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immolmp
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 Posté - 19 févr. 2006 : 10:36:11
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Bonjour
suite au depart de mon locataire qui louait un appartement en meuble dont le bail avait ete renouvelle apres janvier 2005, nous avons effectue un etat des lieux. Je precise qu'il occupait les lieux depuis aout 2004 et que l'appartement venait d'etre entierement renove. Cet etat des lieux a ete signe de sa main et il mentionne:
1. chambre: peinture degradee => fuite du toit signalee apres un appel a mon initiative lui demandant si tout allait bien en decembre 2005. J'appelle le syndic. Le locataire prend rendez vous avec le couvreur. Il l'annule sans nous en avertir. Nous l'apprenons lors de l'etat des lieux fin janvier 2006. De mon point de vue le locataire a ete negligent en ne nous alertant pas au debut du probleme puis en annulant le rendez vous sans nous en avertir. La fuite n'a donc pas ete reparee.
2. salle d'eau: peinture ecaillee au dessus de la douche et du WC => trois aerations dans la salle d'eau qui donne dans la chambre elle meme pourvue d'une fenetre mais le locataire n'ouvrait pas les volets de cette meme fenetre. La encore j'estime que le locataire a ete pour le moins negligent.
3. verrou forcé => non remplacé par le locataire
J'ai essaye de trouver un arrangement avec le locataire en faisant les reparations, lui payant le materiel. Il m'a signe un papier dans ce sens mais le conteste aujourd'hui.
Il m'oppose des articles de la loi de 1989 qui concerne les locations vides sauf erreur de ma part excepte pour le verrou ou il cite l'article 1732 du code civil.
Je souhaiterais avoir votre avis sur ces 3 points. Puis je facturer ces 3 reparations suite a etablissement de devis? En cas de procedure (litige < 4000€), le juge de proximite tranchera. Quel est le cout de cette procedure (avocat, qui paye les frais en cas de victoire/ defaite).
Merci pour votre aide.
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immolmp
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244 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 11:31:05
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J'ai oublie: le devis le moins disant est detaille mais ne mentionne pas de prix unitaire. Est il valable?
merci |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 19:39:08
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1) Vous seriez en droit de lui réclamer le montant de l'aggravation, à condition d'avoir la preuve qu'il avait bien vu le sinistre, ce qui est difficile.
2) Une salle d'eau ne doit pas comporter seulement des aérations (surtout donnant sur une chambre!!! on n'est plus à l'époque où on prenait un bain par mois!!!) mais une ventilation : le locataire n'a donc pas à payer des dégâts résultant du défaut de ventilation.
3) Verrou forcé : le locataire a-t-il fait une déclaration auprès de son assurance? Auprès de la police ou de la gendarmerie? Ou est-ce lui qui a forcé le verrou? |
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immolmp
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244 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 19:51:04
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merci pour vos reponses.
1. le fait d'annuler sans prevenir le rendez vous avec le couvreur ne constitue t il pas une preuve de negligenge
2. qu'appelez vous ventilation?
3. elle a apparemment ete forcee de l'exterieur. Quel est l'impact de faire une declaration a son assurance ou a la police?
merci |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 22:18:02
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1) C'est une preuve si vous pouvez la matérialiser...
2) Essentiellement une VMC (débouchant sur l'extérieur!)
3) Si le locataire a déclaré une tentative d'effraction à son assurance ou à la police, on peut présumer qu'il n'est pas à l'origine du forçage, et si l'assurance n'a rien remboursé, cela risque d'être à votre charge. S'il n'y a eu aucune déclaration, à mon avis vous pouvez soutenir que c'est lui qui a forcé la serrure, donc lui réclamer le montant des travaux. |
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immolmp
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244 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 16:22:28
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merci encore.
Savez vous comment se deroule une procedure aupres du juge de proximite de maniere concrete?
merci |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 18:04:06
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| Je n'y suis encore jamais allée, mais cela ne devrait pas tarder : mon dernier bailleur, pourtant étudiante en droit, me facture n'importe quoi... |
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immolmp
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244 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 12:05:43
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merci pour vos reponses.
J'ai par ailleurs contacté l'Adil qui a un avis plutot contraire au votre sur les 3 points.
Qqn aurait il un autre point de vue a faire valoir?
merci |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 22:24:57
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Et votre ADIL a des arguments?
J'avais remarqué avec plaisir une nette amélioration du niveau des ADIL ces dernières années (alors que, les années précédentes, afin d'avoir un maillage plus serré, elles étaient moins exigeantes sur les compétences au sein des ADIL, qui sont des associations départementales assez autonomes et d'initiative "privée"). Je me pose à présent des questions... |
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 00:36:15
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Comme l'ANIL, la structure de tête de réseau, les ADIL – qui peuvent être effectivement d’inégale qualité - sont certes des organes de droit privé - sous forme d'associations de la loi de 1901 -, mais les membres de ces structures associatives sont des organes publics, sociaux type CAF et SS ou d'intérêt général : ce n’est pas le secteur privé immobilier qui est là en sous main avec ses grands doigts crochus.
Voir http://www.anil.org/reseau/anil.htm#B pour la description institutionnelle de l'ensemble.
Pierre |
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immolmp
Pilier de forums
244 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 09:29:29
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les arguments de l'ADIL sont:
1. annulation du rendez vous avec le couvreur sans nous en referer et le locataire ne nous previent pas de lui meme de la fuite
2. aucune obligation de VMC. Il faut 2 ventilations une basse et haute pour assurer la circulation de l'air
3. verrou forcé. Le locataire ne nous a pas averti. Il ne nous a pas transmis copie de la declaration d'assurance ni de copie de la plainte
Je ne sais vraiment plus quoi penser.
Merci pour votre aide |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 09:44:39
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1) Je répète ce que j'ai écrit : oui il est en faute, mais vous aurez du mal à le prouver. Si vous réussissez à le prouver, tant mieux pour vous.
2) Vous n'avez pas dû parler à l'ADIL du débouché dans la chambre de la ventilation, qui m'a fait bondir... Or, le minimum ces normes (ventilation haute et basse, et il s'agit de ventilations débouchant sur l'extérieur!!!) ne sert à un bailleur que si un locataire lui réclame des travaux en cours de bail. A la fin du bail, si une peinture de plafond de SDB est écaillée, à moins que le locataire n'ait bouché une ventilation, cela constitue simplement une preuve que la pièce n'était pas suffisamment ventilée, et vous n'avez plus qu'à installer une VMC si vous ne voulez pas repeindre à vos frais à chaque nouveau locataire.
3) Le locataire, s'il avait déposé plainte, aurait dû vous avertir, mais comme son retard ne vous a pas causé de préjudice (la serrure n'a pas bougé...), s'il peut prouver qu'il a bien déposé plainte (avant son départ!), la serrure sera à votre charge. |
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Avis sur etat des lieux
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