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moustik01
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 20 févr. 2006 : 14:26:26
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Bonjour à tous,
Un copropriétaire de l'immeuble ne paie pas ses charges depuis des années. Ses impayés dépassent les 10 000 euros et une résolution est à l'ordre du jour de la prochaine AG pour saisir son appartement.
Normalement sauf erreur de ma part, il n'y a pas solidarité entre les copropriétaires, mais le syndic a contourné le problème en faisant des appels de trésorerie successifs. Au début je payais car le syndic nous disait que la situation allit se dénouer rapidement et que nous serions remboursés (vu la résolution d'AG j'en déduis qu'en fait il n'avait entamé aucunes démarches).
C'est une petite copro, la plupart des occupants ont choisi cet immeuble parce que les charges ne sont pas importantes. Le cumul des appels de fonds est vraiment important et tout comme moi ils ne veulent plus payer. Pouvez-vous me dire si nous y sommes obligés et si le syndic avait l'obligation de réagir plus tôt ?
Merci de vos réponses
moustik01
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 16:13:51
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En tous cas, il a bien choisi son moment, en pleine euphorie immobilière... |
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louna06
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 19:21:36
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| sauf erreur,le syndic aurait, dû le mettre en demeure par huiisier de payer ses charges. Et les copropriétaires ne doivent pas payer les charges des autres. VOU |
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louna06
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 19:24:19
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sauf erreur,le syndic aurait, dû le mettre en demeure par huiisier de payer ses charges. Et les copropriétaires ne doivent pas payer les charges des autres. Vous pouvez vous renseigner à l'ADIL de votre ville ou région,, ils vous diront exactemetn ce qu'il en ait. C'est en tout cas, question à poser, une faute professionnelle de la aprt de votre syndic qui a noyé le poisson. Demandez aussi ce que vous devez faire pour récupérer ce que vous n'auriez pas dû verser.
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moustik01
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 23:02:00
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Le syndic se retranche derrière le fait que les impayés ont commencé sous son prédecesseur ... ce qui est un peu facile car il a pris la suite depuis plus de 6 ans ! Il prétend aussi que nous sommes dans l'obligation de payer afin de ne pas mettre la situation financière de la copropriété en péril. Je n'ai trouvé aucun texte concernant ce point mais je doute que la situation soit normale.
Je suis la dernère arrivée dans la copro mais bien décidée à ne pas me laisser faire. Merci pour votre conseil, je vais contacter l'ADIL.
moustik01 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:50:48
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Si vous ne payez pas le syndic ne paiera pas les fournisseurs...
Effectivement votre syndic aurait dû réagir, mais les copropriétaires auraient dus ne pas accepter ces carences.
Sachez également que le syndicat bénéficie d'un privilège, mais qu'il ne peut faire aucune inscription d'hypothèque pour des créances de plus de cinq ans (Voir Article 19 de la loi du 10 juillet 1965).
Le quitus a-t-il été donné au syndic durant toutes ces années?
Les copropriétaires ne pouvaient pas ignorer la situation qui devait apparaître dans la situation financière présentée en A.G. |
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moustik01
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 19:49:02
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Je me suis renseigné auprès du président du conseil syndical pour savoir comment les choses avaient pu aller aussi loin (en terme de montant et de durée !). Les copropriétaires étaient bien sûr au courant de la situation mais apparemment cela fait 30 ans que cette personne laisse s'accumuler les arriérés et finit par payer in extremis quand la menace de saisie se profile. Mais cette fois elle refuse net de verser ce qu'elle doit et ne va pas chercher ses recommandés. Je crois qu'ils ont repoussé l'action en justice car ils répugnent à en arriver là, mais en agissant ainsi ils ont rendu la situation trés compliquée.
Autre sujet d'inquiétude : elle a d'autres dettes (Trésor Public, EDF qui lui a carrément coupé l'électricité ...) et la mise à prix du logement est faible.
A votre connaissance, ce genre de logement se vend-il à un prix correct aux enchères car il est bien évident qu'elle n'a pas l'intention de partir et que j'ai de sérieux doutes quant à ses intentions de payer un loyer. Elle a un enfant à charge ce qui ne faciliterait sans doute pas une mesure d'expulsion.
