire donc vous pouvez essayer la lettre recommandée mais il n'est pas obligé de vous répondre. Si vous arrivez à prouver que l'attestation produite est fausse, ce serait éventuellement un motif de non renouvellement à la fin du bail. S'il y a des impayés, à ce moment-là, il faudra faire jouer la clause résolutoire du bail.
Concernant la responsabilité du mandataire: sa responsabilité peut être engagée si vous prouvez qu'il a été négligent dans l'accomplissement de sa mission. Dans votre situation, pour prouver la négligence de l'agence, il faut pouvoir démontrer au juge que le document produit par le locataire était manifestement insuffisant pour permettre de déterminer la solvabilité du locataire et que l'agence n'a pas pris les précautions nécessaires pour vérifier ce document qui avait l'air faux par exemple. Selon moi, en cas d'impayés, si les documents produits sont insufisants pour que l'assurance prenne en compte votre dossier, le mandataire engage sa responsabilité et vous seriez en droit de lui demander des dommages et intérêts liés aux conséquence de ce refus de l'assurance de prendre en compte votre sinistre. Tant qu'il n'y a pas d'impayé, vous ne subissez pas de préjudice, vous ne pouvez pas demander de dommages et intérêts au mandataire avant d'avoir un problème d'impayé avec ce locataire. Par contre vous avez intérêt à mettre fin à votre mandat dès son échéance. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:42:52
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je vous remercie pour vos avis dont je prends acte et qui me désespèrent , c'est un peu facile non ?
alors un locataire peut produire toutes sortes de faux pour obtenir un bail  (attestations, fiches de paie, quittances, etc...)? si son proprio s'en rend compte il ne peut rien faire sinon qu'à prier le bon dieu d'être payé pendant toute la durée du bail - et ça peut durer longtemps ), que de nuits blanches à implorer là haut !!!!!!
de même pour le mandataire ?
c'est encore pire que "pas vu pas pris"...
(tiens je suggère qu'un inspiré fasse un article à l'intention des locataires sur le sujet, cela réduirait le nombre de ceux qui parlent de leurs difficultés grandissantes à trouver un logement faute de moyens compte tenu des critères des bailleurs  )
du genre : "VOUS POUVEZ FAIRE DES FAUX TANT QUE VOUS PAYEZ VOTRE LOYER, ON NE POURRA RIEN VOUS REPROCHER"
il me semblait pourtant que la production et l'usage de faux pour obtenir un avantage quelconque qui n'aurait pas été dû autrement était illégal ?
deux questions me taraudent encore :
1/ nous allons mettre fin au mandat très vite, en supposant - sans l'espérer bien sur car nous allons prier très fort et faire brûler des cierges!!!- des impayés dans l'avenir, pourrons-nous nous retourner à ce moment là contre le mandataire actuel (qui ne le sera plus au moment des faits) ?
2/ Il me reste à trouver comment je peux apporter la preuve que cette attestation est un faux pour pouvoir ne pas résilier le bail à l'échéance, mais comment faire ? puis-je (par exemple) demander les bulletins avant le renouvellement du bail ?
ou si qqn a d'autres idées...
ps : je redoute de devoir passer la durée du bail avec des insomnies
Que ceux qui lisent mes majuscules m'accordent quelques circonstances atténuantes, j'enrage ... |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 17:45:06
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| Je ne sais pas comment vous pourrez prouver qu'il s'agit d'un faux, puisqu'il semblerait plutôt que c'est un document de complaisance et non un faux... L'entreprise pourra toujours vous répondre qu'elle avait l'intention d'embaucher votre locataire pour un temps plein, et qu'elle a changé d'avis entre le jour où elle a rédigé l'attestation et son entrée en fonctions... Celle qui est fautive, de n'avoir pas exigé de bulletin de salaire, c'est l'agence. |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 18:13:05
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ps : je redoute de devoir passer la durée du bail avec des insomnies) - plus que deux ans et quelques !!!
Pourquoi deux ans et quelques? Si votre locataire ne part pas de lui même cela peut durer plus longtemps... N'oubliez pas que le bail est reconduit tacitement et que les seuls cas de repise sont le congé pour vente et le congé pour reprise. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 19:10:45
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Merci à tous les 3 de vos réponses
Questionappart : je réduis mon préavis de nuits blanches sur les écrits de Sand12 « Si vous arrivez à prouver que l'attestation produite est fausse, ce serait éventuellement un motif de non renouvellement à la fin du bail. »
Thoveyrat :
Un document de complaisance ? bon je veux bien mais où est la différence avec un faux ?
Votre objection est juste, mais les employeurs sont tenus à certain formalisme : délai de prévenance en cas de modification des horaires, avenant ou nouveau contrat de travail si modification de temps de travail, déclaration à l'urssaf des changements de contrats, etc….
Et de plus l’attestation a été établi au cours du même mois que celui qui doit donner lieu à salaire plus élevé :
Donc en principe l’entrée en fonction était censée être déjà effective (de qq jours)!!!
Difficile de venir dire après « finalement cela ne s’est pas fait »…………alors que le mois était déjà entamé...
Le mandataire a vraiment fait preuve de négligence !
