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carpe76
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30 réponses |
 Posté - 14 févr. 2006 : 22:27:53
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bonjour,
je suis actuellement en litige avec mon ex proprietaire (j'ai quitté le logement que j'occupais depuis de nombreuses annees, fin nov 2005) car il ne m'a pas rendu la totalité du depot de garantie (déduction abusive de travaux de remise en etat. Je l'ai notifié de me rembourser le reste du ce à quoi elle m'a exigé de payer un reliquat sur 5 ans en arriere à propos des TEOM, maintenance chaudiere et chauffe eau gaz. Je sais qu'elle est en droit de le faire mais pour etre valable les factures mentionnées ne doivent pas dépasser les 5 ans effectif: quelle est la date de calcul pour le point de départ ? est-ce la date précise à laquelle j'ai reçu l'AR (ie 11/02/06) càd que seules les factures datées après le 11/02/2001 sont recevables ? Parallelement, as-t-il le droit de m'exiger aussi le reliquat sur 5 ans concernant la revision annuelle du loyer (sachant qu'elle m'a appliqué une augmentation liée à cette revision une fois seulement - l'année derniere) ? merci d'avance pour votre réponse et aide car le montant réclamé est déjà onéreux (2000 euros) !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 22:56:58
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TEOM, loyers et charges : 5 ans en arrière à partir de la demande.
par contre, pas d'accord pour les entretiens de chaudière et chauffe-eau. cela doit se faire chaque année c'est vrai.
A décharge, le bailleur doit en demander le certificat chaque année et ne pas se réveiller comme la belle au bois dormant et vous demandez de payer .... payer quoi d'ailleurs ??? 5 fois le prix de la dernière prestation que vous allez payer au plombier ?
Si le locataire ne remplie pas ses obligations (dont entretiens) alors le bailleur doit entamer les procédures adéquates: rappels et éventuellement demande de résiliation de bail. mais il ne peut en aucun cas réclamer 5 ans de factures ... que vous auriez de toutes manières payer à quelqu'un d'autre.
bref, il pourrait vous demander de payer la facture du dernier entretien si vous ne pouvez pas prouver que vous l'avez fait, mais cela s'arrête là !
si vous n'êtes pas certain, prenez RV avec l'adil de votre coin.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 08:30:09
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| l'ADIL m'a confirmé que le propietaire etait en droit de me réclamer les factures entretien chaudiere + chauffe eau car apparemment cela fait partie des charge locatives. Pouvez-vous svp me confirmer oui/non par rapport à mes 2 questions (date point de départ pour la rétroaction dans le temps + révisions annuelles du loyer) ? car même si l'ADIL m'a dit que de mon côté je pouvais aussi déduire le droit de bail que j'ai continué à payer anormalement pendant plusieures années, je voudrais etre sur et certain qu'on ne peut pas en plus me demander encore un reliquat de révision loyer sur 4 (5 ans moins celle effectuée l'année derniere)... Avec les lois, on sait jamais ! |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 09:06:08
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POUR UN LOGEMENT LOUE VIDE
Pour les charges locatives, il faut présenter les justificatifs.
Comme vous a dit Joulia, l'entretien de la chaudière ne peut être récupérable QUE SI il a été réalisé et QU'ON PEUT vous présenter la facture.
Pour l'augmentation de loyer, vous n'aurez pas le choix: payer. Vérifier les calculs toutefois, et surtout que le bail contient une cluase prevoyant cette augmentation.
LE droit de bail n'est plus récupérable depuis 2000(ou 1998, je ne sais plus).
Pour la TEOM, c'est récupérable. Vous demandez à votre l'avis pour vérifier les montants. Vous ne payez pas les frais de "gestion/de confection", en fait les frais tout en bas de la page.
Il faut aussi que la TEOM soit clairement separée des autre impots (une ligne à part et non un calcul de % à partir d'un miste foncier/impots).
Pour la date, il me semble que c'est la date de première demande qui fixe le delai de 5 ans.
Si vous voulez vous amuser un peu, vous pouvez revenir 5 années en arrière pour les charges locatives. Je ne sais pas si vous avez payer une provision et quelles étaient les charges, mais il faut prouver toutes les charges par des factures et que ces charges soient bien récupérables (cf décret).
Si vous avez le temps, un petit controle sur 5 ans est en général très fructueux !!
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 09:13:01
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oui, elle m'a fourni les justificatifs/factures.
Merci pour toutes vos réponse.
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 09:22:13
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Pensez à nous informer de la suite / du résultat de vos actions.
