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 Sujet  |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 12 févr. 2006 : 21:36:58
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Bonjour,
on a visité une maison par une agence et c'était trop cher. Entre temps, le mandat de vente (3 mois) de l'agence s'est achevé la semaine dernière et on découvre que le proprio met toujours en vente sa maison, en direct.. là c'est moins cher, car pas de frais d'agence (c'était 10% !), et on peut acheter, mais des amis nous ont dit qu'il fallait attendre un délai "raisonnable" après la fin du mandat de vente. Il n'y a pas de durée stipulée dans le mandat, la case "interdit de vendre directement pendant X mois après la fin du mandat" est laissée vide, pas une négligence de l'agence.
La jurisprudence, parait-il, donnerait raison aux agences qui poursuivent des acheteurs / vendeurs qui font affaire juste après la fin du mandat de vente.
Savez-vous quel est ce "délai raisonnable " pour pouvoir acheter librement ? 1 mois , 2 mois ??????
Merci
aglae
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 22:46:27
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Si la case a été négligemment laissée vide, propablement pour brouiller les pistes, allez-y franco. Il n'y a pas de délai. Les effets juridiques du mandat sont éteints. Voire carrément nuls.
Article 7 Loi 70-9 (Loi Hoguet)
Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
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Edité par - LeNabot le 12 févr. 2006 23:10:27 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:43:19
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| Tout de même, aviez-vous signé un bon de visite? |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 00:36:17
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Pour répondre à votre question Thoveyrat nous n'avions pas signé de bon de visite.
Merci de votre réponse Le nabot. Mais tout de même, le mandat vient de toucher à sa fin, si on contracte maintenant directement avec le propriétaire, l'agence peut imaginer qu'on a manigancé dans son dos et attendu la fin du mandat pour traiter en direct, n'a-t-elle pas le droit d'être un peu mécontente, (d'autant que c'étaient des personnes peu sympathiques..) ?
Même si d'après la loi Hoguet on est dans notre droit, je me demande si dans les faits, dans la jurisprudence, certaines agences ne poursuivent pas des ex-clients potentiels s'ils font affaire juste après le mandat. Auquel cas, c'est des complications, du temps perdu, et l'impossibilité d'occuper notre nouvelle maison pendant X mois ! Je me demande s'il ne vaut pas mieux attendre quelques semaines avant d'acheter cette fameuse maison, mais combien de temps ?
aglae |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 16:02:26
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Excusez-moi je me permets d'insister avec ma question, car je dois agir vite ! y aurait-il des personnes sur ce sympathique forum qui pourraient réagir / témoigner ? La loi semble nous protéger dans notre cas de figure, mais que dit la jurisprudence ? Si en effet, l'AI peut nous poursuivre, combien de temps doit-on attendre pour pouvoir acheter en direct ?
Un Grand Merci !!!!!!!
aglae |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:05:55
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LeNabot a raison, si aucun délai n'est indiqué, il n'y a plus d'engagement. Mais contrairement à lui je pense que si la case n'a pas été remplie c'est plutôt par négligence.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:01:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
Mais contrairement à lui je pense que si la case n'a pas été remplie c'est plutôt par négligence.
Si la case n'a pas été remplie, c'est que l'AI n'en a probablement pas parlé. Et si la disposition contractuelle n'est pas limitée dans le temps, de toute manière la conséquence est sans appel : la nullité. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:17:55
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| Sans parler du fait quen l'absence de bon de visite, l'agence ne peut pas prouver grand chose... |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:13:01
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oui mais même si l'agence ne peut pas prouver, c'est un fait, on a visité la maison avec eux, ils le savent, on le sait, le proprio le sait, en cas de poursuite tout le monde le sait, et on irait pas mentir ! (la commission de l'AI était de 28000 euros, ils peuvent considérer que ça vaut le coup de nous poursuivre)
Sur l'imprimé type de mandat de vente qu'ils ont utilisé il est indiqué que la durée (d'extension du mandat) "ne peut être indéterminée", ca va dans le sens de vos réponses : l'extension du mandat n'est pas valide
Mais quelles sont les habitudes ? Les mandats de vente sont-ils habituellement prolongés de plusieurs mois ???
aglae |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 08:18:01
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Citation :
Initialement entré par aglae
Sur l'imprimé type de mandat de vente qu'ils ont utilisé il est indiqué que la durée (d'extension du mandat) "ne peut être indéterminée", ca va dans le sens de vos réponses : l'extension du mandat n'est pas valide
Alors pourquoi vous posez vous tant de questions. Si la durée n'est pas mentionnée, c'est nul et point barre.
Citation :
Mais quelles sont les habitudes ? Les mandats de vente sont-ils habituellement prolongés de plusieurs mois ???
Les interdictions de vente "en direct" lorsqu'on s'est connu par le biais d'un AI sont en général et en moyenne d' 1 an après le mandat. Encore faut-t-il le mettre très clairement (loi Hoguet).
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Edité par - LeNabot le 14 févr. 2006 08:20:15 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 20:55:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
Deux ans ça marche aussi. La preuve :
http://www.clauses-abusives.fr/juris/cag131100.pdf
jcm
Peut être. Mais il ne me semble pas que la contestation principale portait sur la durée de la clause.
Ceci dit pour le problème de fond, j'ai cru voir plusieurs arrêts de la Cour de Cass décidant le contraire : à savoir que le vendeur en cas de pluralité d'agents immobiliers pour un acheteur avait la liberté de choix. Je chercherai, j'espère que mes souvenirs ne me trahissent pas.