Quant au préjudice subi : aucune assurance ne veut m’assurer contre les risques d’impayés de loyer sans la solvabilité nécessaire (je pensais avoir trouvé la perle rare il y a qq mois mais finalement le dossier a été refusé…). cela constitue bien un préjudice de la part de l’agence car cette négligence nous "oblige" a conserver le mandataire pour bénéficier de la garantie actuelle dont il n’est meme pas sûr qu’elle fonctionne en cas de sinistre…et remonte donc le cout de l'assurance à 6 fois son prix !!!(sans compter les nb autres erreurs commises...mais ce sont d'autres sujets !)
Sand12 : pouvez-vous préciser sur quels motifs je pourrais m'appuyer pour ne pas renouveler le bail à échéance : je n'en connais pas d'autres que ceux énoncés par questionappart
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 19:12:56
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| Mais non! Si votre locataire paie ses loyers, pourquoi vous en faire? Il vaut mieux essayer d'établir de bonnes relations avec lui! Peut-être ses parents l'aident-ils, ou peut-être a-t-il un compagnon/ une compagne qui l'aide à payer le loyer sans vouloir être locataire... Et s'il ne paie pas ses loyers, ou s'il les paie systématiquement en retard, vous pourrez en plus vous retourner contre l'agence, qui est tout de même plus solvable (surtout avec l'assurance professionnelle) qu'un locataire, quelqu'il soit! |
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gratiane
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 20:22:52
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et pourquoi vouloir ne pas renouveller son bail ds 2ans et demi ,car ds 2 ans si il est encore la c'est qu'il paye son loyer,et si il ne le paye pas vous aurait la preuve et la certitude que l'agence s'est reellement trompée!
cool cool |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 20:42:55
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je ne suis pas sûr, malgré la bonne volonté de tous à essayer de me rassurer, qu'une info IMPORTANTE ait bien été lue :
je souhaite rompre le contrat du mandataire  !
pas pour cette raison mais pour bien nombre d'autres très sérieuses (dont certaines exposées dans d'autres sujets ui - mais pas toutes... car cela remplirait malheureusement le forum !!!)
merci en tout cas à tous de vous intéresser à ce post…
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 22:24:42
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| Le fait que vous rompiez votre contrat avec le mandataire, ne vous empêchera pas de vous retourner contre lui s'il s'avère qu'il a commis une faute alors qu'il était mandataire; de même, même s'il n'a plus alors d'assurance professionnelle, ce sera celle qu'il avait au moment de la faute qui devra vous indemniser (d'accord, c'est long mais au moins les sous sont là). Bon courage en tous cas, et merci pour toutes vos contributions! |
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 05:46:10
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Ce sujet vient de me rappeler une anecdote qui aurait pu se transformer en catastrophe.
Je savais depuis longtemps qu'il est enfantin de créer des fausses fiches de paie, avec des logiciels de compta. Et nous, simples particuliers nous ne pouvons pas vérifier l'enregistrement de la société (enfin il me semble). Et encore, il est tout à fait possible de créer des faux, sous le couvert d'entreprises enregistrées mais fictives. Il y a eu un reportage dans "Capital" (M6) il y a quelques semaines, très instructif.
Bref, lors de visite, j'avais eu de forts soupçons sur un bulletin de paie. Mais le refus du candidat découlait d'un mauvais feeling, et d'autres candidats locataires m'inspirant bien davantage confiance.
Bref, je me souvenais de ces soupçons, et suite à la lecture de ce topic, j'ai eu envie de relire ce dossier de candidature.
Sur la fiche de paie, se trouve le numéro de sécu de l'employé. Je sais qu'il était né en 86, or le numéro de sécu est 1 44 58 ....
Donc déjà, pipotage sur l'année de naissance, mais là où c'est amusant, c'est que 58 est censé être le mois de naissance (de 1 à 12)... Sans commentaire.
Enfin voilà, mais soupçons étaient fondés, retrospectivement, je confirme mes principes : "1- se baser sur le feeling", "2- ne pas se précipiter"
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Pour revenir au sujet, si vous avez des infos concernant l'attaque du mandataire pour manquement à ses obligations, ça m'interesse vraiment |
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 05:49:04
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| Tant que j'y suis. Une autre entourloupe qu'on a tenté de me faire : l'acte de caution solidaire rempli et signé par la candidate locataire elle-même (en gros la personne se portant garant n'était pas au courant), et bien entendu "je vous ferai passer les ressources du garant plus tard"... Ben voyons |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 10:54:10
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En revanche on peut craindre, en se basant sur le "feeling", de passer à côté de bons locataires, voire d'être accusé de discrimination, parce qu'on a perçu une nette réserve de la part de candidats, que l'on interprète comme "quelque chose à cacher" alors que c'est tout simplement la crainte d'être encore une fois (du moins le pensent-ils) victime de discrimination, de la part de personnes soit d'une autre couleur ou origine, soit homosexuelles, etc.
Pas facile! |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 11:16:02
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Les locataires:
Il faut, il y a qu'à,...En clair c'est une loterie.
Pour mettre de son côté le plus de probabilités positives, il est nécessaire de se mettre à la place du locataire.
Est-ce que je prendrai cet appartement à ce prix ?
Combien de temps ?
Le rapport locatif est-il correct ou alors pour ce prix ne vaut-il pas mieux emprunter et accéder à la propriété ?
Il serait donc préférable d'aborder le côté humain du lieu (local et localisation) de résidence que le coût du terme de loyer.
Et surtout surtout de s'aligner au prix du marché, juste en dessous.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 14:24:29
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| Parfaitement d'accord, Bouzigues! |
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gratiane
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 15:47:41
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| tout a fait aussi d'accord avec bouzigues!(cette fois) |
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