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 10:56:56
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| et bien après appel à l'ADIL, on m'a dit que la date effective est celle du démarrage du proces au tribunal d'instance... donc, en gros, soit je paye maintenant les 5 ans d'arrierés (en prenant comme date de réf pour la validité des factures celle de ma reception de son courrier) en "esperant" qu'on me demandera pas en plus les 4 ans où il n'y a pas eu de revision annuelle de loyer... ou alors je laisse courrir en attendant le tribunal, histoire d'avoir peut-être moins à payer (car du temps ce sera écoulé...). C'est quand même franchement "dégeulasse" cette façon de pouvoir revenir impunement en arriere même si le contrat a été rompu depuis plus de 2 mois. C'est tout à l'avantage du bailleur (augmentations masquées, pression morale en utilisant cet argument pour pas rendre le depot de garantie, etc.. etc...). Je me demande alors: mais quels sont les droits du locataire à part payer ? ME vient une nouvelle question: le locataire a t-il aussi le droit de revenir en arriere 5 ans (ie pour demander le solde du dépot de garantie) ? en gros, si j'attends 4 ans, je pourrais réclamer ce solde sans le risque q'on puisse me demander ces arrièrés. |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 11:42:34
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| Oui, le locataire a le droit de revenir 5 ans en arrière, mais il doit agir rapidement lorsqu'il a connaissance du problème. Dans votre cas, le bailleur pourra prouver que vous aviez connaissance du problème parce que vous le lui avez écrit en recommandé AR... Alors que de leur côté, ils peuvent prétendre avoir oublié de vous facturer la TEOM... |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 13:52:33
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cé pas la TEOM mais le reliquat de la revision annuelle du loyer... de toute facon ca change rien sur le principe. dommage. Comme Quoi tout est toujours à l'avantage du bailleur.
De leur côté, ils peuvent pas prétendre avoir oublié de me facturer la revison annuelle puisque je l'ai eu pour l'annee derniere (2005)...
En tout cas, Merci pour toutes les reponses apportées.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 23:45:41
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Citation :
Comme Quoi tout est toujours à l'avantage du bailleur.
allons Carpe .... 
vous avez lu et signé un contrat qui prévoit une indexation annuelle. Ne vous mettez pas la tête dans le sable et ne jouez pas à l'étonné après coup.
je suis d'accord avec vous sur le fait qu'un bailleur correct devrait suivre ses contrats et appliquer les clauses régulièrement. au moins, ce serait clair et moins de pbls !
mais vous, de votre côté, en "bon père de famille", vous mettez de côté, tous les mois, chez l'écureuil ou ailleurs, le différentiel de l'indexation non demandée :
si le rappel arrive un jour, vous êtes paré (avec les intérêts en plus  ),
sinon au bout des 5 ans, vous vous offrez un bon gueuleton sur le dos du bailleur 
mais arrêtons de faire de la démagogie systématique SVP. |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 13:20:59
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oui, effectivement j'ai signé un contrat qui dit: "révisé le 1er juin de chaque année" (et pas 3 mois après avoir quitté les lieux) or ma propriétaire a fait cette révision qu'en juin 2005. On est alors en droit de se poser la question: pourquoi n'a t'elle pas appliqué le reliquat des 4 années precedentes à ce moement là? elle ne peut plus ignorer son droit, puisqu'elle l'a excercé une fois ! Question: est-ce défendable devant un tribunal ?
Sinon, par rapport à mon pb de contrat d'entretien chauffage et gaz, les décret 87 712 & 713 d'aout 1987 sont clairs -> le proprietaire n'a pas le droit d'obliger un contrat de maintenance/entretien mais seulement exiger une révision/visite annuelle. Ce qui est sensiblement different dans mon cas, car toutes les factures qu'elle m'a présentées correspondent à des contrats d'entretien annuel. Je suis donc en droit de contester... et donc de ne pas payer les sommes demandées (hormis les TEOM sur lesquelles il n'y a pas d'ambiguité, je dois les rembourser). |
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 13:44:12
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Malheureusement ce n'est pas parce qu'elle l'a fait en 2005, qu'elle ne peut pas le faire les années précédentes. C'est vrai que vous avez pu croire qu'elle y renoncait de ce fait mais à moins qu'elle vous ai écrit qu'elle y renonçait il n'y a rien à faire..
Par contre je pense qu'elle a le droit de vous faire payer l'entretien annuel sauf si vous prouvez que vous l'avez fait de votre coté.
Je pense que votre propriétaire est dans son droit. Il y a peu de chances que vous obteniez gain de cause. |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 13:46:37
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1) Sur le délai de réclamation, je ne pense pas que vous ayez de grandes chances de l'emporter.