Je crains que cela décourage les enchérisseurs potentiels.
moustik01 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 23:55:30
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Sur la question principalement posée, le financement pat les copropriétaires d'une insuffisance de trésorerie consécutive à l'existence de charges impayées est prévue par le statut de la copropriété contrairement à ce qui a été écrit ci dessus.
Il s'agit d'un meprunt du syndicat auprès des copropriétaires, selon la jolie formule récente.
Il est inapproprié de chanter partout qu les copropriétaires ne sont pas solidaires. Personne n'a jamais expliqué comment un syndic n'ayant pas assez d'argent pouvait payer les fournisseurs, pas même l'ADIL que l'on brandit trop souvent comme une bouée de secours alors que cet organisme sérieux ne peut bien entendu que dire ce que dit la loi.
Quant au reste, il semble que les copropriétaires ont tergiversé et se trouvent maintenant dans une situation délicate. C'est une autre affaire. Dans ces cas là, le syndic doit poser la question de confiance dès que les difficultés financières poursuivent. Si vous ne voulez pas poursuivre, il faut avancer les fonds dès maintenant !
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 10:16:27
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Article 55 décrêt n°67-223 du 17/03/1967:
le syndic n'a besoin d'aucun autorisation pour exercer une action en recouvrement de créance.
A t-il entamé une telle procédure? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 11:03:56
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moustik01 a écrit:
"Autre sujet d'inquiétude : elle a d'autres dettes (Trésor Public, EDF qui lui a carrément coupé l'électricité ...) et la mise à prix du logement est faible"
De lanfeust
"le syndic n'a besoin d'aucun autorisation pour exercer une action en recouvrement de créance"
Exact, mais l'article 55 précise:"à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot..."
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 11:38:53
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Exacte JP22.
Mais avant la vente d'un lot, on peut envisager une mesure moins expéditive. Si les mesures "fréquentes" de recouvrement de créance ne fonctionnement pas, alors ... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 14:17:48
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A lanfeust
Nous sommes bien d'accord, je ne dis pas que toutes les actions on été faites normalement, je précise seulement que pour "la saisie en vue de la vente" il faut une autorisation de l'A.G. nous ne savons pas si celle-ci a été sollicité ou donné en temps voulu. Nous savons seulement que "la mise à prix du logement est faible." et que peut-être la vente ne permettra pas au syndicat de recouvrer sa créances dont, peut-être, une parte seulement pourrait bénéficier du privilège en faveur du syndicat.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 14:59:01
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JB22,
d'accord. et excusez moi d'avoir écorché votre pseudo.
Moustik01:
Il est évident que le cumul croissant de soldes débiteurs des comptes de copropriétaires fait que la trésorerie ne vous permet ou permettra pas, à terme plus ou moins long, d'honorer vos dettes, assurer la conservation du bien immobilier. Il est donc gênant pour les copropriétaires payeurs d'assumer pour des problêmes de trésorerie la part non réglée par le débiteur. Ce point a t-il été abordé lors des précédentes AG? Si oui, quelle résolution a été adoptée? Quelle est la démarche de votre CS sur ce point? Quelles actions (dont le contrôle entre dans l'objet du CS) ont été menées par votre Syndic? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 15:27:21
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...Je ne veux pas être moqueur, mais j'avoue que certaines demandes me laissent le c.. par terre !!!
Je résume ici :
"Il y a une fuite d'eau dans le tuyau, ... ça fait des années qu'il y a une fuite, tout le monde le sait, la voit, et voila qu'on nous demande de payer l'eau qui a fuit !
Q: est-ce normal, qu'en pensez-vous, n'est-ce pas le syndic le responsable de la fuite ? ...."....
Autre question dans le même sens :
"Nous sommes 4 à financer notre voyage au fin fond du désert Australien, chacun y met sa part et voila qu'au beau milieu du dit désert l'un des 4 n'a plus un sous.
Q : Est-ce aux 3 autres de payer pour financer le reste du trajet et sortir du désert ? ..."