EDIT :
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 16 octobre 1984 Cassation
N° de pourvoi : 82-12823
Publié au bulletin
....
Attendu, cependant, que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et dela même si l'acquereur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Sauf revirement ultérieur qui m'aurait échappé..... |
Edité par - LeNabot le 14 févr. 2006 21:36:20 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 07:48:02
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Cette jurisprudence a été confirmée par la suite à plusieurs reprises.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 07:51:57
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Citation :
Initialement entré par jcm
Cette jurisprudence a été confirmée par la suite à plusieurs reprises.
jcm
Alors ce qui est surprenant, c'est la position de la cour d'appel de Grenoble. Ca me semble une anomalie. Savez vous s'il y a eu cassation ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 08:41:52
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Je suis bien placé pour savoir qu'il n'y a pas eu cassation, puisque c'est moi qui ai gagné ce procès. Je le mettais en avant pour la confirmation du délai de 2 ans. Ce point a été confirmé par d'autres jurisprudences depuis :
"Les droits du propriétaires ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire, de sorte qu'il n'y a aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, le risque de fraude très important justifiant cette restriction."
(Cour d'appel de Grenoble, 1ère chambre civile, arrêt du lundi 30 janvier 2006).
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 08:44:17
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je suis bien placé pour savoir qu'il n'y a pas eu cassation, puisque c'est moi qui ai gagné ce procès. Je le mettais en avant pour la confirmation du délai de 2 ans. Ce point a été confirmé par d'autres jurisprudences depuis :
"Les droits du propriétaires ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire, de sorte qu'il n'y a aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, le risque de fraude très important justifiant cette restriction."
(Cour d'appel de Grenoble, 1ère chambre civile, arrêt du lundi 30 janvier 2006).
jcm
Certes.... Je parlais du problème de la double commission car la décision de la cour d'appel de Grenoble est en contradiction avec la position de la cour de cassation. C'était le sens de ma remarque. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 11:05:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Certes.... Je parlais du problème de la double commission car la décision de la cour d'appel de Grenoble est en contradiction avec la position de la cour de cassation. C'était le sens de ma remarque.
Oui mais la cour de cassation n'exclut pas "une faute du mandant... qui aurait privé l'agence de sa commission" et c'est ce que les juges ont voulu sanctionner dans ce cas d'espèce.
jcm |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 21:34:16
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Merci de vos réponses, mais la prudence.. découle de la jusrisprudence ! Une agence qui a fait découvrir un bien à un particulier peut le poursuivre même si son mandat est mal fichu et/ou expiré.. ils peuvent poursuivre, et donc, ils peuvent gagner ou en tout cas nous empécher d'achèter pas en toute sérénité.
En revanche il semble que passer par une 2e agence (La première était vraiment fumeuse) pour conclure l'affaire - plutôt qu'entre particuliers - semble nous protéger, car je crois la jurisprudence donnerait raison à l'agence qui a su mener la transaction à son terme, et non à l'agence qui a fait visiter le bien en premier. Pouvez-vous confirmer ce principe ?
Voilà peut-être notre solution, trouver une autre agence pour conclure.
Merci encore
Aglae & Sidonie
aglae |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 21:50:21
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Si la case a été négligemment laissée vide, propablement pour brouiller les pistes, allez-y franco. Il n'y a pas de délai. Les effets juridiques du mandat sont éteints. Voire carrément nuls.
Article 7 Loi 70-9 (Loi Hoguet)
Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
Comme d'habitude vous racontez n'importe quoi !
La visite a eu lieu durant la période de validité du mandat.
La jurisprudence est constante sur ce point.
Par exemple, un arrêt de la cour de cassation a jugé que l'affaire conclue 19 mois après la visite, et avec une baisse significative de prix (de mémoire 40%), entre le vendeur et l'acheteur, ouvrait le droit au versement d'une indemnité égale aux honoraires stipulés au mandat de vente.
Cet arrêt est tellement connu de tous ceux qui sont réellement compétents qu'il n'est nul besoin d'en rappeler les références.
Par ailleurs, ce n'est pas parce que vous évrivez en gros et copier/coller un article de la loi Hoguet que vous êtes dispensé de comprendre ce que vous écrivez.
Je reste surpris qu'au sein d'un forum consacré à l'immobilier, on vous laisse dire, en toute impunité, de telles absurdités.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:03:57
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Comme d'habitude vous racontez n'importe quoi !
La visite a eu lieu durant la période de validité du mandat.
La jurisprudence est constante sur ce point.
Ah....... jmdb vient d'avoir un cauchemar.
Vous m'expliquerez en quoi un mandat nul (parce que non limité dans le temps) est valide.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:19:16
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Mais telle n'est pas la question......!
Vous confondez les conditions de validité d'un mandat, avec les effets d'un mandat valide, quand bien même celui-ci aurait expiré.
Apprenez à lire avant de répondre. Ou apprenez le droit. Faites des études et de mon point de vue, respectez les personnes qui viennent poser des questions et qui attendent des réponses exactes.
La réponse que vous faites à la question est fausse......
je ne comprends pas qu'UI, qui joue sa crédibilité avec des individus tels que vous, laisse et continue de vous laisser d'écrire n'importe quoi.
Il n'est pas normal que je sois le seul à m'exposer à tenter de répondre correctement à la suite de vos inepties.
Jean-Michel |
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