2) Sur les factures d'entretien annuel, que comportaient les contrats en termes de prestations? Uniquement des prestations locatives (visite annuelle, remplacement de joints, etc) ou aussi des prestations non locatives? Vous pouvez poser la question à l'entreprise, en vous faisant passer pour un client potentiel (si l'entreprise accepte les clients individuels) ou en vous faisant passer pour un locataire avec un contrat en cours. |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 15:59:12
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| les contrat disent "abonnement annuel de maintenance Chaudiere" avec n° de contrat durée de validité (1 an) incluant les pesta suivantes: entretien fioul, dépannage gratuit sur simple appel tèl sauf piece et rechange + un entretien annuel complet de la chaudiere avec ramonage. Il n'est pas possible de demander le détail à la societe car elle a depuis déposée le bilan... |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 16:02:59
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| pour le chauffe eau (gaz) -> "contrat d'entretien annuel" sans aucune precision. |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 16:07:44
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| autre précision non négligeable -> j'ai à nouveau pris contact avec l'ADIL et ils m'ont dit que je pouvais effectivement contester la notion de contrat annuel car seule une visite de controle par an est obligatoire pour le locataire. En gros, je suis en droit de refuser de payer toutes les factures mentionnant "contrat de maintenance/entretien annuel" car le pris et forcement plus important qu'une simple visite. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 16:38:08
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| C'est bien ça... En fait, si le bailleur pouvait présenter une facture distinguant clairement ce qui est à votre charge de ce qui est à la sienne, vous auriez à payer, mais comme elle n'en a probablement pas, vous n'avez rien à payer. |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 16:43:41
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| apparemment oui c'est ca. Par contre, si elle refuse ma démarche cela va se terminer au tribunal et là j'ai peur qu'on me réclame le reliquat des 4 ans d'arrieré de révision annuelle du loyer. J'avoue que je sais pas comment faire car le montant de ce reliquat est très important: d'après mes calculs, mon loyer initial de 98 étant de 6000frs cela donnerait un "redressement" potentiel de 3760€ !!! (or elle me demande 2000€ de factures...). |
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carpe76
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 16:52:35
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en même temps étant donné que je suis pas un expert et que la méthode officielle est loind d'être simple, peut-être me suis-je trompé dans mes calculs.... Quelqu'un pourrait-il svp vérifier ma logique:
Calcul révision annuelle du loyer (suite à incide de construction), sachant que la date anniversaire du contrat de location est le 1er Juin avec indice de référence de 1060,5 (moyenne des 4 derniers trimestres 97/98)
- au 1er Juin 99 : 6000frs x 1061,75 / 1060,5 -> 6007 frs
- au 1er Juin 00 : 6007frs x 1072,5 / 1061,75 -> 6067 frs
- au 1er Juin 01 : 6067frs x 1098 / 1072,5 -> 6211 frs
- au 1er Juin 02 : 6211frs x 1137,25 / 1098 -> 6433 frs
- au 1er Juin 03 : 6433frs x 1166 / 1137,25 -> 6595 frs
- au 1er Juin 04 : 6595frs x 1200,50 / 1166 -> 6790 frs
- au 1er Juin 05 : déjà appliqué par la proprio.
soit un différentiel non payé de (loyer étant resté à 6000frs):
- Fev à Mai 2001: 335
- Juin 01 à Mai 02 : 12x 211=2532
- Juin 02 à Mai 03 : 12x 433=5196
- Juin 03 à Mai 04 : 12x 595=7140
- Juin 04 à Mai 05 : 12x 790= 9480
Soit 24683 frs => 3763,22€
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 17:21:49
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| et quand vous lui aurez payé les factures contestées (et contestables), elle pourra vous réclamer les arriérés de loyer qui, eux, sont incontestables... A votre place, je lui proposerais de payer en échance d'un renoncement de sa part à réclamer les arriérés de loyer. |
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carpe76
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Posté - 16 févr. 2006 : 17:37:29
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c'est une idée en effet, mais je risque d'éveiller ses soupcons par rapport aux revisions de loyers; et du coup me retrouver à devoir payer les 2: 2000 + 3760€ !
Pour le moment elle ne me les a pas reclamés donc je suppose qu'elle n'est pas sur d'avoir le droit de les demander ou peut-être ni a t-elle meme pas pensé (comme elle m'a augmenté l'année derniere). Je sais qu'elle prend avis auprès d'une agence Immobiliere (cé écrit dans son courrier)... en toute logique celle-ci aurait du lui dire de nous demander la totalité.
Si je savais que mon calcul des 3760€ est bon ou pas cela m'aiderait un peu dans le choix difficile de la stratégie à adopter.
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révison annuelle loyer - droit du bailleur
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