Je l'avoue, je n'ai pas de réponse à ça, qui a pourtant tout à voir aussi avec la copropriété, vous l'aurez noté ! .. |
Edité par - gédehem le 22 févr. 2006 15:31:05 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 15:54:58
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Citation :
Initialement entré par moustik01
Les copropriétaires étaient bien sûr au courant de la situation mais apparemment cela fait 30 ans que cette personne laisse s'accumuler les arriérés et finit par payer in extremis quand la menace de saisie se profile. Mais cette fois elle refuse net de verser ce qu'elle doit.. Je crois qu'ils ont repoussé l'action en justice car ils répugnent à en arriver là.. Autre sujet d'inquiétude : elle a d'autres dettes ..et la mise à prix du logement est faible.
A votre connaissance, ce genre de logement se vend-il à un prix correct aux enchères car il est bien évident qu'elle n'a pas l'intention de partir ...Je crains que cela décourage les enchérisseurs potentiels.
moustik01
Bonsoir,
Il y a plusieurs étapes à suivre pour récupérer une dette dans le cadre de la copropriété dont la dernière consiste à vendre au TGI. Pourquoi pensez-vous que le prix de vente sera faible? Le prix de mise en vente n'a rien à voir, en général, avec le prix de vente définitif. Avez-vous un bon avocat qui connaît bien la procédure ? Une fois vendu, elle sera obligée de quitter le logement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 16:08:38
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BBH, moustick le précise, du moins je corois ...:
"..... elle a d'autres dettes (Trésor Public, EDF qui lui a carrément coupé l'électricité ...) et la mise à prix du logement est faible...."
Il ne vous semble pas que d'autres créanciers se sont déja fait connaitre et que le logement en question fait déja l'objet d'une saisie puisqu'il y aurait "mise à prix "......???
J'ai l'impression que le syndicat, en plus de n'avoir rien fait contre l'accumulation d'une créance de 10.000 € (65.000 ex-frs tout de même !!!) ne s'est pas (encore) fait connaitre en tant que créancier ???
De là à ce qu'il ne reste à tous que les larmes pour pleurer ......
Au point où ils en sont .....  
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Edité par - gédehem le 22 févr. 2006 16:11:45 |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 16:15:31
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Merci gédehem.
Le parallèle est donc :si un membre est défaillant, leur autres doivent, pour maintenir le bâteau à flot, mettre la main à la poche. D'accord.
Mais maintenant que nous savons cela, il serait utile pour moustik01 de savoir ce qui a été fait pour tenter de recouvrer la créance du syndicat sur ce copropriétaire débiteur. Pour ensuite prévoir la procédure à mettre ne place pour permettre, éventuellement, de recouvrer les avances versées.
La possible faute du syndic, si elle existe, est peut être de ne pas avoir effectuer les démarches nécessaires à l'apurement du solde de ce copropriétaire. Cela entre dans ses prérogatives. Cela doit également faire l'objet d'un contrôle par le CS. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 16:25:39
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Autre point, qu'entendez vous par mise à prix. Le copropriétaire à t-il été mis en faillite personnelle? Est-il commerçant avec confusion de patrimoine? Le bine immobilier a t-il été mis en vente. Si tel est le cas et que vous ne vous êtes (syndicat) déclaré en qualité de créancier, votre créance n'a pas été admise en qualité de créance chirographaire et là, comme le dit gédehem : Citation :
il ne reste à tous que les larmes pour pleurer
enfin les yeux. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 16:37:27
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Si j'ai tout bien compris, aucune action ne semble avoir été engagée pour qu'une créance de 10.000 € se soit accumulée :
Cf Moustick : "C'est une petite copro, la plupart des occupants ont choisi cet immeuble parce que les charges ne sont pas importantes. "
Je ne sais pas qu'elle est le niveau de ces charges pas importantes, mais même à 300 € au trimestres, 10.000 € font plus de 33 trimestres, soit presque 9 ans de charges !!!!
On peut toujours venir chercher des poux dans la tête du syndic !!!
Mais tout de même ! Non seulement le CS est au courant mais tous les copropriétaires aussi !!... Ils doivent tout voter les yeux fermés, dont la situation de trésorerie qui doit être dans le rouge depuis longtemps, y compris le 'Quitus' qui entérine le fait que le syndic ne fasse rien face à une situation connue...
" ...Les copropriétaires étaient bien sûr au courant de la situation mais apparemment cela fait 30 ans que cette personne laisse s'accumuler les arriérés et finit par payer in extremis quand la menace de saisie se profile. (....) Je crois qu'ils (le CS, les copropriétaires ?) ont repoussé l'action en justice car ils répugnent à en arriver là, mais en agissant ainsi ils ont rendu la situation trés compliquée.
N'ayant rien fait contre cette créancière connue de longue date et récidiviste, je ne crois pas que le conseil d'engager la responsabilité du syndic soit le plus judicieux.
Je me dépecherais de taper du poing sur le bureau du syndic pour l'obliger, à coups de pieds dans les fesses si besoin, à déclarer cette créance, faire mettre en avant le privilège immovbilier si c'est encore possible et voir ce qu'il restera des miettes, s'il en reste......
Ensuite, il sera temps de voir ce qu'il faut faire pour engager éventuellement la RCP du syndic actuel, comme de l'ex (durant 10 ans) ....
....sans oublier qu'en cas de litige qui devra se trancher devant un juge, le syndicat devra se défaire de son syndic pour en nommer un autre, le syndic en titre ne pouvant représenter un syndicat dans une action contre son mandataire ....
Nous n'en sommes pas là ...
Lanfeust, merci d'avoir rectifié, pour les yeux ....
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Edité par - gédehem le 22 févr. 2006 16:43:33 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 18:09:33
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Citation :
Initialement entré par gédehem
BBH, moustick le précise, du moins je corois ...:
"..... elle a d'autres dettes (Trésor Public, EDF qui lui a carrément coupé l'électricité ...) et la mise à prix du logement est faible...."
Il ne vous semble pas que d'autres créanciers se sont déja fait connaitre et que le logement en question fait déja l'objet d'une saisie puisqu'il y aurait "mise à prix "......???
J'ai l'impression que le syndicat ..ne s'est pas (encore) fait connaitre en tant que créancier ???
J'avais compris que le syndicat de moustik01 avait voté la saisie et qu'il trouvait la "mise à prix" inscrite trop "faible". Si la saisie a été effectuée par un autre créditeur c'est différent. Quant aux appels du syndic pour couvrir les dettes c'est assez courant. Il faut demander que ça soit en "avances" pour pouvoir prétendre au remboursement plus tard.
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moustik01
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 16:19:52
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Merci à tous pour vos réponses, je ne m'attendais pas à avoir autant de réactions, c'est agréable.
L'AG s'est tenue vendredi dernier, la première en ce qui me concerne car je suis entrée dans cette copro il y a quelques mois, J'ai posé beaucoup de questions ... et obtenu quelques réponses, si abhérantes soient elles! (gédehem pour le coup de pied aux fesses, c'est fait !!! )
Comme le fait remarquer gédehem, tous les copropriétaires étaient au courant de la situation mais cela ne les a pas empêché de donner quitus au syndic tous les ans. Je crois qu'ils ne connaissent absolument par leurs droits, ou plus simplement aucun n'a voulu s'embêter car les sommes en jeu n'étaient pas trés importantes jusqu'à récemment : les charges trimestrielles sont de 200 € mais la copropriété a été ravalée il y a trois ans c'est ce qui a fait monter sa dette dans de telles proportions. Le pire c'est que comme le plus gros de la somme due remonte à plus de deux ans, je sens que l'on va s'en mordre les doigts car nous ne sommes pas prioritaires!
Nous avons voté à l'unanimité le déclenchement d'une procédure de saisie et de mise en vente aux enchères de l'appartement du défaillant. Je me suis fait élire au conseil syndical (facile pas d'autres volontaires ... j'hallucine : ils râlent tous mais personne ne bouge) de façon à suivre les choses de plus près et je dois rencontrer l'avocat la semaine prochaine afin d'étudier certains éléments du dossier (la liste des autres créanciers par exemple et aussi à quel moment le syndic s'est fait connaître en temps que tel).
Le syndic me faisait parfois des réponses un peu évasives, mais grâce à vos messages je savais au moins quelles questions posées, comment orienter les débats, et surtout ne pas me laisser mener en bateau, alors une nouvelle fois : merci .
moustik01 |
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Appel de fonds suite à impayés d'un copropriétaire
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